論文提要：本文主旨在探討房屋預售方式及所生糾紛的內容和影響，並試擬可行之改 革對策，減低問題發生的可能性，以改進房屋預售方式。玆將各章提要簡述於後： 第一章 緒論。說明本文研究動機、研究目的及研究方法。 第二章 房屋預售概說。第一節說明房屋預售的意義及其法律關係，第二節就近年不 動產市場的波動，探討房屋預售的源起及發展；第三節則以不動產市場的理論及住宅 政策，說明房屋預售的背景。 第三章 房屋預售問題之分析。本章利用對消費者的問卷資料，以及報章雜志糾紛案 例的統計資料，探討房屋預售有關之問題。第一節就預售方式的內容作一說盡的說明 ；第二節則就統計資料進行分析。 第四章 改進房屋預售之建議。第一節現在對預售問題的解決辦法；第二節說明目前 各方所提出之改進意見；第三節則對預售糾紛之癥結擬定有效、可行的對策。 第五章 結論。就以上各章所論述分析之結果作一綜合性評定，期以明白房屋預售之 利弊得失及未來之發展。

近年來都會地區房價水漲船高，因此引發民怨。本論文從研究者實習經驗切入，觀察身為消息來源的建商／代銷公司，試圖引導房地產記者報導方向，從而深入討論2003年至今房地產預售屋新聞產製中，建商／代銷業者與報社、房地產記者間的角力關係。 研究發現，三者之間並非抗衡的角力關係，而是由建商／代銷業者身兼消息來源與房地產廣告主的角色，掌握房地產重要新聞資訊與報社營收。建商／代銷業者經常運用廣告、人脈影響房地產新聞報導方向，身為既得利益者，認為與房地產記者為互相合作的友好關係；然而房地產記者由於與建商／代銷業者的資訊不對稱，造成權力不對稱的狀況，再加上報社高層追求廣告利益，導致房地產記者與報社主管認為記者是一份工作，必須遵從上級主管的命令顧慮報社營收，讓建商／代銷業者成為報社背後的老闆，記者與主管只好轉變想法讓自己能繼續待在工作崗位上。房地產預售屋新聞喪失財經新聞的教育意義，變成報社向廣告主酬庸的功能，建商／代銷業者主導三者互動關係，權力倒向建商／代銷業者手中。 本研究建議報社必須對一面倒傾向廣告主的經營方針再省思，從組織面改革，將報社內部業編分離制度確實落成；另外也要明確規範廣告能佔據新聞版面的比例，讓報社內部、與廣告主都有能共同遵守的遊戲規則。同時也建議政府公部門應從制度面切入，更確實推動目前正在進行的房地產資訊透明化，例如要求房地產成交價格如實申報，而非只是列出每區段大約價位，讓房地產記者取得與建商／代銷業者的同等資訊地位，能提供更好的房地產新聞給讀者。

預售屋價格長久受到台灣產業界與學術界密切關注，然而預售屋價格資訊卻相對成屋缺乏，本研究希望釐清預售屋的特性並建立預售屋大量估價模型，提供預售屋價格資訊。預售屋具期貨交易性質，其價格形成受周遭成屋價格影響，其基差(預售屋與成屋價格差)關係顯得格外重要；另一方面，預售屋為完工前銷售之產品，有品質不易掌握之特性，消費者傾向透過商譽來評斷產品優劣，商譽因而相對凸顯，加上預售屋具有以個案方式為中心之定價模式，相對成屋其個案特徵顯得更加強烈，基差與建商商譽成為預售屋估價上必要考量的兩個重心。 本文以特徵價格方式納入基差與商譽因素進行實證分析與建立模型，研究期間為台北市2012年第3季至2015年第4季，在資料處理上透過座標整合內政部實價登錄資料以及國泰建設市調資料，解決實價登錄資料中缺乏個案屬性的去識別化問題，將預售屋「個案」特徵納入「個戶」估計中，突破過往預售屋研究限縮於個案的限制。實證結果顯示，台北市預售屋單價平均比周圍成屋多出35.5%的水準、而屬於上市上櫃建商的預售產品則相較非上市櫃產品平均高出5.7%的價格；模型估計表現上，本研究實證模型解釋力達到65.1%，模型之絕對平均誤差為10.56%、±10%及±20%的命中率分別為57.86%、88.25%，達到大量估價模型要求水準，值得參考使用。

