År 1965 till år 1975 var den tid i Sverige då bostadsproduktionen var som störst. Det är denna period som kallas för ”miljonprogrammet”. Idag brukar man räkna på att bostäderna från miljonprogrammet utgör en tredjedel av dagens bostäder.  Idag har över 50 år passerat sedan miljonprogrammet sattes igång. Därför har frågan kring renovering av bostäderna tagits upp. Beståndet är idag i behov av upprustningar på grund av skärpta samhällskrav, sociala faktorer, behovet av marknadsanpassning och tekniska brister. Problemet är att staten inte längre kan bidra till finansiering av ombyggnader eller renoveringar vilket har lett till bostadspolitiska frågor.  Syftet med studien är att göra en lönsamhetsutredning för renoveringarna som erfordras för dagens eftersatta miljonprogramsområden i allmännyttiga bostadsbolag. För att kunna bedöma lönsamheten utfördes investeringskalkyler av renovering i ett miljonprogramsbestånd från Kungälvsbostäder. Dessutom använde man sig av litteraturstudier och intervjuer för att komplettera studien.  Beräkningarna utfördes utifrån  fyra olika scenarion där en totalrenovering samt en renovering som bara innefattar arbeten i lägenheterna jämfördes med två olika hyror. Kalkylerna visar att renoveringsarbetena för en totalupprustning är en ren förlustaffär. På grund av de höga byggpriserna och de låga hyresintäkterna så blir det svårt att täcka över de kostnader som uppstår i samband med renoveringen av denna byggnad. En förutsättning för att bostadsföretag skall kunna utföra totalrenoveringar i sitt bestånd från miljonprogrammet är att man har varierat bestånd av bostäder och lokaler i alla åldrar. De bostäder som är i bra skick och som byggdes innan år 2006 är de som bidrar till finansiering av projekt som inte är lönsamma såsom renoveringsprojekt. / Year 1965 to 1975 was a time in Sweden when building production was on it highest point. This period is called the "Millions Homes Program”. It is believed that buildings from the Millions Homes Program make up one-third of today's housing stocks in Sweden. Now 50 years has passed since the Millions Homes Program was started. Since it has been 50 years since the program started the issue of renovation of the housing has been actualized. The stock is today in need of upgrades because of  sharpened social requirements, social factors, the need for market adaptation and technical defects. The problem is that the state no longer can contribute to the financing of reconstruction or renovation, which has led to housing policy issues. The purpose of the study is to make a profitability study for the renovations required for today's deprived Millions Homes Program areas in public housing companies.  In order to assess profitability, investment calculations were preformed out of renovation in a Millions Homes Program financial aid from Kungälvsbostäder. In addition, literature studies and interviews were used to complete the study. The calculations were performed based on four different scenarios. Total renovation and renovation involving only the work in the apartments were compared to two different rents. The estimates show that the renovation work for a total refurbishment is a pure loss business. Due to the high building prices and the low rental income, it will be difficult to cover the costs incurred in the renovation of these buildings. A prerequisite for companies to be able to perform total refurbishments in their stocks from the environmental program is that stocks have been varied at all ages. The homes that are in good condition and built before 2006 are those that help finance projects that are not profitable as renovation projects.

No description available.

Bakgrund: Idag råder det stor brist av hyresrätter i samhället. Detta medför att unga har svårt att flytta hemifrån och att personer med begränsat kapital har svårt att skaffa en bostad. Syfte: Syftet med arbetet är att undersöka vad kommunala och privata fastighetsbolag grundar investeringsbeslut på. Tillsammans med befintlig teori ska en generell kalkyl skapas som fastighetsbolag kan använda vid nybyggnation av hyresrätter. Metod: Studien har genomförts genom att en abduktiv metod har tillämpats där studien börjat med insamling av teori. Vidare har fem stycken semistrukturerade intervjuer genomförts för att samla in empiriskt material och sedan utvärdera om ytterligare komplettering av teori behövs. Slutsats: De undersöka bolagen använder idag olika bedömningsmetoder vid nybyggnation av hyresrätter. Förslaget som presenteras är att fastighetsbolag ska använda nuvärdesmetoden, en kompletterande kassaflödesanalys och Pay-off metoden vid mindre investeringar.

