Den gröna obligationen som finansiellt instrument har de senaste åren haft en kraftigt ökad efterfrågan och tillväxt, varför gemensamma riktlinjer för emittenterna tagits fram, “The Green Bond Principles”. Tidigare studier visar att ett viktigt problem kvarstår. De riktlinjer som tagits fram är som de benämns, enbart riktlinjer. Företagen kan välja att följa dem eller inte eller tolka dem på sitt eget sätt. Frivilligheten i riktlinjerna kan även skapa så kallad “Greenwashing”. Företeelsen är inte bara ett problem för klimatet utan även för finansieringsformen. Denna studie har genom kvalitativ fallstudie av sex svenska emittenter sökt skapa förståelse för hur dessa företag presenterat sin klimatomställning och även analyserat hur företagen behandlat och efterlevt de riktlinjer som finns. Resultatet visar att riktlinjerna följs i stort men ett fallstudieföretag har påvisat brister i efterlevnaden. Riktlinjerna behöver därför utvecklas ytterligare för att säkra ett fortsatt förtroende och en legitimitet för finansieringsformen, vilket kan öka omställningstakten och trygga både sunda emitterande och investerande parter. / The green bond as a financial instrument has in recent years had a sharp increase in demand and growth, which is why common guidelines for issuers have been developed, "The Green Bond Principles". Previous studies show that an important problem remains. The guidelines that have been developed are, as they are called, only guidelines. Companies can choose to follow them or not or interpret them in their own way. The optionality in the guidelines can also create so-called "Greenwashing". The phenomenon is not only a problem for the climate but also for the form of financing. Through a qualitative case study of six Swedish issuers, this study has sought to create an understanding of how these companies have presented their climate change and also analyze how the companies have treated and complied with the existing guidelines. The results show that the guidelines are largely followed, but a case study company has shown shortcomings in compliance. The guidelines therefore need to be further developed to ensure continued confidence and legitimacy in the form of financing, which can increase the pace of change and secure both sound issuing and investing parties.

Kapital- och finansmarknadens beskrivs inneha en viktig roll i omställningen till ett hållbart samhälle och särskilt i den svenska bygg- och fastighetssektorn som idag står för en stor del utav de totala växthusgasutsläppen. Kapital åsidosatt till hållbara investeringar, s.k. grön finansiering, har ända sedan den första gröna obligationen emitterades år 2008 kraftigt växt i volym och lockat till intresse. De svenska fastighetsbolagen har särskilt anammat gröna finansieringsprodukter som gröna lån/obligationer. Med anledning av detta är syftet med denna studie att utvärdera hur svenska fastighetsbolag tillämpat gröna finansieringsinstrument och om det faktiskt leder till en miljöförbättring. För att uppfylla studiens syfte utgår studien från två frågeställningar. Den första frågeställningen innefattar tillämpningen av grön finansiering hos svenska fastighetsbolag. Den andra mäter sambandet mellan andelen grön finansiering och miljöprestation hos fastighetsbolagen. Studien genomförs genom både kvalitativa metoder i form av litteraturstudier, dokumentstudier och intervjustudier samt kvantitativa metoder i form av regressionsanalyser. Resultatet från de kvalitativa studierna tyder på att fastighetsbolag använder grön finansiering på grund av det signalvärde och de varumärkesbyggande effekterna som det medför. Resultatet i regressionsanalysen visar på att sambandet mellan andelen grön finansiering och miljörelaterade nyckeltal som energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenförbrukning är svagt. Ett starkt samband kan dock konstateras mellan andelen miljöcertifierade fastigheter och andelen grön finansiering. Slutsatserna som dras i studien antyder på att grön finansiering inte är ett tillräckligt tillförlitligt mått på hur miljövänligt ett fastighetsbolag är. Vidare konstateras det att miljöcertifierade byggnader eller projekt har en högre sannolikhet att finansieras genom grön finansiering. Fastighetsbolagen antas även engagera sig i användandet av grön finansiering av antingen CSR skäl i hopp om att det på längre sikt ska visa sig lönsamt eller för att stärka fastighetsbolagets varumärkesprofil. / The capital and financial markets are being described as having an important role in the transition to a sustainable society and especially in the Swedish construction and real estate sector, which today accounts for a large part of the total greenhouse gas emissions. Capital regarded for sustainable investments, so-called green financing, has