En fastighetstransaktion är inte bara en av de största ekonomiska handlingar en person företar sig under sin livstid utan även en komplex process, varför lagen med tiden har velat reglera processen. En av de viktiga anledningarna till att området behöver utforskas djupare är för att öka förståelsen för riskerna som de involverade parterna löper. Det är framförallt innehållet i köpekontraktet och tolkningen av detta som orsakar flest problem idag. Och här är fastighetsmäklarens kontraktsskapande och rådgivande roll avgörande för utformningen avavtal och dess innebörd. Återgångsklausuler är förmodligen de villkor i avtalet som orsakatflest tvister, framförallt besiktningsklausuler, vilket även utgör uppsatsens centrala del. Syftetär att jämföra och analysera olika besiktningsklausulers utformning för att kunna redogöra förproblematiken kring formulering av dessa och vad som är viktigt att ta hänsyn till vidutformningen av klausulerna. Uppsatsen visar att det finns flera faktorer som är avgörande för villkorens giltighet, exempelvis en begäran om återgång måste finnas med samt tidsfrist för begäran om återgång. Slutsatsen är att det är av stor vikt att mäklaren inte förlitar sig påschablonartade standardklausuler utan anpassar villkoren till varje enskilt fall. / A real estate transaction is not only one of the largest financial transaction a personundertakes in their lifetime but at the same time a complex process, which is why thelegislator over time has wanted to regulate the process. One of the important reasons that thesubject needs to be explored more deeply is to increase understanding of the risks incurred by the contracting parties. It is above all the content of the purchase contract and interpretation of this that cause the most problems today. Here, the real estate agent’s contract drafting and advisory role is crucial for the design of the agreement and its implications. Contingency clauses are probably the conditions in the contract that cause the largest number of disputes, especially inspection clauses, which also constitute the essay's central part. The aim is to compare and analyze different inspection clauses design to account for the problem of formulation of these and what is important to take into account in the design of the clauses. The paper shows that there are several factors that are crucial for the validity of the clauses, for example a request for return must be included and the time limit of the request for return. The conclusion is that it is of paramount importance that the broker does not trust blindly in standard clauses, but rather adapts them to the case at hand.

Expropriation är ett betydelsefullt verktyg för att lösa markåtkomstfrågan i syfte att tillgodose samhällsutveckling på allmän nivå. Bestämmelserna kring åtgärden återfinns i expropriationslagen (1972:719), ExL. I ExL anges processen för ianspråktagandet, för vilka ändamål expropriation får ske och regler om vilken ersättning som ska utgå. I Sverige är äganderätten till viss del skyddad med bestämmelser i både regeringsformen (1974:152), RF, och art. 1 i tilläggsprotokollet till konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Det framkommer bland annat att expropriation enbart får ske för ett i samhället angeläget allmänt intresse.  Den här uppsatsen har haft för avsikt att besvara frågor kring hur ofta expropriationsärenden löses i domstol under en viss period om 15 år och för vilka ändamål dessa gäller. Uppsatsen ämnar även att undersöka om det går att se några trender i resultatet över tid samt jämföra resultatet med äldre statistik på området. Vidare har en allmän frågeställning kring expropriation och dess motiv varit en närvarade sak att ifrågasätta då åtgärden är något av ett kontroversiellt ämne i samhället. Till hjälp har doktrin inom markjuridiskt område, lagtext, förarbeten och praxis studerats. Den större delen av arbetet har avsett arkivstudier och insamling av beslutsunderlag från staten, myndigheter och kommuner. Samtliga källor och underlag har bidragit till den sammanställning som har besvarat och fullföljt uppsatsens syfte.  De slutsatser som kunnat dras är att antalet expropriationsärenden som tagits upp i domstol under perioden som undersökningen avsåg var få. Jämfört med vad äldre utredningar av liknande frågeställning har angett följer uppsatsens resultat den generella nedåtgående trenden som kan observeras. Det ändamål som domstolsärenden främst har gällt är tätbebyggelse, som över tiden också varit det mest vanligt förekommande. Anledningen till det resultat vi har funnit är att i de allra flesta fall löses expropriationsärenden före domstolens inblandning genom frivilliga överenskommelser. Det går också att konstatera att det finns alternativ lagstiftning att tillgripa i många av de situationer som återfinns bland de uppräknade ändamålen som expropriation kan sökas för, och som premieras före exproprinella åtgärder. Trots att antalet expropriationsärenden är få, fyller åtgärden ändå en viktig funktion för samhället i stort. Expropriation som en sista utväg gynnar effektiv hantering av samhällets resurser samtidigt som det för den enskilde individen skapar förutsättningar för trygga investeringar i fastigheter. / Expropriation, or compulsary purchase, is a meaningful tool when in need to solve land access for a public purpose in our society. The legislation of expropriation is in the swedish law Expropriationslagen (1972:719), ExL. ExL regulates the process for access, for what use and which compensation should be paid. The ownership of property rights are in Sweden partly protected by both The Constitution of Sweden (1974:152), RF, and art. 1 Protocol to the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms. It appears, among else within these terms, that expropriation can only be used entirely alone for a matter of a pressing public interest.  The aim of this thesis is to answer questions about how often during a period of 15 years an expropriation case is being settled in court, for what purposes, and if there are any similarities over time or in comparison to eldery statistics in the field. A general question about the motives for exproprinational use has been a pressing topic to handle since expropriation itself is a controversial element in our society. Doctrine in the land legal field, legislation, legislative work and praxis has all been used to answer this thesis questions. The main part of the work has been dedicated to archive studies and collecting informed decisions from the swedish government, authorities and local municipal authorities. Our result constitutes a combining of all of the sources, which have answered and fulfilled the aim of this thesis.  The conclusion that has been drawn from our results is that expropriation cases solved in court during the chosen period of time were few. In comparison to what eldery investigations in the matter had shown, the own observed result is following the same declining trend. The foremost occuring use of expropriation was for urban agglomeration development, which is also in line with the previous statistics. The reason behind our findings is that most expropriation cases are, before involving the juridical system, able to reach a non-compulsory settlement. It is also possible to state that there are alternative legislation to resort for many situations among the possible usages of expropriation, that are to premier before use of expropriation measures. Even though the usage of expropriation has been limited to a small number of occasions, the existence of the action fills an important social function in our society. Expropriation as a final resort for land access favors both effective handling of resources and creates safe property investments for the individual.