Det råder idag bostadsbrist i Sverige men trots detta så är antalet nybyggnationer avbostadslägenheter fortfarande mycket lägre än vad som krävs för att behandla bostadsbristen. Närfastighetsmarknaden befinner sig i en uppgångsfas så ökar bostadsproduktionen av hyresrätter ochinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden. Idag står vi inför en nedgång påfastighetsmarknaden vilket gör att färre investeringar i produktion av bostäder görs trots attefterfrågan samt bostadsbehovet består. Det ligger en osäkerhet i dels vilja och dels förmåga attproducera fler hyresrätter idag. Frågan är vilka faktorer som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion av hyresrätter idag? Detta är en kvalitativ studie som grundas av en empirisk insamling och byggs upp av dels enlitteraturstudie och dels en kvalitativ intervjustudie med en avsikt av att kunna ge stöd för varandra.Insamlingsdatan av litteraturstudien är grundad på tidigare forskning och rapporter som berörämnet. Insamlingsdatan av intervjustudien grundas på 7 intervjuer med aktörer som representerarprivata fastighetsbolag och besitter mycket kunskap om dagens marknad och investeringsbeslut. Resultatet av denna studie visar att den största faktorn som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion är att projektet behöver vara lönsamt och genereraavkastning. Konjunkturen är också en faktor på så sätt att det är svårt att tajma projekt eftersom detär svårt att förutse vad som kommer hända på marknaden i framtiden. Samtliga respondenter anseratt Sveriges bostadsbrist inte är en faktor som påverkar bolagens investeringsbeslut utan att detsnarare är fastighetens geografiska läge som påverkar. Sveriges regelverk och lagar tas också uppsom faktorer där Svea hovrätts nya dom om presumtionshyra påverkar många fastighetsbolagsinvesteringar av hyresrätter. Den stigande räntan, inflationen, avkastningskraven ochproduktionskostnaden är också faktorer som har lett till att fastighetsbolagen är mer defensiva iinvesteringar idag. Det förekommer också vissa skiljaktiga åsikter angående vilken investering som ärmest lönsam: hyresrätter eller bostadsrätter. Detta påverkar också många fastighetsbolag i vilkenupplåtelseform de väljer att investera i. Slutsatsen är att faktorerna som påverkar fastighetsbolagens investeringsbeslut i nyproduktion tillstor del är påverkade av konjunkturläget i samhället. I nuläget kostar det helt enkelt för mycket förfastighetsbolagen att starta nyproduktion. Det går inte att anta ett projekt som genererar en lönsaminvestering, vilket är det viktigaste för alla fastighetsbolag vid ett investeringsbeslut. Ett förslag påvidare forskning är att utvidga arbetet och intervjua ytterligare fastighetsbolag vilket skulle leda tillökad validitet i studien. Det hade varit intressant att göra en likartad studie men att också få in deallmännyttiga fastighetsbolagens perspektiv. Ett ytterligare förslag på vidare forskning är attundersöka forskningsfrågan i andra områden i Sverige eller utifrån ett internationellt perspektiv sområder av andra marknader och förutsättningar. / Today, there is a housing shortage in Sweden, but despite this, the number of new constructions ofresidential apartments is still much lower than what is required to address the housing shortage.When the real estate market is in an upswing, the production of rental properties and investments inthe Swedish real estate market increases. Today we are facing a downturn in the real estate market,which means that fewer investments in the production of housing are made, even though thedemand and the need for housing remain. There is an uncertainty in both the will and the ability toproduce more rental properties today. The question is which factors influence the real estatecompanies' investment decisions regarding new production of rental properties today? This is a qualitative study that is based on an empirical collection and is built up partly by a literaturestudy and partly by a qualitative interview-study with the intention of being able to provide support for each other. The collection data of the literature-study is based on previous research and reports concerning the subject. The interview-study is based on seven interviews with people who representprivate real estate companies and possess a lot of knowledge about today's market and investmentdecisions. The results of this study indicate that the biggest factor that influences real estate companiesinvestment decisions regarding new production is that the project needs to be profitable andgenerate yield. The economy is also a factor in that it is difficult to account for happenings in themarket when planning a project. All respondents believe that Sweden's housing shortage is not afactor that affects companies investment decisions, but rather that it is the property's geographicallocation that affects it. Sweden's regulations and laws are also brought up as a factor. Svea Court ofAppeal's new ruling on presumptive rent has affected many property companies desire to invest inrental properties. The rising interest rate, inflation, yield requirements and production costs are alsofactors that have led to real estate companies being more defensive in investments today. There arealso some differing opinions regarding which investment is more profitable: rental properties orcondominiums. This also affects many property companies in which form of lease they choose toinvest in. The conclusion is that the factors that influence the real estate companies investment decisions innew production are largely influenced by the economic situation in society. Today, it costs too muchfor property companies to start new production. It is not possible to adopt a project that generates aprofitable investment, which is the most important thing for all real estate companies when makingan investment decision. A suggestion for further research is to expand the work and interviewadditional real estate companies, which would lead to increased validity in the study. It would havebeen interesting to do a similar study but to also get the perspective of the public propertycompanies. Another suggestion for further research is to investigate the research question in otherareas in Sweden or from an international perspective that is governed by other markets andconditions.

