Utgifter för vissa ändringsarbeten på näringsfastigheter medför direktavdrag då de genom det så kallade utvidgade reparationsbegreppet i 19 kap. 2 § 2 st. Inkomstskattelagen klassificeras som reparation och underhåll. För att falla in under det utvidgade reparationsbegreppet får åtgärderna inte medföra en väsentlig förändring av fastigheten. Högsta förvaltningsdomstolen har i mål 2012 ref. 15 avgjort det enda målet i högsta instans rörande det utvidgade reparationsbegreppet sedan begreppet ändrades genom en lagändring 2000. Utmärkande för målet är att ett fastighetsförvaltande bolag vidtog ett stort antal åtgärder på fastigheten vid ett och samma tillfälle. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att omfattningen av åtgärderna gjorde att de inte föll in under det utvidgade reparationsbegreppet. Fastighetsägare kan av olika skäl välja att vidta ett flertal åtgärder på sin fastighet vid ett och samma tillfälle. Eftersom åtgärderna då kan förefalla att vara väsentliga på grund av dess omfattning, finns en risk att ändringar som egentligen är en anhopning av ändringsarbeten som faller in under det utvidgade reparationsbegreppet istället anses innebära en väsentlig förändring av byggnaden. I denna uppsats har författaren med utgångspunkt i HFD 2012 ref. 15 och underinstanspraxis undersökt huruvida ett fastighetsförvaltande bolag som vidtar ett flertal åtgärder på en fastighet vid ett och samma tillfälle försätts i en skattemässigt sämre situation än en fastighetsägare som väljer att sprida ut åtgärderna över tiden. Författaren anser att slutsatsen torde kunna dras att ett fastighetsförvaltande bolag som väljer att vidta ett flertal åtgärder på en fastighet vid ett och samma tillfälle försätts i en skattemässigt sämre situation än en fastighetsägare som väljer att sprida ut åtgärderna över tiden. / Expenses for certain alterations of commercial real estate qualify for direct tax deduction, as they are seen as repairs and maintenance through the extended concept of repairs in ch. 19 sec. 2 para. 2 of the Swedish Income Tax Act. To fall within the concept, the alterations must not result in a substantial change of the property. The Swedish Supreme Administrative Court has in the case HFD 2012 ref. 15 given the only ruling in the highest instance regarding the extended concept of repairs since the concept was changed through an amendment of the law in 2000. Distinguishing for the case is that it concerned a real estate management company that made several alterations on its estate at one time. The Supreme Administrative Court ruled that the width of the alterations did that they fell outside of the extended concept of repairs. Commercial real estate owners can for different reasons want to make several alterations at one time. Since the alterations in such cases can be seen as substantial, there is a risk that alterations which on its own fall within the extended concept of repairs are deemed to fall outside of the concept. In this thesis the author has investigated whether a real estate management company that makes several alterations at one time on a property is set in a disadvantageous tax position compared to a estate owner that choose to spread the alterations over time. The starting point of this investigation has been the Supreme Administrative Court’s ruling in HFD 2012 ref. 15 and rulings from the lower courts. The author establish that the conclusion can be drawn that a real estate management company that makes several alterations at one time on a property is set in a disadvantageous tax position compared to an estate owner that choose to spread the alterations over time.

