Sveriges fastighetssektor står inför betydande utmaningar på grund av pågående och förväntade klimatförändringar. För att nämna några få av de klimatfaktorer som påverkar fastigheters värde och sårbarhet kan vi idag se början på temperaturökningar, förändrade nederbördsmönster, stigande havsnivåer och ökad frekvens av extremväder. Dessa klimatrelaterade risker kan leda till fysiska skador på fastigheter, ökade driftskostnader samt påverka investeringsbeslut. Den stora frågan är dock hur vi ska bemöta dessa risker när det kommer till fastigheter, samt hur stor påverkan de har på fastigheternas värde. Klimatfrågan har allt eftersom blivit mer central när det kommer till fastighetsvärdering i Sverige idag. Detta i takt med att riktlinjer har tagits fram av EU samt diverse nationella initiativ som främjar hållbarhet och klimatanpassning. Bland dessa exempel på hur lagstiftningen utvecklas för att möta klimatutmaningarna är bland annat EU:s taxonomi för hållbara investeringar samt den svenska regeringens propositioner om ökad transparens och rapporteringskrav för företag. Denna studie syftar till att undersöka om klimatriskanalyser av fastigheter bidrar till förändringar i fastighetsvärdet, särskilt när analysen visar på risk för påverkan från klimatrisker. Studien avser att klargöra i vilken utsträckning klimatrisker beaktas i fastighetsvärderingar och hur dessa risker påverkar marknadsvärdet och investeringsbeslutidag, samt hur detta kan komma att förändras i framtiden.  Studien bygger på tidigare forskning från andra länder samt intervjuer med fastighetsvärderare, experter inom klimatrisksanalyser och fastighetsinvesterare i Sverige. Genom att kombinera internationella erfarenheter och insikter från svenska experter syftar studien till att belysa hur klimatrisker för närvarande hanteras inom fastighetsbranschen i Sverige och hur dessa analyser påverkar värderingsprocesser och investeringsbeslut framöver. Resultaten förväntas ge insikt i hur svenska fastighetsaktörer hanterar klimatrisker och bidra till utvecklingen av mer hållbara och motståndskraftiga fastighetsvärderingsmetoder. / Sweden's real estate sector faces significant challenges due to ongoing and anticipated climate changes. Some of the climate factors affecting property values and vulnerability today include temperature increases, altered precipitation patterns, rising sea levels, and an increased frequency of extreme weather events. These climate-related risks can lead to physical damage to properties, increased operational costs, and influence investment decisions. The critical question is how to address these risks concerning real estate and the extent of their impact on property values. The climate issue has increasingly become central to property valuation in Sweden today. This is in line with guidelines developed by the EU and various national initiatives promoting sustainability and climate adaptation. Examples of how legislation is evolving to meet climate challenges include the EU taxonomy for sustainable investments and the Swedish government's propositions on increased transparency and reporting requirements for companies. This study aims to investigate whether climate risk assessments of properties contribute to changes in property values, particularly when the analysis indicates a risk of impact from climate risks. The study intends to clarify to what extent climate risks are considered in property valuations, how these risks affect market value and investment decisions today, and how this might change in the future. The study is based on previous research from other countries and interviews with property appraisers, experts in climate risk analysis and property investors in Sweden. By combining international experiences and insights from Swedish experts, the study aims to highlight how climate risks are currently managed within the real estate sector in Sweden and how these assessments impact valuation processes and investment decisions moving forward. The results are expected to provide insights into how Swedish real estate stakeholders handle climate risks and contribute to the development of more sustainable and resilient property valuation methods.