since the first green bond issued in 2008 grown strongly in volume and attracted interest. The Swedish real estate companies have especially adopted green financing products such as green loans / bonds. Due to this, the purpose of this study is to evaluate how Swedish real estate companies have applied these forms of green financing and whether it leads to an environmental improvement. To fulfill the purpose of the study, the study is based on two questions. The first question covers the application of green financing by Swedish real estate companies. The second measures the relationship between the proportion of green financing and environmental performance of the real estate companies. The study is carried out through both qualitative methods in the form of literature studies, document studies and interview studies as well as quantitative methods in the form of regression analyzes. The results from the qualitative studies indicate that real estate companies use green financing due to the signal value and the brand-building effects that it entails. The results of the regression analysis show that the relationship between the share of green financing and environmental-related key figures such as energy use, carbon dioxide emissions and water consumption is weak. However, a strong connection can be found between the proportion of environmentally certified properties and the proportion of green financing. The conclusions drawn in the study suggest that green financing is not a sufficiently reliable measure of how environmentally friendly a real estate company is. Furthermore, it is stated that environmentally certified buildings or projects have a higher probability of being financed through green financing. The real estate companies are also assumed to be involved in the use of green financing for either CSR reasons in the hope that it will prove profitable in the long term or to strengthen the real estate company's brand profile.

De senaste 2000 åren har medeltemperaturen aldrig ökat så snabbt som den gjort sedan 1970(naturvårdsverket, u.å.). På grund av den stigande befolkningsmängden och nya levnadsmönster har klimatet tagit stor skada och forskning visar på att en förändring måste ske. En viktig del för att lyckas med förändringen är att styra kapital åt mer hållbara alternativ och där vilar ett stort ansvar på finanssektorn. Vad som har klassificerats som hållbart har inte alltid varit tydligt men 2016 startade europakommissionen en utredning för att skapa ett enhetligt ramverk för vad som ska anses vara miljömässigt hållbart. I juni 2020 antogs EU:s taxonomi där de tagit fram ekonomiska aktiviteter som bidrar till klimatförändringarna. Varje ekonomisk aktivitet har sedan fått krav på sig för att anses uppfylla EU:s taxonomi. Bygg- och fastighetssektorn står idag för cirka 20 procent av koldioxidutsläppen i Sverige (Boverket, 2021). Det är således en avgörande sektor för att nå de uppsatta miljömålen i Parisavtalet. I den här rapporten har en kvalitativ studie gjorts för att undersöka vilka utmaningar bostadsutvecklare står inför och hur de påverkas av den nya förordningen. Studien bygger vidare på en tidigare rapport skriven av Andrea Larsson som undersökte hur de påverkades ur tre perspektiv: organisatoriskt, ekonomiskt och tekniskt. Det har gjorts semistrukturerade intervjuer med anställda från bostadsutvecklingsföretag med positioner som hållbarhetschef, projektchef och ansvarig för treasuryavdelningen men även andra med relevanta kunskaper. Studien kom fram till att det finns utmaningar med implementeringen av EU:s taxonomi. Förordningen kräver mer rapporteringen och större arbetsbörda. Det finns dock fortfarande oklarheter kring hur den ska användas i praktiken. Så som förordningen är uppbyggd idag finns det delar som inte är anpassade till bostadsutvecklare vilket bidrar till att de kan få det svårt att uppnå taxonomins krav. / In the last 2000 years, the average temperature has never increased as fast as it has since 1970 (Naturvårdsverket, u.å.). Due to the rising population and new living patterns, the climate has been severely damaged, and research shows that a change must take place. An important part of succeeding is to direct investments towards sustainable alternatives and the financial sector has a great responsibility. What has been classified as sustainable has not always been clear, but in 2016 the European Commission started an investigation to create a uniform framework for what is to be considered environmentally sustainable. In June 2020 the EU’s taxonomy was adopted, where they developed economic activities that contribute to climate change. Each economic activity has then been given technical criteria to meet to be compatible with the taxonomy. The construction and real estate