Fastighetsmäklarens yrkesroll regleras av de bestämmelser som finns i FML och ska omsorgsfullt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 § FML. Om en fastighetsmäklare bryter mot hens skyldigheter som anges i FML så kan en disciplinpåföljd tilldelas. Det finns tre disciplinpåföljder som en fastighetsmäklare kan bli tilldelad; erinran, varning eller återkallelse av registrering. Anledningen till att det finns ett system av disciplinpåföljder är för att fastighetsmäklare innehar ett så kallat förtroendeyrke. Det är särskilt viktigt för både köpare och säljare i en fastighetsöverlåtelse att de kan lita på att fastighetsmäklaren gör sitt arbete omsorgsfullt. Gränsdragningen bedöms enligt nedan.Erinran meddelas där en skyldighet finns, men där bristen anses vara mindre allvarlig exempelvis när mäklaren har brustit i sin yrkesroll men ingen av parterna har lidit skada.Varning meddelas där en skyldighet finns, där agerandet är av så pass allvarlig grad att det påverkar någon av parterna. Återkallelse av registrering meddelas när mäklaren har brutit mot de bestämmelser som finns och är av ytterst allvarlig grad. Exempelvis kan en direkt brottslig handling påverka mäklarens lämplighet och redbarhet och således innebära att mäklarens agerande kräver att registreringen återkallas. / Real estate brokers are covered by the regulations that are presented in the law for real estate brokers and they shall carefully consider what is meant by good habit for real estate brokers. Real estate brokers shall act as an unattached suitor between a party. If a broker act against the obligations that exist, they shall be assigned with a disciplinary sanction. A disciplinary sanction is presented as follow, exhortation, admonition and revocation of the license. The reason for an active system of disciplinary sanctions is because a broker has a profession of trust and it’s of interest for every person involved that they have trust in their assigned real estate broker, and that the broker performs correctly. There is unclearness between the different disciplinary sanctions and what specific sanction that should be assigned for which type of behavior. Therefore, there are good reasons to investigate deeper which type of behavior that are assigned with which type of sanction. With the help of past court cases and the use of a judicial dogmatic method, we have presented what we consider as the delimitation between current disciplinary sanctions. In the court cases presented we examine the specific behavior of the real estate broker and what disciplinary sanctions the court has assigned. The study also thoroughly examines the 29 § in the law for real estate brokers and what requirements are obligated to a real estate broker and when supervision of a real estate broker might be required. In conclusion the study found out that; an exhortation is assigned to a real estate broker that breaks the law, although it does not affect any part. An admonition is assigned to a real estate broker that broke the law and his or her behavior affects a part economically. A revocation of the license is assigned to a real estate broker that is no longer suitable or manageable for the job or if the broker no longer fulfils the requirements for registration.

Syftet med denna uppsats är att undersöka hur mäklarna i Sverige använder sig av sina kunskaper inom kapitalvinstbeskattning och uppskov gentemot sina kunder. Vi undersöker också om kunder som någon gång sålt och köpt bostad önskar att mäklare visar dem hur deras ekonomiska situation efter bostadsförsäljningen kommer att se ut. Vi frågar även de intervjuade kunderna om deras kunskaper kring uppskov och om det var någonting mäklaren förklarade för dem. Vi undersöker alltså vad kunden vill ha av mäklaren och jämför det med vad mäklarna tror att kunderna vill ha.  Vi genomförde fem kvalitativa intervjuer med mäklare från olika områden och företag i Sverige. Vi ville få en bild av hur de använder sig av nettokalkyler och information om uppskov i praktiken och även veta hur de uppfattar kundernas kunskaper kring ämnet. Vi intervjuade även 69 personer som någon gång sålt och köpt en bostad. Vi intervjuade dem genom att använda oss av en enkät där de fick flervalsfrågor med alternativ för “övrigt”. Vi ville lägga fokus på hur deras process med mäklaren gick till och om mäklaren erbjöd dem information och hjälp med kapitalvinstbeskattning och uppskov. Vi ville även veta om deras kunskaper kring ämnet ökade efter att de anlitat mäklaren eller om de redan hade kunskaperna som behövs.  