Syfte: Bristerna på informationsöverföringen mellan de olika faserna i en byggnads livscykel har en negativ inverkan på förvaltningen. På grund av de komplexa informationsmängderna bör förvaltningen specificera vilken information de vill få levererad från projekteringen. Den negativa inverkan kan minskas med hjälp av BIM, då BIM underlättar samverkan mellan olika discipliner. Därför är målet med denna undersökning att underlätta implementeringen av BIM inom den offentliga tekniska fastighetsförvaltningen på landstingsnivå, och följande frågeställningar ställs: (1) Hur ser processen kring tillsyn och skötsel ut inom teknisk fastighetsförvaltning på landstingsnivå? (2) Vilken information behövs i anknytning till denna process, för att en teknisk fastighetsförvaltning skall kunna genomföras effektivt? (3) Hur kan man med BIM tillhandahålla denna information? (4) Hur bör man gå tillväga för att lyckas med implementeringen av BIM inom fastighetsförvaltning?  Metod: Angreppssättet för undersökningen är en fallstudie, med en teknikavdelning inom en offentlig fastighetsförvaltning i ett landsting, som studerat fall. Samtliga frågeställningar bygger på varandra: datainsamling och analys har skett i växelverkan. Frågeställningarna besvaras till största del av litteraturstudier och semistrukturerade intervjuer, men även observationer och dokumentanalyser har genomförts.  Resultat: Den första frågeställningens resultat visar på att processen tillsyn och skötsel är komplex och innefattar många olika discipliner. Processen innehåller en administrativ del där åtgärder och intervall kopplas till installationer i fastighetsförvaltningssystemet. Vidare innefattar processen att åtgärderna utförs av driftpersonalen, och om problem uppstår skapas beslutspunkter där teknikförvaltare och driftingenjörer konsulteras för att lösa problemet.  Resultatet på frågeställning 2 visar på ett stort behov av informationsmängder. Den information som behövs av flest personer är; placering, installationens komponenter och fabrikat/leverantör. Det är viktigt att poängtera att även om viss information inte behövs av lika många personer, innebär det inte att informationen är av mindre värde.  Vidare visar resultatet på frågeställning 3 att informationsmängderna som framkommit i frågeställning 2 kan tillhandahållas med BIM genom att koppla informationen till objekt via property sets, databaser eller portaler.  Resultatet på frågeställning 4 visar tillvägagångssättet vid implementering av BIM i förvaltning; processkartläggning, informationsanalys och koppling av informationen.  Konsekvenser: Studien visar att det finns goda möjligheter att använda BIM för att tillhandahålla den information som behövs inom en offentlig fastighetsförvaltning. Vid implementering är det viktigt att kartlägga processer och informationsbehov som finns i organisationen. Implementeringen bör ske i anknytning till ny- eller ombyggnation.  Begränsningar: Studien beaktar endast tillsyn och skötsel inom teknisk fastighetsförvaltning och undersöker varken ekonomiska eller tekniska aspekter. Resultatet anses generellt giltigt, men ett än mer komplett resultat kan erhållas vid en större undersökning av förvaltningsorganisationen samt med fler intervjurespondenter. / Purpose: The shortcomings of information transfer between the different building phases has a negative impact on facility management (FM). Because of the complex information needs it is important that the FM specifies which information they want delivered from the design and construction phases. The negative impact can be reduced with BIM because of its ability to ease communication between the disciplines. Therefore, the aim of the thesis is to ease the implementation of BIM within the technical FM of the public sector, and following questions are asked: (1) What does the process of operation and maintenance in a technical department of FM in a public sector look like? (2) Which information is needed in this process, to effectively accomplish the FM activities? (3) How can you, with BIM, provide this information? (4) How should you do to succeed with the implementation of BIM in FM?  Method: The approach of the thesis is a case study, studying the technical department of a public FM. All questions are based on each other, which means that the data collection and the analysis have been done in interaction. Mostly, the questions have been answered by literature studies and interviews, but observations and document analysis has also been done.  Findings: The result of the first question shows that the process of operation and maintenance is complex and includes many different disciplines. The process includes an administrative part where actions and intervals are connected to the installations in the FM system. The process also includes that the maintenance personnel performs the actions, and if problems occur, the technical manager and the operating engineer are being consulted for a solution.  The result of question 2 shows a big need of different information. The information needed by the most people are; placement, the installation’s component and manufacturer/supplier. Although some information might not be needed by a lot of people, it is important to point out that the information does not have lower value.  The result of the third question shows that the information that emerged from question 2 could be provided with BIM by connecting the information to an object through property sets, databases or portals.  The result of the fourth question shows the way to implement BIM in FM; process mapping, information analysis and connect the information.  Implications: The study shows that there are good opportunities to use BIM to provide relevant information needed by the FM. It is important to analyse the processes and information needs within the organisation. The implementation should be done in connection to a new construction or a reconstruction.  Limitations: The study only observes operation and maintenance within the technical department of FM and does not investigate either economical nor technical aspects. The result is considered to be generally valid, however, a more complete result can be achieved with a bigger research of the FM organisation and several interview respondents.