「家」，是每一個人安身立命之所，很多人打拼了一輩子，充其量不過是希望有一個舒服的安樂窩，所以，「買房子」也就成為許多人一生追求的目標。傳統的房屋契約是採所謂「先建後售」之方式，也就是由建商先將房屋蓋好，再將之出售。但由於近幾十年來經濟發展快速，房屋需求量不斷增加，傳統的「先建後售」模式不僅曠日費時，而且一般建商在一開始興建時並無太多金錢以資因應，所以「先售後建」之預售型態的交易方式逐漸興起。雖然預售屋之興起有其背景，但其與傳統的成屋交易畢竟不同，也存在著多種風險，故使得實務上眾多預售屋糾紛益彰棘手。本論文欲討論預售屋契約交易中產生之法律問題作一詳盡的探討，希冀對法律問題的解決及日後預售屋相關法律之修訂有所助益。

近年來大陸經濟放緩，導致爛尾樓問題頻傳。造成爛尾樓的原因除經濟大環境之外，很大程度應歸咎於大陸預售商品房按揭制度的不健全。本文就大陸按揭制度及其相關爭議進行分析後，認為大陸預售商品房按揭制度的不健全，係因法規多半為原則性規定，加上各管理機關對法規執行落實不足。 為解決對大陸預售商品房按揭制度中爛尾樓，及預售屋購屋者保障不足問題，本研究即針對已臻成熟台、港在預售屋交易安全保障制度深入探討，總結有：履約保證制度的施行，興建資金的專款專戶，專戶款項支付需由第三方履約監管單位掌控，以及購屋者在完工交屋前支付之自備款比例低等特點，此恰為大陸現行預售商品房按揭制度不足之處。 爰此，本文建議得參考台、港的預售制度，進行以下近期措施以改善現行大陸預售商品房按揭制度之缺失：修法明定預售款專戶相關規範並嚴格落實執行，以及調降購屋者預售資金支付比例。就中長期措施而言，本文認為最佳的調整建議為：全面檢討修正大陸預售制度相關法律與行政規範，試行台灣現行預售屋強制履約保證機制，確保預售屋完工機率，以符合交易各方當事人之權益。 / In recent years, China’s economic slowdown leads to endless problems of unfinished buildings. Besides economic climate, imperfect mortgage system for pre-sale commercial housing in Mainland China largely contributes to these problems. After the analysis of mortgage system in China and contentious issues thereof, the thesis finds that imperfect mortgage system is due to only established principles rather than specific regulations in relevant legal systems and limited law enforcement by administrative authorities. To solve issues on unfinished buildings and insufficient protection for house buyers, the thesis studies well established and comprehensive transaction security system on pre-sale commercial housing in Taiwan and Hong Kong, and their advantages are thus concluded as: the enforcement of Escrow system, the establishment of special financial account earmarked for the building fund, the control of the payment for the earmarked building fund, and the reduction of a down payment before handover. These advantages reflect the inadequacies of current mortgage system in China. In light of this, the thesis suggests the following short-term measures with reference to pre-sale systems in Taiwan and Hong Kong, including: stipulating rules as to special pre-sale financial account, enforcing those rules strictly and reducing the portion of down payment. In mid - to - long – term goal, the suggested best strategies herein are to comprehensively review and amend relevant laws, regulations, decrees and policies and launch current mandated Escrow system in Taiwan. By those strategies, the closing of pre-sale housing can be ensured to meet interests of all parties involved in the transaction.

