Rapporten är en undersökning gällande det som händer när en plats ändrarfunktion och karaktär. I Stockholm har pendeltågstationen Karlberg en centraloch social roll som kan komma att rubbas av dess stängning. Vår rapport kommersåledes handla om att undersöka och förstå platsen för att sedan geåtgärdsförslag på ett gestaltningsarbete i form av ett byggnadsverk. / This report is a study of what happens when a place changes its function and character. In Stockholm, the commuter train station Karlberg has a social part that may be disturbed by its closure. Our report will therefore focus on investigating and understanding the place and then give proposals for action on a design work in the form of a building.

Today there is a global growing discourse regarding sustainability and the need for ecological responsibility. This in combination with the high level of shortage of accommodation on the market in Sweden and Stockholm, which is the geographically limitation of this study. One strategy to handle the shortage of accommodation and the high vacancy levels is property development through conversion where the change of use is in focus. This study is an exploratory study were the aim is to investigate how the existing property portfolio can be used to benefit the aspects of sustainability by conversion and a circular economic business model. There is also a goal to deepen the understanding of the incentives and market strategies in relation to conversion. The chosen method for this research is to use an abductive research method to ascertain the possibility for changes along projects’ life-time. Qualitative data have been collected with semistructured interviews as the main source where the respondents have been projects managers, and other essential actors, on a few selected companies as well as influential actors within the real estate sector. The three dimensions of sustainability, ecological, social and economic, have different influential roles depending on which explaining model that are studied. Also, there could be a ‘fourth dimension’ of sustainability, the cultural dimension, which widens the perspective. Further, the need for an environmental change have led to the birth of another economic model; circular economy. Here the traditional linear economic model is challenged with a model where recycling together with re-usage are in focus. Conversion is a strategy that is more frequently used now then for example 20 years ago, but the concept could have a larger role in today’s society. This could be seen as a circular economic approach for the construction, and/or real estate, industry, in which there have been investigations whether this new economic business model could have a bright future. Although, the actors on today’s market do believe that the traditional linear economic model is a better fit since it provides them with a larger profit in a shorter amount of time. Furthermore, the actors do believe that a circular economic business model is a good approach, but it is unfortunately not economically defendable in a large scale today. Since the market is full of uncertainties there are few actors that are willing to step into the world of conversion. / Diskussionen gällande hållbarhet och ett ekologiskt ansvar är idag ett stort globalt samtalsämne. Detta i kombination med den stora bostadsbristen som råder i Sverige och i Stockholm, för vilken är den geografiska avgränsningen i denna studie. En strategi för att lösa bostadsbristen och höga vakansnivåer är med hjälp av fastighetsutveckling genom konvertering där ändrande av användningsområde står i fokus. Denna studie är utforskande med syftet att undersöka hur det går att använda sig av det befintliga fastighetsbeståndet för att gynna hållbarhetsaspekterna med hjälp av konvertering och en cirkulärekonomisk affärsmodell. Målet är också att få en djupare förståelse för incitamenten och marknadsstrategier i relation till konvertering. Vi har valt att använda en abduktiv undersökningsmetod. Kvalitativ data har samlats genom semistrukturerade intervjuer som huvudkälla där respondenterna har varit projektledare, och andra viktiga aktörer, på diverse utvalda företag såväl som inflytelserika aktörer inom fastighetsbranschen. De tre hålbarhetsdimensionerna, ekologiska, sociala och ekonomiska, har olika inflytelserika roller beroende på vilken förklarande modell som studeras. Det skulle också kunna finnas en fjärde hållbarhetsdimension, den kulturella dimensionen, som breddar perspektivet. Vidare så har behovet för en miljömässig förändring lett till skapandet av en annan ekonomisk modell; cirkulärekonomi. Här utmanas den traditionella linjärekonomiska modellen av en modell där återvinning och återanvändning står i fokus. Konvertering är en strategi som allt mer frekvent används idag än för exempelvis 20 år sedan, men detta koncept skulle kunna ha en ännu större roll i dagens samhälle. Detta skulle kunna ses som ett cirkulärekonomiskt tillvägagångssätt för bygg- och/eller fastighetsbranschen där det funnits undersökningar gällande om denna nya ekonomiska affärsmodell skulle kunna ha en ljus framtid till mötes. Dock tror dagens aktörer på marknaden att den traditionella linjärekonomiska modellen passar dem bättre då den är mer ekonomiskt lönsam på en kortare tid. Vidare tycker dessa aktörer att den cirkulärekonomiska affärsmodellen är ett bra tillvägagångssätt men att den tyvärr inte är ekonomiskt försvarbar i en större utsträckning idag. Eftersom marknaden är full av osäkerhet finns det enbart få aktörer som är villiga att ta klivet in i konverteringsvärlden.