Expropriation är en typ av tvångsavhändande av egendom, mot ersättning, från en part till en annan. I regeringsformen anges att ingen kan tvingas avstå sin egendom till annan, utom när så krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Expropriationsförfarandet och möjliga expropriationsändamål beskrivs i expropriationslagen. Dessa ändamål skall således utgöra sådana angelägna allmänna intressen som anges i regeringsformen. Vi har, efter att ha analyserat expropriationsändamålen, kommit att ifrågasätta om samtliga ändamål verkligen utgör sådana angelägna allmänna intressen som behöver föreligga för att expropriation skall få ske i enlighet med regeringsformen. Beslut i expropriationsärenden tas, till skillnad från beslut i andra tvister, inte av allmän domstol, utan av regeringen. Det är med andra ord regeringen som tolkar de berörda bestämmelserna och avgör om rekvisiten i dessa är uppfyllda eller inte. Besluten, vari expropriationsrätt beviljas eller förvägras, är i regel, genom att utelämna domskäl, sparsamt utformade, varför det uppstår frågor om rättssäkerheten i expropriationsärenden är tillfredställande nog. Sammantaget tas expropriationsbeslut av ett politiskt organ. Med anledning av den bristfälliga regleringen av expropriationsbeslut framstår besluten kunna tas utan krav på objektivitet eller hänsyn till tidigare praxis på området. I uppsatsen behandlas hur expropriationsförfarandet förhåller sig till regeringsformen, de problem som vissa av expropriationsändamålen ger upphov till samt hur de förhåller sig till de rättsliga principer som kan förväntas föreligga i en demokratisk rättsstat.

Property sales involve two main contract partners, the buyer (the new owner) and the seller (the property owner). In some cases the property owner can have let a third person (the leaseholder) lease the property or the land. The rights and obligations that fall on the property owner, the leaseholder and the new owner according to the Code of land laws can appear difficult and unclear, especially con-cerning reservation, the new owner’s duty to inspect the property and when he does not act in good faith, the formal requirement and when terms are changed. The work towards a more uniform interpretation of the Code of land laws should result in a greater correspondence between the rules of leasehold and property sales, the rules of leasehold should be interpreted in accordance with the rules of property sales. This should mean an increased responsibility for the property owner to reserve the lease and a de-creased duty for the new owner to inspect the property. If the lease is only partially re-served, the new owner is only bound by the leasehold to the parts which he understood from the reservation and the duty to inspect the property is limited to documents in the property owner’s possession. There are no criteria for when the new owner is considered not being in good faith, but it should be all kinds of visible signs. Despite the formal requirements, oral agreements can bind the new owner to the leasehold, even though the possibilities for this are small. A complete disapproval of oral agreement would not constitute a good development of the Code of land laws.

