「退休」對於大多數人未來生活而言，可能會面臨嚴重的財務難題，因為退休之後可能沒有第二個機會能獲得正常的收入，而卻必須面臨退休生活之開支以及老年醫療看護之問題，因此在工作階段對於退休金的規劃設計適當與否愈顯重要，以解決老年人退休生活的經濟安全。而目前退休金籌措之來源，除有政府提供之社會保險、企業所提撥之退休金、個人所購買之商業年金保險、存款、投資收入之外，在英美等國市場上發展出一種為老年人退休生活融資的工具──反向房屋抵押貸款(Reverse Mortgage)，使老年人得以利用其房屋融資、為其取得生活所需之金錢支柱之同時，而仍保有房屋之所有權，直到老年人死亡、自願搬離或者出售房屋，而在貸款期間，並不需償還任何金錢予貸款人。 英美各國之所以發展反向房屋抵押貸款商品之主要原因，係因面臨戰後嬰兒潮之族群屆至退休年齡，使政府社會補助系統日益沉重；而且在平均餘命增加所產生一連串健康照護等問題，致退休金系統之保障可能不足情況下，於1980年代開始蓬勃發展反向房屋抵押貸款。而我國由於人口老化快速、生育率逐漸下降、退休所得適足度不足以及自有住宅率高等前提下，有發展反向房屋抵押貸款之潛力。 本研究將以美國反向房屋抵押貸款市場為基礎，分析其主要內容和借貸雙方之間的權利義務。由於台灣目前之退休市場上，還未開發反向房屋抵押貸款此種商品，若要發行此種商品，對於政府、金融機構或者是消費者，勢必是一項新的考驗，而且可能面臨以下幾個問題：反向房屋抵押是否為我國所承認之抵押權？若非，應如何因應？若反向房屋抵押貸款為我國所承認之抵押權，則抵押人之權利義務應如何調整，以保障抵押權人之利益？反向房屋抵押貸款之特性於我國適用時，借貸雙方之權利義務是否有調整之必要？若是，應如何為之？ 本研究僅針對反向房屋抵押貸款於我國發行之可行性，並未針對應由何機構發行此種商品為宜，而僅就現行民法規定作初步分析，探究反向房屋抵押貸款於我國適用時有無衝突之可能。另再比較美國及其他發行反向房屋抵押貸款之國家，相關之規範或制定內容之發展經驗，對我國具有相當之啟示且可發揮相當程度之指標性作用，可供我國未來金融實務發展上之借鏡與參考，希冀有助於我國發行反向房屋貸款時達到最佳效益。

在大眾運輸導向（Transit-Oriented Development, TOD）所推行的捷運站區土地混合使用政策的背景下，本研究探討住商混合使用對於住宅房價之影響。本研究之研究假設有三：第一，不同空間尺度的混合使用，會對房價形成不同的影響；第二，其他土地使用種類越多，住宅房價越高；第三，商業使用之量體大小，對於房價形成不同的影響。本研究以台北市住宅為研究對象，研究時間為2001年，樣本數670 份。分析工具包含運用地理資訊系統(Geographic Information Systems, GIS)進行空間變數處理，以及多元迴歸分析（Multiple regression analysis）進行統計分析。研究成果驗證研究假設，於同棟及同街廓的空間尺度中，住商混合對住宅房價造成下降的影響，而相鄰街廓的住商混合使用使得住宅房價提升；且相鄰街廓混合使用種類越多，住宅房價越高。研究結果可做為政府擬定土地使用管制計畫之參考。