Sölvesborg är en stad under expansion, dit lockas folk av en lantlig idyll nära havet. Sölvesborgs kommun har som mål att öka invånarantalet från 16 000 till 20 000 fram till år 2020. Kommunen äger fastigheten Hydro vilken är centralt belägen i Sölvesborg i anslutning till tågstationen. Idag används fastigheten Hydro till en parkeringsyta och kommunen vill att fastigheten ska planeras om för att bli en ny central knytpunkt i Sölvesborg som binder ihop tågstationen och förlänger centrumstråket. Detta examensarbete leder till färdiga förslagshandlingar för fastigheten. Koncept och handlingar tas fram utefter analyser som gjorts kring hur staden är uppbyggd och vilka intressen som finns. Detta resulteras i en byggnad som har en större kommersiell del i markplan och plan 2 till plan 11 är tillägnade med fyra stycken lägenheter per plan. Ledordet för arkitekturen har varit att försöka skapa ett nytt landmärke för Sölvesborg, föra in den moderna arkitekturen i en större skala i ett gammalt småskaligt samhälle på ett naturligt sätt. / Sölvesborg is a city under expansion, people are attracted by a rural idyll close to the sea and the municipality's goal is to increase the population from 16,000 to 20,000 until year 2020. The municipality owns the property Hydro which is located in the central parts of Sölvesborg adjacent to the train station. Today the property Hydro is used as a parking space, the municipality is interested to change the property. They want to make it to a new central hub in Sölvesborg, connecting the railway station and extend the center strip. Our work is to create concept drawings for the property Hydro, These concept drawings are based on analyzes regarding the context of the city and the city’s citizens. This has resulted in a building that has a larger commercial area in the ground floor and above the ground floor are ten floors with four apartments on each floor. The guiding principle for the design has been to try to create a new landmark for Sölvesborg, bringing in the modern architecture on a larger scale in the old small scale society in a natural way.

Stockholm står inför en historisk befolkningstillväxt och nu väntas en tid av ombyggnationer och förtätningar av Stockholms storstadsregion. Denna utveckling bidrar starkt till att även CBD växer. Det finns ett flertal projekt som pågår eller planeras i CBD. Ett av dessa projekt är totalrenoveringen av Diligentias profilfastighet Sveavägen 44 i utkanten av norra CBD. Tidigare har det funnits andra projekt som genomförts i utkanten av CBD. I Centralenområdet genomfördes ett flertal stora projekt. På Blasieholmen genomfördes en satsning på tre fastigheter. Dessa projekt har varit lyckade i avseende på sin områdespåverkan och har mer eller mindre varit startskott för en större fastighetsutveckling i områdena. Båda områdena är en del av det vi idag kallar CBD. Detta examensarbete syftar till att utreda om och i så fall, hur stor, påverkan Sveavägen 44 har på närområdet. Än så länge är Sveavägen 44 ganska isolerat från city och ensamt i sin klass. Frågan är om Diligentias investering i Sveavägen 44 kan locka fler aktörer i området att förädla sina fastigheter och att dessa projekt i slutändan får ett stort genomslag. Utvecklingen av norra CBD kommer att diskuteras i avseende på områdesutveckling, hyresutveckling, värdeutveckling och vakans. Slutsatsen av studien är att effekterna från Sveavägen 44 är positiva men begränsade i utsträckning då området som helhet har haft få effekter. Den största effekt Sveavägen 44 har haft på området i norra CBD är hyrespåverkan. I takt med att hyror i CBD har ökat har det faktum att Diligentia kräver hyror högt över medelhyran i området bidragit till en stark positiv hyresutveckling i området. Attraktiviten för butiks- och kontorslokaler i området har ökat, framförallt för de förstnämnda. Butiker i området står förmodligen för en större utveckling framöver; den ökade efterfrågan kommer med sannolikhet tvinga utbudet till en upprustning. Förutom förädlingen för butikslokaler bedöms områdesutvecklingen annars stå stilla. Fastigheternas låga ytvakans och relativt höga standard håller tillbaka en större fastighetsutveckling i området. Möjligtvis kommer mindre flexibla fastigheter med rumsindelade lokaler, som nu har höga vakanser, att konverteras till bostäder. Områdets status som Stockholms China Town, om än svagt idag, kommer att blekna och området längre norrut längs Sveavägen, utanför CBD, kommer befästas som Stockholms China Town. / Stockholm has a historical population growth and a time of reconstruction and densification is to be expected for the metropolitan area of Stockholm. This change contributes strongly to extension of the CBD. There are many projects under construction or in the planning process in city. One of these projects is the refurbishment of Diligentia’s profile property Sveavägen 44 in the northern parts of the CBD. There have been projects implemented in the outskirts of CBD before. In the Central Station area a number of large