Avkastningen från privata och publika fastighetsinvesteringar är något som undersökts extensivt, med slutsatsen att noterade fastighetsinvesteringar uppvisat en högre avkastning jämfört med onoterade fastighetsinvesteringar på kort sikt. Denna uppsats avser att analysera historiska direktavkastningar i syfte av att upptäcka eventuella diskrepanser i värdering mellan noterade och onoterade fastighetsinvesteringar. Utöver det, avser denna uppsats att diskutera huruvida det föreligger fördelar med att äga onoterade fastigheter som skulle motivera en högre värdering, trots historiskt lägre totalavkastning. Den underliggande datan är hämtad från MSCI Sweden Annual Property Index och Refinitiv Worldscope Fundamentals-databasen som säkerställts med årsredovisningar för de noterade fastighetsföretagen. Med hjälp av denna data skapades två direktavkastningsserier för perioden mellan 2000 - 2019. Dessa jämfördes sedan med varandra och påvisade diskrepanser i form av högre direktavkastning på den noterade marknaden under större delar av 00-talet medan den onoterade marknaden uppvisade en högre direktavkastning mellan 2011 - 2016. Sedan dess har direktavkastningen för båda noteringsformerna sjunkit till historiskt låga nivåer. Vad gäller onoterade fastighetsinvesteringar återfinns fördelar i form av målstyrning och genomförandet av långsiktiga utvecklingsprojekt, ofta som en del av en långsiktig och värdeskapande ägarstrategi. / The return of private and public real estate is a matter that has been studied extensively and has often proved the outperformance of securitized real estate over direct property in the short term. This paper will analyze historical capitalization rates in order to locate any value discrepancies between the direct and indirect property market in Sweden. Furthermore, the paper aims to understand whether there are any benefits to holding direct property, otherwise not justified by higher returns, that would explain its high valuation. The underlying data collection relies on MSCI Sweden Annual Property Index as well as financial reports and profile data from the Refinitiv Worldscope Fundamentals database for the listed real estate companies. Using the collected data, net operating income yields were built for the direct and indirect property market for the period between 2000 - 2019. These historical capitalization rate series were then compared to each other and showed some discrepancy in favor of securitized real estate which demonstrated higher capitalization rates during most of the 2000s. However, the direct real estate market was shown to outperform the indirect one between 2011 - 2016. Ever since, public and private real estate on the Swedish market has shown similar valuations and the capitalization rates are now historically low, (as at December 2019). As for holding direct property, advantages include the ability to carry out development projects, which are often part of a long-term and value-adding ownership strategy.

2016 was a year of record with a total amount of over 201 billion SEK invested in the Swedish real estate market, spread over more than 535 transactions (counting transactions of 40 million SEK and above). The Swedish real estate market is sometimes referred to as a safe haven among international investors when it comes to foreign direct investments. Some characteristics that makes Swedish real estate a valuable asset among foreign investors are said to be the market transparency, low interest rate environment, and increasing rents, to mention a few. This report uses a quantitative analysis method in order to discern what fundamental economic factors that affects foreign investor’s behavior of when to invest in Swedish real estate.  The Swedish property firm, Newsec, has provided transaction data in order to accomplish this study. From the quantitative analysis, it has been found that the fundamental factors that have the most impact on foreign transaction volume are the capitalization rate, inflation rate, world market volatility, Swedish stock market and domestic transaction volume. Furthermore, exchange rates and the repo rate do not seem to have a significant impact on the foreign transaction volume, according to the study. / 2016 var ett rekordår på den svenska fastighetsmarknaden med en total transaktionsvolym på över 201 miljarder kronor, fördelat på över 535 transaktioner (räknat transaktioner över 40 miljoner kronor). Den svenska fastighetsmarknaden refereras ibland till som en fristad av internationella investerare när det kommer till utländska direktinvesteringar. Några av de egenskaper som karaktäriserar den svenska fastighetsmarknaden och som gör den till en värdefull tillgång för utländska investerare är att den präglas av hög transparens, låga räntor och stigande hyror, för att nämna några. Den här rapporten använder en kvantitativ analysmetod för att undersöka vilka fundamentala ekonomiska faktorer som påverkar vid vilken tidpunkt utländska investerare väljer att investera i svenska fastigheter. Fastighetsbolaget Newsec har tillhandahållit transaktionsdata som möjliggjort denna studie. Från den kvantitativa analysen har det kunnat urskönjas att de fundamentala ekonomiska faktorerna som påverkar den totala volymen utländskt kapital som investeras på den svenska fastighetsmarknaden är: cap rate, inflation, volatilitet på världsmarknaden, svenska aktiepriser samt svenskt investerat kapital i svenska fastigheter. Vidare, valutakurser och reporäntan är faktorer som inte har kunnat säkerställas ha inflytande över volymen utländskt investerat kapital enligt studien.