國外住宅租金普遍具有復歸性質，理性投資者應考慮此性質，於市場高峰期預期較低的未來租金成長率，而以較高資本化率進行評價，於市場谷底期預期較高的未來租金成長率，以較低的資本化率進行評價。故理性預期將導致市場波動穩定。近年相關研究發現，英國投資者對未來租金成長的預期相對較美國及澳洲的投資者理性，投資者理性程度可能具地區差異。本研究利用向量自我迴歸模型驗證台北地區住宅租金具有復歸性質。利用追蹤資料迴歸分析實證台北地區住宅資本化率資料，探討投資者是否具理性預期；研究發現投資者的評價未考慮租金的賦歸性質，不具理性預期，於市場租金低迷時期過於悲觀，於市場租金快速成長時期過於樂觀。此外，本研究探討投資者理性預期的地區差異，發現市場資訊流通較高的台北市，投資者預期相對較台北縣合理，其市場資本化率波動亦較穩定。顯示投資者理性程度對於住宅市場的穩定性具有重要意義。 / Housing rents are widely considered to be mean or trend reverting overseas. Rational investors should consider the reverting potential of rents so that they would expect lower / higher future rental growth rates at rental cyclic peaks / troughs, hence higher / lower capitalization rates. Investors with rationality could appropriately value their housing property, hence they help stability of housing market. Recent studies have found more rationality in the expectations of rental growth of English investors relative to the U.S. and Australian investors. In this study, we use a vector autoregression model to examine the reverting nature of housing rents in Taipei. We use a panel data regression analysis to explore the rationality of housing investors by examining the relationship between current rent level and capitalization rates. The empirical results suggest that investors were too pessimistic / optimistic while rent level is relatively low / high, they have not built the reverting nature of rents into their valuations / or their capitalization rates. Further, we have found more irrationality in Taipei County than that in Taipei City, as a result of the information sufficiency in Taipei City. Hence the volatility of capitalization rates in Taipei County is greater than in Taipei City, indicating that investor rationality plays an important role in housing market.

台灣住宅市場中，單一個案中混合不同面積之產品是常見的現象，但過去研究對此種現象探討仍有不足。本文發展「面積離散度」作為住宅混合現象之量化指標，衡量住宅面積混合所形成之異質性，加以區隔建商「集中」及「分散」之產品策略，並將後者區分高、中、低三種不同離散程度的個案。為了解建商行為模式，研究使用二元及次序性羅吉特模型進行分析，探討不同情況下，建商可能採行的產品策略以及個案面積離散之程度。 研究結果發現區位可及性較高、推案時機為景氣收縮期、成本面積愈大、戶數愈多，則建商採行分散策略的可能性較高，面積離散度亦會較高；而當住宅類型屬於透天、主力坪數與主力總價愈高，則採行分散策略機率較低，面積離散度亦較低，另外，建商是否上市櫃對產品策略或面積離散度均無影響。 關鍵字：住宅面積、面積離散度、產品策略、建商行為

在社會資源有限分配下，住宅整建已逐漸成為市容景觀改造方法之一，成為都市更新重要的一環，鑑於以往文獻可知，建物整建會增加該不動產的市場價值。僅有Yau et al.（2006）及Yau et al.（2008）藉由視覺的虛擬變數代表受影響範圍，研究建物整建後對鄰近不動產價格的影響，卻無法證實整建之價格外溢效果確實影響範圍。 本研究採用具空間變數的空間迴歸模型，預期能解決一般迴歸模型中空間自相關與估計偏誤的估計問題，並以台北市都市更新整建維護實施辦法通過的補助案例及營造股份有限公司所提供的整建案例，與房地產交易價格簡訊資料為對象進行實證。實證結果發現，台北市住宅整建後確實會產生價格的外溢效果，影響鄰近不動產，且不以視野可及之處為限，距離整建案例半徑200~500公尺內的交易樣本皆會受到影響，顯見加強策略性的地區整建，將能為都市再生帶來更顯著的影響。 / Housing refurbishment has become more important in congested living environment like Taipei. There are some studies focus on refurbishment will enhance the market value of the property. However, there have been a few empirical studies investigating the value enhanced by the refurbishment of neighborhood buildings. As a result, this study aims to empirically estimate the spillover effect of housing refurbishment in Taipei. We find that spatial hedonic model is more accuracy than traditional one, and that the refurbishment brought a significant increase in price of the buildings which located within 200~500 meter radius from the refurbished buildings. Obviously, to enhance house refurbishment is helpful to urban renewal.