Våra huvudresultat var att det skiljer sig väldigt mycket åt ifall mäklaren informerar kunden om deras ekonomiska situation före eller efter försäljningen av deras bostad. Vissa mäklare använder sig dagligen av nettokalkyler på sitt första möte med kunden och vissa använder det endast vid hjälp med deklarationen. Några mäklare sa att deras kunder oftast har bra koll på det som behöver vetas angående kapitalvinstbeskattningen och uppskov medan vissa sa att deras kunder har väldigt dålig koll. Det är de mäklare som använder sig av en nettokalkyl på intagen som också säger att kunderna oftast vill ha det. Det som enkätundersökningen visar är att majoriteten av de intervjuade kunderna vill ha hjälp med kapitalvinstberäkningen och information om uppskovet och kostnaden för att ta uppskov. Kundernas uppfattning av en mäklare som informerar om detta är att mäklaren är kunnig och bryr sig om dem. / This thesis analyzes real estate brokers’ use of their knowledge concerning capital income taxes (CIT) and postponement taxes in response to customers. We further analyze if customers that once have sold or bought an accommodation would have liked to have the broker examine their future economic status after finished transactions. Additionally, we interview customers regarding their understanding of postponement taxes. We analyze what a customer asks of a broker and compare those answers to what brokers assume the customer wants.  We performed five interviews with brokers from different regions and businesses in Sweden. We sought to understand how brokers use the "net calculus" and information regarding postponement taxes in practice, and also to determine how brokers apprehend customers' overall knowledge on the subject. Furthermore, we interviewed 69 people who had experience of either selling or buying an accommodation. The interviews were carried out through multiple-choice surveys. The surveys concentrated on the individual's experience of the process with their broker, specifically how the process went, if the broker offered satisfying information and if help with capital income taxes and postponement taxes were provided. Additionally, we sought to understand if the sellers' knowledge increased after consulting with a broker, or if they already had the necessary knowledge.  Primarily, our research concluded that the information customers received concerning their economic status before or after the transaction varied excessively. Some brokers use “net calculus” throughout the whole process starting at the first meeting and others only use it when assisting with the declaration. A few brokers presume that their customers usually have the necessary knowledge concerning capital income taxes and postponement taxes; in contrast, some brokers claimed the customers do not. Furthermore, the brokers that use “net calculus” from the first meeting argue that most customers appreciate the use of it. Among conducted multiple- choice surveys, a majority express a desire to receive assistance with calculations of capital profits and information about the costs regarding postponement. The overall perception of the customer is that a broker who informs about this is one that is knowledgeable and cares for the customer.

Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien ska också visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren. Då studien har ett rättshistoriskt perspektiv har rättskälleläran tillämpas. Främst är det förarbetena till lagstiftningen av de tre FML som anammats, dock har relevant rättspraxis och uttalanden från tillsynsmyndigheten också bidragit som informationskällor om än inte i lika stor utsträckning. Viss doktrin har använts som källa för gällande rätt, den har också fått en funktion som komplement på grund av avsaknaden av rättspraxis från högsta instans för denna tid.Studien visar hur reglerna kring mäklaryrkets utövande har kommit att utvecklas från medeltiden fram till dagens datum med fokus kring mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Studien visar att det är från och med den första FML som samhället började ställa konkreta krav på mäklarens skyldighet att ge adekvata råd och upplysningar. Det är framförallt en önskan om ökat konsumentskydd som skapat incitament för de större kraven på mäklaren att ge korrekta råd och upplysningar. De regler som rör mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har utvecklats förvånansvärt lite sedan