projects have been carried out. At Blasieholmen there was a big investment in three properties. These projects have been successful in terms of its impact on the area and they have more or less been a starting point for a larger real estate development in its area. Both areas are part of what is today considered as CBD. This master thesis aims to investigate whether, and if so, how much impact the renovation of Sveavägen 44 has on the surrounding area. So far, Sveavägen 44 is relatively isolated from the city center and alone of its high standard in the area. The question is if Diligentia’s large investment in Sveavägen 44 could motivate more players in the area to refine their properties and these projects will end up having a big impact on the area. The development of the northern CBD will be discussed in terms of area development, rental development, value creation and the vacancy rate. The conclusion of the study is that the impact Sveavägen 44 has on the area is positive but limited in the extent to which the area as a whole has had an impact. The biggest impact on the area in northern CBD Sveavägen 44 has had is on the rental development. In line with the increased rental levels in CBD, together with the fact that Diligentia is demanding rents over the average rental level for the area, has contributed to a strong positive rental development. The demands for retail and office space in the area have increased, especially for the former. Shops in the area are facing a larger development in the future; the increased demand will likely compel supply improvement. Besides the refinement of retail premises the development of the area is assessed to otherwise stand still. The low vacancy rate of space and relatively high standard for the properties in the area will hold back a movement of upgrading the premises. It is possible for the difficult room structured properties, suffering from high vacancies, to be converted into residential. The status of the area as Stockholm’s China Town, yet not widely used, will fade and an area further north alongside Sveavägen, outside the border of CBD, will be consolidated as Stockholm’s China Town.

Samhällsplanering är en stor fråga med många olika perspektiv. I Agenda 2030 beskrivs två mål som är direkt applicerbara på samhällsplanering. Mål 3 innebär att alla människor, oavsett ålder ska ha förutsättningar för att leva ett gott liv med gott välbefinnande där mötet med andra människor är en viktig faktor. Det andra målet, Mål 11 innebär att bostadsområden och städer ska vara inkluderande och hållbara. I Sverige har vi en växande befolkning som är 65 år och äldre. Detta som en effekt av den ökade livslängden och gäller även i Åredalen.   Intresset för att tillbringa tid i Åre växer och en effekt av detta är att efterfrågan på både fritids- och permanentbostäder ökar. Under 1980-talet flyttade många till Åre och av de som blivit kvar i Åredalen sedan dess är det flera som bor i villor. Dessa villor skulle kunna vara intressanta för de yngre generationer som börjat bilda familj och etablerar sig i dalgången. Idag saknas boende som riktar sig till generationen 55+ trots att undersökningen i studien visar på att behovet finns. En slutsats av studien är att ett boendekoncept som riktar sig till bland annat målgruppen 55+ skulle kunna stimulera flyttkedjan i dalgången.   Syftet med studien är att ta fram ett koncept för exploatering av en 45 000 kvadratmeter stor fastighet i Åre by med det sociala perspektivet som utgångspunkt. Fastigheten ingår i fastighetsbolaget Diös bestånd idag och de befintliga byggnaderna inrymmer olika typer av verksamheter. Några av de verksamheter som finns på fastigheten är vård, polis och coworkingytor.   Eddadikten ”Människan är människans största glädje” har använts som utgångspunkt vid framtagningen av förslaget. För att skapa ett förslag med anknytning till det behov som finns i dalgången baseras förslaget på den enkätundersökning samt de intervjuer och platsbesök som genomförts under studiens gång. / Urban planning is challenging and includes many different perspectives. Agenda 2030 describes two objectives that are directly applicable to urban planning. Objective 3 means that all humans, regardless of age, should have the prerequisites to live a good life with good well-being where meeting with other people is an important factor. The other objective, Objective 11, means that residential areas and cities should be inclusive and sustainable. In Sweden, we have a growing population that is 65 years and older. This is an effect of the increased length of life and also applies in Åredalen.   The interest of spending time in Åre is growing and one effect of this is that the demand for both holiday and permanent housing is increasing. During the 1980s, many people moved to Åre. Of those who have remained in the valley since then, several lives in villas. These villas could be of interest to the younger generations who have started to establish their family life in the valley. Today, there is no accommodation aimed at the generation 55+ even though the study shows that the need exists. One conclusion of the study is that an accommodation concept aimed at, among other things, the target group 55+ could stimulate the moving chain in the valley.   