The real estate sector, pivotal to the global economy, faces challenges in utilizing the potential of digitalization, lagging behind other industries in adopting new technologies. This resistance is often attributed to the sector's reliance on traditional practices and the physical nature of its assets. Thus, the aim of this study is to develop a Digital Maturity Model framework specifically tailored for the real estate sector. Enabling real estate firms to navigate the complexities of digitalization, ensuring they arewell-informed to adopt and benefit from new technologies. The study is of exploratory nature incorporating a qualitative approach, combining theoretical foundations with qualitative findings in favor of developing a comprehensive digital maturity modelframework. The qualitative findings were collected from interviews with real estate professionals, bridging the gap between theoretical findings and real world challenges. Findings suggest that real estate companies need a robust framework to not only assess their current digital capabilities but also to guide their future digital strategies. Hence, this study contributes to the field by developing the first applicable Digital Maturity Model framework for the real estate sector, providing a foundation for companies to advance their digital maturity. The final model proposed by this research lays the foundation upon which assessment and action can be taken by real estate companies to become more digitally mature. The model itself incorporates dimensions such as organization, strategy, technology, processes, and real estate specific factors, each with defined sub-dimensions. The sub-dimensions were then divided into three stages of importance to further guide real estate companies in their digital transformation journey. / Fastighetssektorn, som är avgörande för den globala ekonomin, står inför utmaningar när det gäller attutnyttja potentialen med digitalisering och ligger efter andra industrier i att anta nya teknologier. Dettamotstånd beror ofta på sektorns beroende av traditionella metoder och de fysiska tillgångarnas natur.Syftet med denna studie är att utveckla ett ramverk för en digital mognadsmodell specifikt anpassadför fastighetssektorn, som möjliggör för navigering av digitaliseringens komplexiteter och säkerställeratt fastighetsföretag är väl informerade för att anta och dra nytta av nya teknologier. Studien är av utforskande natur och använder en kvalitativ metod som kombinerar teoretiska grundermed kvalitativa insikter för att utveckla ett omfattande ramverk för digital mognad. De kvalitativainsikterna samlades in från intervjuer med yrkesverksamma inom fastighetssektorn, vilket förenar denteoretiska grunden med verkliga utmaningar. Resultaten tyder på att fastighetsföretag behöver ettrobust ramverk för att inte bara bedöma sina nuvarande digitala förmågor utan också för att styra sinaframtida digitala strategier. Därför bidrar denna studie till området genom att utveckla den förstatillämpbara modellen för digital mognad inom fastighetssektorn och tillhandahåller en grund föravancemang av företagets digitala mognad. Den slutliga modellen som föreslås i denna forskning lägger grunden för att fastighetsföretag skakunna fatta beslut och agera på ett sätt som främjar digital mognad. Modellen i sig beaktardimensioner som organisation, strategi, teknologi, processer och fastighetsspecifika faktorer, var ochen med definierade underdimensioner. Underdimensionerna delades sedan in i tre olika stadier för attytterligare visa och vägleda fastighetsföretag i deras digitala transformationsresa.

In the field of commercial real estate investments, interest in sustainability is growing as environmental, social, and governance (ESG) criteria become increasingly central to investors. The sector, a significant source of global carbon emissions, faces demands to align with sustainable development goals. Despite this, there is a significant gap in understanding how sustainability should be integrated into both decision-making and investment processes from the perspective of investors in commercial properties. This study explores the decision-making processes and factors influencing sustainable investments in commercial properties, with a focus on how investors value sustainability aspects in their decisions. The study is specifically limited to commercial properties in Sweden, particularly office buildings. A qualitative research methodology was applied, involving semi-structured interviews with key stakeholders within the Swedish real estate market. The results indicate that while traditional factors like location and condition remain important, the importance of sustainability aspects such as energy efficiency and environmental certifications in investment decisions is increasing. These factors contribute to reduced operational costs and increased property value but also improve financing opportunities from banks that prioritize green investments. Additionally, sustainable properties tend to have lower vacancy rates, enhancing their investment value. However, the lack of standardized methods for measuring sustainability in real estate investments is a significant barrier, complicating comparisons and consistent valuation of sustainability performance over time and across properties.

<h2><strong>Sammanfattning</strong></h2><p>Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar.</p><p>I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.</p>

Sammanfattning Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar. I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.