sector stand for about 20 percent of carbon dioxide emissions in Sweden (Boverket, 2021). It’s thus a crucial sector for achieving the environmental goals in the Paris Agreement. In this report, a qualitative study was made to investigate what challenges Swedish residential developers face and how they are affected by the new regulation. The study is based on an earlier report written by Andrea Larsson who investigated how they were affected by three perspectives: organizational, economic and technical. Semistructured interviews have been conducted with employees from residential developer companies with positions such as sustainability manager, project manager and head of the treasury department, but also others with relevant knowledge. The study concluded that there are challenges with the implementation of the EU taxonomy. The regulation requires more reporting and a greater workload. However, there is still uncertainty about how it will be used in practice. As the regulation is structured today, some parts are not adapted for residential developers, which means that they may have difficulty achieving the requirements of the taxonomy.

Residential real estate development is a capital-intensive business with a lot of risks involved, particularly according to Swedish banks. Since the price fall and decreased consumer confidence on the housing market in 2017, banks have become considerably more restrictive with regards to their approval of construction credit, especially towards smaller and medium sized actors on the residential real estate development market. Due to this restrictive lending environment, small and medium sized developers are often forced to utilize equity capital to an extent that is unlikely to be optimal with regards to modern capital structure theories. The aim of this research paper was, therefore, to explore the financing issues within the sector, examine the financing options available to Swedish medium sized residential developers, and conclude what could be conducted differently by both financiers and developers within the sector to potentially resolve the suggested issue.  The method chosen to explore and examine the selected subject area was semi-structured interviews with highly experienced employees of medium sized developers located in Stockholm, Sweden, Swedish commercial banks and other alternative financiers active within the sphere of residential real estate development financing. The rationale behind involving both developers and financiers was to gain an understanding of the issue from different perspectives, and thus hear arguments and counter arguments for and against the current financing structure in order to find the most suitable potential improvements. The collected data from the interviews was thematically analyzed and discussed from a perspective of modern and established financial theory, such as the trade off theory and the pecking order theory, along with other relevant theoretical frameworks, such as anchoring, game theory and risk. What was found was that developers primarily have an issue with early project financing and moving capital efficiently between finished and starting projects. Paradoxically, it seems unlikely that developers currently operate in accordance with aforementioned established financial optimization theories due to them being financially conservative in an effort to signal financial strength to banks and be approved construction credit as a reward. Also, what was found was that there exists a lack of effective communication between banks and developers with regards to the development process and accompanied risks, leading to an even more restrictive bank due to the effects of asymmetric information. A potential improvement to the way in which developers currently structure their capital was suggested to be an involvement of alternative financiers in the short term in order to gain access to capital in the more sensitive stages of the development process, later refinancing the debt when possible, through the means of the traditional banking system. / Bostadsutveckling är en kapitalintensiv verksamhet med stora risker, särskilt enligt de svenska bankerna. Sedan prisfallet och det minskade konsumentförtroende för bostadsmarknaden 2017 har banker blivit betydligt mer restriktiva när det gäller godkännande av byggkredit, särskilt gentemot mindre och medelstora aktörer på bostadsmarknaden. På grund av denna restriktiva kredit-miljö tvingas små och medelstora utvecklare ofta att använda eget kapital i en utsträckning som sannolikt inte är optimal med hänsyn till moderna teorier om kapitalstruktur. Syftet med denna uppsats var därför att utforska finansieringsproblemen inom sektorn, undersöka finansieringsalternativen för svenska medelstora bostadsutvecklare