SammanfattningVid en fastighetsöverlåtelse är det mångt och mycket som skall regleras så som köpe-kontrakt med alla dess skriftliga krav. Gällande regleringen av fel i fastighet har lag-stiftaren valt att dela upp ansvaret mellan säljare och köpare för att underlätta an-svarsbördan. Faktiska fel i fastighet tillhör köparens ansvarsområde och denne har en undersökningsplikt som fastställer att denne inte äger rätt att gentemot säljaren åbe-ropa de fel denne bort upptäcka vid sin undersökning. Denna ansvarsfördelning har dock ställts på sin spets efter domslutet i NJA 2007 s. 86 då HD ålade en säljare an-svaret kring faktiska fel i form av en upplysningsplikt.Då HD inte lämnat någon vägledning för hur en liknande upplysningsplikt kan ak-tualiseras är rättsläget idag något oklart gällande faktiska fel och vem som bör stå an-svarig. Efter den i uppsatsen utförda utredningen av rättspraxis på området menar författaren att en upplysningsplikt endast bör aktualiseras i de fall där säljaren inte upplyst om ett fel denne haft kännedom om, men även förstått att köparen saknat kännedom om det aktuella felet. Vidare är det av vikt huruvida felet i sig är av en all-varligare karaktär.Därmed har brännpunkten i utredningen fastnat kring säljarens och köparens känne-dom kring felet och även hur allvarligt felets karaktär är. Dock kvarstår viss osäkerhet i rättsläget då HD inte avgjort fler rättsfall kring frågan efter NJA 2007 s. 86. Därmed kommer det bli tämligen intressant att följa framtida mål kring frågan och se hur HD argumenterar för upplysningsplikten och vilka faktorer som de finner avgörande för att upplysningsplikten kring faktiska fel aktualiseras. / AbstractWhen selling a property many matters need to be taken in account for, such as the contract between the parties with all the forms prescribed by law. When settling which party that should carry the liability regarding upcoming errors on the property the legislator has chosen to facilitate the burden of liability between the parties, a delegation that is a quite complicated matter. The buyer is obligated to examine the property for errors that are factual; it is laid down by law that a buyer does not pos-sess the right to refer to factual errors on the property that the buyer would have found while examining.Delegation of liability was subject of matter when the Swedish Supreme Court made the rulings in case NJA 2007 s. 86 public. The property owner was signed a general liability re-garding errors that are factual. The legal position is somewhat indecisive on this liability due to lack of reasoning from the Swedish Supreme Court on how to implement this new liabil-ity. When analyzing relevant case law the author is of the conclusion that, the property owner’s liability to inform the buyer regarding errors that are factual only should be imple-mented when he has not informed the buyer about the errors he has knowledge about. Furthermore the factual errors have to be of a severe nature and the property owner must have understood that the buyer was without knowledge of the errors. The focal point re-gards the knowledge of the property owner regarding the factual errors and the severity of the same. The author is of the conclusion that liability can be signed the property owner only in those cases where the errors is of a severe nature. However uncertainty remains pending rulings from the Swedish Supreme Court on the question. Thus, following the Swedish Supreme Court regarding further case law to see how they interprets the liability will most certainly be of interest.

Ett fastighetsköp är en betydande affär som de flesta personer genomför någon gång under sin livstid. Delvis på grund av fastigheters höga förmögenhetsrättsliga värde har lagstiftaren ansett det vara nödvändigt med vissa lagstadgade formkrav, som exempelvis att köpekontraktet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter. När köpehandlingen är undertecknad och bevittnad kan köparen ansöka om lagfart, inteckna fastigheten och vidare erhålla pantbrev.  En av de huvudsakliga skillnaderna mellan ett fastighetsköp och ett köp av lös egendom är att fastighetsköparen har en plikt att, för att ha rätt att åberopa eventuella fel i fastigheten, undersöka egendomen noggrant innan köpekontraktet undertecknas. För att rätten att åberopa eventuella fel ska aktualiseras, krävs att felet ska ha legat utanför denna undersökningsplikt. Tidpunkten för undersökningsplikten har dock kommit att kunna flyttas, med hjälp av en så kallad besiktningsklausul. Genom att införa en besiktningsklausul i köpekontraktet, öppnas möjligheten för köparen att låta besiktiga fastigheten efter köpets fullbordan. På detta sätt förlänger klausulen köparens undersökningsplikt.  Det finns två typer av besiktningsklausuler, öppna och begränsade, varav ingen är stadgad i lag. Används en öppen besiktningsklausul kommer inte något tolkningsproblem att ligga vid handen, eftersom köpet är att betrakta som ett öppet köp. Det innebär att oavsett vad besiktningen faktiskt utvisar, har köparen rätt att frånträda köpet. I det fall det istället förs in en begränsad besiktningsklausul i köpeavtalet, har det under åren visat sig kunna leda till otaliga tvister säljare och köpare emellan, eftersom de inte alltid varit överens om klausulens egentliga innebörd.  I vår uppsats har vi undersökt gällande rätt, samt försökt komma fram till lagstiftarens avsikt med avsaknaden av lagstadgade formkrav avseende begränsade besiktningsklausuler, och om det finns skäl till att införa sådana formkrav.