According to recent statistics the construction industry is responsible for the largest waste discharges of both dangerous and non-dangerous waste, when disregarding the "non-dangerous" amount of granite waste produced by the mining industry and the waste produced by the pulp and paper industry. Preventive work within waste management is an ongoing practice so to be able to reduce negative environmental effects. One of the most common actions for the companies to take is to separate the different kinds of waste from one another at the construction site. Although by working with the problem in earlier stages of the process a large amount of the waste could already have been reduced. Companies in the construction business that are actively working to decrease environmental impact in their operations often use an EMS (Environmental Management System). By using environmental management as method the company can manage their environmental work so that actions can be taken where they are needed the most. It may though be difficult to adapt the tool for a project-oriented organization such as a construction project. Which effect the environmental work will have does not depend on the fact that the company uses EMS, it depends on how they use it. ICA Real-estate Sweden AB is about to have a new "ICA Kvantum" store built in Avesta, the company has chosen to use an EMS in their environmental work in order to reduce their environmental impact. ICA Real-estate’s environmental review showed that a considerable environmental aspect was waste management in new constructions and rebuilding’s and as a result they have a new environmental goal for the year 2010. The goal was that they would conduct a pilot project within waste management which is currently realized through the construction of the ICA Kvantum store in Avesta. In order to specify how the environmental work should be done in the project and which environmental demands that have been demanded ICA Real-estates has established an environmental program that the entrepreneurs have received and will abide by. Based on the notion from ICA Real-estate concerning the fact that the contractor’s should have high-quality environmental work the company ByggPartner i Dalarna AB was granted the entire contract for the new ICA Kvantum store. ByggPartner also have their own agenda and goals for waste management in the project and are working towards fulfilling them through coordination and planning. The results presented from the investigation that have been done in this report shows that both companies has got many good factors in their environmental work but compared to contemporary research in the area there are still things that could be improved so that the environmental work will be even more successful. / Enligt statistik bidrar byggsektorn med mest farligt och icke-farligt avfall i Sverige, bortsett från ”ofarligt” gråberg från gruvindustrin och avfall från massa- och pappersindustrin. Det arbetas förebyggande med avfallshantering inom sektorn för att minska den negativa miljöpåverkan avfall utgör. Den vanligaste åtgärden företag utför är att källsortera på byggarbetsplatsen men en stor mängd av avfallet kan reduceras genom att arbeta med problemet i byggprocessens tidigare skeden. Majoriteten av företag inom byggbranschen som arbetar med att minska miljöbelastningen använder ett miljöledningssystem. Miljöledning är en metod där företagets miljöarbete styrs så åtgärder utförs där de är mest behövliga. En svårighet som finns inom branschen är att anpassa verktyget till projektorienterade organisationer som ett byggprojekt. Vilket resultat miljöarbetet får beror på hur företaget använder miljöledningssystemet inte att de använder verktyget. ICA Fastigheter Sverige AB skall låta uppföra en ICA Kvantumbutik i Avesta. Företaget använder ett miljöledningssystem i arbetet med minskning av verksamhetens miljöbelastning. ICA Fastigheters miljöutredning visade att en betydande miljöaspekt är avfallshantering vid nyproduktion och ombyggnader, därför sattes ett miljömål upp för 2010. Målet är att bedriva ett pilotprojekt inom avfallshantering vilket nu realiseras genom uppförandet av en ICA Kvantumbutik i Avesta. För att specificera hur miljöarbetet skall gå till i projektet och vilka miljökrav som ställs har ICA Fastigheter upprättat ett miljöprogram som entreprenören skall följa. Baserat på att entreprenören skall ha ett bra miljöarbete inom företaget erhöll ByggPartner i Dalarna AB totalentreprenaden för ICA Kvantumbutiken. ByggPartner har satt upp egna mål angående avfallshanteringen i projektet. Genom samordning och planering arbetar företaget för att uppnå dessa mål samt ICA Fastigheters krav. Resultatet av företagens miljöarbete som beskrivs i rapporten visar att båda företagen har flera bra faktorer i sitt miljöarbete. Jämfört mot forskning inom området finns det delar inom miljöarbetet hos ICA Fastigheter och ByggPartner som har förbättringspotential.