The purpose of the study is to develop a concept for the development of a 45,000 square meter property in Åre based on the social perspective. The property is part of the real estate company Diö's portfolio today and the existing buildings house different types of businesses. Some of the activities carried out on the properties are healthcare, police and coworking areas.   The eddic poem "Man is man's greatest joy" has been used as a starting point in the preparation of the proposal. In order to create a proposal related to the needs of the valley, the proposal is based on the survey as well as the interviews and site visits conducted during the study. / <p>Betyg 2021-06-04</p>

The construction industry has been hesitant for a long time to apply new technologies. In property development, the industry relies heavily on employees bringing experience from one project to another. These employees learn to manage risks in connection with the acquisition of land, but when these people retire, the knowledge disappears. An AI-based decision-support system that takes the risks and the market into account when acquiring land can learn from each project and bring this knowledge into future projects. In facility management, artificial intelligence could increase the efficiency of the allocation of staff in the ongoing operations. The purpose of the study is to analyse how companies in the real estate industry can improve their decision-making with the help of AI in property development and property management. In this study, two case studies of two different players in the real estate industry have been performed. One player, Bygg-Fast, represents property development and the other player, VGR, represents facility management. The study is based on interviews, discussions, and collected data. By mapping and then quantifying the risks and market indicators that are input data in the process, a basis can be created. The data can be used for a model that lays the foundation for an AI-based decision support system that will help the property developer to make calculated decisions in the land acquisition process. By mapping what a flow through a property looks like, measuring points can be set out to analyse how long the activities take in the specific business. These measured values provide a collection of data that makes it easier to plan the activities conducted in the property. A more efficient flow can be achieved by visualizing the entire process so staff can be allocated to the right part of the flow. By being flexible and being able to re-plan the business quickly if planning is disrupted, a high level of efficiency can be achieved. This could be done by an AI-based decision support system that simulates alternative day plans. / Byggbranschen har länge varit tveksamt till att applicera nya tekniker. Inom fastighetsutveckling bygger branschen mycket på att anställda tar med sig erfarenheter från ett projekt till ett annat. Dessa anställda lär sig hantera risker i samband med förvärv av mark men när dessa personer slutar eller går i pension försvinner kunskapen. Ett AI baserat beslutssystem som tar risk och marknad i beaktning vid förvärv av mark kan lära sig av varje projekt och ta med dessa kunskaper till framtida projekt. Inom fastighetsförvaltning skulle artificiell intelligens kunna effektivisera allokerandet av personal i den pågående verksamheten. Syftet med studien är att analysera hur företag i fastighetsbranschen kan förbättra sitt beslutstagande med hjälp av AI i utveckling av fastigheter samt fastighetsförvaltning. I denna studien har två fallstudier av två olika aktörer i fastighetsbranschen utförts. Ena aktören, Bygg-Fast, representerar fastighetsutveckling och den andra aktören, VGR, representerar fastighetsförvaltning. Studien bygger på intervjuer, diskussioner och insamlade data. Genom att kartlägga och sedan kvantifiera de risker samt marknadsindikatorer som är indata i processen kan ett underlag skapas. Underlaget kan användas för en modell som lägger grunden för ett AI baserat beslutsstödsystem som ska hjälpa fastighetsutvecklaren med att ta kalkylerade beslut i mark förvärvsprocessen. Genom att kartlägga hur ett flöde genom en fastighet ser ut kan mätpunkter sättas ut för att analysera hur lång tid aktiviteterna tar i den specifika verksamheten. Dessa mätvärden ger en samlad data som gör det lättare att planera verksamheten som bedrivs i fastigheten. Ett effektivare flöde kan uppnås genom att visualisera hela processen så personal kan allokeras till rätt del av flödet. Genom att vara flexibel och kunna planera om verksamheten snabbt ifall planering störs kan en hög effektivitet nås. Detta skulle kunna göras av ett AI baserat beslutsstödsystem som simulerar alternativa dagsplaneringar.