införandet av 1984 års FML och de förändringar som gjorts är i stort implementering av sådant som rättspraxis drivit fram. De regler som tillkom med 2011 års FML är i stort endast en kodifiering av redan gällande rätt.Studien visar att det finns samband mellan de krav som samhället ställer på mäklaren vad gäller dennes rådgivning och upplysning till parterna vid en förmedlingsprocess och den utbildningsnivå som krävs för att utövaren ska kunna registrera sig som fastighetsmäklare. Studien har också visat hur ökade kunskapskrav har kommit att göra det svårare för mäklaren att avstå från rådgivning då denne förväntas kunna ge adekvata råd enbart genom sin egenskap av mäklare. / This study examines the development of the current 16 § FML, as well as the underlying causes of its evolution. The study also raises the question if there is a connection between this development and the educational requirements for real estate agents. The method we have used to answer our questions at issue is jurisprudential, which means we have been examining and analyzed statutory law, jurisprudence, case law and travaux préparatoires (preparory works).The study shows how the law and rules applicable on real estate agents, with focus on their obligation to inform and advise both parts in a real estate deal, has developed rather greatly in the last couple of years due to the introduction of the first FML, back in 1984. Until then, the society had no real demands on real estate agents. The progress and development, from the first FML until the current and third FML, has not been that distinguishing, yet some changes have been made.The main reason for introducing the first FML back in 1984 was to provide the consumers with greater protection since housing and real estate business often involve large amounts of money. Therefore, it was considered important that real estate agents got some rules to follow, including what to inform and advise the two parts in a housing deal about.There seems to be a connection between the educational requirements for real estate managers and what can be demanded of them regarding the duty to inform and advise. The study also indicates that increased knowledge requirements also makes it harder for real estate agents to decline giving their customers advice, since they are expected to be able to do so in capacity of real estate agents.

Studiens syfte är att beskriva de kritiska framgångsfaktorer, hänsynstaganden och metodersom påverkar yrkesutövandet positivt utifrån svenska fastighetsmäklares perspektiv. Motbakgrund till att många fastighetsmäklare väljer att byta yrkesbana efter några få år och attlöneskillnaderna i branschen är stora växte studiens syfte fram som ett bemödande attidentifiera vad som egentligen påverkar positivt och vad som skapar förutsättningar för ettlyckat yrkesutövande.Uppsatsen tar avstamp från en teoretisk referensram där flera framgångsfaktorer såsommotivation, erfarenhet och antalet arbetade timmar berörs. Denna teoretiska referensramligger till grund för analysen av insamlade data och ställs mot det empiriska resultatet.Empirin har samlats in genom en kvalitativ metod där åtta svenska fastighetsmäklareintervjuats och delat information om rollen som fastighetsmäklare. Insamlade data harkodats och brutits ner i teman i syfte att besvara studiens frågeställningar.Genom denna uppsats har vi kunnat både bekräfta och tyda på motsägelser i tidigareforskning. De slutsatser som uppsatsen presenterar är att antalet arbetade timmar per vecka,branscherfarenhet, erfarenhet inom byrån, motivation, moraliskt och etiskt agerande,användande av ny och innovativ teknik, trivsel och balans i yrkes- och privatliv är faktorersom påverkar yrkesutövningen positivt och bekräftas av både teori och empiri. Därtill harvi även kunnat konstatera att effektiv planering och vissa personliga egenskaper påverkaryrkesutövandet positivt. Eftersom vi i uppsatsen enbart behandlar personliga egenskaperutifrån fastighetsmäklarens perspektiv kan vi inte konkretisera några specifika egenskaperutan att involvera utomstående parter såsom köpare, säljare och spekulanter. Detta ärnågonting vi föreslår till vidare forskning inom området.Avslutningsvis bidrar vår uppsats även med nya perspektiv såsom att fler arbetade timmarper vecka även kan få negativa konsekvenser i form av utbrändhet samt att motivation intenödvändigtvis härstammar från ett monetärt synsätt utan på borde härstamma från inrepassion och generell drivkraft i livet i stället.

