This study examines the impact of risk premium factors on cap rates within Sweden's largest office markets. The research questions address the significance of various micro- and macroeconomic variables on cap rates, as well as the extent of this impact and how it varies across different locations. The study employed a quantitative approach, specifically regression analyses, to examine three different localizations from the years 2003 to 2022. The dataset used included information from JLL and large institutions. The study found that the top three optimized models could explain 80-90% of the fluctuations in office cap rates in the CBD of Stockholm, Gothenburg, and Malmö. To sum up, the 10-year treasury bill and the spread between Baa and Aaa corporate bond yields are the main variables that have the largest impact on cap rates across all locations. The 10-year treasury bill serves as a proxy for the risk-free rate. Nonetheless, the risk-free rate had a relatively lower impact in Malmö compared to Stockholm and Gothenburg's CBD. / Denna studie undersöker effekterna av riskpremiefaktorer på cap rates för Sveriges största kontorsmarknader. Forskningsfrågorna behandlar betydelsen av olika mikro- och makroekonomiska variabler på cap rates, samt omfattningen av påverkan och hur den varierar mellan olika städer. Studien använde ett kvantitativt förhållningssätt, specifikt regressionsanalyser, för att undersöka tre olika områden från åren 2003 till 2022. Datamängden som användes innehöll information från JLL och stora institutioner. Studien fann att de tre mest optimerade modellerna kunde förklara 80-90% av fluktuationerna i cap rate för kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö CBD. Sammanfattningsvis är den 10-åriga statsobligationen och spreaden mellan Baa- och Aaa-företagsobligationsräntorna de variablerna som har störst inverkan på cap rates för de tre städerna. Den 10-åriga statsobligationen fungerar som en proxy för den riskfria räntan. Dock har den riskfria räntan en relativt lägre påverkan i Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg CBD.

I nästan 20 år har mega projektet med Nya Karolinska Solna pågått. Upphandlingen har blivit en av de största i Sveriges historia och fått stor medial uppmärksamhet, inte bara nationellt men även internationellt. Rapporten syftar på att analysera samtliga planerings- och beslutsprocesser för byggnationen av Nya Karolinska Solna för att sedan undersöka om det finns några kopplingar baserat på beslutsteorier och hur dessa kan ha påverkat det slutliga resultatet. En litteraturstudie och intervjustudie har genomförts under arbetets gång. Rapporten behandlar olika beslutsteorier som rationella beslutsteorin och narrativa beslutsteorin. Vidare presenteras hur komplexa beslutsprocesser har kopplingar till olika teorier. Under byggprojektets gång har en rad olika aktörer varit involverade och dessa presenteras under avsnittet aktörer. Byggherren för projektet har varit Stockholms Läns Landsting, entreprenören har varit projektbolaget Swedish Hospital Partners (SHP) med dess två underleverantörer, Skanska Healthcare AB (SHC) och Coor Service Management AB (Coor). NKS förvaltningen var en organisation som inrättades för att ha ett organ som arbetade med hela organisationen. Gällande beslut om all byggnation, upphandlingen och organiseringen av vården hade förvaltningen exekutiv makt. Vidare tar rapporten upp de lagrum som varit aktuella i beslutsprocesserna under avsnittet gällande rätt. De mest centrala lagarna har varit Plan- och bygglagen (2010:900), Miljöbalken (1998:808), Myndighetsförordning (2007:515) och Förvaltningslagen (2017:900). Därefter redovisas alla utredningar och planprocesser som skett i ett tidigt skede och vilka beslut som tagits. Rapporten beskriver den slutgiltiga byggnationen som fått stor kritik för brister i utformningen. Efter intervjuer med aktörer från Skanska, Solna stad och NKS ger rapporten läsaren en bättre inblick i de olika beslutsprocesserna. Avslutningsvis analyseras intervjuerna utifrån de narrativa-, rationella och komplexa beslutsteorierna av Kerstin-Sahlin Andersson. Av analyserna framgår hur konsulter utgetts för experter och visat sig vara ett praktexempel på hur förvaltningar kan användas för att formulera berättelsen och därmed kontrollera premisserna för en beslutsprocess. När förvaltningen senare avsattes, för att ersättas med ett team från KS, förändrades hela strukturen och därmed utgången. Att involvera kompetenta medarbetare i arbetet kring och utformningen av sjukhuset kom att leda till positiva utfall. Det styrker även belägget om att inhämtning bruksinformation är en av de viktigaste delarna inom beslutsteorin för ett projekt av den karaktär Nya Karolinska Solna bär. / For almost 20 years, the mega-project with Nya Karolinska Solna has been ongoing. The procurement has become one of the largest in Sweden's history and received a lot of attention in the media, not only nationally but also internationally. The report aims to analyze all planning and decision-making processes for the construction of Nya Karolinska Solna and then investigate whether there are any connections based on decision theories and how these may have influenced the final result. A literature study and interview study have been made during the course of the report. The report deals with different decision theories such as the rational decision theory and the narrative decision theory. Furthermore, it is presented how complex decision-making processes have connections to different theories. During the course of the construction project, a number of different actors have been involved and these