京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(工学) / 甲第20358号 / 工博第4295号 / 新制||工||1665(附属図書館) / 京都大学大学院工学研究科建築学専攻 / (主査)教授 髙田 光雄, 教授 竹山 聖, 教授 岡﨑 健二 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Philosophy (Engineering) / Kyoto University / DFAM

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(地域研究) / 甲第20733号 / 地博第224号 / 新制||地||83(附属図書館) / 京都大学大学院アジア・アフリカ地域研究研究科アフリカ地域研究専攻 / (主査)准教授 大山 修一, 教授 伊谷 樹一, 教授 太田 至, 教授 重田 眞義 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Area Studies / Kyoto University / DGAM

本論文は過去の多くの研究を踏まえながら中国不動産市場に関する制度の変遷を詳細にまとめた.そして，需要側の実証分析において，市場の需要側の変動要因に関する分析の他，住宅購入規制の政策に対する評価を実証分析の結果で明らかにした.住宅市場の供給側に関する実証研究が未だに少ない中で，中国において予約販売制度の存在の下，代理変数の選択に対する検討をした.さらに,理論モデルに基づく実証モデルの推定で住宅の供給側要因と住宅価格の間の動学的関係を考察し，住宅供給側に対しては相応な措置及び規制の重要性を提示した． / 博士(経済学) / Doctor of Economics / 同志社大学 / Doshisha University

京都大学 / 新制・課程博士 / 博士(人間・環境学) / 甲第24709号 / 人博第1082号 / 新制||人||253(附属図書館) / 2022||人博||1082(吉田南総合図書館) / 京都大学大学院人間・環境学研究科共生文明学専攻 / (主査)教授 小島 泰雄, 教授 小方 登, 教授 山村 亜希, 准教授 大平 晃久 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Human and Environmental Studies / Kyoto University / DGAM

京都大学 / 新制・論文博士 / 博士(地域研究) / 乙第13625号 / 論地博第33号 / 新制||地||131(附属図書館) / 東京都立大学社会科学研究科社会人類学専攻 / (主査)教授 岡本 正明, 教授 三重野 文晴, 准教授 山口 元樹, 准教授 林 憲吾 / 学位規則第4条第2項該当 / Doctor of Agricultural Science / Kyoto University / DGAM

京都大学 / 新制・課程博士 / 博士(法学) / 甲第25059号 / 法博第305号 / 新制||法||181(附属図書館) / 京都大学大学院法学研究科法政理論専攻 / (主査)教授 吉政 知広, 教授 横山 美夏, 教授 西内 康人 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Agricultural Science / Kyoto University / DGAM

由於目前國有非公用土地處分政策係以大面積國有土地不出售為主，且限於政府人力、物力的不足，加上人民對價格便宜的住宅需求與日俱增，故兩相權衡下即逐漸發展出將國有土地設定地上權交由得標之地上權人開發營運，待地上權期滿後，再將土地及建物移轉予政府之開發方式。因此，政府近年來推出許多設定地上權標案，造成設定地上權案例增加，也使得國有土地設定地上權制度成為近年來備受關注與討論的議題。 且由於國有非公用土地設定地上權適用法規之修正、停止適用或新訂，尤其是關於禁止地上權分割之規定所衍生之號稱「地上權住宅」但實際上為「使用權住宅」，及民國102年9月30日財政部台財產改字第10250007490號令修正發布並自即日生效後之「地上權住宅」法律性質及交易相關爭議。本文乃透過文獻分析法，對於國有非公用土地設定地上權制度法律觀念釐清，及梳理國有非公用土地設定地上權興建集合住宅各個當事人間之法律關係，歸結出各當事人間於國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易之法律問題。 / Due to the current public land for non-public purpose disposition policy department in a large area of state land does not sell, and lack of government limited human and material resources, coupled with people's growing demand for cheap housing, so the next two-phase balance that is gradually developed a national land establishment of superficies by the owner of the winning bid to develop the operation until after the expiration of superficies, and then was transferred to land and construction development mode of government. Therefore, the government in recent years launched a number of standard case establishment of superficies, causing the earth to set right cases increased, so that the public land for non-public purpose establishment of superficies has become in recent years much attention and discussion topics. This paper is through literature analysis, public land for non-public purpose establishment of superficies system of legal concepts to clarify and sort out the public land for non-public purpose establishment of superficies to build the legal relationship between the collective housing respective parties, concluded with inter-party land set in the public land for non-public purpose establishment of superficies to build a collection of legal issues of residential transactions.