This thesis is a collaboration with Stockholm Globe Arena Fastigher AB (SGAF) and focuses on a case study involving the multi-functional arenas Avicii Arena and Annexet in Stockholm, Sweden. The objective of this study is to investigate Key Performance Indicators (KPI) that can sufficiently measure and evaluate monthly and yearly electricity, heating and cooling consumption while considering events and visitors. Data regarding visitor and event, electricity, heating and cooling were provided by companies in agreement with SGAF, which is handled in a Data Reduction. This study identified four different KPIs to evaluate energy consumption dynamics; KPI 1: Energy consumption per event day, KPI 2: Energy consumption per visitor, KPI 3: Load Factor and KPI 4: Occupancy rate. The results showed that the monthly KPI 1 and 2 values exhibited unpredictable fluctuations hindering its ability to assess energy consumption patterns. In contrast, the annual KPI 1 and 2 were able to effectively evaluate the energy consumption which uncovered that the electricity consumption in the venues is on a downward trend. However, the heating and cooling consumption remained stagnant during the same timeframe. KPI 3 and 4 displayed efficient operation of the energy systems. Moreover, all four KPIs revealed that the energy consumption is influenced by other factor beyond visitors and events. A subsequent Correlation Analysis unveiled two additional factors, outdoor temperature and event types, affects the energy consumption which suggests potential areas for future research. / Detta examensarbete ar ett samarbete med Stockholm Globe Arena Fastigheter AB (SGAF) och fokuserar på en fallstudie som involverar de multi-funktionella arenorna Avicii Arena och Annexet i Stockholm, Sverige. Målet med denna studie är att undersöka Nyckeltal som kan mäta och utvärdera månatlig och årlig elektricitetsförbrukning, värmeförbrukning och kylförbrukning med hänsyn till evenemang och besökare. Data avseende besökare och evenemang, elförbrukning, värmeförbrukning och kylförbrukning tillhandahölls av företag i samförstånd med SGAF som hanterades i en Data Reduktion. Denna studie identifierade fyra olika nyckeltal för utvärdering av energiförbrukningen; Nyckeltal 1: Energiförbrukning per evenemangsdag, Nyckeltal 2: Energiförbrukning per besökare, Nyckeltal 3: Belastningsfaktor och Nyckeltal 4: Beläggningsgrad. Resultaten visar att de månatliga nyckeltalen 1 och 2 uppvisade förutsägbara fluktuationer som hindrade dess förmåga att bedöma energiförbrukningsmönster. Den årliga nyckeltalen 1 och 2 kunde effektivt utvärdera energiförbrukningen vilket avslöjade att elförbrukningen i anläggningarna minskar. Dock, påvisade värmeförbrukningen och kylförbrukningen oförändrade under samma tidsperiod. Nyckeltal 3 och 4 uppvisade att energisystemen i anläggningarna körs på ett effektivt sätt. Vidare, visade samtliga fyra nyckeltal att energiförbrukningen påverkas av andra faktorer utöver besökare och evenemang. En efterföljande korrelationsanalys påvisar att två ytterligare faktorer, utomhus temperatur och evenemangstyper, påverkar energiförbrukningen vilket antyder nya potentiella forskningsområden.