論文摘要 一、本論文係以內政部於84年11月公布之預售屋買賣定型化契約範本為基礎（稱之為原契約範本條款），並配合該部於87年6月完成初步修正（尚未確定）之版本 （稱之為新修正條款），將一般消費者購屋時可能列入契約條款之內容作一解析，如前後版本有經修正，將以粗體字加底線之方式表明之，並列明修正理由，同時檢討以往之建築投資業者之作法，就契約條款之法律效果作詳盡的說明。 二、另內政部制作之預售屋買賣定型化契約範本對建築投資業者而言，雖係僅供參考，但此次修正也同時制定「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，依消費者保護法第17條之規定，一經公告，將有強制之效力。此外在契約範本中若干條款，係依據公寓大廈管理條例、消費者保護法、公平交易法等法律之強制規定而制定，即便未列入契約條款中，亦有拘束雙方當事人之效力，本文就此亦將一一列出。 三、按內政部為維持定型化契約的公平合理，俾定型化契約至少具有最低公平標準，以保障消費者權益，特擬定「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項」，而依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：中央主管機關公告之應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。換言之，凡經中央主管機關公告為應記載事項，縱經當事人個別磋商合意排除適用，該應記載事項仍構成契約之一部。 而自公告之日起，凡建築投資業者使用之預售屋買賣定型化契約之內容，悉依所公告之「應記載之事項」擬訂之，並且不得記載所公告之「不得記載之事項」，以免違反消費者保護法之規定，以期消弭預售屋買賣糾紛，共晉平等互惠之買賣契約。本文並將列入應記載事項部分一併討論，不得記載事項部分則另立一章。 四、為健全不動產交易秩序，並保障不動產交易安全，內政部另制定不動產交易法草案，其對成屋與預售房屋之交易訂定新制度，雖該草案尚於內政部研擬中，惟將來若立法通過後，對預售屋制度亦有不小之衝擊，針對預售屋部分本文將於相關章節加以探討 。 五、本文主要分為七章，第二章為定型化契約概論，對定型化契約之解釋為一基本論述；第三章以下則以內政部公布之預售屋買賣契約書範本為基本架構，並就新齊家促進會於83年3月25日制作之「預售屋買賣契約書標準範本」（以下稱新齊家版），中華民國消費者文教基金會亦於87年5月出版「預售房地買賣契約書」（以下稱消基會版），於各該版本有別於官版條款時將提出比較說明，除於相關章節中列入外，並搜集市面上之預售屋買賣契約書，暨司法實務之審判見解，相互比較對照，以資參考。 目 錄 第一章 緒論 1 第一節 研究動機 1 第二節 研究方法 1 壹、預售屋買賣契約之適用範圍 1 貳、編排方式及架構之說明 4 第二章 定型化契約概論 5 第一節 前言 5 第二節 定型化契約之定義 7 壹、定型化契約是為與不特定多數人訂立契約之用而擬定之契約條款 7 貳、定型化契約是企業經營者單方預先擬定之契約條款 10 第三節 定型化契約之功能及問題 11 壹、定型化契約之功能 11 貳、定型化契約之基本問題 12 第四節 我國法制上之沿革 14 壹、概說 14 貳、最高法院之見解 14 參、我國法制之建立 17 第五節 定型化契約之構成內容 18 壹、概說 18 貳、一般條款與非一般條款 18 參、異常條款 20 肆、不構成契約內容之探討 22 伍、不構成契約內容之性質 22 第六節 定型化契約效力之審查原則 23 壹、概說 23 貳、顯失公平（衡平原則） 23 參、誠實信用原則 30 肆、公共秩序原則 31 第七節 定型化契約條款之無效 32 壹、定型化契約條款之解釋 32 貳、定型化契約之無效 33 參、契約無效效果之檢討 34 第三章 契約審閱權及廣告效力 36 第一節 契約審閱權 36 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約前言） 36 貳、新修正條款內容（置於買賣契約前言） 36 參、修正理由 36 肆、解析 37 第二節 廣告效力 41 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第一條） 41 貳、修正條款內容（置於買賣契約第一條） 41 參、修正理由 41 肆、解析 41 第四章 房地標示及價金 45 第一節 標示 45 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二條） 45 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二條） 46 參、修正理由 47 肆、解析 47 第二節 房地出售面積及認定標準 58 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第三條） 58 貳、修正條款內容（置於買賣契約第三條） 59 參、修正理由 59 肆、解析 59 第三節 房地總價 65 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第六條） 65 貳、修正條款內容（置於買賣契約第六條） 66 參、修正理由 66 肆、解析 66 第四節 房屋面積誤差及其價款找補 66 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第五條） 66 貳、修正條款內容（置於買賣契約第五條） 67 參、修正理由 67 肆、解析 67 第五節 付款條件及方式 70 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第七條） 70 貳、修正條款內容（置於買賣契約第七條） 71 參、修正理由 71 肆、解析 72 第六節 貸款約定 73 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十八條） 73 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十八條） 73 參、修正理由 74 肆、解析 75 第七節 房地轉售條件 76 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 76 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十條） 76 參、修正理由 76 肆、解析 77 第八節 房地產權之登記期限 78 