Potentialen att tillhandhålla stora mängder information under hela byggprocessen är något BIM(byggnadsinformationsmodellering på svenska) är mest förknippat med. Dock är den praktiskaanvändningen av BIM i förvaltningen minimal vid jämförelse mot projekteringen.Vårdbyggnader är otroligt viktiga och komplicerade byggnader i samhället som konstant behöverunderhållas och detta arbete tar upp BIM och relationsmodellernas potential att fungera som ettkomplement till dagens och framtidens förvaltningssystem.Studien har fokuserat på att ta reda på hur förvaltningen för vårdbyggnader arbetar idag medBIM och hur de önskar arbeta i framtiden. Detta har gjorts genom intervjuer ochdokumentanalyser där en litteraturstudie ligger till grund över utformningen av de frågeformulärsom tagits fram. Syftet har varit att undersöka vilken information som en BIM-relationsmodell(även kallat förvaltningsmodell) måste innehålla för att vara användbar och till nytta iförvaltningen.Teorin för arbetet beskriver vad BIM är och hur sambandet med BIM och fastighetsförvaltningenser ut. Teorin tar också upp vikten av hållbar information i öppna filformat.Resultatet av insamlade data visar att BIM är väl känt hos fastighetsförvaltningsorganisationernamen används inte i den utsträckning som önskas. Några anledningar till detta är brist på; kunskapinom organisationen, inflytande i byggprocessen och interna arbetsmetoder. Allaintervjurepresentanter är positiva till BIM och ser potentialen i att använda BIM-modeller somderas digitala verktyg att visualisera och hantera information inom förvaltningen. Dock har,framförallt, representanterna med ansvar för CAD/BIM för fastighetsdokumentationen svårt atttydligt påvisa vilken information som de vill ha och ser mer information som bättre.Slutsatsen visar att organisationerna är beroende av att utvärdera sina behov och hitta nyttor medBIM i förvaltningen för att sedan kunna sätta rätt krav på slutleveransen av BIM-modellen somska användas i förvaltningen. Behovet av att på ett konsekvent sätt lägga till, ta ut, uppdatera ochmodifiera information ser alla intervjurepresentanter som en viktig fråga för framtiden.Under diskussionskapitlet tas bland annat problematiken upp med att många som intervjuats seratt ju mer information den levererade BIM-modellen innehåller desto bättre är det. Författarenspersonliga åsikt är att modellen måste anpassas så att rätt information finns. / The potential for supplying large amounts of information throughout the construction process issomething BIM is mostly associated with. However, the practical use of BIM in facilitymanagement is minimal when compared to the project planning phase.Healthcare buildings are incredibly important and complex buildings in the society thatconstantly need to be maintained and this study addresses the potential of BIM and the use of asbuiltmodels to serve as a complement to today's and future facility management systems.This study has focused on finding out how the management of healthcare facilities uses andworks with BIM today and how they wish to work in the future. This has been done throughinterviews and document analyzes where a literature study forms the basis for the formulation ofthe questionnaires produced. The purpose has been to investigate what information a BIM asbuiltmodel (also called facility management model) must contain to be useable and useful in thefacility management.The theory of this study describes what BIM is and how the relationship with BIM and facilitymanagement looks. It also addresses the importance of sustainable information in open fileformats.The result of the collected data from the interviews shows that BIM is well known to facilitymanagement organizations but is not used to the extent desired. A few reasons for this are lackof; knowledge within the organization, influence in the construction process and workingmethods. All interviewees are positive to BIM and see the potential of using BIM models as theirdigital tools to visualize and manage information within the facility management. However have,in particular, the CAD/BIM representatives of the facility documentation difficulty in clearlyidentifying what information they want and thinks a lot of information in the models is better.The conclusion shows that organizations are dependent on evaluating their needs and findingbenefits with BIM in their facility management and then be able to set the right requirements forthe final delivery of the BIM model to be used in the facility management. The need to add,extract, update and modify information consistently, is something all interviewees sees as animportant question for the future.In the discussion chapter the problem arises about the fact that many interviewed thinks that themore information the BIM model contains, the better it is. The author's opinion is that the modelmust be adapted so that the right information is available.

