台灣自1970年代開始，租賃發展以融物方式為中小企業提供融資服務已有三十多年，由於台灣經濟發展以為數眾多的中小企業為主，因此租賃業者對於台灣的經濟發展，有著相當重要的貢獻。 2005年初，大陸的商務部發佈《外商投資租賃業管理辦法》，該辦法也按照入世(加入WTO)承諾，明確允許設立外商獨資融資租賃公司，使得台灣租賃業者與外國投資者以獨資的方式積極地進入中國租賃市場。 雖然台灣租賃業者過去在台灣已累積多年的核心能力與實務經驗，但若要進入中國租賃市場，將會面對不同於台灣的經營環境，其經營策略與資訊應用系統都需要加以調適。 本研究將先說明租賃的定義及各種租賃交易類型，然後介紹租賃產業從美國開展以來的沿革，及兩岸租賃產業的發展現況，並對兩岸租賃經營環境加以分析比較，包含法律、監管、稅收、會計與業務操作實務等構面，最後再介紹個案公司的沿革、現況與應用系統環境，並探討個案公司在大陸的經營策略、資訊發展策略、應用系統調適與兩岸應用系統整合。 / Since the 1970s in Taiwan, the development of leasing equipment to provide financial services to SMEs has been more than 30 years. Due to the economic development of Taiwan to a large number of SMEs, the leasing industry had a very important contribution for the economic development of Taiwan. In early 2005, the Ministry of Commerce of the People’s Republic of China issued "Measures for Administration of Foreign Investment in the Leasing Industry", according to WTO commitments, it explicitly allowed the establishment of foreign-owned financial leasing company, resulting the leasing industry of Taiwan and foreign investors actively entered the market of China in wholly-owned way. Although leasing industry of Taiwan has accumulated practical experience and core competencies for many years, they must change their business strategies and IT applications when facing the leasing market of China, which is a very different environment from Taiwan’s. This study will first explain the definition of leasing and various types of leasing transactions, then introduce the evolution of leasing industry in U.S. and present situation of cross-strait leasing industry. Second, this study will compare the business environment in Taiwan with in China’s, including the dimensions of law, supervision, tax, accounting and operational practices. Finally this study will introduce a case of a company, and discuss how they make a change for their business strategies, IT strategies, applications and cross-strait system integration.

近年來面對國際市場開放的趨勢，台灣的運輸業市場結構產生了劇烈轉變，政府亦隨之修正小客車租賃業的管理政策，從消極保護管制走向積極開放管理，然而對於簽訂泛太平洋戰略經濟夥伴協議（TPP）、東南亞區域全面經濟夥伴協定（RCEP）以及兩岸服務貿易協議（ECFA）等區域性經濟體協定後，小客車租賃業屬於被開放的行業，勢必得面對激烈的全球化競爭。因此，如何提升企業或產業整體的經營績效及國際競爭力，乃是目前小客車租賃業者的要務。 本研究以16家設立於台北市的甲種小客車租賃業者為對象進行效率評估，分析2010年至2014年租賃業者經營效率之表現，第一階段選取投入項及產出項，採用DEA法運算出總效率、技術效率及經濟規模效率，衡量各業者在資源運用上的優劣及營運績效，並分析各業者的經營狀況。第二階段則以DEA法求得之效率值，將總效率、純技術效率及規模效率為被解釋變數進行TOBIT迴歸分析，找出租賃業內部的環境因子對各甲種小客車租賃業者經營效率之影響。經實證結果發現在研究期間內小客車租賃業者經營效率表現較佳以及較差有集團化的趨勢，經營效率表現較佳的公司排名變化差異較大，稍有不慎即可能落入領先集團之中段行列，在經營效率表現較差的落後集團的公司中，排名變化差異並無重大改變，其成員組成改變也不大。在第二階段TOBIT迴歸分析發現資本額越高、負債越低及稅前純益越高，越有利於全體樣本台北市甲種小客車租賃業總效率及規模效率之提升，但對於純技術效率來說，所選取之變數皆呈現不顯著相關性。