Det är inte helt självklart hur affärsmodeller kan eller bör definieras. I dess enklaste form kan affärsmodellen ses som ett uttryck för enkla marknadsekonomiska samband: en produkt köps om dess värde för kunden är högre än kostnaden att producera den. Många skulle dock hävda att detta ger en alldeles för inkomplett bild, och att affärsmodeller i själva verket är mycket komplexa. Den som även vill ta hänsyn till hållbarhetsaspekter, såsom klimatavtryck eller olika sociala faktorer, får det ännu svårare. Vilka “värden” och “kostnader” är det egentligen som ska tas hänsyn till? Utgångspunkten för det här arbetet är ett bostadsprojekt i Rosendal i Uppsala, ett pilotprojekt för vad initiativtagarna kallar Alivekonceptet. Den långsiktiga förhoppningen är att konceptet och dess tillhörande affärsmodell ska bli startskottet för en förändrad bostadsmarknad. De nybyggda hyresrätterna ska ha lägre hyror än jämförbar nyproduktion, och hyreskontrakten ska inledningsvis fördelas via ett lottningssystem istället för ett traditionellt kösystem. Tanken är att fastigheterna, och efterföljande projekt inom ramen för Alivekonceptet, ska bana väg för fler prisvärda bostäder för unga vuxna – med större fokus på miljömässig och social hållbarhet. Syftet med denna studie är således inte bara att undersöka hur en affärsmodell på bostadsmarknaden kan se ut, utan även hur hållbarhetsaspekter kan integreras i traditionella affärsmodeller och vilka utmaningar som då kan uppstå. Alivekonceptets affärsmodell har därför studerats med hjälp en analysmodell som även integrerar miljömässiga och sociala hållbarhetsaspekter. Resultatet av kartläggningen visar att den största ekonomiska fördelen i Alives affärsmodell är en minskad konjunkturkänslighet, samtidigt som den (åtminstone kortsiktiga) avkastningen är lägre för fastighetsförvaltaren. Studien visar även att fastigheten byggs på ett relativt fördelaktigt sätt ur klimatsynpunkt, dock med vissa förbättringsmöjligheter. Utlottningen av lägenheter kan möjligtvis minska den sociala segregationen på det lokala planet, och ger framför allt god grund för forskning inom social hållbarhet. Studien har även exemplifierat de utmaningar som uppstår vid integrering av hållbarhetsarbete i traditionella affärsmodeller, då den ekonomiska kalkylens gångbarhet är en förutsättning för att hållbarhetsarbete ska kunna genomföras.