<p>Mervärdesskatten infördes i Sverige den 1 januari 1969 med lagen (1968:430) om mervärdeskatt, så kallad moms. År 1994, året innan Sveriges inträde i EU, infördes Mervärdesskattelagen (1994:200) som anpassats till EG-rätt. Mervärdesskatten är alltid 25 procent om inget annat anges. Kunderna betalar moms till företaget och företagaren betalar in skillnaden mellan utgående moms och ingående moms till Skatteverket. Många företag bedriver blandad verksamhet, det vill säga både momsfri och momspliktig verksamhet som berättigar till avdrags- eller återbetalningsrätt av mervärdesskatten. Verksamheten delas in tre delar; momspliktig, momsfri och blandad. I den momsfria delen får inga avdrag göras medan fullt avdrag får göras i den momspliktiga. I den blandade verksamheten sker avdrag genom fördelningsnycklar.</p><p> </p><p>Syftet med studie var att se hur verkligheten stämmer överens med de teoretiska idéerna. Författaren har valt att göra en flerfallsstudie med ett juridiskt synsätt. Empiriskt material har samlats in genom semistrukturerade intervjuer för att skapa en mångsidig bild av mervärdesskatten och blandade verksamheter. Resultatet visar att verkligheten är mer komplext än vad teorin beskriver. Studiens teoretiska referensram består av lagar, beskattningsmyndighetens uppbyggnad, EG-rätt och anpassning av Svenska lag till denna och slutligen täcker referensramen viss redovisningsteori när det gäller blandad verksamhet.</p><p> </p><p>Analysen är en tolkning av intervjusvaren som ställts mot referensramen för att se hur de stämmer överrens med varandra eller inte stämmer överrens. Författarens slutsatser av arbetet berör skillnader mellan empirin och teorin. Slutsatserna berör även vad som påverkat uppkomsten av dessa skillnader. Författarens slutsats är att den teoretiska basen stämmer till viss del med den empiriska verkligheten hos redovisningsbyråerna och att redovisningsbyråerna ställer högre krav på företagarens redovisning än förväntat. Författarens slutsats är att fastighetsbolagens verklighet inte stämmer överrens med den teoretiska basen då samma fördelningsnyckel används på hela verksamheten. Mervärdesskattedirektivets uppgift om uppdelning efter årsomsättning i respektive verksamhet frångås då yta är den vanligaste fördelningen enligt författarens slutsats.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Nyckelord:</strong> Redovisning, mervärdesskatt, blandad verksamhet, fastigheter, momsfri verksamhet, momspliktig verksamhet</p> / <p>Added-value tax was introduced in Sweden January 1^st 1969 through legislation and the term is shorted as VAT. 1994, the year before Sweden's entry to the European Union, the VAT legislation was adapted and reformed. The added-value tax is always 25 percentages if nothing else is stated. The customers pay VAT to the company and the company's task is to deliver this money to The Swedish Tax Agency, the company pays the difference. A lot of companies conduct business that are blended which means that there are activities that are both free of VAT and activities where VAT has to be accounted for. Added-value tax that needs to be accounted for qualifies the company for deduction or payback of the VAT. The company's operation can be divided into three areas; free of VAT, VAT needs to be accounted for, and blended. The area that is free of VAT allows no deduction while in the other full deduction needs to be done. In the blended area the deductions are made through something called distribution keys.</p><p> </p><p>The purpose of the study is to see how the empirical world harmonize whit the existing theoretical base. The author has chosen to conduct a case study that involves more than one case. The study is based on a legal perspective and the collection of the empirical material is conducted through semi-structured interviews. The reason is to provide a versatile picture of VAT and the blended area. The results demonstrate that reality, in other words empiric, is more complex than the theory describes it. The theoretical base describes legislation, the framing of the Swedish Tax Agency, European Community legislation and the adoption to EC in Swedish legislation. Also some specific accounting theories are mentioned that concerns the case study and the blended area of a company.</p><p> </p><p>The analyze is an interpretation of the interviews put against the theoretical base to see how well they coincide or not. The authors conclusion of the study concerns differences between the empirical world and the theory. The authors conclusion is that the real estate concerns empirical world is different towards the theory because they only use one distribution key at all blended area instead of diversify in distribution keys. European Community endorse annual turnover as distribution key and Swedish legislation deviate from that because they endorse area as distribution key.</p><p> </p><p><strong>Keywords:</strong> Accounting, added-value tax (VAT), blended areas/operations, real estate, VAT free areas/operations, VAT accountable areas/operations.</p>

