The EU Taxonomy, a cornerstone of the EU’s sustainable finance framework, serves as a vital tool for market transparency by defining criteria for economic activities aligned with a net-zero trajectory by 2050 and other environmental goals. This new regulation significantly impacts the real estate sector, presenting substantial challenges for residential developers in aligning with its requirements. Given the recent implementation of the Taxonomy, limited research exists on its practical impacts. This thesis aims to fill this gap by exploring the challenges and strategies of Swedish residential real estate developers in adapting to the EU Taxonomy.  The study employs a qualitative research approach, conducting semi-structured interviews with industry stakeholders to examine organizational, technical, economic, and external perspectives. The findings reveal that developers struggle with the Taxonomy’s complexity, insufficient guidance, and lack of standardized approaches. Additional challenges include conflicting stakeholder expectations and inconsistent local government directives. The significant resources and upfront costs required for alignment further complicate compliance. To overcome these challenges, companies are integrating sustainability into core business strategies, fostering cross-departmental collaboration, and adopting green innovations in project design and construction. Financially, they are pursuing green financing options, recognizing their importance for competitiveness and investor appeal. Additionally, companies are engaging in industry networks and seeking external guidance.  The study underscores the critical role of external market dynamics in driving the adoption of the EU Taxonomy. Investors and creditors, through increased scrutiny and demand for sustainable investments, promote compliance. Integrating sustainability into business strategies is not only a regulatory requirement but also essential for long-term competitiveness and resilience. / EU-taxonomin, en hörnsten i EU’s ramverk för hållbar finansiering, är ett viktigt verktyg för att skapa marknadstransparens genom att definiera kriterier för ekonomiska aktiviteter som är i linje med en netto-noll-resa till 2050 och andra miljömål. Denna nya reglering har haft stor påverkan på fastighetssektorn och medför betydande utmaningar för bostadsutvecklare att anpassa sig till dess krav. Med tanke på att taxonomin nyligen implementerats finns det begränsad forskning om dess praktiska påverkan. Denna avhandling syftar till att fylla denna lucka genom att utforska utmaningarna och strategierna hos svenska bostadsutvecklare i anpassningen till EU-taxonomin.  Studien använder en kvalitativ forskningsmetod och genomför semi-strukturerade intervjuer med branschaktörer för att undersöka organisatoriska, tekniska, ekonomiska och externa perspektiv. Resultaten visar att utvecklare kämpar med taxonomins komplexitet, otillräcklig vägledning och bristen på standardiserade tillvägagångssätt. Ytterligare utmaningar inkluderar motstridiga förväntningar från olika intressenter och inkonsekventa direktiv från lokala myndigheter. De betydande resurser och initiala kostnader som krävs för att uppnå överensstämmelse försvårar dessutom efterlevnaden.  För att hantera dessa utmaningar integrerar företag hållbarhet i sina kärnstrategier, främjar tvärfunktionellt samarbete och antar gröna innovationer i projektutformning och byggnation. Finansiellt söker de gröna finansieringsalternativ och erkänner deras betydelse för konkurrenskraft och investerarattraktion. Dessutom engagerar sig företag i branschnätverk och söker extern vägledning.  Studien betonar den kritiska rollen hos externa marknadsdynamiker i att driva införandet av EU-taxonomin. Investerare och långivare, genom ökad granskning och krav på hållbara investeringar, främjar efterlevnad. Att integrera hållbarhet i affärsstrategier är inte bara ett regulatoriskt krav utan också avgörande för långsiktig konkurrenskraft och motståndskraft.

During recent times, the interest in sustainable investments has significantly increased. One of the factors behind this trend is the implementation of the EU taxonomy, which aims to promote capital allocation to sustainable activities by establishing a unified classification of economic activities that meet sustainability criteria. This initiative aims to create a standardized framework for assessing sustainability, thereby facilitating investment decisions in line with long-term sustainable economic and environmental goals. Another essential legislation contributing to the growing attention towards sustainable finance is the EU’s Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). This regulation seeks to promote sustainability within the financial sector by introducing comprehensive disclosure requirements for financial actors, including reporting obligations to enhance transparency and enable informed decisions considering sustainability aspects. The aim of the study is to investigate the compliance with SFDR among Swedish Article 9 funds. Through a qualitative research design with a deductive approach, the study examines how SFDR is implemented and its impact on investors’ decision-making. Three semi-structured interviews were conducted to gain insights into the practical application of SFDR. The qualitative approach facilitated a deeper understanding of SFDR’s implementation, fund reporting practices regarding sustainability, and its impact on investors. The results indicate significant variation in fund reporting practices, posing challenges for both investors and fund companies to navigate the financial landscape. Despite shared commitments to adhere to SFDR requirements and sustainability goals, there is room for improvement to increase transparency and comparability between funds.