och dra slutsatser om vad som kan göras annorlunda av både finansiärer och utvecklare inom sektorn för att eventuellt lösa det föreslagna problemet. Metoden som valts för att utforska och undersöka det valda ämnesområdet var halvstrukturerade intervjuer med mycket erfarna anställda från medelstora utvecklare i Stockholm, Sverige, svenska affärsbanker och andra alternativa finansiärer som är aktiva inom finansiering av bostadsutveckling. Motivet bakom att involvera både utvecklare och finansiärer var att få en förståelse för frågan ur flera olika perspektiv och därmed höra argument och motargument för och emot den nuvarande finansieringsstrukturen för att hitta de mest lämpliga potentiella förbättringarna. Den insamlade informationen från intervjuerna analyserades tematiskt och diskuterades utifrån modern och etablerad finansiell teori, såsom trade-off theory och pecking order-teorin. Därutöver analyserades och diskuterades informationen utifrån ytterligare ett antal relevanta teoretiska ramar, såsom förankringsteorin, spelteori och risk. Vad som konstaterades var att utvecklare främst har ett problem med tidig projektfinansiering samt att flytta kapital effektivt mellan färdiga och startande projekt. Paradoxalt nog verkar det osannolikt att utvecklare för närvarande arbetar i enlighet med tidigare nämnda etablerade finansiella optimeringsteorier på grund av att de är finansiellt konservativa i ett försök att signalera finansiell styrka till banker och tilldelas byggkredit som belöning. Vad som också konstaterades var att det saknas en effektiv kommunikation mellan banker och utvecklare när det gäller utvecklingsprocessen och åtföljande risker, vilket leder till en ännu mer restriktiv bank på grund av effekterna av asymmetrisk information. En potentiell förbättring av hur utvecklare för närvarande strukturerar sitt kapital föreslogs vara ett kortsiktigt involverande av alternativa finansiärer för att få tillgång till kapital i de känsligare stadierna av utvecklingsprocessen, för att senare refinansiera skulden när det är möjligt genom det traditionella banksystemet.

The EU Taxonomy is a new regulation produced to set a European standard for sustainable investments and to allocate capital for a sustainable transition. The Taxonomy aims to regulate several sectors, one of which is the real estate sector. Due to it functioning as a classification system, the EU Taxonomy will play an essential role for companies seeking financing. This thesis explores how Swedish and Baltic real estate companies intend to work with sustainable finance given this new regulation. Semi-structured interviews were conducted with companies within the real estate sector and government agencies from Sweden and the Baltic countries, in order to get a holistic view of the situation in these regions. Through research it has been found that the EU Taxonomy will continue to encourage the work with sustainability for companies even though there are some uncertainties with the regulation as of now. Current financial instruments, such as green bonds, are likely to continue to be emitted but will probably be connected with the EU Taxonomy. New financial products will be developed with the help of the Taxonomy. There are however differences in attitudes and actions regarding sustainable financing in Sweden and the Baltics. Sweden has come further with green financing, but the interest is high in the Baltics and sustainable financing is likely to evolve in the region in the near future. The research finds that there is a concern that smaller companies will have difficulties to keep up the pace of sustainability given the Taxonomy, especially if they recently have begun their work with sustainability. Even though the EU Taxonomy has received criticism for not including green building certifications, the general attitude is positive in that the Taxonomy will imply a common and cross-border definition of the term “sustainability”. / EU-taxonomin är ett nytt regelverk framtaget för att sätta en europeisk standard för hållbara investeringar och allokera kapital för en grön omställning. Taxonomin syftar till att reglera flera sektorer, varav fastighetssektorn är en av dem. Genom att fungera som ett klassificeringssystem så kommer EU-taxonomin att spela en central roll när företag ska finansiera sig. I denna uppsats undersöks hur svenska och baltiska fastighetsbolag kommer att arbeta med hållbar finansiering givet detta nya regelverk. Uppsatsen innehåller semistrukturerade intervjuer med fastighetsbolag och myndighetspersoner från Sverige och Baltikum för att få en överskådlig bild av situationen i nämnda regioner. Studien finner att EU-taxonomin kommer driva på hållbarhetsarbetet hos företag även om det initialt råder vissa oklarheter med regelverket. Befintliga