Bakgrund: Dagens marknad blir allt mer globaliserad och konkurrensbetonad. Kunder är mer medvetna än tidigare och därmed höjs även kraven på att erhållna produkter och tjänster håller den kvalitet som utlovas. Olika organisationer använder olika metoder, approacher och verktyg för att arbeta med kvalitetsledning och ständiga förbättringar. Ständiga förbättringar förklaras ofta med hjälp av den iterativa PDCA-cykeln. Fastighetsförvaltande företag har ej lämnats opåverkade efter den konkurrensutveckling som skett, och måste allt mer fokusera på att leverera tjänster av hög kvalitet. Syftet: Syftet är att undersöka organisationers kvalitetsarbete med fokus på kvalitetsbrister samt hur metoder för systematiskt kvalitetsarbete kan bidra till ökad kvalitet i fastighetsförvaltande företag. Metod: En fallstudie har utförts på Gavlefastigheter och Gavle Drift & Service. En abduktiv ansats har använts för att besvara syfte och frågeställningar, där teori har inhämtats parallellt med empiriska data från fallföretaget. Den empiriska datainsamlingen har skett genom semistrukturerade intervjuer samt datamaterial från fallföretagets databas. Resultat: Intervjuer och dataanalys visar att Gavlefastigheter och Gavle Drift & Service arbetar förebyggande mot felanmälningar genom att planera underhåll samt genom ronderingar av fastigheter. I dagsläget finns ingen systematisk arbetsmetod för att hantera återkommande kvalitetsbrister.  Det finns ett kvalitetsledningssystem på fallföretaget men medarbetarnas delaktighet och användning av systemet skiljer sig åt. Begränsningar: Studien har funnit svårigheter i att finna tidigare studier om kvalitetsutveckling på fastighetsförvaltande företag. Därav finns begränsningar i teorin vilket därmed påverkar antalet inkluderande artiklar. Detta talar samtidigt för betydelsen av att genomföra en fallstudie inom ämnet. Implikationer: Studiens teoretiska bidrag presenteras som en teoretiskt framtagen metod, med input från fallföretaget, i form av en PDCA-cykel som är tänkt att användas för effektivisering av praktiskt kvalitetsarbete. Studiens praktiska bidrag påvisar i diskussionen hur centrala kvalitetsbegrepp såsom ständiga förbättringar, utveckla ett engagerat ledarskap och skapa förutsättningar för delaktighet kan ha effekt på det systematiska kvalitetsarbetet. / Background: Today’s markets is getting increasingly globalized and competitive. Customers are more aware than before which leads to a higher demand in obtaining the offered quality in services and products. Different organizations use different methods, approaches and tools for quality management and continuous improvements. Continuous improvements are often described with the iterative PDCA-cycle. Property management companies has not been left unaffected due to the globally competitive changes in the market, hence must focus on delivering high quality services and products. Purpose: The purpose of this study is to investigate the quality work of organizations focusing on quality deficiencies and how methods for systematic quality work can contribute to increased quality in property management companies. Method: A case study have been executed on Gavlefastigheter and Gavle Drift & Service. An abductive approach has been used to answer purpose and research questions, where theory have been obtained parallel with empirical data from the case company. The empirical data collection has been done through semi-structured interviews and data collection from the case company database. Findings: Interviews and analysis of data from Gavlefastigheter and Gavle Drift & Service show that proactive work against fault reports by planning maintenance and patrolling the properties. At present there is no systematic working methods for dealing with recurring fault reports. There is a quality management system at the case company, but the employee’s participation and use of the system differs. Limitations: Prior scientific studies of the subject are a limitation on its own. This influences the number of scientific articles included in the study but also on the importance of executing a case study on the subject. Implications: The theoretical contribution of the study is presented as a theoretically developed method, with input from the case company, in the form of a PDCA cycle which is intended to be used for the efficiency of practical quality work. The study's practical contribution demonstrates how central quality concepts such as continuous improvement, developing a committed leadership and creating conditions for participation can influence the systematic quality work.