對於已開發國家而言，都市土地的開發往往趨於飽和，因此多藉助舊有土地再開發之策略增加居住或者使用空間，並以此為「公共利益」而證立其正當性。然而，開發行為亦涉及諸多對人權之干預，尤其在強制拆遷的執行上，一方面侵害既有居住者之私人與家庭生活，另方面則因欠缺程序權保障而徒增糾紛。同時，因為臺灣當前對強制拆遷之司法論述，仍聚焦於財產權範疇，而使司法人權保障難以及於非正式住居者。 本文擬以非正式住居之居住權保障為中心，整合人權法治與政治思想，透過國際人權法與當代正義理論的詮釋，以討論公權力主張公共利益執行強制拆遷之界限。本文主張，衡平權利衝突之公共利益，應進一步以差異政治之觀點加以審視。法律做為一種權利保障機制，應避免制度設計對於對社會弱勢形成壓迫、支配。故自承認政治的觀點出發，非正式住居者亦應受正當法律程序保障，才是社會正義實踐之基礎。 / For developed countries, urban region was overdeveloped. Facing with this condition, the government used to resort to the strategy of urban renew, trying to make the most efficient use of the urban land and claim the renew project was based on the public interest. However, the urban renew project execution often violate the human right condition, especially the execution of forced eviction. In Taiwan, the government disobeyed the due process principle, infringed the right to respect for private and family life. The process also resulted the conflict between government and citizens. Such kind of dilemma reveals that the legal protection of housing right was limited primarily to the property rights, and it’s also the reason why informal settlement resident in Taiwan still couldn’t acquire the legal protection. In this article, we will focus on the housing right of the informal settlement and ascertain the boundary of the public interest in which created by urban renew, by the international humanitarian law and contemporary justice theory perspectives. In the end, from the point of the politics of difference, we consider that the informal-settled resident still should have the legal due process protection. The law should protect the social vulnerable from the oppression and domination of the injustice institution.

值此工商業蓬勃發展之際，辦公室活動早已取代製造業活動，成為都市中最重要之經濟活動基礎，然而國內有關商用不動產之研究卻仍方興未艾，未見系統化與學術上之專門研究，遠落後於國外之研究幾達二十年，是以本研究試圖從國內對住宅不動產研究之心得，加以嘗試引藉用於探討住宅與辦公室之租金差異，藉以瞭解面積、區位與產品特徵屬性等要素對於兩種租賃不動產租金之影響。其次，進一步加入國內合法與違規混合使用之住辦混合產品進行討論，以便於澄清住辦混合產品的相輔與轉換使用彈性優勢，是否使其享有更好的租金報酬。本研究第二部分探討國內大型企業辦公室最近十年間的區位選擇與遷徙活動，分析大型企業的主要辦公室區位是否與產業的變遷趨勢一致？並探討生產力函數中的效率參數--電子與面對面資訊，以及資本、勞力、產業類型與經營績效等變數，對大型企業廠商辦公室區位變遷決策的影響，藉以釐清大型企業辦公室的區位活動。最後，則是從一般性的辦公室活動討論中，進一步切入以分公司辦公室活動作為研究主題，探討廠商擴張後的分公司辦公室區位選擇，是否與一般辦公室活動相同？藉以澄清分公司辦公室活動對地區發展之影響。綜上三大研究課題，本文獲致如下結論： 一、從辦公室、住宅與住辦混合產品租金比較中發現，面積、區位與產品特徵屬性對辦公室和住宅租金的影響有顯著差異，而住辦混合產品在各要素對租金的彈性變動敏感程度普遍不及於其他兩種產品，顯示住辦混合產品在各要素對租金的影響上不如單一使用的產品，亦間接推論住辦混合產品的外部成本可能大於外部經濟，使得單純使用的辦公室或住宅所反映的高品質依舊能享有較高的租金。同樣的，住辦混合中間產品的轉換特性也未使其出現辦公室大於住辦混合，又大於住宅產品之經濟直覺般的競租順序。因此，未來廠商或出租者在產品的規劃設計上，應該要朝向以提供高品質單一用途之租賃不動產為主。其次，從產品特徵屬性對不同類型不動產租金的影響結果發現，辦公室比較重視總樓層所帶來的名望效果，以及業務吸引力；而住宅則比較看重所在樓層之效用可及性，顯示未來在產品規劃上，辦公室除了著重區位考量外，也應重視總樓層所帶來的效益，而住宅則可以加強對所在樓層特徵屬性之考量。 二、從大型企業辦公室的區位選擇與遷徙研究中發現，大型企業廠商的辦公室區位選擇與其產業的區位變遷並不一致；服務業的大型企業辦公室顯著的集中在市中心，但製造業的大型企業辦公室則因著區位先佔優勢與惰性，以及生產性服務業之特性，並未同其產業一樣顯著的遷徙至市郊，顯示製造業的外移，並未同時影響其企業主要辦公室同樣外移，反倒是若干服務業辦公室在擠不進市中心的情況下，只得選擇郊化外移。