Sedan finanskrisen 2008 har reglerna kring bankers kapital och likviditetshantering stramats åt i nya reformpaketet Basel Ⅲ vars implementering fortgår. I dagsläget styrs bankernas kreditgivning av det internationella regelverket samt Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av fastighetens marknadsvärde. För att ta fram ett marknadsvärde gör huvudsakligen en auktoriserad värderare en värdering eller fastighetsmäklare en prissättning av fastigheten, vanligen i och med fastighetstransaktioner. När banken ska ta fram ett marknadsvärde som underlag för utlåning tillämpas primärt en statistisk värdering eller kompletteras med externa värderingar utförda av ovan nämnda aktörer. Uppsatsen syftade till att undersöka hur värdering skiljde sig åt mellan dessa tre aktörer samt att utröna om värderingen kunde skilja sig åt i olika scenarier men hänsyn till bankens utlåning. Arbetet avgränsades till fastigheter i form av småhus. Metoden som användes för att utreda detta var av kvalitativ karaktär med semistrukturerade intervjuer. Studien innehar åtta intervjuer med respondenter från respektive aktör.  Studien resulterade i att aktörernas värdering märkbart skiljer sig åt. Framför allt skiljde sig banken från de andra aktörerna med avsaknaden av platsbesök i samband med den statistiska värderingen. Det gick dessutom att skilja mäklarna från värderarna med tanke på att deras primära verksamhet är bunden till försäljning och kan således påverka värderingen. Värdering beroende på scenario skiljde sig åt för mäklarna medan värderarna alltid värderar lika. Bankerna gjorde inte heller någon skillnad på värdering beroende på scenario men det framgick att de i mycket större utsträckning tar in en mäklares värdeutlåtande än en auktoriserad värderares i samband med utlåning. / Since the 2008 financial crisis occurred the rules regarding the capital and liquidity management for banks has become stricter in the new reform package Basel Ⅲ which is still being implemented. Today’s lending is guided by the international regulations and the 85 percent limit of the propertys market value regarding housing mortgages set by the Swedish authority Finansinspektionen. To set a market value, a valuation of the property is performed mainly by an accredited real estate valuer or a real estate agent most commonly in situations regarding real estate transactions. When the bank is setting a market value as grounds for lending, a statistical valuation is primarily used. Otherwise, an external valuation by the two actors on the market mentioned above is used as a complement to their own.  The purpose of this thesis was therefore to examine how property valuation differs between these three actors and also to investigate if valuation may differ within various scenarios considering loans from the bank. The thesis is delimited to only investigate detached houses. To examine this a qualitative method with semi-structured interviews was used. The study involves eight interviews with respondents each from one of the three categories of actors. The study showed that the actors' valuation noticeably differed. The main difference lies between the bank and the two other actors and refers to the absence of a visit to the property along with the statistical valuation. However, there was also a noticeable difference between real estate agents and accredited real estate valuers. Since real estate agents aim is to sell the property their valuation may be biased. Valuation on account of scenario differed for the real estate agents while the valuation of the accredited real estate valuers did not depend on scenario. There was also no difference in valuation between scenarios at the bank, but they are rather using value statements from real estate agents than accredited real estate valuers concerning lending.