För att nå Parisavtalet 2050 är det viktigt att öka miljömedvetenheten och minska klimatavtrycket. Fastighetsbranschen bidrar till en betydande del av Sveriges totala utsläpp, närmare 21 procent. Följande examensarbete fokuserar på de gröna finansieringsalternativen inom de svenska kommersiella fastighetsbolagen och undersöker vad som krävs för att erhålla grön finansiering samt hur dessa kriterier påverkar små och stora fastighetsbolag. Studien bygger på en kvalitativ metod där litteraturstudier, dokumentstudier och tio semistrukturerade intervjuer utgör materialet för att besvara frågeställningarna. Studien visar att kriterierna för gröna finansieringsalternativ kan tolkas på olika vis, men att EU-taxonomin haft en inverkan på vad som kan klassificeras som “grönt”. Vidare kommer studien fram till att olikheterna i fastighetsbolagens gröna ramverk beror på avsaknad av enhetliga definitioner och standarder, vilket ger bolagen flexibilitet men skapar även otydlighet på marknaden. Jämförelsevis med bankerna som tillämpar EU-taxonomin för att öka standardiseringen. Studien pekar på att fastighetsbolagen som uppfyller EU-taxonomin har en bättre tillgång till grön finansiering från bankerna. Däremot lyfts det fram att förutsättningarna för grön finansiering skiljer sig mellan små- och stora fastighetsbolag, där brist på kunskap och resurser är utmanande för de mindre bolagen. Trots detta förväntas grön finansiering bli normen i framtiden, och fastighetsägare som inte arbetar proaktivt för att uppfylla kriterierna kan potentiellt påverkas av möjligheterna till finansiering. För de mindre fastighetsbolagen krävs dessutom en balans mellan kostnad och nytta för att välja gröna finansieringsalternativ. Sett till framtiden förväntas EU-taxonomin få en större inflytande på kriterierna, och hållbarhetslänkad finansiering kan vara ett alternativ för att möjliggöra förflyttningen inom det befintliga fastighetsbeståndet. Framtida forskning kan undersöka hur direktivet om energiprestanda kan minska energianvändningen i befintliga fastigheter och synen hos oberoende granskare samt investerare när det gäller skillnader i gröna ramverk. Slutligen kan vidare studier undersöka möjligheterna och utmaningarna med hållbarhetslänkad finansiering. / To achieve the Paris Agreement by 2050, it is important to increase environmental awareness and reduce carbon footprint. The real estate industry accounts for a significant portion of Sweden's total emissions, around 21 percent. The following thesis focuses on the green financing alternatives within the Swedish commercial real estate sector and examines the requirements for obtaining green financing and how these criteria affect small and large real estate companies. The study is based on a qualitative method where literature studies, document studies and ten semi-structured interviews constitute the material to answer the questions. The study reveals that the criteria for green financing options can be interpreted in different ways, but that the EU-taxonomy has had a significant impact on what can be classified as "green" and contributes to clarity. Furthermore, the study concludes that the differences in the green frameworks among real estate companies are due to the lack of unified definitions and standards, which gives companies flexibility but also creates ambiguity in the market. On the other hand, banks use the EU-taxonomy to increase standardization. The study also highlights that real estate companies that meet the EU-taxonomy have better access to green financing from banks. However, it is noted that the conditions for green financing differ between small and large real estate companies, where a lack of knowledge and resources is challenging for the smaller companies. Despite this, green financing is expected to become the norm in the future, and property owners who do not proactively work to meet the criteria may potentially be affected in their financing opportunities. For smaller real estate companies, a balance between cost and benefit is required for them to choose the green financing alternatives. Looking ahead, the EU-taxonomy is expected to have an increasing impact on the criteria’s, and sustainability-linked financing may be an option to enable the transition within the existing property stock. Future research could focus on how the energy performance directive can reduce energy consumption in existing properties and the perspectives of external reviewers and investors regarding differences in the green frameworks. Lastly, future studies could explore the opportunities and challenges of sustainability-linked financing.