Ett stort steg in den digitala världen är att arbeta med BIM – byggnadsinformationsmodell. Tekniken har under senaste decenniet använts i stor utsträckning under både projekterings- och produktionsskeden, men under förvaltningsskedet är användningen begränsat. Denna studie undersöker därför hur förvaltningsorganisationer arbetar med BIM. De flesta BIM-modeller utarbetas under projekterings- och produktionsskeden och kan innehålla väldigt mycket användbar information för den framtida förvaltande organisationen. Förvaltningsorganisationer behöver således veta vilken information från projekterings- och produktionsskeden är användbara för just deras organisation. Detta hjälper organisationerna att ställa lämpliga krav på leverans av information. Studien undersöker därför förvaltningsorganisationers informationsbehov och kravställningar gällande BIM. Rapporten är baserat på en intervjustudie tillsammans med en dokumentanalys där BIM-manualer från fyra förvaltningsorganisationer undersöks. En BIM-manual är ett styrande dokument som föreskriver en organisations krav och anvisningar gällande BIM. Även en litteraturstudie är genomförd för att kunna samla relevant data till intervjufrågor och dokumentanalysen. Vid intervjustudien har personer som arbetar aktivt med både BIM-frågor och digitalisering inom bygg- och förvaltningsbransch valts. Resultatet visar att användning av BIM är lågt i förvaltningsbranschen. Den främsta skälen till att BIM inte används i stor utsträckning är att en stor del av dagens fastighetsbestånd saknar BIM-modeller vilket gör att det anses som en extra kostnad av de flesta fastighetsägare. De existerande BIM-modeller inom förvaltningen varken används eller uppdateras. I studien framgår att förvaltningsbolag kravställer endast namngivning, numrering, litterering och redovisning av utrymmen i sina manualer. Rapportens resultat visar att det saknas branschmässiga standarder för informationsleverans och informationsnivå. För att kunna möjliggöra ett oavbrutet informationsflöde måste branschmässiga standarder upprättas. / A big step into a digital world is to work with BIM- buildinginformation model. The technology has been used extensively duringthe last decade in both the design and production phases, but thetechnology is not used actively during the facility managementphase. This study looks therefore through how facility managementorganizations work with BIM. The most BIM models are developed during the design and productionphases and can contain a lot of useful information for the futurefacility management organization. Facility managementorganizations need therefore to know what information from thedesign and production phases is useful for their organization. Itwill help the organization to set appropriate requirements for theprovision of information. The study will therefore examinefacility management organizations' information needs and theirrequirements regarding BIM. The report is based on an interview study together with a documentanalysis where BIM manuals from four different facility managementorganizations are examined. A BIM manual is a governing documentthat prescribes an organization's requirements and instructionsregarding BIM. A literature study has also been carried out inorder to gather relevant information and data for interviewquestions and the document analysis. In the interview study,people who work actively with both BIM and digitization in bothconstruction- and facility management industry have been chosen. The result shows that the use of BIM is low in the facilitymanagement industry. The main reason to why BIM is not widely usedis that a large part of today's buildings does not have any BIMmodels which makes it as an extra cost for most property owners.The organizations have many BIM models in their archives, butthese models are neither used in practical activities nor updatedif a change is made. The study shows that facility management companies haverequirements regarding naming, numbering, code marking andaccounting of spaces. The report's results show that there are noprofessional standards for information delivery and informationlevel. The facility management organizations must establishprofessional standards in order to enable an continuously flow ofinformation.