are presented in the actor section. The client for the project has been Stockholm County Council, the contractor has been the project company Swedish Hospital Partners (SHP) with its two subcontractors, Skanska Healthcare AB (SHC) and Coor Service Management AB (Coor). The NKS administration was an organization that was formed to have a unit that worked with the entire organization. Regarding decisions about all construction, procurement and the organization of care, the administration had executive power. Furthermore, the report covers the areas of legislation that were relevant in the decision- making processes according to the section of the law. The most central laws have been the Planning and Building Law (2010:900), the Environmental Law (1998:808), the Authority Ordinance (2007:515) and the Administration Law (2017:900). Afterwards, all investigations and planning processes that took place at an early stage and what decisions were taken are reported. The report describes the final construction, which received much criticism for building flaws. After interviews with actors from Skanska, Solna city and NKS, the report gives the reader a better insight into the various decision-making processes. Finally, the interviews are analyzed based on Kerstin-Sahlin Andersson's narrative, rational and complex decision theories. The analyzes show how consultants were passed off as experts and proved to be a prime example of how administrations can be used to formulate the story and thereby control the premises for a decision-making process. When the administration was later removed, to be replaced by a team from KS, the entire structure changed and thus the outcome. Involving competent employees in the work around and designing the hospital led to positive results. It also confirms the evidence that gathering usage information is one of the most important parts of decision theory for a project of the nature of Nya Karolinska Solna.

Today's society rests upon a mainly linear approach where the make-use-dispose model dominates. At this moment, it is undeniable that human activity and the use of virgin resources has led to major negative impacts on the environment, which makes today's linear approach unsustainable. Considering the climate impacts that stem from the real estate and building industry, there is an urgent need to transition to more sustainable practices in order to contribute to the mitigation of the global climate crisis. One possible way to do this is to implement circular business models in the building industry that focuses on recovery, reuse and recycling of materials and decoupling economic growth from use of finite resources. Tenant adaptations are a significant part of commercial real estate businesses taking place frequently, often ensuing mindless renovations and vast amounts of material waste. This study aims to increase the understanding of what challenges and enablers individual real estate companies face when they venture towards more circular practices in tenant adaptations. The Resource Based View and the Moderating Role of External Factors will allow a holistic analysis of the matter, including both the internal and external perspective. The findings suggest an immature external environment where circular tenant adaptations do not currently present a market advantage. However, with the increase of CE-related legislation and public concern, the study shows that investing in resources such as knowledge, stronger relations in the value chain (mainly clients and contractors) and material banks, will in time become important in order to successfully implement CBM’s in tenant adaptations. The study contributes with the individual organizations perspective when pursuing implementation of CBM’s in tenant adaptations. / Dagens samhälle vilar på ett huvudsakligen linjärt synsätt där förbruknings-modellen dominerar. För närvarande är det obestridligt att mänsklig aktivitet och användning av jungfruliga resurser har lett till stora negativa effekter på miljön, vilket gör dagens linjära förhållningssätt ohållbart. Med tanke på klimatpåverkan som härrör från fastighets- och byggbranschen finns det ett akut behov av att övergå till mer hållbara metoder för att bidra till att mildra den globala klimatkrisen. Ett möjligt sätt att göra detta är att implementera cirkulära affärsmodeller i fastighets- och byggbranschen som fokuserar på återvinning och återbruk av material samt en frikoppling av ekonomisk tillväxt från användning av ändliga resurser. Hyresgästanpassningar, som frekvent äger rum, är en betydande del av den kommersiella hyresverksamheten, med efterföljande renoveringar och stora mängder byggnadsavfall. Denna studie syftar till att öka förståelsen för vilka utmaningar och möjliggörare enskilda fastighetsbolag står inför när de närmar sig mer cirkulära arbetssätt i hyresgästanpassningar. Den resursbaserade synen och de externa faktorers modererande roll, som tillsammans bidrar till ett internt och externt perspektiv, kommer att möjliggöra en holistisk analys av ämnet. Resultaten tyder på en omogen extern miljö där cirkulära hyresgästanpassningar för närvarande inte utgör en marknadsfördel. Dock, med ökande CE-relaterad lagstiftning och allmänhetens intresse visar studien att investeringar i resurser som kunskap, starkare relationer i värdekedjan (främst kunder och entreprenörer) och materialbanker, med tiden kommer bli viktigt för att framgångsrikt kunna implementera cirkulära arbetsmodeller i hyresgästanpassningar. Studien bidrar med den enskilda organisationens perspektiv när det gäller implementering av cirkulära arbetsmodeller i hyresgästanpassningar.