In classical “triple bottom line” sustainability reporting, there have not been any clear guidelines on how companies should report on their environmental footprint. Consequently, the transparency in the environmental reporting has been low, which has resulted in greenwashing. To create reliable reporting and increase the proportion of green loans and green investments, the EU introduced the classification system EU Taxonomy in 2021. The new framework has stricter requirements on companies as they are now obligated to report on specific guidelines. These guidelines will also allow stakeholders to determine how sustainable a company is. Since the EU Taxonomy was recently launched, there has been a knowledge gap in how companies experience the framework. Also, what measures should be considered in the design of the EU Taxonomy for the implementation to be as successful as possible, based on the premise that companies should make their business model as sustainable as possible. This semi-structured interview study examines how Swedish companies experience the EU Taxonomy. The researchers interviewed eight Swedish stakeholders with great insights into the area, from the manufacturing industry (1), the Real Estate Industry (2), the Swedish Corporate Business Organizations (1), the Real Estate Industry Organizations (2), and Auditing Firms (2). The researchers could conclude that being classified as sustainable in the EU Taxonomy does not necessarily mean a company is sustainable from a scientific point of view. Nevertheless, it can be an answer to political interests. The interviewees also felt it was challenging to interpret and understand the framework and that there were necessary clarifications. Further, the EU will have to account for several activities from each industry so that companies can report on their total ecological footprint. Finally, changes in the delegated acts are mandatory for the EU taxonomy to be a successful policy instrument. / I klassisk “triple bottom line” rapportering har det inte funnits några tydliga riktlinjer för hur företag ska rapportera om sitt ekologiska avtryck. Som en följd av detta, har transparensen i hållbarhetsredovisningen varit låg, vilket har resulterat i greenwashing. I syfte att skapa mer tillförlitlig rapportering och öka andelen gröna lån och investeringar, infördes 2021 klassificeringssystemet EU Taxonomin. Det nya ramverket har skapat nya krav på företag då de nu är skyldiga att rapportera på specifika miljöbelastande aktiviteter. Dessa riktlinjer ska dessutom kunna utgöra hur hållbara de rapporterande bolagen är. Eftersom EU Taxonomin nyligen har lanserats, fanns det en kunskapslucka för hur företag upplever ramverket. Även vilka åtgärder som bör övervägas i utformningen av EU-taxonomin för att implementeringen ska bli så framgångsrik som möjligt, utifrån utgångspunkten att företag ska göra sin affärsmodell så hållbar som möjligt. Med detta i åtanke utvecklades denna semistrukturerade intervjustudie som ämnar att undersöka hur svenska företag ser på EU Taxonomin. Forskarna har intervjuat åtta aktörer från svenska: tillverkningsindustrin (1), fastighetsbranschen (2), näringslivet (1), medlemsorganisationer inom fastighetsbranschen (2) och revisionsbyråer (2). Det forskarna kunde konstatera är att det som klassas som hållbart i EU Taxonomin, inte nödvändigtvis ur ett teknikneutral och vetenskapligt perspektiv är hållbart, utan är ett svar på ett politiskt intresse. Aktörerna upplever dessutom att ramverket är svårt att förstå och att det därför är nödvändigt med förtydningar. Till sist kommer även EU behöva ta fler aktiviteter från de respektive branscherna i åtanke i de delegerade akterna, för att företag ska kunna redovisa för sitt totala ekologiska fotavtryck. Slutligen är ändringar i de delegerade akterna obligatoriska för att EU Taxonomin ska kunna bli ett framgångsrikt policyinstrument.

To limit the effects of climate change and keep the global mean temperature increase of below 1.5 °C in the year 2100, the financial markets need to shift investments into low-carbon business and technologies. By integrating sustainability assessments into traditional investment analysis, sustainable investing is in this case a concept that can be used to enable this transition. The EU Taxonomy on sustainable finance is a tool and future mandatory regulation that aims to highlight sustainable investing and to help different companies, investors and project promoters make investment decisions that align with the transition to a low-carbon society. This study aims to describe how the EU taxonomy can be related to sustainable investments, and to examine how companies in different sectors are evaluated using the EU Taxonomy by using companies included in a sustainability fund as a case study. Furthermore, the study aims to examine whether the EU Taxonomy is in line with the Industrial Ecology concepts of Life cycle thinking and weak/strong sustainability. The results of the literature study of the EU Taxonomy together with the case study suggests that the implementation of the EU Taxonomy into EU regulation will lead to a greater integration of sustainable investing within the EU. Furthermore, the EU Taxonomy does in theory integrate Life cycle thinking as well as possess a strong view on sustainability. However, this does not translate into practice