Syfte: Syftet med studien är att öka kunskapen och förståelsen om fastighetsförvaltningsbranschen under en Black Swan ur ett ledarperspektiv och strävar efter att besvara frågeställningen: vad har förändrats för ledarna inom fastighetsförvaltningsbranschen under Covid-19 pandemin? Metod: Insamlingen av empiri har skett genom semi-strukturerade intervjuer av nio respondenter som är ledare på olika nivåer i de fem organisationer som är representerade i studien. Resultatet från de digitala intervjuerna har transkriberats, kodats och reducerats för att utgöra grunden i formandet av studiens teori utifrån en induktiv ansats.  Resultat och slutsats: Studien visar att ledarskapet under pandemin kännetecknats av hierarkiska strukturer och auktoritära tendenser med ett ökat fokus på styrning och kontroll. De väsentliga faktorerna som förändrats för ledarna är distansarbete och digitala mötesformer vilket resulterat i ökad kommunikation och en förflyttning från strategiskt till operativt arbete. I studien identifieras även ett rationalitetsdilemma och en identitetsparadox inom branschen. Examensarbetets bidrag: Studien bidrar med kunskap och förståelse till tidigare forskning om ledares utmaningar, förändrade förutsättningar och hur ledarskapet utövats under Covid-19 pandemin. Arbetet bidrar även med empiri om ledarskapet inom fastighetsförvaltning, ett område som tidigare är förhållandevis outforskat inom ämnet Ledarskap och Organisationer.  Förslag till fortsatt forskning: Fördjupade studier är nödvändiga om ledarskapet i fastighetsförvaltningsbranschen där även medarbetarperspektivet inkluderas. Det existerar även ett behov för jämförande studier mellan branscher som påverkats på andra sätt av Covid-19 alternativt hade en mer flexibel struktur och arbetssätt före pandemin. / Aim: The study aims to add to the knowledge and understanding about the property management industry during a Black Swan event from a leader perspective and strive to answer the question: what changed for leaders in the property management industry during the Covid-19 pandemic? Method: Data collection was executed through semi-structured interviews of nine respondents who are leaders on various levels in the five organizations represented in the study. Results from the digital interviews were transcribed, coded and reduced in order to be the base for the study’s theory from an inductive approach.  Result and conclusion: The study shows that the leadership during the pandemic were characterized by hierarchical structures and authoritative tendencies with focus on management and control. Factors that have changed for leaders are primarily remote work and digital meetings which have resulted in increased communication and turn from a strategic focus to an operational. The study also identifies a rationalization dilemma and an identity paradox within the business.  Contribution of the thesis: The study adds to the understanding and knowledge of previous research on challenges, changed conditions and how the leadership is executed during the Covid-19 pandemic. It also adds empirical findings on leadership in the property management industry, a field with previously limited research within the subject Leadership and Organizations.  Suggestion for future research: Additional studies are needed about leadership within property management organizations where the employee perspective is included. Also, comparative studies are needed in other business fields where the pandemic has had a greater impact or in organizations that had a more flexible structure before the pandemic.

Since the financial- and real estate crisis in 1990-1993, the Swedish real estate market has changed a lot. Companies that earlier considered themselves as technical-oriented has shifted towards being service-oriented with increased customer focus, which in turn has amplified the competitiveness within the industry. The organizational development in the Swedish real estate business has historically been neglected compared to other industries, but has changed as an effect of the increased competitiveness. There are organizational variations between companies operating on the Swedish real estate market where each company’s perception of optimal organizational structure affects the organizational operations and ultimately the profitability of the firm. This master thesis investigates how organizational differences, in terms of real estate management, between Swedish real estate companies impact the competitiveness of the firm. / Den svenska fastighetsmarknaden har förändrats mycket sedan finans- och fastighetskrisen som ägde rum mellan 1990-1993. Företag som tidigare ansett sig vara teknik-inriktade tvingades ändra sitt fokus till att vara mer service – inriktade, vilket ökade den interna konkurrensen på fastighetsmarknaden. Den organisatoriska utvecklingen har historiskt sett varit eftersatt jämfört med andra branscher men har också förändrats till följd av den ökade konkurrensen. Det finns organisatoriska skillnader mellan fastighetsbolag på den svenska marknaden som speglar varje bolags uppfattning av vad som är ”den ultimata organisationen” som i förlängningen påverkar organisationens struktur och lönsamhet. Denna masteruppsats utreder hur organisatoriska skillnader, vad gäller organisering av fastighetsförvaltning hos svenska fastighetsbolag i sin tur påverkar deras konkurrenskraft.