finansiella instrument såsom gröna obligationer lär fortsätta emitteras men kommer troligtvis kopplas samman med EU-taxonomin. Nya finansiella produkter kommer att utvecklas med hjälp av taxonomin. Det finns emellertid skillnader när det kommer till hållbar finansiering mellan Sverige och Baltikum. Sverige har kommit längre vad gäller grön finansiering men intresset är högt i Baltikum och gröna finansieringslösningar lär växa i regionen inom en snar framtid. Undersökningen finner att det finns en oro för att företag av mindre storlek kommer att ha svårigheter att följa med på hållbarhetsresan i linje med taxonomin, särskilt om de nyligen påbörjat sitt hållbarhetsarbete. Trots att taxonomin har fått kritik för att inte inkludera miljöcertifieringar så är den sammantagna attityden positiv eftersom att EU-taxonomin kommer innebära en gemensam och gränsöverskridande definition av begreppet “hållbarhet”.

Detta arbete analyserar Uppsala och Göteborgs kommunala fastighetsförsäljningar och konsekvenserna som dessa försäljningar kan ha för kommunerna. Uppsala och Göteborgs kommun har båda låga självfinansieringsgrader och därför är ett av deras mål att öka denna. För att kunna uppnå målet kommer de båda kommunerna att genomföra försäljningar av kommunala fastigheter. De fastigheter som kommunerna har bestämt att avyttra är övervägande kommersiella fastigheter men även en del samhällsfastigheter.Uppsala avser att sälja större strategiska fastigheter som innehåller köpcentrum medan Göteborg säljer icke sammanhängande fastigheter som inte anses vara strategiska. Uppsalas försäljning är tre gånger större än Göteborgs sett till yta, och kvadratmeterpriset är högre.Därför får Uppsala in cirka fem gånger högre intäkter än Göteborg. Dessa försäljningar kan få olika tänkbara konsekvenser för kommunerna beroende på vilken typ av fastighet som säljs. Vid försäljningen av kommersiella fastigheter kan mervärdet väl uppväga risken. I Uppsalas fall säljs stora och viktiga fastigheter som är delar av kommunens nysatsning. Om fastigheterna köps och förvaltas av rätt aktör kan fastigheterna lyfta attraktiviteten i hela kommunen.Dessutom ökar konkurrensen på marknaden och det frigörs tid som kommunen kan göra annat med.Göteborg säljer mindre, icke strategiska fastigheter och uppsidan för kommunen är inte lika stor som för Uppsala, men de tar betydligt mindre risk och en svag köpare skulle inte påverka kommunen lika negativt som i Uppsalas fall. Negativa effekter som denna försäljning kan ha är förlorade stordriftsfördelar då fastigheten byter ägare. Kommunerna förlorar även kontroll över fastigheterna i och med ägarbytet. När det gäller samhällsfastigheterna så skulle ett gynnsamt upplägg vara att de säljs men att kommunen sedan hyr tillbaka dem. Då får kommunen in kapital och andra positiva effekter kan uppstå såsom ökad flexibilitet och lägre hyror. Transaktionens utfall beror helt och hållet på avtalets utformning. Det är därför av största vikt att kommunen är noggrann när den skriver avtal. / This work analyzes Uppsala and Gothenburg's municipal property sales and the consequences that these sales may have for the municipalities. The municipalities of Uppsala and Gothenburg both have low self-financing rates and therefore one of their goals is to increase this. In order to achieve the goal, the two municipalities will carry out sales of municipal properties. The properties that the municipalities have decided to sell are predominantly commercial properties but also some community properties. Uppsala intends to sell larger strategic properties that contain shopping centers, while Gothenburg sells non-contiguous properties that are not considered strategic. Uppsala's sales are three times larger than Gothenburg's in terms of area, and the price per square meter is higher. Therefore, Uppsala receives about five times higher revenues than Gothenburg. These sales can have different possible consequences for the municipalities depending on the type of property being sold. When selling commercial properties, the added value may well outweigh the risk. In Uppsala's case, large and important properties are sold that are part of the municipality's new investment. If the properties are bought and managed by the right player, the properties can raise the attractiveness of the entire municipality. In addition, competition in the market increases and time is freed up that the municipality can do other things with. Gothenburg sells smaller, non-strategic properties and the upside for the municipality is not as great as for Uppsala, but they take significantly less risk and a weak buyer would not affect the municipality as negatively as in Uppsala's case. Negative effects that this sale can have are lost economies of scale when the property changes owners. The municipalities also lose control of the properties as a result of the change of ownership. When it comes to community properties, a favorable arrangement would be that they are sold but that the municipality then rents them back. Then the municipality receives capital and other positive effects can arise such as increased flexibility and lower rents. The outcome of the transaction depends entirely on the design of the agreement. It is therefore of the utmost importance that the municipality is careful when writing agreements.