Sverige är ett av de länder i Europa som har högst bygg- och produktionskostnader inom byggsektorn. Vad dessa höga kostnader beror på är går inte att lägga på enskilda faktorer, bland annat är lönerna och materialkostnaderna inom byggbranschen höga. En annan faktor av betydelse är Sveriges bristande konkurrens med ett fåtal stora aktörer med betydande marknadsandelar inom byggbranschen. Det syns även en koppling till den stora efterfrågan och lilla utbudet av bostadsrätter vilket gjort att priset gått upp och i liknande takt har produktionskostnaden ökat. Ökningen i kostnader under de senaste två decennierna är som störst för bostadsrätter, dock spiller den över på kostnader för hyresrätter och därmed drabbas hyresgäster av att månadskostnaden går upp. Bostadsprisökningen gör det svårare för kapitalsvaga människor att ta sig in på bostadsmarknaden. Dessutom infördes det under 2010-talet tuffare amorteringskrav, vilket gör det ännu svårare för människor utan kapital att ta lån och komma in på bostadsmarknaden. De ökade kostnaderna, bostadspriserna och bostadsbristen drabbar också sociala kvalitéter som bland annat gjort att trångboddhet ökar, fler människor blir hemlösa och nya bostäder blir allt mindre med kvadratmeterstandarder som sjunker. Idag har Sveriges bostäder en hög standard inom ekologisk hållbarhet. Svenskarnas intresse för miljövänliga byggnader är hög, låg andel bostäder får fuktskador och Sveriges energiförbrukning vid uppvärmning av bostäder är den lägsta i hela Europa. Att kombinera de tre kvalitéterna; ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet är svårt. Dock finns det ett sätt att kombinera de tre kvalitéterna som inte snålar in på någon av dem. För att en bostad ska vara ekonomiskt hållbar behöver investeringskalkylen gå ihop och inte skapa en för hög kostnad för brukaren. Den sociala hållbarheten är mest svår att lösa, eftersom alla människor är olika och har olika behov. Det finns aspekter som är av vikt för människors hälsa. Bostaden behöver vara en säker, rymlig och harmonisk plats som ger brukaren ett ökat välbefinnande och skapar trygghet samt kontakt med andra människor och grönska. Den ekologiska hållbarheten handlar om att ta vara på jordens resurser för att framtida generationer inte ska bli lidande. I bostadens bemärkelse, då fåtal fastigheters material går att återbruka behöver det byggas bostäder med bra materialkvalitét och som har en livslängd på minst och helst över 100 år. Med dessa aspekter kommer det ta längre tid innan bostaden behöver underhåll, renoveras och rivas vilket sänker klimatpåverkan. Högre kvalitét på material kommer initialt leda till en högre kostnad i början av projektet, men leda till en lägre kostnad över tid. Den långa livslängden kan utöka livscykelkalkylen initialt och därmed också avkastningskravet som kan sänkas. Bättre kvalité på material som kräver mindre underhåll gör att driftskostnaden kan sänkas. Därav kan investerings- och livscykelkalkylen beräknas så den höga initiala kostnaden dras ut under ett längre tidsspann och månadskostnadsökningarna blir mer rimliga över tid för brukaren. / Sweden is one of the countries with the highest construction and production costs in the construction sector in Europe. What this high cost is due to is difficult to pinpoint for individual reasons, including wages and material costs in the construction industry are high. Another factor may be related to Sweden's lack of competition with a few large players with large market shares in the construction industry. There is also a connection to the large demand and small supply of condominiums, which has caused the price to rise and at a similar rate, the production cost has increased. The increase in cost in the last two decades is greatest in condominiums, however, it spills over into the cost of tenancies and thus the tenant is affected when the rent goes up. The increase in housing prices also makes it more difficult for capital-weak people to enter the housing market. At the same time, tougher amortization requirements were introduced in the 2010: s, which makes it even more difficult for people without capital to take out loans and enter the housing market. The increased costs, housing prices and the housing shortage also affect social qualities which, among other things, have led to an increase in overcrowding, more people becoming homeless and housing becoming smaller with square meter standards falling. Today, Sweden's homes have a high standard in ecological sustainability. The Swedes' interest in environmentally friendly buildings is high, a low proportion of homes are damaged by moisture and Sweden's energy consumption when heating homes is the lowest in all of Europe. To combine the three qualities; economic, social, and ecological sustainability is difficult. However, there is a way to combine the three qualities that do not skimp on any of them. For a home to be financially sustainable, the investment calculation needs to go together and not create too high a cost for the user. Social sustainability is most difficult to solve because all people are different and have different needs. But there are aspects that are important for human health. The home needs to be a safe, spacious, and harmonious place that gives the user increased well-being and creates security as well as contact with other people and greenery. Ecological sustainability is about taking advantage of the earth's resources for future generations not to suffer. In the sense of the homes, as the materials of a few properties can be reused, need to be built with good material quality and with a lifespan of at least and preferably over 100 years. With these aspects, it will take longer before the home needs maintenance, renovation, and demolition, which reduces the climate impact. Higher quality of materials will initially lead to a higher cost at the beginning of the project but lead to a lower cost over time. The long service life can increase the life cycle calculation and thus also the required return that can be reduced. Better quality of materials that require less maintenance means that the operating cost can be reduced. From this, the investment and life cycle calculation can be calculated so that the high initial cost is deducted over a longer period and the monthly cost does not need to be increased for the user.