Det finns det goda argument för internationell portföljdiversifiering: marknader rör sig inte synkroniserat och genom att exponera mot olika marknader minskar den totala risken i portföljen. Mogna kapitalmarknader, där stora institutionella investerare har ett strukturellt överutbud av kapital, kan välja att förflytta en del kapitalöverskottet utomlands. Genom att flytta kapital till andra tillväxt- eller utvecklingsstäder, kan lika eller bättre avkastning erhållas samtidigt som risken i portföljen diversifieras. Internationell diversifiering medför även en del hinder och risker, men många av dessa har idag minskat i betydelse. En framgångsrik strategi syftar därför till att maximera fördelarna, samtidigt som man försöker undvika eventuella risker och hinder.I tidningen fastighetsvärden skrevs hösten 2016 att ”Svenska fastighetsbolag förvärvar utomlands i en takt som vi inte upplevt sedan i slutet av 1980-talet. Fastigheter för 250 miljarder i 25 länder kontrolleras av 40 svenska bolag”. Medan svenska pensionsinstitut direkt eller via dotterbolag eller delägda bolag redan är stora aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, kan man i efterdyningen av finanskrisen 2008, se mer av diversifiering mot såväl den internationella fastighetsmarknaden. Uppsatsen tar upp frågor kring hur och om man idag gör fastighetsförvärv utomlands med mindre risk och vilka förutsättningarna är för att genomföra en sådan övergång. Resultatet av den kvalitativa studien har därefter berikat till svar för huvudsyftet med den här uppsatsen; att ta reda på orsaken till det växande intresset för internationell diversifiering bland svenska pensionsinstitutioner. Den växande internationella diversifiering, har visat att man hittat en gynnsam strategi för att överkomma många av de hinder och risker en sådan övergång medför. Varför man väljer att investera utomlands kan således förklaras i två steg: den underliggande anledningen och den underliggande orsaken. Anledningen är att man vill diversifiera den totala portföljrisken och finna en stabil långsiktig avkastning. Orsaken är att Sverige har haft en lång och god tillväxt som inte är säkrad för framtiden, att det råder stor konkurens på en liten marknad som Sverige och att pensionsinstituten har ett kapitalöverskott.  Alternativet är därför att söka sig utomlands, och då Sverige redan genererar god avkastning, har det mer handlat om att diversifiera genom olika sektorer på liknande ekonomiskt stabila marknader. Det innebär marknader som Finland, Tyskland och England genom att ingå partnerskap med lokala managers, vilket i en sådan internationell övergång verkar riskminimerande. / There are good arguments in favor of international portfolio diversification: markets do not move in a synchronized way and thus by exposing to different markets, the overall portfolio risk reduces. In mature capital markets where large institutional investors have a structural surplus of capital, one can choose to move a portion abroad. By moving part of the capital to other emerging or developed markets, equal or better returns can be earned while at the same time the risk in the portfolio is diversifies. However International diversification implies some obstacles and risks, though many of these have today diminished in importance. A successful strategy therefore aims to maximize the benefits while trying to avoid possible risks and obstacles. In autumn of 2016 the Swedish newspaper Fastighetsvärden published an article stating that "Swedish real estate companies acquire abroad in a way we have not experienced since the late 1980s; Real estate for a value of 250 billion is controlled by 40 Swedish companies in 25 countries". While Swedish intuitions direct or through subsidiaries or joint ventures are at present major players in the Swedish real estate market; in the aftermath of the 2008 financial crisis, one can see the reappearance of diversification towards the international real estate market. The thesis addresses questions concerning if and how to make real estate acquisition abroad with less risk and what the conditions are for implementing such a transition. The result of the qualitative study enriched the response to the main purpose of this essay; to validate the reason for the growing interest in international diversification among Swedish pension institutions. The increase in international diversification implies that a favorable strategy has been found to overcome many of the obstacles and risks entailed by such transition. Why one chooses to invest abroad can be explained in two steps: the underlying reason and the underlying cause. The reason is to diversify the overall portfolio risk and find a stable long-term return. However, the underlying cause for today’s investments are based on the good long-term growth Sweden has had, which is not secured for the future. Moreover there is capital surplus and big competition on a small market like Sweden. The alternative is therefore to go abroad, and as Sweden already generates good returns, it has been more about trying to diversify through different segments in similar economically stable markets. It means entering in markets such as Finland, Germany and England by joint ventures with local managers, which in such an international transition minimizes risk.