影響不動產使用權價值之因素除了使用期限之長短外，再開發行為更是關鍵之一。Capozza（1991）認為承租人由於租賃契約存續期間之限制，會選擇在較早時機以較小規模進行再開發。然這樣的行為不利於不動產維持最高最有效之利用。故Dale-Johnson（2000）將選擇權加入到租賃契約中，希望藉此提高承租人再開發之誘因。然選擇權具有價值，選擇權之價值應反映在初始租金之約定上，然初始租金之變動對於承租人之再開發行為是否會有影響尚無定論。本文使用Capozza（1991）之模型探討初始租金之變動以及租金成長假設型態不同對於承租人再開發行為之影響，結果顯示，初始租金變動會影響承租人再開發行為，而租金服從隨價變動時承租人再開發時點會延遲且再開發規模會增加。 / The factors effect real estate value beside the term of using property, redevelopment is one of the important key. Capozza(1991)consider that because the limited term of lease, the lessee will redevelopment earlier and less scale than lessor. But this kinds of lessee behavior isn’t good for the property in high and best use. Dale-Johnson(2000) let option into lease to give lessee more incentive under redevelopment. However, option with value and must reacted to initial rent. But the chang in initial rent if effect lessee’s redevelopment at the same time is unknown yet. This paper use Capozza(1991) model to confer how initial rent change and different pattern of rent growth will chang lessee’s redevelopment. The result shows that initial rent change will reduce lessee’s redevelopment scale,and when rent follow Arithmetic Brownian Motion, lessee redevelopment timing will defer and increase scale.

本研究以國內租賃業發展進行探討，國內租賃業對於國內中小企業的發展有不可磨滅的貢獻，伴隨著國內經濟起飛，彌補金融業所不足之處；然而隨著產業外移與加入WTO後，國外大型且知名的財務公司將進入國內市場，勢必對於國內租賃業造成衝擊，本研究以我國租賃產業與租賃公司(個案)為主題，進行產業分析、環境分析、五力分析及SWOT分析等，得出我國租賃產業之發展趨勢及發展策略，就整個國內租賃產業與個案租賃公司所面臨的環境及發展條件，做深入之探討與分析，而在研究的過程中，蒐集了許多國內外資訊，如報章雜誌的報導、經濟部產業白皮書、年報資料與產業資料庫與公開說明書等各類資訊，以期能充分發掘租賃業與個案公司面臨的困境，進而提出可行性策略以供參考。 個案租賃公司目前為國內租賃業中市占率最高，成立時間最久，為國內最具代表性之租賃公司，個案公司業務發展方向與經營策略皆影響國內租賃市場，故以此公司為個案研究對象，將可以充分反映租賃業未來發展趨勢；而在研究過程中發現專業經營團隊、良好的行銷通路與市場精耕、優良的風險政策、企業發展多角化與國際化是為成功關鍵因素，且相較於其他同業，資源整合能力為個案公司優勢之一。

在我國仍採行房地得為分離並得為分別交易之基本規制下，尋求我國民法中所有與控管房地分離有關之條文規範，加以統整並藉此歸納出該等規範之共同核心與立法意旨，乃勢在必行，如此始能覷見立法者現今之改革方向與立法理念，對於實務既有問題爭議之處理上方有一棲身之地，俾利吾人提出合理之解決模式。 條文規範中大體包括有事前手段與事後手段兩種規制，所稱事前手段，乃土地與其上建築物之一體化處分規範，以事先禁止土地與其上建築物分別為交易來防止後續產生房地分離之結果；所稱事後手段，乃指一旦土地與其上建築物為分別交易後，透過一些權利賦予之方式，例如優先購買權或土地利用權，來達到建築物仍得繼續存續於土地上，不致令建築物之附著於土地失其權源。而此二種規制，究其目的不外乎「房屋所有權與基地利用權一體化之體現」，惟此理念是否全然反映在我國之立法上，又是否有再加強之空間，即為本文所欲著墨之處，亦期能對我國關於房地之立法提供若干貢獻。 其次，我國實務上發生眾多「基地借貸」之案件，關於此一議題我國學說與實務難得聚焦而同為討論，相關文獻資料繁多，為解決此類案件提供相當多元之思考面向，本文亦參酌各家學說，於細細比較分析之後亦有若干研究心得之提出，希冀能提供我國法院於處理此類案件時有更多之觀點。