Att nå miljömålen och följa klimatmålen i Parisavtalet är avgörande för att vår generation ska kunna överlämna jorden till nästa generation med gott samvete. Vi ser idag tydliga exempel på att världen står inför allt större miljöutmaningar, såsom klimatförändringar, förlust av biologisk mångfald och föroreningar. Klimatförändringarna leder till extrema väderförhållanden, stigande havsnivåer och påverkar jordens ekosystem negativt. Förlust av biologisk mångfald hotar livsmedelsförsörjningen och ekosystemens stabilitet, medan föroreningar skadar både miljö och mänsklig hälsa. Gröna obligationer har blivit ett allt viktigare finansiellt instrument för att stödja hållbar utveckling och miljövänliga projekt. Detta intresse för gröna obligationer har ökat i takt med att behovet att finansiera miljövänliga initiativ har blivit alltmer akut. Gröna obligationer fungerar som ett sätt för företag, kommuner och stater att finansiera projekt som har en positiv inverkan på miljön, till exempel investeringar i förnybar energi, hållbar vattenhantering och energieffektiva byggnader. Dessa obligationer bidrar till att kanalisera kapital mot projekt som inte bara ger ekonomisk avkastning utan också bidrar till att minska den ekologiska fotavtrycket och främja en hållbar framtid. Denna studie undersöker hur gröna obligationer används som ett verktyg för att främja hållbar finansiering inom den svenska marknaden. Genom att analysera integrationsprocesser, kriterier för projektval, mätning och rapportering av miljöpåverkan samt de drivkrafter och utmaningar som aktörer möter, ger studien en omfattande bild av den praktiska tillämpningen av gröna obligationer. Resultaten visar att gröna obligationer blir alltmer centrala i företagens hållbarhetsstrategier, där kapital allokeras till miljövänliga initiativ inom ramen för bredare strategiska, operativa och finansiella mål. Studien betonar vikten av transparens och strikta kriterier vid projektval och rapportering, och framhåller behovet av kontinuerliga förbättringar i standarder och praxis för att stärka trovärdigheten och effektiviteten hos gröna obligationer i att uppnå långsiktiga hållbarhetsmål. / Achieving environmental goals and adhering to the Paris Agreement is crucial for our generation to pass on the Earth to the next generation with a clear conscience. Today, we face significant environmental challenges such as climate change, biodiversity loss, and pollution. Climate change leads to extreme weather conditions, rising sea levels, and negatively impacts ecosystems. Biodiversity loss threatens food security and ecosystem stability, while pollution harms both the environment and human health. Green bonds have become an increasingly important financial instrument to support sustainable development and environmentally friendly projects. The interest in green bonds has grown as the need to finance eco-friendly initiatives becomes more urgent. Green bonds enable companies, municipalities, and states to fund projects that positively impact the environment, such as investments in renewable energy, sustainable water management, and energy-efficient buildings. These bonds help channel capital towards projects that not only provide economic returns but also contribute to reducing the ecological footprint and promoting a sustainable future. This study examines how green bonds are used as a tool to promote sustainable financing within the Swedish market. By analyzing integration processes, criteria for project selection, measurement and reporting of environmental impact, as well as the driving forces and challenges faced by stakeholders, the research provides a comprehensive picture of the practical application of green bonds. The findings show that green bonds are becoming increasingly central to corporate sustainability strategies, where capital is allocated to environmentally friendly initiatives within broader strategic, operational, and financial goals. The study emphasizes the importance of transparency and strict criteria in project selection and reporting, highlighting the need for continuous improvements in standards and practices to enhance the credibility and effectiveness of green bonds in achieving long-term sustainability objectives.