Banks have become increasingly restrictive in their lending towards real estate, a development that is expected to continue due to further regulations, such as the Basel framework, and the emergence of new alternative financing options. As described by interview respondents, companies have shown an increased preference for a mix of capital sources following the financial crisis of 2008, which has led to an increase in demand on the capital and alternative markets. Factors that may have affected this development is the inflated corporate interest in maintaining a good credit rating and a change in investor sentiment towards a wider diversification. On the Swedish market, the so-called debt funds are a relatively new phenomenon and the purpose of this paper is to investigate how and what conditions that exist and have been necessary for this development. Debt funds already play a prominent role in real estate funding on other markets, such as US and UK, which could indicate a similar development on the Swedish market henceforth. However, as shown in the paper the markets are different on a systematic level, which makes it hard to draw parallels. Furthermore, as described in the empirical study the Swedish AIF market is underdeveloped in many respects since Swedish companies traditionally have used bank loans or turned to the capital markets - with a preference for equity before debt. With new regulations being introduced in the banking sector, the bank risk appetite has become more volatile, however, the banks retain a strong position and a continued large exposure to the real estate sector which may be due to the banks being well capitalized and an overall increased demand for capital. The increased demand for capital may also have given rise to favorable conditions for alternative financing options. However, in order for debt funds to continue to grow the key is most likely going to be offering loans with more favorable terms and longer maturities compared to other financing options.

This report investigates what the main price drivers are for commercial real estate rentals in Stockholm and Gothenburg. The mathematical method applied in this thesis is multiple linear regression and statistical analysis. The models are built from data provided by Datscha, a commercial market information provider. The data sets contains 922 observations across 9 different metrics from 2019. The response variable used to explain the price drivers is taxated monthly rental. The most significant driving variables common to all three final models where market value, location, and taxated value. These results align with current macroeconomic theory; revenue streams stand in direct proportion to underlying asset, i.e market value. Furthermore, location stands out as significant due to its attractiveness to all interacting entities. The models constructed had satisfying predictabilty, with R2-values ranging from 0.725 − 0.896. / Denna rapport undersöker de signifikanta faktorer som driver prisnivå vid uthyrning av kommersiella fastigheter i Stockholm och Göteborg. De matematiska metoder som tillämpas är multipel regressionsanalys samt statistisk analys. Modeller bygger på data från Datscha, en kommersiell leverantör av fastighetsrelaterad marknadsinformation. Slutgiltigt dataset har 922 observationer över 9 variabler, alla från år 2019. Den responsvariabel som används för att förklara prisdrivarna är taxerad månatlig hyra. De mest signifikanta drivande variablerna som är gemensamma för samtliga tre slutmodeller är marknadsvärde, plats samt taxerat värde. Rapportens resultat ligger i linje med kontemporär makroekonomisk teori; intäktsflöden står i direkt proportion till den underliggande tillgången, dvs. här fastighetens marknadsvärde. Vidare är variabeln plats signifikant givet fördel med närhet för samtliga inblandade entiteter. De konstruerade modellerna innehar satisfierande prediktabilitet, med R2-värden mellan 0.725 − 0.896.