as the practical implementation of the EU Taxonomy as it stands right now does not implement these concepts. The results of the case study showed that there are issues associated with accessing company specific information, as the analyzed companies did not disclose how their operations relate to the EU Taxonomy. Moreover, the case study indicated that some sectors have an easier time being considered environmentally sustainable by the EU Taxonomy. The EU Taxonomy is a step in the right direction towards increased integration of environmental sustainability into investments, however, the tool and regulation as it stands right now leaves much to be desired. / För att hålla den globala medeltemperaturen under en ökning på 1.5 °C till år 2100, måste den finansiella marknaden investera i företag och teknologier som bidrar till en minskning av växthusgasutsläpp globalt. Hållbara investeringar är ett koncept som tar hänsyn till b.la utsläpp av växthusgaser i investeringsbeslut, vilket kan möjliggöra denna övergång till hållbarare samhälle. EU:s Taxonomi om hållbara investeringar är ett ramverk och framtida reglemente som ämnar att möjliggöra och hjälpa företag, investerare och projektansvariga att investera mer miljömässig hållbart. Denna studie syftar till att förklara hur EU Taxonomin kan relateras till hållbara investeringar, samt att examinera hur företag i olika sektorer kan utvärderas med hjälp av EU Taxonomin genom att genomföra en casestudie på företag inkludera i en hållbarhetsfond. Vidare ämnar denna studie examinera om EU Taxonomin är i linje med industriell ekologi med koncepten livscykeltänkande (en: Life Cycle Thinking) samt stark och svag hållbarhet. Resultatet indikerar att implementeringen av EU Taxonomin kommer att leda till en ökad integrering av hållbara investering inom EU. Vidare indikerar resultatet att EU Taxonomin har som mål att ta hänsyn till livscykeltänkande och vara i linje med stark hållbarhet, men att denna målsättning inte är inkluderat i det praktiska verktyget som EU Taxonomin använder. Resultatet av casestudien visar att det finns problem kopplade till att bedöma hur väl företag tar hänsyn till kriterierna inkluderade i EU Taxonomin, då företag inte delger den information som behövs för att göra denna bedömning. Vidare så indikerade casestudien att vissa sektorer kommer ha det lättare när det kommer till att vara i linje med EU Taxonomins kriterier. Avslutningsvis så är EU Taxonomin ett steg i rätt riktning när det kommer till att integrera miljöaspekter i investeringar, men det praktiska verktyget och ramverk som det ser ut just nu skulle kunna vara mer utvecklat och mer strikt i praktiken.

Vi lever i en tid präglad av drastiska klimatförändringar och ökade utsläpp av växthusgaser, där klimatångest har kommit att bli ett problem som tycks drabba såväl privatpersoner som företag. Allteftersom vår medvetenhet för samtidens klimathot ökar, har även hållbarhet fått en allt större betydelse för europeiska investerare. En tydlig konsekvens härav är den kraftiga ökningen av antalet hållbarhetsindex som identifierats på finansmarknaden. Hållbarhetsindex används ofta som komponent i passiva investeringsstrategier eller som verktyg för att mäta prestationen av olika värdepapper i en portfölj, och får på så vis funktionen av ett benchmark. Metoden för att utveckla såväl hållbara index som benchmarks kan emellertid variera, vilket ofta beror på att klimatrelaterad information kan vara extremt komplex att omvandla till finansiellt relaterbara värden. Svårigheterna härom har således minskat marknadens förtroende för sådana investeringsalternativ, trots den ökade benägenheten hos investerare att ta hänsyn till hållbarhet även i finansiella sammanhang. Bristande lagstiftning inom området föranledde Europeiska kommissionen att upprätta ett förslag om ändring av Benchmarkförordningen år 2018, som en del av sin handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Förordningen reglerar i dagsläget främst administratörer av benchmarks, vilka innehar det övergripande juridiska ansvaret för ett benchmark. Med förslaget införs nya kategorier för koldioxidsnåla och klimatpositiva benchmarks samt en reviderad transparensreglering som förpliktigar administratörer att offentliggöra hur de beaktar hållbarhet i sin metod och referensvärdesdeklaration. Även om förslaget välkomnats av flertalet aktörer, föreligger anledning att ifrågasätta huruvida marknaden kommer kunna förhålla sig till de ambitiösa ändringarna, samt om effekten av reglerna blir den som kommissionen eftersträvat. I uppsatsen identifieras och diskuteras de potentiella utmaningarna med förslagets ikraftträdande, vilka sedermera analyseras i förhållande till de åsyftade ändamålen med reglerna. Kritik riktas i uppsatsen främst mot förordningens bristande möjligheter att hålla andra aktörer ansvariga, eftersom uppfyllandet av de nya reglerna inte enbart är beroende av administratörernas eget agerande. Vidare konstateras att marknaden inledningsvis kommer att få stora svårigheter med insamling och verifiering av den klimatrelaterade information som är avgörande för användningen av miljövänliga benchmarks. Sett ur ett långsiktigt perspektiv tros emellertid ändringarna kunna skapa goda förutsättningar för en bättre inkludering av hållbarhet på finansmarknaden, utan kompromiss av ett konsument- eller investerarskydd.