In this thesis, the main objective has been to simulate and evaluate the change between the indoor climate today and 2070, due to climate change. The model created was built by parts chosen based on solutions and material commonly used when building single-family houses in the Stockholm region in 2020. This has been done by evaluating statistics, literature, common practices, and building requirements. To simulate a representative house, a model was built in the software IDA ICE where present and future climates were inserted and the resulting indoor environment evaluated. The future outdoor climate has been constructed through predictions based on scenarios determined by the Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC). The hypothesis was that single-family houses built in 2020 will not be habitable in 2070 due to the increased indoor temperatures in summer, and that changes can be done to combat this potential warming.The result of the simulations shows that the indoor environment was strongly dependent on the outdoor climate, building design, and technique. Meaning that changes to the building, regarding design, structure, material, and building services will result in a change in the indoor environment. Furthermore, the indoor temperatures of the model increased above acceptable levels regardless of future scenario. Several changes and additions to the model have, therefore, been tested to examine whether they reduce the maximum temperatures below the threshold sustainably.None of the individual changes reduced the temperatures below the acceptable levels for every single scenario and was considered a sustainable option at the same time. Some more sustainable modifications reduced the indoor temperatures below the threshold for the cooler scenarios, and some less sustainable modifications reduced the indoor temperatures below the threshold for all scenarios. A combination of more sustainable modifications was also tested, yielding a reduction in temperature beneath the threshold for all scenarios except for the two most extreme.The changed outdoor climate has a large effect on the simulated indoor environment. This could be considered as a strong indication that the actual indoor environment and thermal comfort of single-family houses will be affected as well. It is difficult to predict whether single-family houses in 2070 will be considered unhabitable since it is determined by a wide range of variables. The simulated indoor environment can, however, be improved by changing or adding parts to the model. / Denna uppsats huvudsakliga mål har varit att simulera och utvärdera förändringen mellan inomhusklimatet idag och år 2070 på grund av klimatförändringarna. Den skapade modellen var uppbyggd av delar valda utifrån lösningar och material som vanligtvis används vid byggandet av småhus i Stockholmsregionen 2020. Detta har gjorts genom att utvärdera statistik, litteratur, vanliga metoder och byggregler. För att simulera ett representativt hus byggdes en modell i mjukvaran IDA ICE. Modellen testades mot ett nuvarande och framtida utomhusklimat och därefter utvärderades den resulterande inomhusmiljön Det framtida utomhusklimatet har konstruerats genom prognoser baserade på scenarier som bestäms av FN:s klimatpanel (IPCC). Hypotesen var att småhus som byggts runt 2020 inte kommer att vara beboeliga år 2070 på grund av de ökade inomhustemperaturerna på sommaren, och att förändringar kan göras för att bekämpa denna potentiella uppvärmning av inomhustemperatur.Resultaten av simuleringarna visar att inomhusmiljön var starkt beroende av utomhusklimatet, byggtekniken och designen. Vilket betyder att förändringar i byggnaden avseende design, stomme, material och installationsteknik kommer att resultera i en förändring av inomhusmiljön. Fortsatt steg inomhustemperaturerna i modellen över acceptabla nivåer, oavsett framtida scenario. Flera ändringar och tillägg till modellen har därför testats, för att undersöka om det kan leda till en sänkning av den maximala temperaturen under riktvärdet, på ett hållbart sätt.Ingen av de individuella förändringarna minskade temperaturerna under de acceptabla nivåerna för alla scenarier samt ansågs vara ett hållbart alternativ. Några mer hållbara ändringar minskade inomhustemperaturerna under riktvärdet för de svalare scenarierna. Medan vissa mindre hållbara modifieringar minskade temperaturerna under kravet för alla scenarier. En kombination av de mer hållbara modifieringar testades också, vilket sänkte temperaturerna under tröskelvärdet för alla scenarier, utom de två mest extrema.Det förändrade utomhusklimatet har stor inverkan på den simulerade inomhusmiljön. Detta kan ses som en stark indikation på att den verkliga inomhusmiljön och termiska komforten för småhus också kommer att påverkas i framtiden. Det är svårt att förutsäga huruvida småhus år 2070 kommer att betraktas som obeboeliga då det påverkas av många variabler. Den simulerade inomhusmiljön kan dock förbättras genom att ändra eller lägga till delar i modellen.