Kommersiella fastighetstillgångar karaktäriseras av tidskrävande och komplexa transaktions-processer som är skilt från många andra tillgångsslag. Informationsasymmetrier och avsaknad av standardisering har skapat en ineffektiv kommersiell fastighetsmarknad med höga transaktionskostnader för såväl förvärv som avyttring. I takt med den teknologiska utvecklingen och den fortsatta digitaliseringen av branscher har blockkedjeteknologin väckt stort intresse. Som fundamentet bakom kryptovalutor, har allt fler branscher börjat rekognosera och implementera blockkedjebaserade system för att underlätta transaktionsrelaterade aktiviteter. Tidigare studier har behandlat hur blockkedjan kan förändra fastighetsförvaltning samt hur teknologin kan påverka fastighetsmarknaden utifrån ett över-gripande perspektiv. Studiens problemformulering grundar sig således på avsaknaden av tidigare forskning kring hur kommersiella fastighetstransaktioner kan förbättras med tillämpning av blockkedjan. Denna studie ämnar följaktligen undersöka vilka möjligheter och utmaningar som finns vid en implementering av blockkedjan i transaktionsprocessen, med syftet att bidra med insikt om hur detta kan förändra den kommersiella fastighetsmarknaden. För att adressera och analysera frågeställningen använder sig studien av tidigare akademiska forskningsstudier om processen vid fastighetstransaktioner och blockkedjetekniken för att frambringa en teoretisk referensram. Studien har genomförts med en kvalitativ forskningsmetod genom semistrukturerade intervjuer. Intervjustudien har bidragit till en omfångsrik analys och därmed djupare förståelse kring hur blockkedjetekniken kan användas inom fastighetstransaktioner. Utifrån analysen går det att identifiera ett flertal möjligheter och utmaningar med blockkedjetekniken i transaktionsprocessen. De slutsatser som framkommit ur studien är blockkedjans kapacitet att bidra med effektivare databehandling, motverka informationsasymmetrier, uppnå högre transparens samt mer tillförlitlig data. Vidare kan blockkedjan främja nätverkssäkerhet och bidra med en autonom och tydlig överlåtelseprocess, vilket kan leda till snabbare beslutsfattande och lägre transaktionskostnader. Utöver de positiva aspekterna med blockkedjan visar studien även på betydande utmaningar gällande komplex och kostnadskrävande implementering samt legala och regulatoriska hinder. / Commercial real estate assets are characterized by time-consuming and complex transaction processes that are distinguished from many other asset classes. Information asymmetries and absence of standardisation forms an inefficient commercial real estate market, with high transaction costs for both acquisitions and divestments. In line with the technological progress and digitalisation of industries, blockchain technology has awakened a lot of interest.  As the foundation behind cryptocurrencies, more and more industries have begun to recognise and implement blockchain-based systems to facilitate transaction-related activities. Previous studies have discussed how blockchain can change property management and how the technology can affect the real estate market from an overall perspective. Hence, this study is based on the lack of earlier research on how commercial real estate transactions can be improved by using blockchain technology. Accordingly, this study aims at investigating the opportunities and challenges involved in implementing blockchain in the transaction process, with the purpose of providing insight into how this can change the commercial real estate market. To address and analyse the research question, the study uses previous academic research studies within the commercial real estate transaction process and blockchain technology in order to compose a theoretical framework. The study has conducted a qualitative research method through semi-structured interviews. The interviews have contributed to a comprehensive analysis and thus deeper understanding of how blockchain technology can be used in the real estate transaction process. Based on the analysis, it is possible to identify a number of opportunities and challenges with blockchain technology within the transaction process. The conclusions that have emerged from the study are blockchain's ability to contribute to more efficient information processing, by counteracting information asymmetries, achieving higher transparency and creating more reliable data. Furthermore, blockchain can improve network security and provide an autonomous and clear process the completion of the transaction, resulting in faster decision making and lower transaction costs. Beyond the positive aspects of blockchain, the study also shows significant challenges in terms of complex and costly implementation as well as legal and regulatory resistance.