Bakgrund: Hela 2000-talet har gått präglats av en intensiv digitalisering. Detta har påverkatmånga branscher. Fastighetsmäklarbranschen har haft en trög utveckling relativt till singrannbransch, finansbranschen. Tidigt under 2000-talet dök flertalet verksamheter som hadevisionen att digitalisera mäklarbranschen ytterligare och göra den mer effektiv. Dessa aktörerkan ha varit alldeles för tidigt ute på bollen. De inte har utvecklats och vuxit som mångatrodde. Marknaden verkade inte vara redo för en mer digital bostadsaffär. Den analogamäklaren har således vuxit och fler människor i Sverige väljer att anlita en när man ska säljasin bostad. Syfte: Studiens syfte är att undersöka om det finns ett behov för traditionellafastighetsmäklarföretag att börja erbjuda en avskalad mäklartjänst likt de digitala mäklarnastjänst i syfte att möte en eventuell konkurrens från dessa aktörer. Metod: Studien utgår från en blandning av en kvalitativ och kvantitativ studie utifrån endeduktiv ansats. Det vill säga att studien från den sekundära data som har samlats in i deinledande avsnitten när det empiriska resultatet, den primära data, samlades in. Denna databestår av svar från intervjuer som gjordes via telefon som sedan analyserades och ställdes motden sekundära data för att bekräfta eller säga emot den. Detta är således en komparativ metod. Resultat och slutsats: Resultaten pekar mot att det i dagsläget inte är nödvändigt förtraditionella fastighetsmäklarföretag att hitta snabba lösningar för att möta konkurrensen fråndigitala mäklare. Detta eftersom de digitala mäklarföretagen inte är definitiva konkurrenter,utan endast substitut till den traditionella mäklartjänsten. Däremot visar resultaten att de precisnämnda resultaten inte är något för traditionella mäklare att luta sig tillbaka på. Det är såledesendast en tidsfråga innan mäklarbranschen blir mer digitaliserad och kommer kräva att allaaktörer anpassar sig. Studiens bidrag: Studien ger en djupare förståelse över de digitala mäklarnas situation ochdess konkurrenskraft. Studien har bidragit med att ge en inblick i hur mäklartjänsten kommerbehöva utvecklas och vad som kommer att behövas för att det ska bli en lyckad mäklartjänstmed digitala spår. Framtida forskning: Ett förslag på framtida forskning i ämnet är att undersöka vad somkommer krävas av den mer digitala mäklartjänsten för att lyckas inge tryggheten som är såviktig för konsumenterna. Ett annat förslag är att undersöka detta på internationell nivå, dådenna studie har avgränsats till den svenska mäklarbranschen. / Background: During the 2000s the world has undergone an intensive digitalization. However,the real estate industry has developed slowly relative to the financial industry. In the early2000s, several digital brokerage firms appeared with the goal to further digitalize the Swedishreal estate industry. These firms may have been too early because the industry did not seemmature enough. The industry did not seem ready for a more digital housing transaction. Theanalogue broker has thus grown and more people in Sweden choose to hire one when sellingtheir home. Aim: The purpose of the study is to investigate whether there’s a need for traditional realestate companies to start offering a stripped-down brokerage service like the digital brokers’service, in order to meet any competition from the digital brokers. Method: The study is based on a mixture of a qualitative and a quantitative study based on adeductive approach. That is, the collected empirical results, the primary data, where based onthe secondary data that has been collected in the introductory sections. The primary dataconsists of responses from interviews conducted by telephone which were then analyzed andset against the secondary data confirm or contradict it. This is thus a comparative method. Result and conclusion: The results indicate that it is currently not necessary for traditionalreal estate companies to find quick solutions to meet the competition from digital brokers.This is because digital brokerage firms are not definitive competitors, but only substitutes forthe traditional brokerage service. However, the results show that the just mentioned results arenot something for traditional brokerage to lean on. It is thus only a matter of time before thebrokerage industry becomes more digital and will require all firms to adapt. Contribution of the thesis: The study provides a deeper understanding of the situation of thedigital broker and its competitiveness. The study has helped to provide an insight into how thebrokerage service will need to be developed and what will be needed for it to be a successfulbrokerage service a digital track. Future research: A proposal for future research in the subject is to investigate what will berequired of the more digital brokerage service in order to succeed in providing the security thatis so important to consumers. Another proposal is to investigate this at an international level,as this study has been limited to the Swedish brokerage industry.

No description available.

No description available.