因此，未來應視大型企業之資訊需求種類與強度，誘導其向市中心或市郊聚集，對於僅需電子資訊的大型企業，應加強資訊技術提昇，以降低面對面接觸之通勤往返成本，並促使其向郊區搬遷，以便於獲得更廉價的辦公空間，並降低廠商營運之租金成本，而空出的市中心辦公大樓，也能為企業賺取一份租金收益。其次，面對大型企業辦公室的外移趨勢，未來應推動郊區辦公園區的規劃，以便於聚集日益增加的後勤辦公室，而市中心的再發展與更新，也有助於吸引更多需要面對面資訊的大型企業進駐。再者，從大型企業廠商辦公室的遷徙決策研究中發現，除了需要電子資訊的大型企業有顯著的遷徙以外，個別產業的遷徙仍不明顯，惟可察覺出遷徙的軌跡是由市中心移出，並向市區與市郊移動，是以為預防中心都市之衰頹與降低都市擴張，應儘早加強中心商業區之更新。 三、分公司辦公室區位選擇研究結果發現，分公司辦公室的區位活動並不完全像典型辦公室活動一般集中於市中心，不同類型的分公司辦公室明顯的集中在不同的核心地區。其中，輔助性活動型分公司顯著的集中在市中心，面對面營業型分公司辦公室則是聚集在人口密集地區，而業務集散轉運型分公司更是向聯外交通便捷地區發展。由於分公司屬於企業的分支機構與擴張，其區位選址除了廠商自身利益的追求考量以外，更是決定一個地區發展與就業成長的關鍵。因此，對於不同核心地區，提供適當的商業用地、公共設施，並在法令上規定允許的使用項目，將有助於分公司辦公室的活動與整個都市的成長。其次，本研究從影響分公司區位選擇的因素中發現，除了專技人員薪資、資本與稅捐及規費等顯著的影響分公司設立於市中心以外，資本、稅捐及規費也顯著的影響分公司設立於人口密集地區，而樓地板面積、一般職員薪資與租金則是顯著的影響分公司辦公室選擇聯外交通便捷地區，此一結果顯示影響一般辦公室區位選擇的因素，對於分公司辦公室區位選擇的影響呈現出明顯的差異，影響分公司辦公室設立於人口密集地區與聯外交通便捷地區的變數要多於市中心，凸顯了分公司辦公室區位選擇的不同，應在辦公室的區位選擇研究中加以有所區隔。 目 錄 第一章 緒論 …………………………………………………………1 一、研究動機 ………………………………………………………1 二、研究目的 ………………………………………………………3 三、研究方法 ………………………………………………………4 四、資料說明 ………………………………………………………5 五、名詞定義 ………………………………………………………5 六、研究限制 ………………………………………………………6 七、研究流程 ………………………………………………………7 第二章 相關理論與文獻回顧 ……………………………...8 一、辦公室、住宅與住辦混合租金相關理論與文獻回顧 ………8 二、區位和聚集理論與辦公室相關文獻回顧 ……………………9 第三章 辦公室、住宅與住辦混合租金比較分析 ………..15 一、前言 ……………………………………………………………15 二、理論基礎與研究假說建立 ……………………………………16 三、現況分析與資料樣本統計描述 ………………………………22 四、實證分析 ………………………………………………………23 五、小結 ……………………………………………………………30 第四章 大型企業辦公室區位選擇與遷徙分析 …………..33 一、前言 ……………………………………………………………33 二、理論基礎 ………………………………………………………34 三、台北都會區大型企業辦公室概況分析 ………………………38 四、實證分析 ………………………………………………………46 五、小結 ……………………………………………………………61 第五章 分公司辦公室區位選擇分析 ……………………..64 一、前言 ……………………………………………………………64 二、理論基礎 ………………………………………………………65 三、實證模型與資料分析 …………………………………………69 四、實證分析結果與說明 …………………………………………73 五、小結 ……………………………………………………………78 第六章 結論 ………………………………………………...80 一、結論 ……………………………………………………………81 二、後續研究 ………………………………………………………84 參考文獻 …………………………………………………….86 附錄 ………………………………………………………….93 索引 ………………………………………………………….96 / This dissertation consisted of three relative essays. In the first paper, I analyzes the differences in the rent of office, housing and the mix-used from three factors - floor area, location, and characteristics of products. Empirical results show that the effect of the increase in floor area on the rent of housing is larger than that of office and the mix-used. There is a difference in marginal rent between office and housing in the city, while not difference in downtown. Additionally, the marginal rent for the location in the mix-used falls behind the other two types. In the characteristics of products, office emphasizes the reputation and business attraction brought about by the total number of floor while