Traditionally  Operational  Leases  have  been  exempted  from  being  recognized  on  the  balance  sheet  of  the  financial  statements.  With  the  new  leasing  regulation  presented  by  the  International  Accounting  Standards Board  (IASB);  International  Financial  Reporting  Standards  16  (IFRS  16),  with  effective  date  of  2019‐01‐01  operational leases are to be accounted for as finance leases, being capitalized into the balance sheet as a right of use asset and lease liabilities. This will affect the financial statement considerably for some heavy users of operational  leases,  such  as  retailers,  whereas  another  factor  that  also  have  an  impact  is  balance  sheet  composition  before  implementation.  Many  key  ratios  will  also  be  affected  and  it  is  expected  that  for  some long‐term companies, such as production companies, will take the lease or buy decision up for more serious discussion. This is because operational leasing no longer can be used to balance financing and debt as it has been used in the past. The implementation of the standard will be considerably heavier administration‐wise for companies with no previous  financing  leases  since  they  do  not  currently  have  system  support  for  lease  valuations  or  advanced  administration processes surrounding operational leases. This is common for firms with leased space as a big part of their operations, such as retailers. Implementation will be a big project for many enterprises and the effect on the balance sheet may be finished very close to effective date, resulting in that some shortcuts may be  taken.  This  could  result  in  a  higher  lease  debt  than  necessary  as  there  are  many  assumptions  and  interpretations  to  be  made  during  the  implementation  process.  These  assumptions  and  adjustments  are expected to be continuously worked on by companies to reevaluate and decrease lease debt, where incentives to do so exist.  A qualitative interactive inductive approach, using semi‐structured interviews is used in this study to explore and  dig  deeper  into  possible  strategic  redesigns  of  contractual  clauses  to  decrease  the  effect  this  standard  would  have  on  financial  statements.  The  possible  strategies  described  are  to  be  viewed  as  possible  changes that would reduce the effect on the balance sheet where a company has incentives to do so. There also seem to be changes within the retail market that could change contract structure in the future, independently of IFRS 16. However, these changes could in turn be used to argue for assessments regarding lease terms that would decrease the effect on a company’s balance sheet in accordance with IFRS 16. / Historiskt  sätt  så  har  operationella  leasingavtal  varit  undantagna  från  att  tas  upp  i  balansräkningen  i  de  finansiella  rapporterna.  Med  anledningen  av  nya  redovisningsrekommendationer  av  IASB;  IFRS  16  –  Leasing, med start 2019‐01‐01, kommer operationella leasingavtal inte längre att särskiljas från finansiella leasingavtal, utan  också  kapitaliseras  in  i  balansräkningen  som  en  nyttjanderättstillgång  och  en  leasingskuld.  Det  här  kommer  att  påverka  balansräkningens  komposition,  i  vissa  fall  väldigt  mycket,  i  synnerhet  för  frekventa användare  av  operationella  leasingavtal  såsom  detaljhandelsbolag  och  produktionsbolag,  och  som  dessutom  har en svagare skuldsida på balansräkningen. Långsiktiga produktions‐ och industriföretag förväntas omvärdera beslut gällande leasa versus köpa då de inte kommer kunna balansera skuldbalansen genom att använda sig av operationella leasingavtal längre.  Implementeringen av IFRS 16 kommer att bli svårare på ett administrativt splan för lokalhyresgäster i de fall de inte har system för att hantera finansiella leasar på plats. De tenderar även att ha mindre effektiva system för att  samla  och  hantera  sina  operationella  leasar  innan  implementering.  Detta  tenderar  att  vara  vanligare  för  företag där att hyra lokaler representerar en stor del av företagets operationella strategi, såsom i detaljhandeln som ett exempel. Implementeringen kan vara ett stort projekt för många företag och effekten bli tydlig först närmare  implementeringsdatum.  Detta  kan  resultera  i  att  genvägar  kommer  att  tas  och  i  vissa  fall  kommer  resultera  i  exempelvis  större  leasingskuld  än  nödvändigt.  De  antaganden  och  justeringar  som  är  möjliga kommer mer sannolikt att tas efter implementering, då incitament även tros bli större att ta till dessa möjliga strategier.  En  kvalitativ  interaktiv  och  induktiv  inriktning  med  framförallt  semi‐strukturerade  intervjuer  har  använts  i  denna  studie  för  att  utforska  och  möjliggöra  att  gräva  djupare  efter  möjliga  strategiska  förändringar  som kontraktsmässigt skulle kunna minska effekten på balansräkningen i de fall det finns incitament att göra det. Det  finns  tendenser  som  visar  på  att  förändringar  är  på  gång  inom  detaljhandeln,  oberoende  av  redovisningsförändringarna som i sin tur kan göra att det möjligen kommer bli enklare att argumentera för att ta  upp  en  mindre  leasingskuld  i  balansräkningen  enligt  IFRS  16,  såsom  förkortade  lokalhyresavtal  och  mer  serviceavtal snarare än hyresavtal.