我國集合住宅市場常見一個案有數種面積產品混合之現象，在過去研究指出不同面積之產品進行投資組合已成為建商降低風險與穩定報酬的手段，僅在供給面被討論，卻忽略了住宅市場應以『使用』為目的，換言之，產品面積混合(Housing mix)隱含購屋者其生活水平及背景之異質性(Social mix)，將可能造成社區管理維護上之不易，本文試圖延伸過去此現象在需求面及管理維護上探討的不足。在實證方面，採問卷調查台北市建管處公寓大廈管理科所提供之已報備成立管理組織的主任委員2,877份，回收率為11.30%，剔除沒有舉辦活動之社區並符合設定樣本大小與母體可容忍誤差α=10%之要求下，共307筆有效問卷。輔以公寓大廈科報備資料掌握至所有面積及其對應之戶數，建立『面積混合度』之衡量，結合當前國內外住宅混合與住宅隔離議題，透過路徑分析方式衡量面積混合對社區管理維護績效之影響為直接影響或間接影響？釐清混合對管理維護影響過程之因果關係。 研究結果顯示，建商供給者之面積混合策略對於住戶需求者之管理維護績效將是間接負面影響而非傳統迴歸所觀察得到的直接影響，驗證了國外負面外溢效果在國內亦是如此。而主要影響路徑為面積混合愈高則提高了社區衝突，進而對管理維護產生負面影響。其次，過去認為除面積混合之外，新舊社區與大小規模亦會影響管理維護，故進行兩群分析究竟何者影響管理維護較大？實證發現混合社區在經過搬遷磨合期將減緩混合因異質性所造成的不和睦，但混合之負面影響仍大於新舊社區之影響。 / The phenomenon of one construction case with housing mix usually appears in the condominium market. Some studies indicated that the portfolio of housing mix has become a means of reducing risk and having a stable reward for construction companies. However, the discussion was only on supply, and ignored that “use” should be the main purpose in the condominium market. In other words, housing mix implied the social mix of homebuyers’ living standard and background, and it might make the community management and maintenance not easy. The study tries to extend the deficiency in the treatment of the phenomenon on supply or on community management and maintenance. In proof, a questionnaire survey was adopted in the study. There were 2877 pieces of questionnaires released to the chairmen of registered management organizations according to the data from the Apartment and Building Management Division in the Building Administration Office of Taipei City Government. The recovery rate was 11.3%. The communities without holding activities were culled out, and in order to satisfy the requirement of the set sample dimension and the error tolerance of matrix belowα=10%, total valid questionnaires were 307 pieces. The measurement of “housing mix” can be built up by the supplementary information from the Apartment and Building Management Division, which includes all square measure and corresponding houses. Combing the subjects of residential mix and residential separation at home and abroad, housing mix could be measured by path analysis to see whether it has a direct or indirect affect on community management and maintenance to further figure out the casual relationship during the affection process of the housing mix and the community management and maintenance. The study results show that the policy of housing mix from the suppliers, construction companies, has an indirect negative affection on the performance of community management and maintenance for residents, the demanders, instead of having a direct affection observed by traditional regression analysis. The result proves the negative spillover effect no matter at home or abroad. The path of impact is that the higher the housing mix is, the higher the community conflict will be, and the situation will generate negative affection on community management and maintenance. Furthermore, except the housing mix, new and old communities or the sizes of communities were thought to affect community management and operation, and they were usually divided into two groups to analyze which one has greater affection on management and maintenance ? It is found by evidences that the communities with housing mix show less disharmony caused by social mix after the run-in period of movement. However, the negative affection of housing mix is still higher than the one of new and old communities.

一場中度的溫妮颱風，暴露出台灣山坡地住宅開發之弊病，也吹動了國人對山坡地開發的嚴重關切。尤其在「林肯大郡」事件發生之後，國人不斷地將矛頭指向政府對山坡地開發把關不夠嚴格、法令規範疏漏、執行標準不一等問題。政府的檢討過程亦多偏重於山坡地開發規範上的要求，尤其著重於山坡地開發建築技術上的嚴格把關。事實上，任何一個制度就算有再嚴格、精細的規範存在，但執行仍可以說是任何政策運作過程中最重要的一環，任何一個政策制度若不能有效地執行、落實，則整個方案的理想都將告落空。 有鑑於此，本研究嘗試在現行山坡地審議制度之架構下，從政策執行之觀點，探討台灣地區現行山坡地開發審議制度相關課題，包括有政策目標、政策目標法制化、以及政策目標之執行，經由政策執行過程中執行人員對政策目標之感受、執行過程之政策目標法制化基礎、以及實際執行之落實情形，對審議制度之政策面、法制面、執行面等方向加以檢討。 因此，本研究之研究內容主要是先整理並檢討目前非都市地區山坡地開發審議制度之政策目標、相關法令、相關組織職掌、行政資源、及組織溝通協調等，以探討現行非都市山坡地住宅社區開發審議制度之相關課題。再透過問卷調查與訪談分析，以了解此一制度執行過程上所產生之問題構面，藉以探討現行非都市地區山坡地開發審議執行人員之心理、實務上所面臨之執行障礙、及其執行經驗，俾供研擬對策之基礎。最後，以政策執行之觀點，對現行非都市山坡地住宅社區開發審議之政策目標、政策目標法制化、及政策執行之過程，提出具體建議以提昇審議執行效能。