Tomträtt är en nyttjanderätt som bara kan upplåtas av stat, kommun eller om marken i övrigt är i allmän ägo. Upplåtelse av tomträtt måste ske i hel fastighet och kommer att omfatta alla befogenheter som fastigheten har. Tomträttsavgälden fastställs genom ett tomträttsavtal mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Den avtalade avgälden kommer gälla för en avgäldsperiod om tio eller tjugo år. Friköp av tomträtt innebär att tomträttshavaren förvärvar fastigheten av fastighetsägaren och bildar en småhusfastighet. Hur avgälden och friköpspriset bestäms varierar beroende av vilken kommun som upplåter marken. Syftet med studien var att undersöka den ekonomiska aspekten som friköp av tomträtter medför samt att se under vilken förutsättning det är lönsamt att tomträtten friköps. Studiens syfte kommer besvaras genom att undersöka vilken ekonomisk lönsamhet som en överlåtarsituation kontra innehavarsituation medför ur ett kommunalt perspektiv. Studien avgränsas till att beröra småhustomträtter av typen radhus inom tre geografiska områden i Nacka kommun. Den ekonomiska lönsamheten som tomträtter medför ur en överlåtarsituation respektive en innehavarsituation kommer bedömas med hjälp av det principbeslut gällande tomträttsavgäld och friköpspriser som gäller i Nacka kommun idag. Metoder som används för att besvara forskningsfrågorna utgjordes av en juridisk metod. Beräkningsmetod efter värdeteori samt semistrukturerade intervjuer. Utifrån studiens resultat kan det konstateras att den ekonomiska lönsamheten är störst vid en överlåtelsesituation jämfört med en innehavssituation där skillnaden mellan situationerna är påtaglig. Resultatet påvisar även att kommuner tillämpar olika metoder vid fastställande av tomträttsavgäld och friköpspris vilket medför att den ekonomiska lönsamheten skiljer sig åt mellan kommuner beroende av vilken metod som tillämpas för avgäld och friköp.

I Sverige taxeras alla fastigheter vart tredje år (förutom industri och elproduktion som görs vart sjätte år) med antingen en allmän eller förenklad fastighetstaxering. En arbetsgrupp bestående av personer från Skatteverket, Lantmäteriet och ett värderingsföretag arbetar tillsammans med förberedelsearbetet inför en taxering. Där massvärderas alla fastigheter och olika tabeller, riktvärden och värdefaktorer upprättas. Det framkom i en jämförelse av taxeringsvärden för lantbruk 2017 och småhus 2018 att det fanns värdeskillnader i riktvärdet på tomtmark för lantbruk jämfört med tomtmark för småhus på landsbygd. Riktvärdet för lantbruken var högre inom många värdeområden i Sverige, vilket det ibland ska vara på grund av olika bakomliggande orsaker. När sådana orsaker saknas vill Lantmäteriet ha en förklaring till varför dessa skillnader i riktvärdet uppstått. Syftet är att undersöka bakomliggande orsaker till, att riktvärdena på tomtmark kan skiljas åt så mycket som de gör på många platser i Sverige. Målet är att klargöra om det geografiska läget på värdeområdena har någon påverkan. Vidare är en förhoppning att resultatet ska kunna bidra till en mer likvärdig värdering i framtiden, och därmed minska de geografiska skillnaderna. Studien har avgränsats till att jämföra länen som hade flest värdeområden med värdeskillnader. Det var Västra Götalands-, Stockholms- och Skånes län. Ytterligare avgränsning har gjorts genom att bara ta med värdeområden som har en skillnad på minst 20%. Metoderna som använts är en kombination av arkivstudie, intervjuer och kartläggning. Många möjliga orsaker till skillnader i riktvärdet grundar sig på, hur taxeringssystemet är uppbyggt, hur värderingen genomförs av de olika fastighetstyperna samt hur det geografiska läget påverkar värdeskillnaderna. Det är orsaker såsom hur så kallade “hästgårdar” taxeras, litet ortsprismaterial för lantbruken, tillförlitligheten på taxeringsuppgifterna, brist på lokalkännedom, de olika metoderna som används, hjälptabellernas inverkan och värderingsteknikernas olika utbildning och specialisering. Även läget i Sverige, nära tätort eller strandnära lägen samt lantbrukens ofta högt belägna lägen, spelar roll i värderingarna,och kan vara en orsak till värdeskillnader för riktvärdet på tomtmarken. / In Sweden, all properties are assessed every three years (except industrial and electricity production properties that has every six years) with either a general or simplified property assessment. A team consisting of persons from Skatteverket, Lantmäteriet and a valuation company works together with the preparation work for a tax assessment where all properties are mass valued and different tables, benchmarks and value factors are established. A comparison of farm rateable values in 2017 and single-family houses in 2018 showed that there were differences in the benchmark of plots of land of farms compared to land for detached houses in rural areas. The benchmark for farms was higher in many value areas in Sweden, which they should sometimes be due to different underlying reasons, but when such reasons are missing, Lantmäteriet wants an explanation for why these differences in the benchmark have arisen. The aim is to investigate the underlying reasons why the guide values on plots of land can separated as much as they do in many places in Sweden. The aim is to clarify whether the geographical location of the value areas has any impact and connection with each other. Furthermore, it is hoped that the result will contribute to a more equal valuation in the future and reduce geographical differences. The study has been limited to comparing the counties with the most value areas with value differences, which was the counties of Västra Götaland, Stockholm and Skåne. Further delimitation has been made by only include value ranges that have a difference of 20% or more. The methods used are a combination of archival study, interviews and mapping. Many possible reasons for differences in the benchmark are based on how the assessment system is structured, how the valuation is carried out by the different property types and how the geographical situation affects the differences in value. These are reasons such as the assessment of so-called 'horse farms', the small local price material for farms, the reliability of the assessment data, a lack of local knowledge, the different methods used, the impact of aid tables and the different training and specialisation of valuation techniques. The location in Sweden, close to urban- or beachfront locations and the often high locations of farms also play a role in the valuations and can be a cause of differences in the value of the benchmark on the plot of land.