the housing puts more accessibility on the located floor in the building. However, the marginal rent of housing is more than that of office in the accessibility. As for the rent between office and the mix-used or for that between the housing and the mix-used, the characteristic show little significance because of the mixed use between these two types. In sum, the effects of the mix-used on the marginal rent and factors elasticity are not superior to the single use in all factors, and office or housing still has the higher rent. Results also show that transformation characteristic of the mix-used does not support the intuitional bid-rent order of office greater than the mix-used and housing in Taipei. In the second paper, I examined the largest corporations office location change in Taipei metropolitan area. This study uses the data that collected by China credit Information Service, Ltd. to analyze the location choice and migration of largest corporations. The empirical results show that the location choice of largest corporations differs from the location change of industries. The corporation of service industry significantly concentrates downtown while the manufacturing industry have no trend to significantly concentrate downtown because of prior occupation advantages and inertia. Additionally, firms requiring face-to-face information significantly concentrate in downtown, and high-tech firms requiring electronic information have significantly chose the location in the suburbs. As for the part of the foreign investment enterprises, they choose the location in downtown as well because of information and prestige image. In the decision of migration, firms requiring electronic information have significant movement while others are not obvious. Nevertheless, the whole migration process is obviously from downtown to the city area and the outskirts. Furthermore, the location choice of largest corporations having movement is the same as that of aforementioned largest corporations in the capital, work force, foreign investment enterprises, and operation performance. The final paper examined the location choice of branch office. The empirical results show that the location activities of branch office do not as same as general office to concentrated in CBD. The ancillary service branch (such as the law) is concentrated in CBD significantly. The business branch (such as bank) is concentrated in highly density of population district. And then the type of branches with distribution and transport (such as storehouse) is even more concentrated in convenient communications district. Next, the influences of factors on general office location choice have obvious difference to branch office.