Det finns många faktorer som driver och formar utvecklingen i samhället. Dels ny teknik som erövras och påverkar sin omgivning, dels människan som också är en viktig komponent i utvecklingen. Det är svårt att förutse då vi konstant ändrar vårt sätt att leva. Institutionerna, dvs hur vi organiserar oss med koppling till vår omvärld blir också en betydande faktor som driver utveckling. Det finns knappt 5 miljoner bostäder i Sverige, 1,1 miljoner utav dessa är bostadsrätter där en lekmannastyrelse får i uppdrag att driva förvaltningen som innefattar hållbart och löpande fastighetsunderhåll och långsiktigt hållbar ekonomi. I en tid av konstant utveckling med digitalisering i fokus så krävs nytänkande och anpassningar i dess omvärld. Ny smart teknik lovar kvalitetssäkrad och effektiva lösningar på återkommande analoga vardagssysslor både i privatlivet men också för fastighetsägare. Det finns en betalningsvilja för smart teknik bland bostadsrättsföreningar, men kännedomen om den nya tekniken är låg. För att fatta beslut om investeringar krävs tydlig information, säkrad avkastning och upplevelse av att leverantören har god kompetens. Vid nyproduktion av flerbostadshus finns ett hållbarhetstänk med en tanke på att huset ska leva i 100 år, något som också bör tas i beakt kopplat till fastighetsunderhåll och fördelning av livslängdskostnader över tid. En styrelse i en nyproducerad bostadsrättsförening följer upp sina kostnader för fastighetsunderhåll mer sällan än en bostadsrättsförening med äldre byggnader. Synen på långsiktighet i en bostadsrättsförening motsvarar 11–30 år vilket också påverkar viljan att investera i smart teknik. Påverkansfaktorer för att fatta beslut om investering i smart teknik gynnas av upplevelsen att leverantören av tjänsten har god kompetens och att säkrad avkastning kan utlovas. Sambandet mellan påverkansfaktorerna och digital teknik studeras närmare i denna uppsats.

En komplex process som fastighetsbolag hanterar dagligen i sin verksamhet ärbeslutsfattandet kring olika investeringar i sina fastigheter. Arbetet kräver en avvägning avflera skäl, varav de vanligaste är baserade på ekonomiska och/eller icke-ekonomiska skäl.I följande examensarbete undersöks de skäl som fastighetsbolag överväger när de fattar beslutom digitala nyckellås i flerfamiljsfastigheter. Vidare undersöks även utmaningarna ochmöjligheterna med att investera i digitala nyckelsystem. Kandidatuppsatsen jämför teori ochkvalitativa intervjuer gjorda med fem olika fastighetsbolag på den svenska marknaden, därföretagen själva har haft möjlighet att reflektera över frågorna. Resultatet av arbetet visar attdet finns en osäkerhet kring de ekonomiska skälen för att investera i digitala nyckelsystem,vilket har fått de som valt att investera i digitala nyckelsystem att basera sina motiveringar påicke-ekonomiska skäl. Nyckelord i detta arbete inkluderar: Digitala nyckelsystem, Fastighetsförvaltning,Flerbostadsfastigheter, Finansiella skäl, Icke-finansiella skäl. / A complex process that real estate companies deal with daily in their operations is thedecision-making around different investments in properties. The work requires a balance ofseveral factors, of which the most common are based on financial and/or non-financialreasons.This thesis examines the reasons that companies consider when making decisions aboutdigital key systems in multi-family properties while allowing real estate companies to explainthe challenges and opportunities of the key systems to gain knowledge about the subject. Thework compares theory with qualitative interviews with five different real estate companies inthe Swedish market, in which the companies themselves have had the opportunity to reflecton the questions. The results of the work show that there is uncertainty around the financialreasons for investing in digital key systems, which has led those who have chosen to invest indigital key systems to base their justifications on non-financial reasons. Keywords in this paper include: Property management, Multi-housing properties, Financialreasons, Non-financial reasons, Digital Key Systems.