Global warming is becoming an increasingly pressured problem for the climate and worldeconomy. The trend and importance of sustainability is growing and is a heavily researchedarea. Real estate accounts for approximately 40% of global energy consumption and 33% ofcarbon emissions. Naturally, the potential and significance of sustainability is an increasinglyimportant topic within the sector.On the foundation of global climate change, this thesis aims to uncover the financial benefitsof active sustainability work for listed real estate companies on the Stockholm StockExchange. Previous research within the field has focused heavily on tangible sustainabilitywork and the effects on the property level rather than the company level by primarily usingquantitative research methods. This paper combines a quantitative and qualitative researchmethod to dig deeper into the market's view of financial effects given to real estate companiesworking actively with sustainability.The study commenced with a panel data regression model analysis where a dummy for activesustainability work in the form of membership in the organisation GRESB was used todetermine the financial effects of active sustainability work on the daily total return index.GRESB guides members in their work with sustainability where membership indicates a willto improve. Results landed in a random effects model which showed that GRESB is positiveand significant for daily total return index, explaining 3% of development. Results from thequantitative study were used in the qualitative research method when designing an interviewguide for semi-structured interviews.It can be concluded that active sustainability work has positive effects on the total return oflisted real estate companies in Sweden. Sustainability work differs in its effectiveness andsuitability depending on the real estate companies size and core business area. GRESB islikely to be an umbrella for other sustainability-related factors and future research shouldexpand the number of sustainability variables used for analysis. There is no universal workmodel for sustainability and every organisation needs to design their sustainability strategywith regards to their business. Organisations seeking sustainability rewards should aim to domore than the minimum needed; real estate companies at the top of sustainability brackets arethe ones receiving the highest portion of the rewards. / Den globala uppvärmningen är ett alltmer pressande problem för klimatet ochvärldsekonomin. Trenden och vikten av hållbarhet växer och är ett stort forskningsområde.Fastigheter står för cirka 40% av den globala energiförbrukningen och 33% avkoldioxidutsläppen. Potentiallen och betydelsen av hållbarhet är ett fortsatt viktigt ämne inombranschen.På grunden av globala klimatförändringar syftar denna uppsats till att utvärdera deekonomiska belöningarna av aktivt hållbarhetsarbete för börsnoterade fastighetsbolag påstockholmsbörsen. Tidigare forskning inom området har fokuserat på reellt hållbarhetsarbeteoch dess effekter på fastighetsnivå snarare än företagsnivå genom att främst utnyttjakvantitativa forskningsmetoder. I denna studie kombineras en kvantitativ och kvalitativforskningsmetod för att gå djupare in i marknadens syn på de finansiella belöningar som gestill fastighetsbolag som arbetar aktivt med hållbarhet.Studien inleddes med en panel data regressionsanalys där en dummy för aktiv hållbarhet iform av medlemskap i organisationen GRESB användes för att bestämma de ekonomiskaeffekterna av aktivt hållbarhetsarbete på dagligt avkastningsindex. GRESB guidarmedlemmar i sitt arbete med hållbarhet där medlemskap i organisationen indikerar en vilja attförbättras. Resultaten landade i en random effects model som visade att GRESB är positivtoch signifikant för dagligt avkastningsindex med en förklaringsgrad om 3% av utvecklingen.Resultatet från den kvantitativa forskningsmetoden användes i den kvalitativaforskningsmetoden för att utforma intervjuguiden som användes vid semistruktureradeintervjuer.Slutsatsen kan dras att aktivt hållbarhetsarbete har positiva effekter på dagligtavkastningsindex för börsnoterade fastighetsbolag i Sverige. Hållbarhetsarbete skiljer sig åt isin effektivitet och lämplighet beroende på fastighetsbolags storlek och affärsområden.GRESB är sannolikt ett paraply för andra hållbarhetsrelaterade faktorer och framtidaforskning bör utöka antalet hållbarhetsvariabler som används vid analys. Det finns ingenuniversell arbetsmodell för hållbarhet, varje organisation bör utforma sina hållbarhetstrategimed hänsyn till sin verksamhet. Organisationer som söker hållbarhetspremier bör syfta till attgöra mer än minimumkraven, fastighetsbolag på toppen av hållbarhetssfären är de som fården största delen av premierna.