Titel: Styrning på mäklarkontor Undertitel: Att förstå hur styrning används på mäklarkontor för att främja ryktet Forskningsfråga: Hur styr fastighetsmäklarkontor sina medarbetare för att främja ett gott rykte?  Översikt: Ryktet är en väsentlig del för fastighetsmäklare med tanke på deras konstanta interagerande med kunder. Således är fastighetsmäklarkontor beroende av att deras fastighetsmäklares rykte. Därför är det i kontorens intresse att styra deras medarbetares agerande för att främja deras rykte.  Metod: Studien har till en början haft en induktiv ansats, det vill säga en objektiv uppfattning som med tiden fått fler inslag från en deduktiv ansats. Slutligen har detta resulterat i en abduktiv ansats. Vidare har metoden en kvalitativ utgångspunkt som grundar sig på semistrukturerade intervjuer med fem respondenter på olika mäklarkontor i landet. Litteraturen är baserad på tidigare forskning kring uppsatsens två ämnen; Verksamhetsstyrning och Rykte.  Slutsats: Resultatet av denna studie visar att samtliga företag styr sina medarbetare regelbundet i enlighet med PAR-modellens styrmedel. Det innebär att de motiverar, utvecklar, utvärderar, styr och mäter medarbetarnas handlingar och prestationer. Styrningen har visat sig vara relativt informell och används främst för att göra kunderna nöjda vilket i sin tur främjar ett gott rykte. Studien visar även att styrningen kan skilja sig åt i små- och storstäder. I småstäder värdesätts fler mjuka värden och i storstäder värdesätts fler hårda värden. / Title: Management in real estate firms Subtitle: To understand how management control is used to promote reputation in real-estate firms. Research question: How do real estate firms manage their employees to promote their reputation?  Overview: Reputation is an essential part for real estate agents because of their constant interaction with clients. Thus are the real estate firms depending on their agents' reputation. Therefore, it’s in the firm's best interest to manage their employees’ actions to promote their reputation.  Method: At first, this study initially had an inductive approach with an objective perception that over time received more elements from a deductive approach. Finally, it all resulted in an abductive approach. Furthermore, the method had a qualitative starting point based on semi-structured interviews with five respondents at various brokerage offices in the country. The literature is based on previous research on the essay’s two topics: Management Control Systems and reputation.  Conclusion: The results of this study show that all companies control their employees regularly in accordance with the PAR-framework. This means that they motivate, develop, evaluate, control and measure employees’ actions and performance. The management control has proven to be relatively informal and is mainly used to make customers happy, which in turn promotes a good reputation. The study also shows that governance can differ in small and large cities. Small towns value more soft values and large cities value more hard values.

Inledning: I relation till det snabbföränderliga samhället som präglas av fortsatt digitalisering fortsätter strömmarna av nya och hårda konsumentkrav som påverkar den renodlade och traditionella mäklarfirmans verksamhet. Idag ställs således en stor press på mäklarfirmor att kunna särskilja sig från konkurrenter med syfte att kunna anta en stark position på marknaden. Syfte: Studien undersöka hur nya mäklarfirmor arbetar för att differentiera sig från konkurrerande aktörer med syfte att kunna etablera sig framgångsrikt på marknaden. Metod: Studien använder sig utav en kvalitativ metod med intervjuer som datainsamlingssätt. Vidare tillämpas en tematisk analysmodell på empiriskt material för att kunna bearbeta samt analysera data. Resultat: Respondenter uppgav att de hade en liknande inställning beträffande mäklararbete riktat till kunder där de alla utgick från en individanpassad kundcentrerad modell. Kontakten till kunderna skedde initialt företrädelsevis via digitala plattformar för att sedan övergå till personliga kontakter via telefon samt fysiska möten. Slutsats: Studien visar att nya mäklarfirmor vid sin etablering främst behöver fokusera på två olika områden: kunden samt den egna verksamheten. Studien visar att samtliga mäklare anser att grunden som deras arbete vilar på är att skapa en tillitsfull relation med den tilltänkta kunden. Denna relation byggs på en tydlig och rak kommunikation där det är mäklarens roll att identifiera kundens förväntningar för att sedan i bästa möjliga mån möta dessa förväntningar. / Introduction: In relation to the rapidly changing society that is characterized by continued digitalization, the streams of new and harsh consumer demands that affect the traditional brokerage businesses continue. Today, there is thus a great deal of pressure on brokerage firms to be able to differentiate themselves from competitors to be able to assume a strong position in the market. Objective: The study investigates how new brokerage firms work to differentiate themselves from competing players with the aim of successfully establishing themselves on the market. Method: The study uses a qualitative method with interviews as a data collection method. Furthermore, a thematic analysis model is applied to empirical material to process and analyze data. Results: Respondents stated that they had a similar attitude regarding brokerage work aimed at customers, where they all started from an individualized customer-centered model. The contact with the customers initially took place primarily via digital platforms and then through personal contacts via telephone and physical meetings. Conclusion: The study shows that new brokerage firms when establishing themselves mainly need to focus on two different areas: the customer and their own business. The study shows that all brokers believe that the foundation on which their work is based is to create a trusting relationship with the intended customer. This relationship is based on clear and straightforward communication where it is the broker's role to identify the client's expectations and then to meet these expectations as best as possible.