Genom styrning av finansiella medel har gröna obligationer fått en viktig roll i utvecklingen mot ett miljömässigt hållbart samhälle. Extern granskning av gröna obligationer styrs idag genom frivilliga marknadsstandarder, varav GBP är den vanligaste. Dessutom har EU nyligen presenterat en egen frivillig standard med särskild tillsyn. Bättre tillgång till klimatrelaterad information samt tydliga och gemensamma definitioner av gröna aktiviteter är förutsättningar för att investerare mer effektivt ska flytta kapital till miljömässigt hållbara verksamheter för att stötta omställningen till en mindre fossilbaserad ekonomi. I den här uppsatsen visas att dagens betygsättning, olika bedömningsmetoder till trots, torde vara relativt pålitlig, men att det finns utrymme att önska högre jämförbarhet och därmed ökad investerartillit. Tydligare marknadsstandarder kan vara en viktig aspekt för att öka betygens pålitlighet allt eftersom marknaden för gröna obligationer expanderar. Analysen visar att lagstiftning som leder till ökad mängd publicerad granskning genom gröna betyg torde gynna transparensen samtidigt som ryktesrisken vid intressekonflikter bör innebära motvillighet gentemot felaktig bedömning. Samtidigt kan överdriven reglering begränsa möjligheterna för innovation, utveckling och expansion av marknaden som helhet. Det torde därmed vara i lagstiftarens intresse att inte införa alltför sträng reglering, eftersom risk att inte kunna uppnå den finansiering av klimatmålen som önskas då uppstår. Eftersom gröna obligationer är ett internationellt fenomen behöver världens länder arbeta tillsammans mot gemensamma standarder i syfte att nå klimatmålen.  I det fall tvingande reglering ska införas bör den vara på som lägst EU-nivå. För marknadsbalans mellan aktörerna och jämförbarhet mellan obligationerna är det viktigt att regleringen inte upplevs otydlig. Regleringen måste dessutom vara generell och så pass flexibel att den kan möta teknologisk utveckling och förändrade förhållanden på marknaderna utan att processen blir för långdragen. Så länge målet är att ha en europeisk kapitalmarknad där aktörerna kan tillhandahålla finansiella tjänster nationsövergripande krävs finansiell tillsyn som inte stannar vid nationsgränserna. På sikt torde Esma vara lämpligast att överse samtliga granskare av gröna obligationer verksamma på den europeiska marknaden. För detta krävs utökad reglering som ger Esma ökad behörighet såväl som ökade resurser för att effektivt kunna utföra tillsynsarbetet. / Through the management of financial resources, green bonds have received an important role in the development towards an environmentally sustainable society. External review of green bonds is today subject to voluntary market standards, of which GBP is the most common. In addition, the EU has recently presented its own voluntary standard, which includes supervision. Better access to climate-related information and clear and harmonised definitions of green activities are prerequisites for investors to move capital more efficiently to environmentally sustainable businesses to support the transition to a less fossil-based economy. With this paper it is shown that the current rating, despite different assessment methods, should be relatively reliable, but that there is room to wish for higher comparability and thus increased investor confidence. Clearer market standards can be an important aspect in increasing the reliability of ratings as the market for green bonds expands. The analysis shows that legislation that leads to an increased number of published reviews through green ratings should promote transparency, while the risk of rumors in the event of conflicts of interest should imply reluctance to make incorrect assessments. At the same time, excessive regulation may limit the opportunities for innovation, development and expansion of the market as a whole. Thus, it should be in the interest of the legislator not to introduce a regulation which is too strict, as the risk of not being able to achieve the desired financing of the climate goals then arises. As green bonds are an international phenomenon, all countries need to work together towards common standards in order to achieve the purpose of the climate goals. In the event that mandatory regulation is to be introduced, it should at least be at EU level. For market balance between the market participants as well as comparability between the bonds, it is important that the regulation is not perceived as unclear. In addition, regulation must be general and flexible enough to meet technological developments and new market conditions without the process becoming too lengthy. As long as the goal is to have a European capital market where market participants can provide financial services nationwide, financial supervision that does not stop at national borders is required. In the long run, ESMA should be the most appropriate authority to oversee all examiners of green bonds operating in the European market. This requires increased regulation that gives ESMA increased authority, as well as increased resources in order to be able to carry out the supervisory work effectively.