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十五條） 78 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十五條） 79 參、修正理由 80 肆、解析 80 第九節 交付不動產及相關文件之條 件及期限 82 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十六條） 82 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十六條） 83 參、修正理由 83 肆、解析 84 第十節 稅費負擔之約定 85 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 85 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十一條） 85 參、修正理由 86 肆、解析 86 第五章 共用使用部分 87 第一節 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 87 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第四條） 87 貳、修正條款內容（置於買賣契約第四條） 88 參、修正理由 88 肆、解析 88 第二節 地下層共同使用部份權屬 93 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第八條） 93 貳、修正條款內容（置於買賣契約第八條） 93 參、修正理由 94 肆、解析 94 第三節 屋頂使用權屬 95 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第九條） 95 貳、修正條款內容（置於買賣契約第九條） 95 參、修正理由 96 肆、解析 96 第四節 法定空地之使用方式 98 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十條） 98 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十條） 98 參、修正理由 99 肆、解析 99 第六章 建築設計部分 101 第一節 建築主要結構、主要建材及其廠牌、規格 101 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十一條） 101 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十一條） 101 參、修正理由 102 肆、解析 102 第二節 開工及完工最後期限 103 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十二條） 103 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十二條） 103 參、修正理由 104 肆、解析 104 第三節 建築設計變更之處理 107 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十三條） 107 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十三條） 108 參、修正理由 108 肆、解析 109 第四節 驗收 112 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十四條） 112 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十四條） 113 貳、修正理由 113 肆、解析 113 第五節 保固期限及範圍 114 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十七條） 114 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十七條） 115 參、修正理由 115 肆、解析 115 第六章 其他約定 116 第一節 產權糾紛之處理 116 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十一條） 116 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十二條） 117 參、修正理由 117 肆、解析 118 第二節 違約之處罰 120 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十二條） 120 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十三條） 120 參、修正理由 121 肆、解析 121 第三節 疑義之處理 122 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十三條） 122 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十四條） 122 參、解析 123 第四節 合意管轄法院 123 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十四條） 123 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十五條） 123 參、解析 123 第五節 附件效力及契約分存 124 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十五條） 124 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十六條） 124 參、解析 124 第六節 未盡事宜之處置 125 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十六條） 125 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十七條） 125 參、解析 126 第七節 立約人及日期之記載 126 第八章 不得記載之事項 127 壹、不得記載事項之內容 127 貳、說明 127 結語 128