1900-talets sista fyra decennier innebar stora förändringar för kyrkorna i såväl globalt som lokalt perspektiv. Två rörelser inom kristenheten spelade stor roll för utvecklingen: den ekumeniska rörelsen och den karismatiska rörelsen. Mötet mellan de etablerade kyrkorna och framför allt den karismatiska förnyelserörelsen var inte enkelt. Tonläget mellan dem var tidvis högt. Under 1980- och 90-talen skadades relationer mellan både människor och organisationer vid sådana möten. Förutom personlig och kollektiv sorg har detta inneburit en dränering av resurser. Denna studies syfte är att utifrån ett ecklesiologiskt perspektiv undersöka vad som sker i mötet mellan en förnyelserörelse och kyrkorna i en lokal ekumenisk kontext, samt under vilka förutsättningar mötet leder till enhet eller splittring. De aktörer som studien intresserar sig för är (1) förnyelserörelsen med dess företrädare, (2) församlingarna med dess ämbetsbärare, samt (3) samfundsledningar och -ledare på stifts-, distrikts- och nationell nivå. I studien söks mönster i deras handlande, samt vilka konsekvenser dessa får för mötet mellan förnyelserörelsen och de etablerade kyrkorna på orten. Aktörernas förmåga att bedriva ett aktivt försoningsarbete förefaller vara en viktig faktor när det gäller sambandet mellan förnyelserörelser, splittring och enhet. Ett delsyfte är därför också att undersöka förutsättningarna för och förekomsten av försoningsprocesser, samt vilken metodik som använts. Studien görs utifrån ett lokalt ekumeniskt perspektiv på förnyelserörelsens möte med kyrkan. Explicit undersöks den ekumeniska utvecklingen i Uddevalla i mötet med främst den karismatiska förnyelserörelsen under tidsperioden 1975-2000. / During the last four decades of the 1900’s, the churches in Sweden faced major changes, both from a national and a local perspective. Two movements within Christianity played a major role in this development: the ecumenical movement and the charismatic movement. The encounters between the established churches and, in particular, the charismatic renewal movement was, however, not always friction-free. At times, they were quite belligerent. As a result, many relations between people and organisations were damaged, during the 80’s and 90’s. In addition to personal and collective grief, this implied a significant drain of resources. The aim of this study is to examine, from an ecclesiological perspective, what happens in the encounter between a renewal movement and churches in a local ecumenical context, and to highlight under what conditions these meetings lead to unity and division, respectively. The actors of interest to this study are (1) the renewal movement with its upholders, (2) the churches, with its ministers, and (3) leaders at district and national levels. The aim is to find patterns in their behaviour, as well as the consequences of these for the encounters between the renewal movement and the established churches in the area. The participants' ability to engage in active reconciliation appears to be an important factor, determining the direction of the correlation between renewal movements in relation to division and unity. A part of the aim is therefore also to examine the conditions and the occurrence of reconciliation processes, as well as the methodology used. The study is made from a local ecumenical perspective on the meeting between the renewal movement and the church. More specifically, the ecumenical development in Uddevalla, during its meeting with the charismatic renewal movement the years 1975-2000, is examined.