以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。 本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。 第壹章 緒論 第壹節 研究動機與目的 1 第貳節 研究範圍與限制 5 第參節 研究架構 7 第貳章 產業分析與個案訪談 第壹節 銷售時機 11 第貳節 不動產金融 25 第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28 第參章 文獻探討 第壹節 最適銷售時機模式 32 第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51 第肆章 模式建構與模式設計 第壹節 最適銷售時機 56 第貳節 研究設計 67 第伍章 實證結果分析 第壹節 融資決策與最適銷售時機 75 第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81 第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90 第陸章 結論與建議 第壹節 研究結果涵義 104 第貳節 建議 110 參考文獻 中文部份 114 英文部份 115

房屋預售制度是國內不動產業的一大特色，而長期以來國內對房價的研究皆著重於成屋價格，且大都以特徵價格法分析成屋價格屬性，對預售屋價格的形成及成屋與預售屋彼此價格相互影響一直缺乏深入的研究。造成政府管理及業者經營上的困擾，也直接威脅到購屋的權益，因此透過預售屋價格理論層次的探討，將有助於學術界對房屋預售制度的暸解。 由於房屋預售的交易標的為土地及房屋預售契約，而此約定於未來特定時間交貨之契約買賣形式，基本上即具有遠期交易與期貨的性質。因此本文利用儲存理論於無套利均衡的情形下，依序考慮有無不動產市場景氣變動與預售屋產品風險，來加以推演預售屋價格，最後導出預售屋訂價模式為成屋價格加成屋的持有成本，減預售屋的履約保證費用，加上預期景氣變動價差。模式中預售屋產品風險及市場景氣變動因素的考慮，為本研究學術上的主要貢獻。 進一步利用特徵價格方程式來固定品質，使成屋與預售屋在相同的基礎上比較，並藉由太平洋房屋所提供之民國77年∼82年大台北都會區實際成交案例8885筆來試驗。發現期間預售屋每戶價格平均比成屋高出33．08萬，即就大台北都會區的房屋市場而言，購屋者於此期間選購成屋較有利、比較各年之預售屋與成屋價格，除77年之基差為負以外， 78年∼82年的基差都大於零，其中基差變動的原因，可由本研究所建立之理論模式來加以詮釋。最後應用理論模式來分析房屋市場的基差，說明國內預售屋價格大多高於成屋價格的原因，並詮釋理論模式的政策意涵，與對購屋決策及建商經營的應用。 / The pre-sales housing system in Taiwan is a quite unique method allowing home buyers to speculate on or purchase their houses. The prices of pre-sales houses have become a leading indicator of the housing cycle in the market. However, limited knowledge is availab1e regarding how and why pre-sales house prices are determined, or what is the relationshiP between the pre-sales and existing house prices. 　 Determining Whether the theories of forward or futures transactions can account for the pre-sales house pricing behavior is highly desired since one characteristic feature of the pre-sales syStem is its similarity to forwqrd of futures transactions. In this study, an arbitrage perspective is used to discuss the difference (basis ) between pre-sales and existing house prices. Based on the storage theory, a pricing model suitable for pre-sales houses in Taiwan was established steP by step under the considerations of the presence of expected market changes, and the risk of product uncertainty in pre-sales houses.The price of pre-sales houses is equal to the price of existing houses on the transaction date plus the carry cost, and the price difference resulted from expected market changes minus the contract guarantee cost. The established model was then used to analyze the 8885 actual transaction cases provided by the Pacific Rehouse during l988 and l993. We used hedonic price. theory to analyze the differences between pre-sales and existing house price. As far as the overall market is concerned, the analysis found that the difference between the pre-sales house price on the transaction date and the price of the existing house was NT$330,800/unit. The basis was positive in l988 and negative during l989 and l993. By the pricing modeL, we can explain the price of pre-sales houses was greater then that of existing housing in most cases. The results of our research also can be applied to the real estate policy and the decision of purchasing house.

本研究旨在分析影響自住型預售屋客戶滿意度的關鍵因素及探討有效提高自住型預售屋客戶滿意度的作法。內容主要分成三個部份：第一、從過去的文獻中探討顧客滿意度的定義，並在房地產市場中找出能夠有效提升顧客滿意度的方式；第二、以需求為導向，藉由H建設公司的問卷調查資料中，分析出能夠有效影響自住型預售屋客戶滿意度的關鍵因素；第三、以策略行銷分析的觀點探討能夠有效提升上述關鍵因素的作法。 研究結果指出，經由因素分析萃取出的「重視外觀與設計」、「重視交易過程的觀感」、「重視基本設備的品質」、「重視事後相關服務承諾的兌現」以及「重視高檔周邊設備」等五個潛在因子中，交易過程的觀感對於四個評估客戶滿意度的影響最為顯著，其次則為事後服務承諾的兌現和外觀與設計。根據邱志聖 (2010)之策略行銷架構，業者若要有效提高現今顧客的滿意度，首先要注重的就是外顯單位效益成本以及道德危機成本的改善。 最後，本研究依據策略行銷分析架構所整理出的研究結論，提出了若干實務操作上之建議，以改善自住型預售屋客戶的外顯單位效益成本與道德危機成本，使得顧客滿意度能夠達到有效的提升。 / This study aims to analyze the impact of the key factors of self-used presale house customer satisfaction and to find out effective ways to improve self-used presale house customer satisfaction. The context would mainly be divided into three parts: first, to discuss the definition of customer satisfaction from the literature from the past, and to find out that the real estate market can effectively improve the way of customer satisfaction; Second, the demand-driven by one construction company in the questionnaire survey data, the analysis can effectively influence the key factors of self-used presale house customer satisfaction; third, use the analysis of strategic marketing point of view to discuss these key factors which can effectively enhance the practice. The study results indicate the following five potential factors which are "pay attention to the appearance and design" extracted by factor analysis, "pay attention to the feeling of the transaction process, "pay attention to the quality of basic equipment", "great importance after the related services promised to honor" and "emphasis on high-end peripherals.". The perception of the transaction process for the four assessment of the impact of customer satisfaction, the most significant, followed by subsequent pledge to honor, as well as appearance and design. According to Pro.Jyh-Shen Chiou (2010), strategic marketing framework, if the industry expects to improve current customer satisfaction, the most two important things are to pay attention to C1（buyer cost/buyer utility）and C3（the cost of moral hazard）. Finally, the basis of the research is to use strategic marketing analysis framework to sort out the conclusions of the study. Furthermore, it presents a number of practical operating recommendations to improve the effectiveness of self-used presale house customer's buyer cost/buyer utility and the cost of moral hazard, making customer satisfaction can achieve effective upgrade.