Biodiversity is declining at an alarming rate, and climate change and urbanization affect species and species' habitats. Rental properties (multi-family houses) are a common form of housing in cities. Paved surfaces and cut lawns often surround areas around rental apartments, which are disadvantages to various ecosystem services such as biodiversity. This study investigated how biodiversity in an urban environment can be promoted on rental apartments properties. Mixed methods were used to answer the questions in the form of a literature study, two questionnaire studies and a case study. The results show that areas surrounding rental apartments have the potential to promote ecosystem services like biodiversity, improve microclimate and pollination. It requires interest, commitment and knowledge from tenants and landlords. According to the survey, there is an interest among both  tenants and landlords in promoting biodiversity. It is mainly the social effect that benefits from rental apartments. Access to private green spaces contributes to better health, opportunities for recreation and reducing inequalities in society.  Keywords: Attitudes, biodiversity, ecosystem services, green infrastructure, rental apartments, urban cities, urban ecology

Den här uppsatsen avhandlar ”populariteten” hos de vanliga hyresbostäder i Uppsalahems ägo per 2010-12-31 som förmedlades med kontraktsformen tillsvidarekontrakt under de fem åren 2006 till och med 2010. De ”popularitetsmätningar” som utförts inom ramarna för uppsatsens undersökning, baseras på ett faktiskt aktivt agerande, i aggregerad form, av de aktivt bostadssökande individerna i bolagets bostadskö under perioden, i förhållande till ovan nämnda bostäder. Den för författaren initialt tillgängliga variabeln avseende det undersökta agerandet är antalet intresseanmälningar, alltså intressefrekvensen, för var och en av de vanliga hyresbostäder som under perioden utbjudits för förmedling, enligt normalt förfarande, via Uppsalahems ordinarie publiceringskanal på bolagets webbplats. Ingen direkt redovisning av dessa intressefrekvenser sker dock. Istället fokuseras den relativa intressefördelningen samt den inverkan på bostädernas ”popularitet” som tycks ha följt av dessas egenskaper. Den relativa intressefördelningen redovisas utifrån de förmedlade bostädernas klasstillhörighet för var och en av dessa egenskapsvariabler, medan graden av inverkan undersöks för varje egenskap med kontroll för de övriga. Egenskapernas absoluta bakomliggande variabelvärden var antingen direkt eller indirekt observerbara för de bostadssökande då dessa gjorde intresseanmälningarna. De aktuella egenskaperna valdes på basis av att de enligt författaren är jämförbara, kvantifierbara och i någon mening möjliga att ha en objektiv uppfattning om. De klassindelade egenskapsvariablerna utgör undersökningens oberoende variabler, det vill säga de som ska förklara variationerna i utfall i undersökningens beroende variabel; relativ intressefördelning/”popularitet”. Egenskapsvariablerna speglar bostädernas klassindelade avstånd till innerstaden, grund- och relativhyra, storlek samt typ. Klasstillhörigheterna för de förmedlade bostäderna är i sin tur härledda utifrån varje bostads förhållande, för egenskapsvariablerna, till preciserade bakomliggande bostadsbestånd. Dessa utgörs av ett sammanlagt bestånd innehållande bolagets bostäder, som i sin tur består av fem underliggande (typ-)delbestånd om 1-5 rum, utifrån bostädernas rumsantal exklusive kök. På ovan beskrivna sätt används alltså de förmedlade bostädernas relativa förhållande till bolagets övriga bostäder inom respektive typbestånd för att tillskriva dem dess egenskaper. Även förmedlingarna delas in i sex kategorier; en för samtliga förmedlingar och fem kategorier efter bostadstyp, utifrån medianantalet intresseanmälningar för varje enskild kategori, dels för att varje kategori då får en ”populär” och en ”mindre populär” hälft, och dels utifrån tanken att skillnader i ”populariteten” mellan de olika förmedlingskategorierna är intressanta att utröna.Utifrån upplägget visas, i författarens mening, på åtminstone någon dimension av dessa bostäders ”popularitet” i de bostadssökandes ögon, och hur dessas ”popularitet” skiljde sig åt.De mer centrala resultaten av undersökningen är, för det första, att bostäder med färre antal rum i större utsträckning var ”populära”. Undersökningen av egenskapernas inverkan visar överlag på en betydande sådan ifrån främst variablerna avstånd till innerstaden respektive grundhyra, då de andra egenskaperna kontrolleras för. Övriga variablers påvisade inverkan överskuggas dock närmast av den mycket stora inverkan på sannolikheten att en förmedlad bostad var ”populär” vilken uppvisas beroende på dennas avstånd till innerstaden. Utifrån resultaten för samtliga förmedlingar skulle en i alla avseenden ”populär” bostad ha få rum, ligga nära innerstaden, ha en låg grundhyra och medellåg relativhyra samt en liten boyta.