Det finns en efterfrågan bland expanderande och utvecklingsorienterade företag att etablera sig i innovationstäta städer såsom Stockholm för att exempelvis ta nästa steg i att utveckla sin produkt eller tjänst, eller för att prova nya marknader. Men i många av dessa städer är utbudet av kontor, lokaler och boende begränsat. Delvis på grund av prisnivåerna, men också sett till det totala utbudet på marknaden. Detta torde skapa en efterfrågan på både lokaler och boende vilket är anledningen till att affärsidén att kombinera dessa har uppstått. Konceptet vill samla utvecklingsorienterade företag från liknande branscher under ett och samma tak. Anledning till detta är att bilda community inom byggnaden, men även torde detta skapa synergieffekter som kan leda till produkt- och serviceutveckling eftersom man kan lära från, och dra nytta av varandra. För att kunna etablera denna affärsidé om uthyrning av en kombination av lokal och boende finns det olika lagar att ta hänsyn till. Det måste även finnas en faktisk efterfrågan på marknaden för det tänkta konceptet. Syftet med uppsatsen är därför att presentera viktiga delar att inkludera i ett potentiellt hyresavtal för affärsidén och analysera om det finns ett marknadsintresse för konceptet baserat på intervjuer med potentiella kunder och branschorganisationer inom fastighetssektorn. Men även försöka reda ut vilka svårigheter man skulle kunna tänkas möta, huruvida detta koncept kan vara ett steg i rätt riktning för förbättring av fastighetssektorn ur ett hållbarhetsperspektiv samt hur man ska hantera och förbättra den kommunala processen för detaljplaner i ärenden för fastighetsutveckling. Marknadsundersökningen bland potentiella hyresgäster vittnar om att det finns efterfrågan för denna affärsidé, vilket är i linje med vad de intervjuade branschorganisationerna ansåg. För expanderande företag är möjligheten att i en flexibel lösning kombinera boende med lokaler attraktiv. För att genomföra konceptet är de intervjuade överens om att branscher man vill ha som kundbas måste väljas med noggrannhet för att uppnå fördelarna med klusterbaserade lokaler och boenden. När det gäller miljöförbättringarna var samtliga intervjuade överens om att konceptet är ett steg i rätt riktning bland annat för man vill använda redan befintliga byggnader som till återblandad användning av bostäder och lokaler. I intervjuer med branschorganisationerna fanns det en gemensam åsikt om att den kommunala processen bör förenklas för att bli effektivare,snabbare och mer lyhörd för nya lösningar likt denna inom fastighetssektorn. Resultaten från studier av lagen visar att hyresavtalet tydligt måste redovisa hyresnivån och längden på avtalet, om det är tidsbegränsat och det ska även fördela det praktiska ansvaret mellan hyresgäst och hyresvärd tillsammans med andra formella bestämmelser. En bra lösning för det formella hyresavtalet är att kombinera ett standardavtal från organisationen Fastighetsägarna för de praktiska delarna och anpassa de övriga delarna med inspiration från redan befintliga hyresavtal för boende och lokaler av liknande koncept. Slutsatsen är att det finns ett marknadsintresse för affärsidén baserat på de genomförda intervjuerna och att detta koncept ligger mycket i linje med de förbättringar inom fastighetssektorn som måste ske med hänsyn till miljön. Hyresavtal har vissa obligatoriskadelar men utöver dessa finns frihet för egna bestämmelser. Man bör även lägga stor vikt vidatt hitta lämpliga branscher och företag som kundbas för att skapa community och synergieffekter. Enligt några av de intervjuade bör arbetet med detaljplaner bli smidigare och mer flexibelt. / Today there is a demand among expanding companies to establish themselves in larger cities as Stockholm, for example, to take the next step in developing their product or service or try new markets. But in many of these cities, the offering of offices, premises and accommodation is very limited. Partially in the view of pricing, but also in the perspective of total supply to the market. As this should create an unmet demand for accommodation and premises, the business idea to create a combination of coworking and coliving arose. The concept aims to bring together development-oriented companies from similar industries under one roof. The reason behind this is to create a community among the tenants but also synergyin the form of product and service development since they can learn and develop with eachother in the same branch. To establish this business idea there are regulations regarding rental of apartments, office sand premises to be considered before