Att kunna förklara och förutse aktiers avkastning är av stort intresse för aktörer inom finansbranschen. Kunskap inom ämnet kan leda till mer framgångsrika investeringsstrategier och en mer träffsäker analys av ett företags värde. I syfte att bättre kunna förklara aktiers avkastning har flera olika strategier utvecklats. En av dessa modeller är CAPM, som försöker förutse aktiers avkastning genom bland annat dess risk. Modellen har fått utstå omfattande kritik, bland annat för att den exkluderar viktiga variabler och utgår från orealistiska antaganden. Andra strategier använder sig av olika nyckeltal i försök att förklara aktiers avkastning. Tidigare forskning visar att det finns variabler som bidrar till att förklara avkastning. Vad som är säkert är att ingen modell är perfekt, men vissa kan fungera bättre än andra.  Avsikten med studien är 1) att analysera CAPM:s tillförlitlighet på den svenska aktiemarknaden, och 2) analysera om nyckeltalen beta, direktavkastning, företagets storlek, P/E-tal, och skuldkvot kan förklara variationer i aktiers avkastning. För detta ändamål undersöks 80 aktier på Stockholmsbörsen under tidsperioden 2010-2021. Detta för att utreda om det finns en statistiskt signifikant skillnad mellan den faktiska avkastningen och den avkastning som aktierna bör ha enligt CAPM, samt om de nyckeltal som används i studien har ett statistiskt signifikant samband med avkastning.  Resultaten visar att det finns en statistiskt signifikant skillnad mellan den faktiska avkastningen och den enligt CAPM förväntade avkastningen under studieperioden. Slutsatsen är att CAPM inte kan förutse avkastning på Stockholmsbörsen. Resultaten visar också att avkastning har ett positivt samband med direktavkastning och ett negativt samband med skuldkvot under studieperioden. Variablerna P/E, beta och företagets storlek har inte statistiskt signifikanta samband med avkastning på Stockholmsbörsen. / To be able to explain and predict stock returns is of great interest in finance. Knowledge in the matter can result in more successful investment strategies and a more accurate analysis of a company's value. Many different strategies have been developed in order to better be able to explain stock returns. One of these is the CAPM, which aims to predict a stock’s return by estimating its risk. The model has been subject to much critique, for example because it excludes significant variables and contains unrealistic assumptions. Other strategies use key performance indicators in attempts to explain stock returns, and previous research shows that there in fact are variables that help explain variations in stock returns. Even though no model is perfect, some may work better than others.  The purpose of this study is 1) to analyse the performance of CAPM on the Swedish stock market, and 2) analyse if the key performance indicators beta, P/E ratio, dividend yield, firm size and debt ratio can explain variations in stock returns. For this purpose the return of 80 stocks on the Swedish stock market are investigated between 2010-2021. This is done in order to determine if there is a significant difference between the actual returns and the returns predicted by CAPM, and also if the key performance indicators used in this study have had a significant relationship with returns.  The results show that there is a significant difference between actual returns and the returns predicted by CAPM during the time period investigated. From this the conclusion is drawn that CAPM is not able to predict returns on the Swedish stock market. The results also show that stock returns have a positive relationship with dividend yield and a negative relationship with debt ratio during this time period. However, the variables P/E, beta and firm size do not have a significant relationship with stock returns.