Mervärdesskatten infördes i Sverige den 1 januari 1969 med lagen (1968:430) om mervärdeskatt, så kallad moms. År 1994, året innan Sveriges inträde i EU, infördes Mervärdesskattelagen (1994:200) som anpassats till EG-rätt. Mervärdesskatten är alltid 25 procent om inget annat anges. Kunderna betalar moms till företaget och företagaren betalar in skillnaden mellan utgående moms och ingående moms till Skatteverket. Många företag bedriver blandad verksamhet, det vill säga både momsfri och momspliktig verksamhet som berättigar till avdrags- eller återbetalningsrätt av mervärdesskatten. Verksamheten delas in tre delar; momspliktig, momsfri och blandad. I den momsfria delen får inga avdrag göras medan fullt avdrag får göras i den momspliktiga. I den blandade verksamheten sker avdrag genom fördelningsnycklar.   Syftet med studie var att se hur verkligheten stämmer överens med de teoretiska idéerna. Författaren har valt att göra en flerfallsstudie med ett juridiskt synsätt. Empiriskt material har samlats in genom semistrukturerade intervjuer för att skapa en mångsidig bild av mervärdesskatten och blandade verksamheter. Resultatet visar att verkligheten är mer komplext än vad teorin beskriver. Studiens teoretiska referensram består av lagar, beskattningsmyndighetens uppbyggnad, EG-rätt och anpassning av Svenska lag till denna och slutligen täcker referensramen viss redovisningsteori när det gäller blandad verksamhet.   Analysen är en tolkning av intervjusvaren som ställts mot referensramen för att se hur de stämmer överrens med varandra eller inte stämmer överrens. Författarens slutsatser av arbetet berör skillnader mellan empirin och teorin. Slutsatserna berör även vad som påverkat uppkomsten av dessa skillnader. Författarens slutsats är att den teoretiska basen stämmer till viss del med den empiriska verkligheten hos redovisningsbyråerna och att redovisningsbyråerna ställer högre krav på företagarens redovisning än förväntat. Författarens slutsats är att fastighetsbolagens verklighet inte stämmer överrens med den teoretiska basen då samma fördelningsnyckel används på hela verksamheten. Mervärdesskattedirektivets uppgift om uppdelning efter årsomsättning i respektive verksamhet frångås då yta är den vanligaste fördelningen enligt författarens slutsats.   Nyckelord: Redovisning, mervärdesskatt, blandad verksamhet, fastigheter, momsfri verksamhet, momspliktig verksamhet / Added-value tax was introduced in Sweden January 1st 1969 through legislation and the term is shorted as VAT. 1994, the year before Sweden's entry to the European Union, the VAT legislation was adapted and reformed. The added-value tax is always 25 percentages if nothing else is stated. The customers pay VAT to the company and the company's task is to deliver this money to The Swedish Tax Agency, the company pays the difference. A lot of companies conduct business that are blended which means that there are activities that are both free of VAT and activities where VAT has to be accounted for. Added-value tax that needs to be accounted for qualifies the company for deduction or payback of the VAT. The company's operation can be divided into three areas; free of VAT, VAT needs to be accounted for, and blended. The area that is free of VAT allows no deduction while in the other full deduction needs to be done. In the blended area the deductions are made through something called distribution keys.   The purpose of the study is to see how the empirical world harmonize whit the existing theoretical base. The author has chosen to conduct a case study that involves more than one case. The study is based on a legal perspective and the collection of the empirical material is conducted through semi-structured interviews. The reason is to provide a versatile picture of VAT and the blended area. The results demonstrate that reality, in other words empiric, is more complex than the theory describes it. The theoretical base describes legislation, the framing of the Swedish Tax Agency, European Community legislation and the adoption to EC in Swedish legislation. Also some specific accounting theories are mentioned that concerns the case study and the blended area of a company.   The analyze is an interpretation of the interviews put against the theoretical base to see how well they coincide or not. The authors conclusion of the study concerns differences between the empirical world and the theory. The authors conclusion is that the real estate concerns empirical world is different towards the theory because they only use one distribution key at all blended area instead of diversify in distribution keys. European Community endorse annual turnover as distribution key and Swedish legislation deviate from that because they endorse area as distribution key.   Keywords: Accounting, added-value tax (VAT), blended areas/operations, real estate, VAT free areas/operations, VAT accountable areas/operations.