在國外, 消費者信心指數常被用來預測經濟情勢 (如股價、油價、消費支出等) , 縱然有部份學者對此抱持著懷疑的看法。在台灣, 則因缺乏┌消費者信心指數┘的資料, 以往一直無人從事這方面的相關研究。房地產業是火車頭工業, 也是民生工業; 其榮枯不但影響國家之經濟發展, 亦影響到每一個人居住的能力。因此, 房地產業的景氣波動, 是與大家休戚相關的。透過工商時報所編製的┌消費者信心指數┘資料, 與房地產預售屋公開價的變動情況, 我們發現：在大台北區, 兩者之間呈顯著正相關, 而且前者領先後者九個月。 / The forecast of Consumer Confidence Index (CCI) to Economy is usally used in many nations for years, even someone suspects the effect of it. For lack of CCI, there is seldom such study in Taiwan. Estate industry is an important one, due to its influences on national economic development and the capacity for purchasing dwelling house of everyone, therefore, people pay much attention to it in Taiwan. By collecting the data of CCI and open-price of pre-sold housing in Taipei Area, we can recognize that there is obviously positive relation between them. And the former is a leading in- dicator with 9 months Ahead.

蓋契約作為一般社會生活中形成權利義務最普遍之根源，若雙方當事人本於對標的物之認知而基於自由意識加以訂立，在契約自由之保障下原則是最貼近雙方當事人對於利益的追求與財產的合理規劃；惟在產品複雜化、專業分工及知識專業化的現代經濟社會，日漸複雜之商品交易層出不窮，由於資訊不對稱所造成之契約結果不公漸漸成為一個有待解決之法律問題，尤其在廣泛運用單方預先擬定之定型化契約交易的現代社會，此現象更值得重視。 關於資訊能力之差異，在消費者契約中最為明顯，消費者僅有在完整的資訊基礎上所做出之理性判斷方可形成健全之市場競爭關係並確保契約自由原則之落實，因此資訊義務之建構除了契約法之重要課題之外，也象徵著一般人民於現代生活中之普遍需求。關於定型化契約條款之內容規範，雖然我國已有立法加以控制，惟卻仍存在許多法律問題值得探討，尤其在避免因雙方當事人之專業能力不同所產生之資訊落差問題更為學說所重視，因此本文首先從消費者保護層面著手探討定型化契約管制之必要性，並整理學說見解與實務之操作模式互相對照；另外闡述我國說明義務理論之發展，以實體正義與程序平等著眼，藉以衡平因交易市場上資訊不對等狀態所引發之不平等現象；最後以實務上三個常見的預售屋交易糾紛分析現行制度下消費者權益保障問題，並從比較法觀點出發，討論不動產銷售流程中不動產經紀業者與建商之資訊接露義務，希望藉由對於一般市面上定型化契約條款之研究，探討締約時關於資訊優勢方說明義務之相關問題，並輔以日本法及各家學說作為參考基礎，期待對於相關法律問題之解決及條文修正有所裨益。

本文之研究方法係由最高法院近年來關於預售屋交易糾紛之判決中，歸納並分析最高法院對於此一糾紛適用法律之見解。購屋者與建商間簽訂之預售屋交易契約，最高法院向來均依民法中關於買賣之規定來處理當事人間權利義務關係。購屋者依約有先行繳付期款之義務，而房屋復需嗣興建完工後始得成為獨立之權利客體，而使建商得以履行其契約上之義務，因之對購屋者而言，其係信賴建商之信用而與之簽約並先為給付。 預售屋交易中，為銷售尚未興建之房屋，建商結合因應預售屋交易制度而生之代銷公司，以大量精美文宣、廣告、樣品屋等，吸引潛在交易相對人之注意進而與之訂約。締約時既無實物可供參酌，購屋者實以建商所提出之各種廣告為與之締約之基礎。惟因廣告之內容之誇大不實或文字界線模糊，而於嗣後生交易標的物有否合於契約約定之爭議，建商多以廣告乃要約之引誘、僅供參考等詞意圖卸責。本文亦討論消費者保護法中關於廣告之規範，並且探討最高法院之判決中，如何依個案締約之狀況，認為廣告得以雙方合意之基礎而成為契約之內容，及如何適用消費者保護法之相關規定。並討論常見糾紛中之建商所擬訂之定型化契約條款例如修改權保留條款、面積之解釋方式、沒收已付價金作為違約金條款及工期約定之條款。以及在房屋有物之瑕疵時，購屋者有何等權利及如何行使。

預售屋制度在臺灣地區已行之多年，惟預售屋交易金額龐大、興建期間長又不固定、簽約到履約歷時久，且涉及諸多法律及地政登記等專業知識，此外，投入預售屋交易者，除消費者外，還有建設公司、代銷公司、提供土地之地主、承包工程廠商、金融服務業等，預售屋交易模式極為複雜，再加上消費者購買經驗有限，及購屋資訊不足，其衍生出之消費糾紛不勝枚舉。 內政部公布之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』 及修訂公布之『預售屋買賣契約書範本』，其中『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』依消費者保護法第17條第2項規定違反公告之定型化契約之一般條款無效，使該上開公告事項具有法律上強制規定之效力，而該公告事項依內政部（90）內中地字第9083627號函稱「本應記載及不得記載事項自公告六個月後生效」，所以該公告事項自91年3月6日起對預售屋交易之當事人發生強行法規之拘束力，締約雙方對此應有所認識。本文以91年3月6日『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』生效後，最高法院對預售屋定型化契約條款見解，作一分析，希望能分析出內政部公布『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』及『預售屋買賣契約書範本』，對預售屋實務上產生之影響及產生何種新型態的紛爭，並尋求解決之道。