The interest for real estate investments has risen during the last years and this applies inparticular to investments within the residential segment. In excess of the active interest inhousing, there is a distinct trend that newly produced residential properties are extra interestingamong investors. However, the pricing for these types of investments has been shown to bedifficult to estimate due to, among other things, few comparable objects in the surroundingarea. As interest soars in newly produced residential properties, the price has also risen sharplyputting downward pressure on the yields. The sharp increase is a result of the large demandthat can be seen in all locations in Sweden, especially places that have not previously been asobjectively attractive. Smaller municipalities that previously had a relatively high yield nowhave a much lower yield than a decade ago and there is an explicit trend that yields have startedto converge regardless of location in Sweden. This study aims to investigate how the yield on newly produced residential properties hasdeveloped in different locations in Sweden and to analyse why yields have started to convergein places that are characterized by completely different attributes.The result of this study is that yields have converge and the differences in yield spread inSweden have decreased with up to 62.5 % between 2006 to 2020. When estimating the yield level, several risk factors are taken into account. One of these is therisk assessment of the location factor. The risk for vacancy in a smaller town is greater than ina larger, more attractive town, which is why the yield should differ markedly between theseplaces. However, investors still do not seem to take the location factor into account which isdue to several things. Among the causes this thesis has found as fundamental reasons for theyields to converge are investors' changed view of investment in the residential segment ingrowing areas, an increased demand for the segment due to the prevailing housing shortage,increase in number of international investors and the favorable market conditions.Furthermore, Sweden's legislation regarding rents has a positive impact on the demand forresidential properties as this investment is considered a safe investment with stable cash flows. / Intresset för fastighetsinvesteringar har ökat under de senaste åren och detta gäller särskilt investeringar inom bostadssegmentet. Utöver det stora intresset för bostäder finns det en tydlig trend att specifikt nyproducerade bostadsfastigheter är extra intressanta bland investerare. Prissättningen för dessa typer av investeringar har dock visat sig vara svår att uppskatta på grund av bland annat få jämförbara objekt av liknande karaktär i omgivningen. I takt med att intresset ökat för nyproducerade hyresbostadsfastigheter har priset också stigit kraftigt, vilket medfört lägre direktavkastning. Den kraftiga prisökningen är ett resultat av den stora efterfrågan på dessa fastigheter i hela Sverige, särskilt platser som tidigare inte varit lika attraktiva. Mindre kommuner som tidigare haft relativt hög direktavkastning, på grund av hög risk, har nu en mycket lägre direktavkastning än för tio år sedan och det finns en tydlig trend att direktavkastningen har börjat konvergera på flera platser i landet. Denna studie syftar till att undersöka hur direktavkastningen på nyproducerade hyresbostadsfastigheter har utvecklats på olika platser i Sverige. Vidare kommer studien analysera varför avkastningen har börjat konvergera på platser som kännetecknas av helt olika attribut och risk. Resultat från denna studie visar att direktavkastningen har konvergerat och skillnaderna i spridningen av direktavkastningen i Sverige har minskat med upp till 62,5 % mellan 2006 och 2020. Bland de orsaker denna studie har funnit som grundläggande till att direktavkastningen konvergerat är investerarnas förändrade syn på investeringar inom bostadssegmentet i expanderande områden, en ökad efterfrågan på segmentet på grund av den rådande bostadsbristen, ökat antal internationella investerare samt de gynnsamma marknadsförhållandena när det kommer till belåning. Vidare har Sveriges hyreslagstiftning en positiv inverkan på efterfrågan på bostadsfastigheter då lagstiftningen i kombination med Sveriges skyddsnät bidrar till att investering inom segmentet medför säkra och stabila kassaflöden.

På en effektiv marknad ska förändringen i aktiepriset under ex-dagen vara sådan att en investerare är indifferent till att genomföra en transaktion inklusive eller exklusive utdelning. Trots det pekar flertalet empiriska studier på att så inte är fallet. I denna studie använder vi prisfallskvoten enligt Elton och Gruber (1970) för att undersöka kursbildning kring ex-dagen på Stockholmsbörsen åren 2013-16 samt om det finns skillnader i priskorrigering mellan olika grupper av aktier. Vi finner att aktierna på Stockholmsbörsen i genomsnitt föll med 76 % av utdelningsbeloppet och således har det funnits en ex-dagseffekt. Vidare visar studien att ex-dagseffekten är större i bolag med låga utdelningsbelopp och låg direktavkastning. Resultaten i studien visar även en signifikant positiv avvikelseavkastning under ex-dagen men avkastningen anses vara för liten för att motivera systematisk handel.