launching the concept. Law regulations exist but it also has to exist an actual demand in the market for this precise concept. The purpose of this essay is to present important parts to include in a potential rental agreement and to analyze if there is a market demand for this concept based on interviews with potential customers and branchorganizations. But also, what difficulties the concept might face, how this concept could improve the impact the real estate sector has on the environment and how to handle and improve the municipal process in these regards. The market hearing that was performed for this paper indicates that there is a demand for this type of concept, which is in line with the perception of the interviewed branch organizations.For expanding companies, the opportunity to combine accommodation with non-residential premises in a flexible solution is attractive and convenient. In order to implement the concept,the interviewees agree that the sectors you want as a customer base must be carefully selected to achieve the benefits of cluster-based premises and housing. Regarding environmental improvements, all interviewees agree that the concept is a step inthe right direction since the business idea is targeting already existing buildings with permission for mixed-use between accommodation and non-residential premises. Ininterviews with branch organizations, there was a common view that the municipal process should be simplified in order to become more effective, rapid and more responsive to new solutions like this one within the real estate sector. The results from studies of the law show that, among other things, the lease must clearly state the level of rent and the length of the contract if it is limited in time. It should also divide the practical responsibilities between the tenant and the landlord among other formal provisions. A good solution for the rental agreement is to combine a standard contract from the organization Fastighetsägarna regarding the practical matters and set up the other parts of the agreement with inspiration from agreements already existing on the market for residentials and non-residential premises. As a conclusion there is market interest for the business idea according to the interviews, and the business idea is very much in line with the improvements that must be made within the real estate sector with regard to the environment. Furthermore, the lease has certain mandatory parts, but in addition, there is freedom for own regulations. Also, when choosing the customer base, it is important for the concept to pay attention to finding suitable industries and companies to create community and synergy effects. According to some of the interviewees, the municipal work with detailed development plans should be improved to become more smooth and flexible.

Stockholm är en växande stad och för att bemöta det behov av bostäder som expansionen medför, krävs att befintliga fastigheter utvecklas och får nya, bättre anpassade ändamål. Det är framförallt viktigt att utveckla de fastigheter som är belägna i attraktiva områden med pågående stadsutveckling eller goda möjligheter för ny stadsutveckling. Denna rapport behandlar utvecklingen av Vandenbergh 9, ett kontorskomplex från tidigt 1970-tal till ett modernt bostadshus. Rapporten resulterar i förslagshandlingar över hur den invändiga gestaltningen kan komma att se ut. Förslaget följer alla de lagar, stadgar och rekommendationer som idag ställs för byggnation i Sverige. Detta resulterade i sex individuella plan, men för att främja hållbart och rationellt byggande har ett stort fokus lagts på modulbyggande. Rapporten redogör för hur en fastighet i en stor skala kan utvecklas och erhålla ett nytt syfte. / Stockholm is a growing city and to satisfy the need of housing that expansion entails requires that existing properties are developed and given new, better adapted purposes. It is particularly important to develop the properties that are located in attractive areas with ongoing urban development or good opportunities for new urban development. This report discusses the development of Vandenbergh 9, an office complex from the early 1970s to modern housing. The report results in proposals documents how the interior design might look like. The proposal complies with all the laws, rules and recommendations today are for construction work in Sweden. The result is five individual floor plans, but to encourage the sustainable and rational construction, a major focus was on modular construction. The report show how a property in this scale can be developed and obtain a new purpose.