The little steel industrial community Hofors is situated in Gästrikland on the border to Dalarna and its population is decreasing every year. The biggest housing operator is in a place where they must tear down a lot of buildings because they do not have enough tenants. But what do people really want in an apartment and in the surroundings? What is needed to make it attractive? That is something that this study will discuss and in the end it will lead to a proposal of an area that is suitable for a new housing and a few proposals to make the existing apartments more attractive.

Det vi vill uppnå med denna kandidatuppsats är att ta reda på hur en hyressättningsprocess fungerar och går till på en nyproducerad fastighet. Ordet nyproduktion kan definieras på olika sätt, i denna rapport har vi valt att definiera nyproduktion som “När den första hyresgästen flyttar in”. I och med denna definition är det endast helt nybyggda fastigheter som undersöks. Det vill säga att nyrenoverade fastigheter lämnas utanför denna studie. Syftet med rapporten är att undersöka hur hyressättningsprocessen fungerar för nyproducerade hyresrätter samt om de finns ett standardiserat utförande när hyresvärdar sätter denna hyra. Vi har även studerat lagändringen om presumtionshyra (2006), slopandet av bostadssubventionerna (2007) samt finanskrisen (2008) för att se hur dessa har påverkat marknaden och aktörerna. Vårt arbete baseras främst kring branschens tillvägagångssätt. Därför kommer en stor del av vår information från intervjuer, enkäter och undersökningar. De intervjuer vi har utfört har varit med framstående aktörer inom marknaden, men även mindre framstående. På så sätt har vi kunnat få ett bredare och ett större perspektiv på uppsatsen För att få så sammanhängande och relevant data som möjligt har vi valt att avgränsa vår undersökning till området stor-Stockholm. Dessa data kommer att samlas under en begränsad tidsperiod, där av begränsningen. Vi kom under arbetet fram till att det inte finns något standardiserat tillvägagångsätt utan aktörerna på marknaden agerar och genomför sin hyressättning på olika sätt. Gällande de lagändringar samt finanskrisen som vi även valde att studera så är slutsatsen att man inte sätt någon större förändring i bostadsbeståndet. Nyproduktion av hyresbostadsfastigheter var högre än produktionen av bostadsrätter innan slopandet av subventionerna och införandet av presumtionshyran. Finanskrisen skapade en viss osäkerhet på marknaden, men osäkerheten ledde även till att de byggdes fler hyresrätter än bostadsrätter på grund av att bostadsrätterna i en finansiell kris blir en större osäkerhet. / What we want to achieve with this paper is to find out how companies set their rents on newly produced properties and to understand how the entire process works. The term newly produced can be defined in different ways, in our thesis we have chosen to define it as “When the first tenant moves in”. By using this definition we will therefore only be looking at properties that is newly built, in other words we have decided to exclude properties that have been restored. The purpose of our thesis is to investigate how a rent is decided for newly produced rented apartments and to see if there is standard procedure when the landlords set this rent. We have also studied the introduction of presumption rents (2006), the removal of the building subvention (2007) and the financial crisis (2008) to see how these affected the market and the companies involved. Our paper is based mainly around the industries approach to the process. Therefore the majority of our research will be based on information from interviews, surveys and researches. The interviews we have done has been with leading companies on the market, but also smaller companies in order to get a wider and more interesting perspective on our report. To get as contextual and relevant information as possible we have also decided to limit our report to Stockholm and its suburbs. This data will be gathered during a limited amount of time, therefore the mentioned limitation. Our conclusion is that there is no standard procedure for deciding a rent, the landlords act and set their rent in different ways. Concerning the law changes and the financial crisis we studied the conclusion is that there were no bigger difference regarding the amount of properties on the market. Production of rental apartments was higher than the production of tenant-owned apartments before the removal of the building subvention and the introduction of the presumption rent. The financial crisis created some uncertainty on the market, but the uncertainty also led to a higher production of rental apartments than tenant-owned apartments due to the tenant-owned apartment being a bigger risk in a financial crisis.