Bakgrund: Det finns många aktier att välja mellan på aktiemarknaden. För en person som aldrig tidigare har handlat med aktier kan det vara svårt att veta vilken investering som efter en tid kan generera ett högre värde än det satsade kapitalet. Relativvärdering är en investeringsstrategi som kan tillämpas för att identifiera dessa aktier. Syfte: Syftet med studien är att undersöka om värdemultiplarna P/E-talet, P/BV-talet och direktavkastning kan generera överavkastning genom investeringar i undervärderade aktier i finansbranschen. Om så är fallet, därefter påvisa vilken av värdemultiplarna som genererar högst avkastning. Metod: Studien har att tillämpat en kvantitativ metod med deduktiva inslag. Värde- och tillväxtportföljer har komponerats med värdemultiplarna P/E-talet, P/BV-talet och direktavkastning. Värdemultiplarna har beräknats fram med sekundärdata från databasen Thomson Reuters EcoWin Pro och årsredovisningar. Resultat: Studiens resultat påvisar att det går att generera överavkastning med relativvärdering som investeringsstrategi. Majoriteten av värdeportföljerna presterade bättre än tillväxtportföljerna. Portföljen som hade den högsta överavkastningen var värdeportföljen baserat på P/BV-talet. / Background: The capital stock market consists of many different shares. For a person who has never acted in shares, it can be difficult to know which investment over time that could generate a higher value than the invested capital. Relative valuation is an investment strategy that can be applied to identify these shares. Objective: The aim of this study is to investigate whether key ratios P/E-ratio, P/BV-ratio and dividend yield can generate excess returns by investing in undervalued stocks in the financial industry sector. If so, then demonstrate which of key ratios that generates the highest return. Method: This study has applied a quantitative approach with deductive features. Value and growth portfolios have been composed by key ratios P/E-ratio, P/BV-ratio and dividend yield. Key ratios have been calculated on secondary data from the database Thomson Reuters EcoWin pro and annual reports. Results: Our results demonstrate that it is possible to generate excess returns with the relative valuation as an investment strategy. The majority of the value portfolios performed better than the growth portfolios. The portfolio that had the highest excess return over the total period was the value portfolio that consisted of P/BV-ratio.

Problemformulering: Går det att uppnå en signifikant återkommande överavkastning samt riskjusterad överavkastning i förhållande till den svenska aktiemarknaden genom systematiskt följande av investeringsstrategin “Dogs of the Dow”? Syfte: Syftet är att undersöka huruvida teorin ”Dogs of the Dow” är applicerbar på den svenska aktiemarknaden i sökandet efter en signifikant återkommande överavkastning i förhållande till marknaden. Med detta hoppas det finnas en positiv differens av den riskjusterade överavkastningen gentemot index. Metod: Studien samlar in primärdata för empirin via SIX Trust, SIX Edge samt från Riksbankens hemsida. Sekundärdata härstammar från vetenskapliga artiklar uthämtade från främst JStor och EBSCO Host. Även studentlitteratur, tidigare studier utgör sekundärdata. Studien tillämpar befintliga teorier för att via modeller studera studiens syfte. Resultat: Resultatet anses av författarna vara imponerande. Portföljerna sammansatta i enlighet med investeringsstrategin ”Dogs of the Dow” presterar till de skådade faktorerna i genomsnitt över lag bättre än jämförelseindexen SIXRX och SIX30RX. Resultaten kan dock inte fastställas statistiskt men författarna önskar skilja på statistisk och praktisk signifikans då en möjlig kumulativ effekt genererar enorm förmögenhetsutveckling. / Problem: Is it possible to receive a reoccurring significant abnormal return as well as risk adjusted abnormal return against the Swedish stock market through systematic appliance of the investment strategy ”Dogs of the Dow”? Objective: The objective is to study whether the theory ”Dogs of the Dow” is applicable on the Swedish stock market in the search of a significant reoccurring abnormal return against the market. The hopes are to find a positive difference between the risk adjusted abnormal return and index. Method: The study collects the primary empirical data through SIX Trust, SIX Edge as well as from the Swedish central bank. The secondary data is derived from scientific articles, student literature, and previous studies. Models are used to study the objective. Results: The authors find the results to be impressive. The portfolios structured through the investment strategy “Dogs of the Dow” outperform the comparison indices SIXRX and SIX30RX in general on all the observed accounts. The results can although not be stated as statistically significant within any reasonable confidence levels, but the authors would like to emphasize the difference between the terms statistically and practically significant. This since cumulative gains could contribute to a massive gain of wealth which could be practically significant for the long-term investor.