Purpose: This degree project aims to see how the energy demand from active heating of detached houses can be improved to meet the energy performance requirements set for nearly zero-energy buildings by Boverket (The Swedish National Board of Housing, Building and Planning). Method: To accomplish this, the benefits from two different energy-saving installations are studied: bedrock heat pumps and heat exchangers in Heat Recovery Ventilation Systems (HRV-systems). These are then compared in a new and an older detached house with very different heat losses. There are several reports of energy-saving systems in detached houses. What distinguishes this work is that it compares the specific results from the added energy-saving system depending on whether it was added first or last. The older detached house is an important part of this work as it represents a possible impact on parts of the existing housing stock with a similar technical standard. The energy balance for the buildings is calculated monthly with all contributions from passive heat considered, and with the energy demand for active heating as the main result. Results: It is very difficult to meet the energy performance requirements for an older detached house without extensive measures or renovations. The HRV-system had a low to very low impact. Both types of detached houses have a lot to gain from an investment in bedrock heating, especially the older one that has high energy demands. However, the new detached house with a higher technical standard in the building envelope, was the only one to meet the energy requirements with the bedrock heat pump on its own. Conclusion: Bedrock heating can be a very profitable investment as it provides heat both for the active heating of the building as well as for the domestic hot water. In order to meet tougher energy requirements, the bedrock heat pump may need to be accompanied by an improved and more energy-efficient building envelope and the supply of self-produced electricity, such as solar cells. HRV-systems require a good air tightness and an energy-efficient building envelope to be profitable. In older detached houses, it is not a profitable investment, as it does not have sufficiently large proportions of controlled ventilation to work with. In newer houses the proportion of controlled ventilation is bigger, but the amount of heat loss that can be affected is still not as big as the energy savings a bedrock heat pump can bring.

Purpose: The purpose of this degree project was to compare the differences in energy demand for three different sizes of smaller, detached one-family houses in Sweden, and to investigate the advantages and challenges of living in a significantly smaller house than the typical Swedish one-family house. Method: The comparison was made between one typical sized detached one-family house and two significantly smaller houses of the same technical standard. The differences in energy demand for the three houses focused on heat losses, passive heat gain and the demand for active heating. To investigate the advantages and challenges of living in significantly small houses information was gathered through different sources of literature and from other people’s experiences. Results: The result showed that the smallest of the three houses had 87 percent lower demand for active heating than the largest house, and the second smallest house had 59 percent lower demand for active heating than the largest house. In addition, the heating season for the smallest houses was three months shorter per year than for the other two houses. The advantages of living in a significantly smaller house than the typical Swedish one-family house was mainly economically and environmentally based. The challenges were mainly the limited space that a smaller living area entails. Conclusions: The project concluded that there is a significant amount of energy that can be saved by choosing to live in a smaller house than the typical Swedish one-family house, and that the advantages of living in a smaller house was greater than the challenges.