會計原則經濟後果的研究，是近年來最受會計學界重視的問題。我國財務會計學則公 報第二號：「租賃會計處理準則」自民國七十一年底施行至今，已歷時五年，由於該 準則實施之前曾遭逢不少反對的聲浪，本研究即以該準則對有關產業的正負面影響作 為調查範圍，藉以實地瞭解該準則施行之經濟後果。 我國租賃業之發展情況頗為特殊，在進行調查分析之前，本研究先將租賃業的發展環 境與其他國家（美、日、韓等）作一比較，得知我國策賃業之發展過程頗為艱苦，為 探究何以不少業者會反對該準則之實施，從本文之比較可獲得充分的瞭解。 其次，本研究亦探討中、美租賃會計研究之歷程、理論與實務，並就會計原則應否中 立之問題，將國內、外學者不同之意見作一整理。調查之部分，先說明美國方面策賃 會計之實證研究及結果，再則就我國租賃會計實施之經濟後果調查作一詳細的分析。 本研究調查之對象，為國內最具代表性之租賃公司，一般企業及授信機構，以問卷調 查方式，由受訪企業作直接之評估，本研究結果發現，有關該準則之財務表達功能方 面，租賃公司、一般企業及授信機構均表示了肯定的態度，但對該準則實施後果之整 體利弊評估方面，則三者立場並不一致。

本論文研究的，在探討土地買賣價格與租賃價格的形成，價格的結構，價格的影響因 素等，從而比較兩者的差異，以了解土地買賣價格與租賃價格間的關係，進而提供政 府機關有關地價稅政策的參考。 本論文主要參考關於地租理論、地價理論等國內外學者意見，以了解學者研究的方向 及學說的演奱，進而釐清關於土地買賣價格與租賃價格間糾纏不清的理論疑義。 本論文研究內容包括價值理論之演進，地租理論之演進、價格理論之演進，地租與地 價之形成關係，地價一般原則與特徵之解析、市場一般原則與特徵之解析、需要因素 之特性及其影響因素、供給因素之特性及其影響因素、買賣價格之影響因素、租賃價 格之形成、租賃價格之結構、租賃價格之影響因素、從地租理論、價格結構與價格影 響因素比較買賣價格與租賃價格之差異以及從不動產實際買賣與租賃價格進行實證分 析等。 本論文發現，由於買賣價格含有對未來增值的期待心理，因此價格水準較租賃價格為 高，而商業用地差距較，住宅用地差距較大。 最後，本研究對土地買賣價格與租賃價格之研究，主要從理論與實證兩方面分別進行 比較、分析，從而找到兩者間的關係，提供將來進一步研究土地市場結構，地價結構 等之研究基礎。

本文旨在探討個人租賃所得課稅有關之問題，全文共一冊，約五萬字，分五章十二節 。第一章討論租賃所得範圍，第一節討論租賃所得定義，第二節討論我國租賃所得之 演進與課稅發展，第三節討論我國現行稅法對租賃所得範圍之規定。第二章分析我國 目前個人租賃所得逃漏之情錶，第一節討論租賃所得塊集方法，第二節分析租賃所得 逃漏之型態，第三節討論其原因，第四節討論我國現行稅法對租賃所得減除是否公平 合理。第三章以台灣地區房租來證明我國目前租賃所得逃漏相當嚴重。第四章為改進 淺見，第一節分析租賃所得課稅之公平及其對社會福利之影響，第二節討論防止逃漏 及達稅負公平之淺見。第五章為結論，討論其他補救措施，使租賃所得課稅能公平合 理。