Digitaliseringen av samhället sker allt snabbare, men till skillnad från de flesta andra branscher så sker digitaliseringen av byggbranschen långsamt. Fastighetsförvaltningen är den del av branschen som ligger mest efter när det kommer till digitalisering. På grund av det har ett informationsgap uppstått mellan projekteringen och förvaltningen. En lösning för att binda samman projekteringens informationsrikedom med förvaltningen kan vara digitala tvillingar. Syftet med denna studie var att bidra till en ökad förståelse kring vad en digital tvilling är och att ge en bättre bild av hur en digital tvilling kan skapas samt hur den kan användas i förvaltningsskedet. Målet var att ta fram en BIM-modell som ska kunna ligga till grund för en digital tvilling som kan användas inom förvaltningen. Den metod som valdes för att undersöka problemet är modellering, där första steget var att ta fram statisk information kring den aktuella fastigheten. Sedan modellerades byggnaden och slutligen tillfördes dynamisk information via en molnbaserad plattform. För modelleringen av byggnaden användes programvaran Autodesk Revit 2023. För att sammanlänka 3D-modellen med den dynamiska informationen användes plattformen Twinfinity. I denna studie har en BIM-modell skapats som utgör en virtuell representation av en verklig fastighet. Relevant statisk och dynamisk information kring fastigheten samlades in och kopplades till den virtuella modellen. Den virtuella modellen som togs fram i denna studie kan per definition inte kallas för en digital tvilling, men kan med vidare arbete utvecklas till en digital tvilling. Den framtagna modellen bör ses som ett bra exempel på hur fastighetsdata kan kopplas till en BIM-modell och på hur informationen kan visualiseras på ett enkelt och lättförståeligt sätt.  Resultatet visar att implementering av digitala modeller i fastighetsförvaltningen kan generera fördelar. En digital modell ger fastighetsförvaltaren god kontroll och förståelse kring fastigheten, dess utseende, vad den innehåller och framförallt storlek på ytor och rum. Modellen skapar också en plattform där all information kring fastigheten kan samlas på ett och samma ställe och där den är lättillgänglig för alla inom organisationen då den är molnbaserad.  I dagsläget råder dock en ovisshet kring vad en digital tvilling är på grund av att det saknas en branschgemensam definition av begreppet, vilket kan leda till missförstånd och missuppfattningar. Vidare nås slutsatsen att det är svårare att skapa en informationsrik digital tvilling för en redan befintlig byggnad jämfört med nyproduktion med avseende på statisk information. Vid nyproduktion är det möjligt att ta tillvara på all den information som genereras under projekteringen och överföra den direkt till den digitala tvillingen genom en obruten informationskedja, vilket gör att informationsgapet mellan projektering och förvaltning undviks. Vad gäller dynamisk information råder däremot ingen skillnad i informationsrikedom i den digitala tvillingen för redan befintliga byggnader jämfört med nyproduktion. / Swedish property management is slow to adapt to the increasing digitalization in society. A tool to help the industry become more digitized is digital twins. The aim of this study is to contribute to an increased understanding of what a digital twin is and to give a better picture of how a digital twin can be produced for property management. The goal is to develop a BIM-model that can form the basis of a digital twin that can be used in property management. The method used to investigate the problem is by modelling an existing building that will be provided with static and dynamic information. The result shows that it is possible to produce a BIM-model relatively easily which can form the basis of a digital twin. The conclusion is that digital models create several advantages for the management, it creates good control and understanding of the property and gathers all information in one place. Currently, there is uncertainty about what a digital twin is due to the lack of an industry-wide definition of the term, which leads to misunderstandings and misconceptions. Lastly, creating a digital twin for an existing property can be problematic as the static information that the digital twin can contain is limited by the amount of information the property manager possesses, as well as the information that can be obtained through a physical examination of the building.