En stor del av bankernas utlåning riktar sig till fastighetsbolag. I samband med bankernas utlåning så används fastigheter som säkerhet. Banken använder fastighetsvärderingar som underlag för att bedöma lånevolym och lånevillkor. Det är därför av stor vikt för den finansiella stabiliteten att värderingarna är tillförlitliga. Tillförlitliga värderingar bygger på tillgång till bra data. I dagsläget finns det en brist på denna data, vilket minskar tillförlitligheten i värderingarna. Bristen på data beror på att fastigheter generellt säljs paketerat i bolag vilket gör att köpeskillingen inte offentliggörs. Intressenter är därför beroende av aktörer i transaktioner väljer att annonsera villkoren för transaktionen. Underlaget blir dessutom tunnare på grund av att många transaktioner genomförs med komplexa strukturer som minskar insynen. Samtidigt så finns det incitament för fastighetsbolag och värderare att rapportera högre värden än fastighetens marknadsvärde. Detta då fastighetsägare kan använda sig av högre värderingar för att agera opportunistiskt, och då fastighetsägare är beställare och betalare av värderingen så skapar detta även incitament för värderare. Detta, i kombination med att fastighetsägare idag kan beställa flera värderingar och presentera den högsta för banken, skapar risker för det finansiella systemet. Denna uppsats syftar till att undersöka vilka osäkerheter det finns i värderingsprocessen, vilka incitament det finns för övervärderingar, hur regelverk möjliggör dessa, vilka risker det innebär för det finansiella systemet och förslag för hur man kan öka säkerheten i värderingsprocessen. Studien har genomförts med en kvalitativ metod genom att intervjua representanter från fem värderingsbolag och fyra fastighetsbolag. / A large part of bank lending is directed to real estate companies. In connection with bank lending, real estate is used as collateral. Banks use real estate valuations as a basis for assessing loan volumes and the terms of the loan. It is therefore of great importance for financial stability that valuations are reliable. Reliable valuations rely on the availability of good data. At present, there is a lack of such data, which reduces the reliability of valuations. The lack of data is due to the fact that real estate is generally sold packaged in companies, which means that the purchase price is not disclosed. Stakeholders are therefore dependent on actors in transactions choosing to advertise the terms of the transaction. The data is further reduced by the fact that many transactions are carried out with complex structures that reduce the transparency of the transaction. At the same time, there are incentives for real estate companies and appraisers to report higher values than the market value of the property. This is because property owners can use higher valuations to act opportunistically, and because property owners are the clients and payers of the valuation, this also creates incentives for valuers. This, combined with the fact that property owners today can order multiple valuations and present the highest to the bank, creates risks for the financial system. This paper aims to investigate the uncertainties in the valuation process, the incentives for overvaluations, how regulations enable them, and suggestions on how to increase certainty in the valuation process. The study has been conducted using a qualitative method by interviewing representatives from five leading valuation companies and four real estate companies.