Modern energy saving technologies are become increasingly mature, easier to implement and financially profitable. Both the European Union and the Swedish government have directives with goals regarding energy savings for the year 2020 and 2030. Here, making buildings more energy efficient plays a large role as around 40% of the total energy usage in Europe can be related to buildings. Constructing new, nearly zero energy houses is currently very popular, but as a vast majority of all buildings in a country like Sweden are older buildings, built before 1980, a majority of the used energy will come from these buildings. Hence, there is plenty of incentive for carrying out energy saving actions and investments in older buildings. From previous research and interviews with energy consultants, it can be concluded that energy saving actions are not being carried to the extent that is possible. This thesis aims to find out why this is and mainly what the main obstacles are when implementing energy saving solutions in older buildings. A case study, consisting of eight interviews with energy consultants and real estate owners was carried out in order to get an understanding of the current situation and the different stakeholders views on this issue. The results showed that, at least in the represented cases, there is a will among real estate owners for moving forward with energy saving. An understanding has also recently emerged where most real estate owners realize that there are great financial incentives connected to implementing energy saving solutions to current, older buildings. However, increased will of making a change has not yet resulted in a majority of buildings having installed energy saving solutions. One factor for this is that each building is its own individual case and therefore needs to be handled individually due to different conditions and are therefore suitable for different energy saving actions. Other factors include lack of technical and financial understanding among some real estate owners, slow decision making processes and ownership types. The research explores theories related to decision makings to provide a comprehensive overview regarding the current situation of energy saving in Sweden, as well as a contribution to the theoretical literature regarding decision making / Modern teknik inom energibesparing blir allt mer mognare, lättare att implementera och finansiellt lönsamt. Både den europeiska unionen och den svenska regeringen har direktiv med mål för energibesparing för år 2020 och 2030. Här spelar byggnader en viktig roll, då byggnader står för ca 40 % av den totala energianvändningen i Europa. Att bygga nya, nära noll energi byggnader är för närvarande väldigt populärt. Men i ett land som Sverige, där majoriteten av alla byggnader är äldre byggnader, kommer majoriteten av energianvändningen fortfarande från dessa. Därav finns det stora incitament till att genomföra energieffektiviserande åtgärder på äldre byggnader i Sverige. Från tidigare studier och intervjuer med energikonsulter kan det fastslås att energibesparande åtgärder ej genomförs i den grad som det är möjligt. Målet med denna rapport är att utröna varför det är så samt vilka huvudsakliga hinder som kan relateras till energibesparing i äldre byggnader. För att få en överblick av den befintliga situationen samt hur olika intressenter ser på denna fråga genomfördes en fallstudie bestående av åtta intervjuer med energikonsulter och fastighetsägare. Resultaten från studien pekade på att det finns en vilja bland fastighetsägare att gå vidare med energibesparande åtgärder. På senare tid har även en förståelse vuxit fram bland fastighetsägare där man inser att det även finns stora finansiella incitament med att implementera energibesparande åtgärder på äldre byggnader. Detta har dock ännu ej lett till att energibesparande åtgärder genomförts på en majoritet av befintliga byggnader. En anledning till detta är att varje byggnad måste hanteras individuellt då alla har olika förutsättningar och därmed lämpar sig för olika energibesparande lösningar. Andra faktorer inkluderar teknisk och ekonomisk kunskapsbrist bland vissa fastighetsägare, långsamma beslutsprocesser och ägarstrukturer. Studien nyttjar teorier relaterade till beslutsfattning för att ge läsaren en överblick av den befintliga situationen kring energibesparing i Sverige. I tillägg bidrar studien till den teoretiska litteraturen om beslutsfattning.