居民為都市生活之主體，因此，居住環境品質之衡量除必需以居民之主觀感受為出發點外，居住環境之客觀綜合評估亦是必需納入考量方是一完整之架構。過去相關研究之實證分析受限於技術之層面多未能將空間資訊納入整合考量，例如公共設施可及性，因此，評估結果實不甚完整，而地理資訊系統結合空間與屬性資料之綜合性分析，正是解決此類問題之強有力工具。 　　因此，本研究從居住者之角度出發，以主計處「台灣地區住宅狀況調查報告」中對住宅狀況之抽樣調查為主，結合地理資訊系統對鄰里環境之評估，涵蓋主客觀因素建立居住環境品質指標，進行台北市居住實質環境之評估工作，期使評估結果能作為政府住宅政策之擬訂及住宅資源分配之參考；並以評估結果與房價及居民居住滿意度做交叉分析，以作為改善或提昇居住環境品質之方向。 　　居住環境品質評估之結果，各樣本里之品質分數差距不大。整體而言，以松山區及中山區樣本里居住環境品質較佳，而以南港區樣本里居住環境品質較差。 　　居住環境品質、房價與居民居住滿意度之交叉分析結果：在高房價地區，居住環境品質與居民居住滿意度兩者間有較高之一致性；在低房價地區，居住環境品質與居民居住滿意度兩者間之關係則較不明顯。

本論文針對勞工平價住宅政策如何可行？此一議題，指出現今台灣地區房地產價格不合理原因之一肇使於土地開發制度之缺失所釀致之開發利益分配不公問題。因此在住宅問題上，強調應從土地使用規劃與管制此一巷面向切入，並注入活化土地使用規劃與管制制度之因素，建立發展許可制，俾使土地開發利益能夠合理分配，對遏止住宅價格狂飆及建立勞工平價住宅政策有相當助益。本論文企圖從理論與實務兩方面來論證『建立發展許可制，健全回饋系統，使土地開發利益合理分配，勞工平價住宅政策才有實踐可能』。此一命題之正確性，在理論方面探討英、美兩國開發管制理念及制度，以開發利益分配，融合中山先生平均地權理論，探討國內土地開發管制缺失。實務方面，分析發展許可制中回饋負擔之運用，並結合農地釋出方案，為勞工平價住宅政策在用地取得及價位合理提供可行性評估及實踐辦法。

本研究以Gan and Hill (2009) 所提出之負擔風險法 (Affordability at Risk) 為分析模型架構，結合賸餘所得法 (residual income approach) 概念，分別探討台北市家戶單位購屋負擔能力及租屋負擔能力之變化，並比較各種政策對於不同所得分位家戶單位住宅負擔能力的影響，以模擬分析的方式判定何種政策能使低所得家庭獲得最多的幫助。 就整體購買負擔能力而言，模擬分析結果顯示，以「興建合宜住宅」和「放寬貸款年限」的效果最為顯著；其次依序為「調降貸款利率」、「優惠房貸」與「房貸利息支出抵減」。其中「興建合宜住宅」政策對於十分位數中第一和第二分位家戶單位的政策效果不佳，究其原因是雖然合宜住宅是以低於市價的價格出售，但仍高於其所能負擔的價格水準，不過對於第三和第四分位的家戶單位則有相當大的幫助。此外，本研究假設所有家戶單位的貸款成數為七成，因此「提高貸款成數」的政策效果，須視家戶單位在未來是否有能力償還提高貸款成數後的本利和而定，無法保證一定能夠提升家戶單位的購買負擔能力。而「優惠房貸」政策於當年度貸款利率較高的情況下實施，對家戶單位的影響較為顯著。 另一方面，在租屋負擔能力部分，相較於「提供社會住宅」及「租屋補貼」，「租屋租金支出抵減」的政策效果較小。由於第一分位家戶單位原先所能負擔得起的月租金價格已高於15,000元，所以當提供低於此租金水準的社會住宅時，家戶單位將可受到此政策的好處，改善租屋負擔能力，同時當政府所提供之社會住宅數量愈多時，家戶單位租屋負擔能力改善的幅度愈大。而租屋補貼則是在家庭原先能負擔的租金水準上，每月增加3600元的補貼，同樣能幫助家戶單位在市場上負擔更多比率的住宅。