Stockholm upplever en ökad urbanisering, en fastighetsbransch som är i ständig tillväxt, denlängsta bostadskön i historien och en vakansgrad på kontorsfastigheter som är rekordlåg. Denintensiva marknadskonkurrensen tvingar fastighetsorganisationer att anta strategier för attsäkerställa överlevnad, tillväxt och utveckling i en snabbväxande miljö. I detta avseende blirorganisatoriska metoder och tekniker ett särskilt viktigt forskningsämne. Fastighetsföretagensframgångar bör fånga samtligas uppmärksamhet då dessa är av stor vikt för ett områdesekonomiska och sociala liv.Denna studie placeras i detta teoretiska ramverk och syftar till att identifiera framgångsfaktorernaför fastighetsägande bolag i Stockholmsregionen, ur ett allmänt samt förvaltningsperspektiv.Studien siktar även på att undersöka eventuella skillnader i kritiska framgångsfaktorer beroendepå vilken typ av fastigheter företagen är specialiserade inom. Vidare lyfter studien fram eventuellaskillnader i kritiska framgångsfaktorer beroende på geografiska lägen samt om det finns enpåverkan i beslut för fastighetsägande bolag att expandera på nya orter. För att uppnå studienssyfte har författarna intervjuat sex fastighetsbolag relaterade till förvaltningssektorn i Stockholmsamt Hans Lind, f.d. professor i fastighetsekonomi på KTH. Intervjuer administrerades via telefonsamt möten med respondenter. Den studerade modellen ger en översikt som kan, på ett översiktligtsätt, användas av företag för egen analys av framgångsfaktorer.Forskningen presenteras i fyra huvuddelar. Den första delen går igenom fastighetsindustrinsegenskaper i Stockholm, specificerar forskningsproblemet samt fastställer den konceptuellaanalysen av fastighetsbranschens interna faktorer. Den andra delen består av en litteraturstudie omkritiska framgångsfaktorer i allmänhet samt i en förvaltningsmiljö. Den tredje delen fastställermetoden och tolkningen av resultaten som följer de genomförda intervjuerna. Slutligen avslutasrapporten med en allmän slutsats samt rekommendation. Slutsatsen visar att en gemensam kritiskframgångsfaktor för samtliga fastighetsägande bolag är att erbjuda en lokal närvaro inom sinabestånd. En större skillnad i kritiska framgångsfaktorer har inte visats sig finnas mellan studeradefastighetssektorer. Vidare anser samtliga bolag att det finns en skillnad i kritiska framgångsfaktorerberoende på geografiskt läge, dock påverkar det inte beslutet huruvida man ska man expandera tillnämnda läge eller inte. / The real estate industry in Stockholm is in growth, urbanization is continuous, the housing queueis longer than ever before and the vacancy rate for office spaces is at a record low. The intensivemarket competition forces real estate organizations to adopt strategies to ensure survival, growthand development in a fast-growing environment. In this regard, organizational methods andtechniques has become a prioritized field of study. The real estate companies' success should catcheveryone's attention as these are of great importance for the economic and social life of an area.This study is placed in this theoretical framework and aims to identify the critical success factorsfor property owning companies in Stockholm, both from a holistic and property managementperspective. The study also aims at investigating any differences in critical success factorsdepending on what type of real estate the company is specialized in. Furthermore, the studyhighlights if there are any differences in critical success factors depending on geographicallocations and whether it has an influence on property companies’ decisions on whether to expandin new locations. The methodology of the study includes interviews with six real estate companiesrelated to the property management sector in Stockholm, as well as Hans Lind, ex professor in realestate economics at KTH. The interviews were administered by phone calls and personal andrecorded meetings with respondents. The model studied provides an overview that can easily beused by companies for internal analysis of critical success factors.The research is presented in four main parts. The first part encompasses the characteristics of thereal estate industry in Stockholm, specifies the research problem and determines the conceptualanalysis of the real estate industry's internal factors. The second part consists of a literature studyon critical success factors in general and in a facility management environment. The third partestablishes the method and interpretation of the results that follow the conducted interviews.Finally, the report ends with a general conclusion and recommendation. Our conclusion indicatethe existence of a common critical success factor for all property-owned companies participatingin the study: to offer local presence within owned holding. There is no significant variation amongcritical success factors depending on the companies included in study. Furthermore, all companiesconsider that there is a difference in critical success factors depending on geographical location,but it does not affect the decision whether to expand to said position or not.