為因應市場變動性及解決租約僵固性，不動產租賃契約中多存在變動條款，以提供承出租雙方彈性管理使用。租金調整係不動產租賃契約中常見的選擇權條款，惟在契約自由原則下，不論歐、美國家租金僅向上調整方式，或國內以一固定比例向上調整租金方式，均造成租金下固性之情形，明顯獨厚出租人，導致承租人過度負擔市場變動風險，進而產生租約價值偏離理論價值之缺失。由於傳統評定租約價值之現金流量法無法評價租約中選擇權價值，近年來國外學者廣泛應用各種選擇權評價方法，期能求得理論上之租約價值，同時改善承出租雙方間權益不公之現象。 　　本研究基於租金僅向上調整隱含選擇權價值之觀點，應用二項式選擇權評價方法，建構不動產租賃契約評價模式。經由個案模擬，探討不同租金調整方式下租約價值之差異；同時運用敏感度分析，瞭解各變數變動對於選擇權價值將產生何種影響。最後藉由分析結果，對於承出租雙方在租金調整決策上提出建議。 / To manage more flexible and reduce transaction costs for both landlords and tenants, most clauses of real estate lease implicit option value. Rent review is a common option-like term. Leases with upward-only rent review clauses not only existed in USA and UK, but also in Taiwan. The rent will be merely adjusted upwards. Because of traditional discounted cash flow method can not deal with the option nature in leases, many scholars applied option pricing approaches to evaluate lease contract value in recent years. 　　This research assumes that upward-only rent review clause is embedded option value and uses binomial option pricing approach to develop the lease pricing model for real estate. Firstly, the author compares different rent review types and their value by case study. Moreover, this study uses sensitive analysis to probe how important variable affect option value. Finally, I provide suggestions to landlords and tenants in rent review policy decision.

國有土地係國家的重要資產，其面積與產值均甚龐大，如能充分利用，對國家財政收入及經濟、社會公共政策之實施，有重大的影響，尤其逢國家財政收支惡化之際，國有被占用土地處理尤應避免少數人擷社會大眾之利益之不公平現象，國有土地處理應適時扮演守衛國家資產的角色，實為當前國有土地管理工作責無旁貸之責。 由於法律行為制度欲發揮規範效力，必須具備倫理上的正當性及必須正義性的要求，為達到公平機會均等，有必要對造成這樣機會不均等的因素加以清除，而制度上只要是正義的程序即保證了公平的結果，但在制度之前，因資源有限，占用資源者必須在程序上必須符合占取正義原則，故國有土地被占用處理規定，應符合平等自由、機會公開、平均分配及占取正義，易言之，國有土地為全民之共同資產，其處理規定應落實公平正義的精神，使所有人得公平承擔其應享之權義及社會利益，並且對於違法者得到應得之處罰，是以，本文藉由探究國有土地被占用處理規定與發生原因是否有合理關聯性，處理方式的選擇是否符合機會公平與移轉正義之原則，另有關使用補償金的收取是否依占用成因、占用時間獲利性、占用時間長短而在規定上而為不同的處理，以此檢視國有土地被占用處理規定，是否達到有效的消弭占用國土問題之立法目標。 經本研究就平等自由、機會公開、平均分配及占取正義檢視研究探討現有國有土地被占用處理規定與發生原因的合理關性、符合相關規定時納入租賃管理、納租後之處理方式選擇、以及使用補償金的收取等規定後，歸納出國有土地的權屬是屬於全體國民所有，國有土地被少數人無權占用，已違反羅爾斯所主張的機會公平原則，而制度上對這些占用人收取的使用補償金水準，一律以公告地價5﹪作為追收的計徵標準，不區分使用用途別，違反「依能力差異」分配的差異公平正義概念，使用補償金計算標準並未考慮占建國有土地可能自用或出租；其用途可能作為住宅或營業，不論占建國有土地之用途與實際所獲之利益，卻一律比照國有土地租金計收，亦顯然較一般市場行情為低，也違反了羅爾斯所主張的差異公平原則，使用補償金規定之計算內涵來看，使用補償金比照租金之標準的租金率，形成合法承租與非法占用適用相同計算標準，顯難謂符合差異公平原則，另外，這些無權占用人使用國有土地，也違反諾齊克所主張的占取正義。故現行國有被占用土地納入租賃處理及使用補償金之計收標準及內容，確有不合理之處，建議應將占用者所獲得之利益移轉於大眾所有，以達到相對的公平，方屬立法及實踐過程中，貫徹實踐公平正義的法律價值目標。