國立政治大學社會學系八十七學年度第一學期碩士論文摘要 研究生：黃秀玲 撰 指導教授：林佳瑩博士 論文名稱：銀髮小家庭居型態之比較研究 基於研究主題，本研究把不與子女同住的「獨居」或「夫妻同住」之老人的家庭歸納為「銀髮小家庭」，乃以高雄縣內60歲以上銀髮小家庭老人164人（居住家中不與子女同住83人、居住高縣老人公寓81人為樣本）為樣本，探討銀髮小家庭老人對居住需求的考量、比較不同居住型態（居住在自己家中、居住在老人公寓）對銀髮小家庭老人生活滿意度是否有差異存在。 整體而言，銀髮小家庭老人的共同特點是：多數老人主觀認為晚年的生活該由「自己」來負責任，且這群銀髮小家庭老人的教育程度跟一般非銀髮小家庭老人相比明顯很高，而退休前的職業也多是以軍公教人員為多，故老人們退休後也有穩定的經濟來源---退休金終身俸，或是由兒子供養為主。而比較不同的是我們可以由分析中發現：在「婚姻狀況」方面有明顯分佈上的差異，公寓中的老人婚姻狀態最多為喪偶，佔了半數以上；而居住在社區中的老人卻半數以上多為已婚與配偶同住。 銀髮小家庭老人居住需求前十名依序為：「尊嚴自主的生活」、「無障礙生活空間」、「附近有公園」、「專門的空間設計」、「交通方便」、「24小時緊急送醫」、「親情圍繞」、「訪視巡邏」、「親友聯絡」、「專人三餐服務」、「拓展人際關係」。可見對銀髮小家庭老人而言，有一個舒適、安全的生活空間對他們而言是很重要的考量項目，且居住的地點最好還是能兼顧與子女親友的聯繫，讓老人的情感支持不至於因獨居或夫妻同住而減少；加上若有專人幫忙老人準備三餐，對銀髮小家庭老人來說是一項很貼心的福利服務。經過整個研究的結果，我們可以發現居住在老人公寓的老人其整體生活滿意度、實際居住滿意度均不會比社區不與子女同住老人的結果來的遜色，甚至還比社區不與子女同住老人的反應還要好。這一方面是因為居住在老人公寓的老人一般而言教育程度較高、職業以公務員、軍警人員、教職人員為多，這些公務員體系的老人一直都有穩定的退休制度可以保障他們的晚年生活，再加上他們提早規畫老年生涯、且對子女的觀念能夠隨著社會的變遷做適度的調整，使得他們在面對老年這項事實時能以較開朗的態度來生活，並積極參與社會活動，主動運用社會資源、多方面吸收新知、發展興趣，依舊過的坦然自在。 目 錄 第一章 緒論 第一節 研究緣起……………………………………………………1 第二節 問題陳述……………………………………………………2 第三節 研究目的……………………………………………………4 第二章 文獻探討 第一節 台灣老人居住安排的變遷…………………….……………6 第二節 老人居住型態………………………………………..…..11 第三節 老人公寓………..………………….………………..….15 第四節 老人生活需求面面觀……………………………………..19 第三章 研究設計 第一節 研究架構…………….…………………………………..25 第二節 研究假設………………………………………………….26 第三節 操作性定義…………………………………………….…27 第四節 研究樣本………………………………………………….28 第五節 問卷設計………………………………………………….30 第六節 資料蒐集與分析方法……………………………………..32 第四章 受訪老人資料基本變項分析 ………………………..33 第五章 影響老人居住需求之相關因素分析 第一節 銀髮小家庭老人對居住需求考量的優先順序………………….41 第二節 銀髮小家庭老人個人基本特性對居住需求之分析…………….44 第三節 居住需求對居住型態之相關分析………………………………46 第六章 居住型態之分析 第一節 居住型態對個人基本特性之交叉分析……………………….48 第二節 銀髮小家庭居住滿意情形變項分析………………………….53 第三節 居住型態與居住需求各項滿意之相關分析………………….57 第四節 居住型態對整體生活滿意、經濟情況滿意、居住需求滿意之比較分析……………………………………..…………………60 第七章 結論與建議 第一節 結論………………………………………………………….63 第二節 建議………………………………………………………….70 附表 表1-6 ………………………………………………………………….76 附錄一 參考書目 中文書目…………………..…………………………………………….84 英文書目………………………………..……………………………….90 附錄二 問卷……………………………….…………………..93 表 目 錄 表1 台灣地區及美國65歲以上兩性人口之居住型態……………………………14 表2 受訪老人居住需求依平均分數排行……………………….