Den genomförda studien syftar till att undersöka auktoriserade fastighetsvärderares hänsyn till miljöcertifieringar vid en värderingsprocess. Anledningen till ämnesvalet beror på den alltmer påfrestande hållbarhetskraven som växer i samhället, framförallt på grund av det ökade trycket från banksektorn att få en grön omställning. Men även att många hyresgästers preferenser att bedriva sina verksamheter i gröna lokaler accelererar. Materialet, som ligger som grund för arbetet, består av intervjuer som genomförts tillsammans med sju auktoriserade värderare. Samtliga fastighetsvärderare besitter en hög kunskapsnivå och har varit aktiva inom fastighetsvärdering under en lång period. Det gör att arbetets validitet och svaret på vår frågeställning upplevs väldigt klarläggande. Resultatet av studien indikerar att det finns en stor medvetenhet kring ämnet hållbarhet och en allsidig enighet om att miljöcertifieringar och andra hållbarhetsfaktorer påverkar flera grundläggande parametrar i värderingsprocessen. Utmaningen ligger istället i att kunna kvantifiera och jämföra hur olika miljöcertifieringar och hållbarhetsinitiativ påverkar det direkta marknadsvärdet. Med andra ord saknas det ett enhetligt ramverk som kan underlätta en rättvis implementering av miljöcertifieringar i värderingsprocessen. / This study aims to investigate how authorized property valuers consider environmental certifications in the valuation process. The reason for choosing this subject is due to the increasing sustainability demands in society, particularly due to the growing pressure from the banking sector to achieve a green transition. Additionally, many tenants' preferences to conduct their operations in green buildings are accelerating. The material forming the basis of this work consists of interviews conducted with seven authorized valuers. All property valuers possess a high level of expertise and have been active in property valuation for a long period. This contributes to the validity of the work and provides a clear answer to our research question. The results of the study indicate a high awareness of sustainability and a general consensus that certifications and other sustainability factors influence several fundamental parameters in the valuation process. The challenge, however, lies in being able to quantify and compare how different certifications and sustainability initiatives impact the direct market value. In other words, there is a lack of a unified framework that can facilitate a fair implementation of environmental certifications in the valuation process.

The aim of this investigative thesis was to further study the use of financial bootstrapping in medium to large sized enterprises. The thesis furthermore aimed to investigate if there are any prerequisite bootstrapping methods used in correlation to annual turnover, industry as well as to conduct research to whether enterprises are aware of their current use of financial bootstrapping. The study can conclude that financial bootstrapping is used among medium to large sized enterprises. Furthermore, the study can also conclude that there exists a correlation between desired bootstrapping methods used and annual turnover. A correlation to the current lifecycle phase currently presided in, in regard to a specific financial bootstrapping method used could not be solely concluded as well as industry-based preferences in regards to specific bootstrapping methods could not be established. The thesis overall conclusion is that further research is needed to conclude if there exist any industry-based preferences towards usage of specific bootstrapping methods, as well as further research should be aware of problems this study has identified in order to better prepare future study in the aimed field. / Syftet med studien var att undersöka tillämpandet av finansiell bootstrapping bland medelstora och stora bolag. Studien ämnade även att vidareutforska huruvida det råder omsättnings & branschspecifika bootstrappingsmetoder samt förtydliga om det återfinns företag som själva inte framhäver sitt tillämpande. Resultaten visade att finansiell bootstrapping tillämpas bland medelstora och stora bolag samt att det råder vissa omsättningsspecifika bootstrappingsmetoder. Slutsatsen är att trots gynnsamma resultat krävs det vidareforskning inom ämnet för att ytterligare kunna påvisa branschspecifika bootstrappingsmetoder som dessutom kan generaliseras till en bredare population. Forskarna kan även konkludera att det krävs ett beaktande till rådande problematik denna studie påträffat för att öka framtida validitet ytterligare i genomförda studier.