Det finns en oro kring konsekvenserna av ökade växthusgasutsläpp. Därför har bland annat EU:s medlemsländer tecknat avtal om att minska utsläppen. I Sverige har det lett till krav att från och med 2022 redovisa byggmaterials miljöpåverkan genom klimatdeklarationer. Byggsektorn har potential att minska klimatpåverkan. Byggnadsmaterial ger olika utsläpp av växthusgaser och valet av material är viktigt. Isoleringsmaterial med naturlig härkomst anses orsaka mindre utsläpp än konventionell isolering. Hampa är ett exempel på ett naturligt material som kan användas i småhusbebyggelse. Hampan kan bli en kolsänka då biomaterial binder kol. Tyvärr finns det idag mycket begränsad forskning på just hampfiberisolering i svenskt klimat.  Syftet med studien är att bidra med ökad kunskap inför valet av isoleringsmaterial i ett småhus, av modellen Eneryda av Rörvikshus, placerat i Växjö. I arbetet jämförs klimatpåverkan och kostnader för isoleringsmaterialen hamp-, cellulosa- och glasullsisolering genom en livscykelanalys (LCA) och en livscykelkostnad (LCC) i en vald husmodell. I studien undersöks skedena A-D, d.v.s. från vagga till grav. Resultatet visar att byggnaden isolerad med hampfiber orsakar det lägsta nettoutsläppet på 124 följt av cellulosa 132 och glasull 139 CO₂e/m². Kostnaden för byggnaden med isolering av hampfiber är 5467, cellulosa 4830 och glasull 4861 SEK/m²BOA. Genom att välja hampfiberisolering istället för glasull kan utsläppen för husmodellen Eneryda minskas med 12 % samtidigt som kostnaden ökar med 20 %. Att välja cellulosaisolering i stället för glasullsisolering ger en minskning av nettoutsläppen med 5 % och kostnaderna förblir detsamma.  Studiens känslighetsanalyser visar effekten av indata. Om råvaran till cellulosa byts ut från oanvänt papper till återvunnen råvara orsakar det att nettoutsläppen för byggnaden Eneryda minskar med 13 %. Det innebär att småhuset Eneryda isolerad med cellulosa från återvunnen produkt orsakar 15 % lägre utsläpp än glasullshuset - utan att påverka priset. Största påverkan på nettoutsläppen hade Enerydas värmesystem. Att använda bergvärme istället för Veab:s fjärrvärme ökade nettoutsläppen med 56 – 63 %. Slutligen ledde resultatet av studien till en diskussion om avsaknaden av en entydig definition och metod för användandet av biogent kol i klimatdeklarationer. Att exkludera biogent kol leder till att hampfiberisoleringen bidrar med högst utsläpp tätt följt av cellulosan och sist glasullsisoleringen som släpper ut minst. Studiens resultat påvisar vikten av vaksamhet och att Boverket borde blir tydligare kring det biogena kolet i klimatberäkningar. Enheten bör utvecklas mer av institut för standarder. Av resultaten framgår också vikten av att ta tidsaspekten av biomaterialets förnyelsetid i beaktande vid beräkningarna för att material som hampfiber binder kol snabbare än exempelvis trä. / The concern of climate change has influenced the building sector in Sweden to become more climate neutral. The choice of building materials affect the emissions of carbon dioxide equivalents [CO₂e]. The purpose of the study is to provide more basis for the choice of insulation material looking into the climate- and cost implication of hemp fibre, cellulose and stone wool insulation.  The study includes an accounting-LCA from cradle to grave (A – D) and an LCC. The study looks at the climate shell of a one-story single-family house, model Eneryda from Rörvikshus, in Växjö over the lifetime 50 years.  The result shows that Eneryda net emissions for hemp fiber insulation is 124 CO₂e/m²BOA and the cost is 5467 SEK/m2 BOA. The result of emissions for the hempfiber-model is 12% less and the cost is 20% higher than the glass wool-model. Cellulose insulation results in net emissions of 132 CO₂e/m² and a cost of 4830 SEK/m2 BOA. Cellulose results in 5% less emissions and nearly the same cost as the glass wool building.