因預售屋交易具有交易標的不可預見性、多重複雜法律關係等特性，故於實務上常引發諸多爭訟，本文針對預售屋交易依下列主題進行深入研究： 一、解析預售屋交易型態 　　傳統的預售屋交易模式，契約當事人主要為建商與消費者，並以此為中心，對外與地主、貸款銀行、代銷公司及營造廠等產生連結，本文將整理分析學說及實務判決之相關見解，藉以對預售屋交易契約為定性，並與鄰近日本地區之預售屋交易模式進行比較研究。又自信託法公布後，實務上建商為因應融資銀行之要求，於預售屋交易機制上引入信託架構，對原有法律關係架構產生如何之影響與變化，並檢討信託機制對消費者權益保障之實質助益。 二、案例紛爭類型化與司法審查之檢討 　　為瞭解預售屋之實際糾紛，藉由蒐集整理法院案例，將常見紛爭歸納為「審閱期間」、「廣告不實」、「面積與找補爭議」及「房屋瑕疵與拒絕給付價金」四大類型，分析相關判決對各爭點之法律見解，並檢討法院判決能否有效發揮司法審查之作用，以期未來在進行預售屋交易時能避免並預防類似之訟爭再度發生。 三、定型化契約條款之規制 　　我國對預售屋定型化契約條款之行政管制，主要以內政部所公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定契約之依據。惟隨著實行後仍發生諸多預售屋交易糾紛，因而分別於98年及99年二度修正，故本文將以新修正之應記載事項及不得記載事項內容為討論範圍，且針對修正後條款如履約保證機制等規定，在實務運作上恐將發生之爭議問題為探討，進而提出再修正之建議。 四、新型態使用權銷售之探討 　　隨著多元化之發展，預售屋銷售不再僅侷限於傳統預售房屋所有權之概念，亦發展出地上權房屋、使用權房屋之案例，本文擬以實際建案「京站使用權」為研究對象，分析使用權產生之背景，探討其交易架構、當事人間之法律關係及契約條款內容，以比較與傳統預售屋銷售之差異處，並深究消費者面對此種新型態預售屋時應注意之相關事項，另新型態預售模式中所採行之交易機制，可否採行適用於傳統之預售屋交易型態。 五、預售屋安全交易機制之再建構 　　最後藉由歸納分析上述各項議題，考量預售屋交易特性所產生之交易風險，擬由價金返還保障與建立續建機制之角度，提出預售屋安全交易機制之再建構。又基於實務上建商常使用顯失公平之定型化契約條款，而有加以導正之必要，將從司法審查與行政規制之面向，針對現有常見之糾紛類型，評析既存判決之適法性及妥當性，並對預售屋定型化契約應記載事項及不得記載事項之內容，提示具體之修正條款，達到加強消費者安全保障之目的，以期能尋求契約自由與消費者保護間之衡平。

於契約成立以後，債權人得按約定內容請求債務人依約履行其義務。若義務不能履行時，法律賦予債權人依債務不履行之規定請求損害賠償之權限。然而損害賠償原則上僅用於填補財產上損害，無法擴及所有值得保護之非財產法益。縱然損害為財產上損害，損害數額之計算與證明經常為雙方當事人所爭執。因此，違約金經常成為當事人簡化損害計算及確保契約履行之工具。 惟自定型化契約條款廣泛使用以來，條款使用人經常濫用其形成契約內容之優勢地位以成就其絕對利益。在許多情況下，定型化違約金條款已然偏離其制度之初衷，成為條款使用人於對價關係外牟取不正利益之工具。如何杜絕定型化違約金條款之濫用，在現代契約法中業已成為不可忽視之重要議題。 本文先從違約金之法律性質出發，參酌德國學說及實務見解確定我國違約金制度之基本內涵，並澄清其相互間之關係。除瞭解國內外法制之內涵外，並藉此確定各種性質之違約金條款間之制度目的及法律規範之模範類型，探求定型化契約條款效力審查之基礎。隨後再分別針對在工程契約、消費者金融契約以及預售屋交易契約中所常見之違約金條款予以類型化分析，透過雙方當事人之利益衡量定性系爭條款之法律性質，並據以歸納出條款效力控制之標準。並期望透過本文之研究，能夠為法院實務與範本制訂提供具體可行之建議。