……………….42 表3 銀髮小家庭老人個人基本特性對居住需求之單因子變異數分析………….45 表4 居住需求與居住型態之相關分析…………………………………………..47 表5 老人個人基本特性對居住型態、居住安排方式的卡方分析……………….51 表6 老人公寓老人與社區老人實際居住需求滿意程度的平均分數比較……….54 表7 老人公寓老人、社區不與子女同住老人之居住需求滿意度前十名比較…..56 表8 居住型態與居住滿意需求各項之相關分析…………………………………59 表9 居住型態對整體生活滿意度、經濟情況、子女、親友來往頻率之單因子 變異數分析…….………………………………………………………….61 表10 居住型態對心理社會適應、社會參與、專業諮詢與服務、設備環境需求 滿意之單因子變異數分析…………………………………………………61 表11 居住型態對居住需求、居住需求滿意之單因子變異數分析……………….61 圖 目 錄 圖1 受訪老人之居住安排方式比較長條圖…………………………………….34 圖2 受訪老人之性別比較長條圖………………………………………………34 圖3 受訪老人之籍貫比較長條圖………………………………………………34 圖4 受訪老人之教育程度比較長條圖………………………………………….34 圖5 受訪老人之宗教信仰比較長條圖………………………………………….34 圖6 受訪老人之婚姻狀況比較長條圖…………………………………..…….35 圖7 受訪老人之子女來往頻率比較長條圖…………………………………….35 圖8 受訪老人之親友來往頻率比較長條圖…………………………………….35 圖9 受訪老人之主要經濟來源比較長條圖…………………………………….36 圖10 受訪老人之一個月生活花費比較長條圖………………………………….36 圖11 受訪老人之生活費夠不夠用比較長條圖………………………………….37 圖12 受訪老人之經濟狀況比較長條圖………………………………………….37 圖13 受訪老人之健康狀況比較長條圖……..………………………………….38 圖14 受訪老人之主觀認為晚年該由誰負責比較長條圖…….………………..38 圖15 受訪老人之理想居住安排方式比較長條圖……………………………….38 圖16 受訪老人之整體生活滿意度比較長條圖………………………………….38 圖17 老人公寓老人得知老人公寓這項訊息之管道長條圖…………………….39 附 表 附表1 老人公寓老人個人基本特性資料次數分配表………………………………76 附表2 社區老人個人基本特性資料次數分配表…..………………………………78 附表3 老人公寓老人在選擇居住型態時的需求次數分配表…….…………………80 附表4 社區老人在選擇居住型態時的需求次數分配表……………………………81 附表5 老人公寓老人實際居住需求滿意次數分配表………………………………82 附表6 社區老人實際居住需求滿意次數分配表…………………………..………83 / Abstract This study explores housing and living arrangements of independent living elders and the differences in life satisfaction among citizens of independent living arrangements. The samples include 83 elderly people (over 60 years old) living in their own house and 81 elderly people (over 60 years old) living in congregate housing in Kaohsiung. The research result shows that independent living elders in congregate housing are higher level of life satisfaction than in their own house. According to overall statistics , the differences between elderly people living in their own house and elderly people living in congregate housing are the status of higher education and steadier income ( because most of them are soldiers or public servants ). Past researches always focus on community care needs of the disabled elderly , and I hope that after my study the authorities concerned can lay emphasis on the housing of all independent living elders in the future.