Många byggnader är idag fuktskadade. Fuktskador uppstår på så väl nya som gamla byggnader. Idag provtrycker man hus för att få ett värde på dess täthet, men många hus som klarar täthetskraven drabbas ändå av fuktskador. Detta beror på att otätheterna är lokala på en eller flera delar av klimatskalet bortsett från otätheter vid anslutningar.   En studie har gjorts på två väggtyper; en standardvägg och en passivhusvägg. Denna undersökning har begränsats till väggar för småhus. Undersökningen syftar till att ta fram vart gränserna går innan mögeltillväxt påvisas för olika håldiametrar i plastfolien. Jämförelse gjordes för dessa väggkonstruktioner i städerna Kiruna, Stockholm och Lund. Simulering av konstruktionerna i de olika städerna gjordes i programmet WUFI Pro 5,0 med en 5-årsperiod där resultaten sedan analyserats i WUFI-Bio 3,1 RC för riskbedömning av mikrobiell tillväxt. Resultat åskådliggör att konstruktioner med tjockare isolering belägna längre upp i landet lättare kan råka ut för skador orsakade av fukt. / Many buildings today are moisture damaged. Moisture damage occurs to new as well as old buildings. Nowadays we test the dense of the building with measurement of the air flow under pressure, but still many of these building structures that meet the dense requirements are still affected by dampness. This is because the leaking points are situated at one or other parts of the building shell other than at the connections.A study has been made on two wall types: a standard wall and a passive house wall. This investigation has been confined to walls of houses. The study aims to develop each boundaries before mold growth demonstrated for different hole diameters in plastic foil. Comparison was made for these wall structures in the cities Kiruna, Stockholm and Lund.The comparison of the wall structures in the different towns was done with a simulation program WUFI Pro 5.0 for a 5-year period. Results were then analyzed in WUFI Bio 3.1 RC, program for risk assessment of microbial growth.Results illustrate that structures with thicker insulation located further up in the country can more easily encounter damage caused by moisture.

Byggbranschen bidrar till stora utsläpp av växthusgaser, och det är därför viktigt att utforska hållbara material för att minska påverkan. Studien fokuserar på grundfundament för mindre trähus i Sverige, där betong i platta på mark ersätts med korslimmat trä (KLT) för att reducera klimatpåverkan. Eftersom betong har hög tryckhållfasthet gjordes analys av kantbalkens kapacitet. Fyra alternativ på kantbalkar undersöks: KLT/EPS400, KLT/Foamglas, KLT/EPS s100 och EPS400. Studien bedömer även den nuvarande dimensioneringen i hållfasthetsberäkningarna. Testdata för tryckhållfasthet används för att jämföra med förväntade resultat och avgöra om beräkningsmodellen ”2:1 metoden” är tillräcklig.Syftet är att bedöma möjligheterna för användning i två hustyper hos en ledande hustillverkare i Sverige. Miljöpåverkan av alternativen beräknas med IVL Svenska Miljöinstitutets verktyg, BM, där även en betonggrund jämförs. Det utförs även en enklare insikt i skillnader av produktion mellan en klassisk betonggrund och Klaragrunden. Studien visade att 1-plansvillan Lycke kan utföras med KLT och EPS s100, och att 1,5-plansvillan Tyresund kan se möjligheter med KLT och FoamglasT4+. Studien visade också att den bästa genomsnittliga grunden är KLT och EPS s400. Genom att byta ut betongen i en platta på mark med KLT, gör det möjligt att sänka grundens CO2 utsläpp med 65-68%. / The construction industry contributes significantly to greenhouse gas emissions, making it crucial to explore sustainable materials to reduce its impact. This study focuses on foundation systems for small wooden houses in Sweden, where concrete slabs are replaced with cross-laminated timber (CLT) to decrease climate impact. Due to concrete's high compressive strength, an analysis of the edge beam's capacity was done. Four edge beam alternatives are examined: CLT/EPS400, CLT/Foamglas, CLT/EPS s100, and EPS400. The study also evaluates the current dimensioning in strength calculations. Compression strength test data is used to compare with expected results and determine if the calculation model "2:1 method" is sufficient. The aim is to assess the possibilities for use in two house types from a leading house manufacturer in Sweden. The environmental impact of the alternatives is calculated using IVL Swedish Environmental Institute's tool, BM, where a concrete foundation is also compared. There is also a brief insight into the differences in production between a traditional concrete foundation and Klaragrunden. The findings indicated that the single-story villa Lycke can be constructed using CLT and EPS s100, while the 1.5-story villa Tyresund can explore possibilities with CLT and Foamglas T4+. Moreover, the study revealed that the CLT and EPS s400 combination yielded the best average foundation. By replacing the concrete in a ground slab with CLT, it is possible to reduce the CO2 emissions from the foundation by 65-68%.