Värdering av kommersiella fastigheter handlar om att samla in, analysera och bedöma information. Förutom att fastigheternas marknadsvärden har betydelse för samhället i stort är de av vikt för dem som fattar beslut som grundas på värdeutlåtanden. Syftet med denna licentiatavhandling är a) att kartlägga hur svenska auktoriserade fastighetsvärderare ser på de faktorer som avgör värdet på kommersiella fastigheter när värderingen görs inför upprättandet av årsredovisning samt b) att jämföra och dra slutsatser om fastighetsvärderarnas tanke­mönster vad gäller innehåll, komplexitet och homogenitet samt i vilken omfattning tankemönstren skiljer sig åt mellan olika grupper av fastighets­värderare. För att kartlägga fastighetsvärderarnas tankemönster använder jag mig av Kellys (1955) gridteknik och kompletterande semistrukturerade intervjuer. Jag har intervjuat nära hälften (67) av Sveriges auktoriserade fastighetsvärderare. Resultatet visar tre tolkningsbara dimensioner som kan anses centrala i fastighetsvärderarnas tankemönster. Den första dimensionen avser värderingens fokus. Den handlar om att fastighetsvärderare uppfattar att olika sorters information och bedömning har olika påverkan på fastighetsvärdering på mikro- respektive makronivå. Med mikronivå menas då fastigheter i relation till deras fastighets­ägare och makronivå avser fastigheter i relation till marknaden i stort. Den andra dimensionen ger uttryck för att fastighetsvärderare uppfattar att viss information är mer eller mindre verifierbar utifrån informationens karaktär. Den tredje dimensionen avser bedömningens komplexitet. Fastighetsvärderare uppfattar att olika typer av information är komplexare respektive enklare att bedöma. Resultaten tyder på att fastighetsvärderare har ett flerdimentionellt tankemönster. När de auktoriserade fastighetsvärderarna delas upp i grupper utifrån olika bakgrunds­variabler återkommer de tre dimensionerna i samtliga gruppers tankemönster. Detta tyder även på att auktoriserade fastighetsvärderare har relativt homogena tankestrukturer. Vissa skillnader i komplexitet och homogenitet framkommer dock. Dessa skillnader visar sig främst utifrån de auktoriserade fastighets­­värderarnas verksamhetsorter och vid vilka lärosäten de studerat. / The valuation of commercial properties is about collecting, analyzing and assessing information. In addition to the fact that the properties' market values ​​are important to society as a whole, they are important to those who make decisions based on value statements. The purpose of this thesis is a) to identify how Swedish professional property valuers certified by ASPECT look at the value-influencing factors that determine the values of commercial properties when valuation is made prior to preparing financial statements and b) to compare and draw conclusions about the ASPECT certified property valuers´ thinking in terms of content, complexity and homogeneity and to what extent the thought patterns differ between different groups of property valuers. To map property valuers´ thought patterns I use Kelly´s (1955) Repertory Grid technique and complementary semi-structured interviews. I have interviewed nearly half (67) of the professional ASPECT certified property valuers in Sweden. The result shows three interpretable dimensions that can be considered central in the property valuers´ thought patterns.  The first dimension relates to the focus of valuation. It is about property valuers understanding that different kinds of information and assessment have different effects on property valuation on micro and macro levels. The micro level refers to the relation between properties and their property owner and macro level refers to the relation between properties and the market at large. The second dimension shows that verifiable information reflects that the property valuer understands that some information is more or less verifiable by the nature of information. The third dimension is related to the assessment´s complexity. It is about property valuers perceiving that different types of information are simpler and more complex to assess. The results indicate that ASPECT certified property valuers have relatively complex thought patterns. When certified property valuers are divided into groups based on different background variables, the three dimensions are in all groups. This indicates that property valuers also have relatively homogeneous thought structures. Some differences in complexity and homogeneity emerge, however. These differences are mainly based on the property valuers´ place of business and what universities they studied at. / Centrum för forskning om ekonomiska relationer (CER)