JB 12 kap. 15 och 16 §§ låter sig tolkas på så sätt att eftersatt underhåll självständigt kan ligga till grund för åtgärdsföreläggande. Samtidigt framgår det av rättspraxis att åtgärdsföreläggande endast meddelas för brister som utgör hinder eller men i nyttjanderätten. Med anledning av detta råder oklarheter om hur reglerna för eftersatt underhåll i hyreslägenheter ska tolkas. I uppsatsen utreds om estetiska brister omfattas av det sedvanliga underhållet och om de så- ledes kan utgöra en självständig grund för åtgärdsföreläggande enligt JB 12 kap. 16 § 1 st. 2 p. Motsvarigheten till detta återfinns i JB 12 kap. 24 a §, där hyresvärden kan erhålla ersättning för estetiskt avvikande brister som kan försvåra hyresvärdens framtida uthyrning. Med estetisk brist avses inte en tapet som inte faller den enskilde hyresgästen i smaken utan vad hyresgäster i allmänhet anser vara en estetisk brist. Genom en utförlig utredning av befintliga rättskällor prövas om utrymme finns för en tolkning som innebär att estetiska brister kan utgöra en självständig grund för åtgärdsföreläggande. Förhoppningen är att resultatet ska kunna ge vägledning i liknande spörsmål för på området verksamma jurister. En del argument stödjs på andra källor än rättskällor, eftersom uppsatsen skrivs utifrån en topisk metod. I uppsatsens analyserande del framförs argument som främst talar för att estetiska brister kan utgöra en självständig grund för åtgärdsföreläggande. Resultatet lämnar således utrymme för en alternativ tolkning från den idag rådande tolkningen av JB 12 kap. 15 § 2 st. och 16 § 1 st. 2 p.

<p>Sedan 1996 står biogas för över hälften av den använda fordonsgasen i Sverige. Det blir således allt mer angeläget att framställa biogas. Biogasprojektet Biogas i Brålanda har för avsikt att framställa biogas genom rötning av naturgödsel/stallgödsel och, eller slakterirester.</p><p>Materia från en eller flera rötas för att producerar biogas och efter rötningen återstår ett högkvalitativt gödselmedel, biogödsel. Biogödseln skall användas som gödsel på de till projektet anslutna åkrarna. Uppsatsens huvudfråga är huruvida biogödseln från projektet Biogas i Brålanda får användas som gödsel på de till projektet anslutna åkrarna. Även klassificering av biogödsel, krav på hygienisering och användning på ekologiska åkrar har utretts. Uppsatsens utredning har framförallt rört sig mellan rättsområdena miljörätt och offentligrätt och har behandlat såväl svensk som EG-rättslig lagstiftning.</p><p>Spridning av biogödsel är inte tillstånds- eller anmälningspliktig, men biogödsel får likväl inte spridas hur som helst. Biogödselns klassificering som t.ex. avfall eller farligt avfall samt klassificering av rötningsmaterian påverkar huruvida materialen bl.a. måste hygieniseras innan de får användas.</p><p>Slutligen har uppsatsen utrett huruvida biogödsel som innehåller konventionell gödsel, slakterirester och gödsel från industriell djurhållning får används på ekologiska och KRAV-anslutna åkrar.</p>

Sedan 1996 står biogas för över hälften av den använda fordonsgasen i Sverige. Det blir således allt mer angeläget att framställa biogas. Biogasprojektet Biogas i Brålanda har för avsikt att framställa biogas genom rötning av naturgödsel/stallgödsel och, eller slakterirester. Materia från en eller flera rötas för att producerar biogas och efter rötningen återstår ett högkvalitativt gödselmedel, biogödsel. Biogödseln skall användas som gödsel på de till projektet anslutna åkrarna. Uppsatsens huvudfråga är huruvida biogödseln från projektet Biogas i Brålanda får användas som gödsel på de till projektet anslutna åkrarna. Även klassificering av biogödsel, krav på hygienisering och användning på ekologiska åkrar har utretts. Uppsatsens utredning har framförallt rört sig mellan rättsområdena miljörätt och offentligrätt och har behandlat såväl svensk som EG-rättslig lagstiftning. Spridning av biogödsel är inte tillstånds- eller anmälningspliktig, men biogödsel får likväl inte spridas hur som helst. Biogödselns klassificering som t.ex. avfall eller farligt avfall samt klassificering av rötningsmaterian påverkar huruvida materialen bl.a. måste hygieniseras innan de får användas. Slutligen har uppsatsen utrett huruvida biogödsel som innehåller konventionell gödsel, slakterirester och gödsel från industriell djurhållning får används på ekologiska och KRAV-anslutna åkrar.

Det har blivit vanligt att kommuner måste hänvisa en ny hämtningsplats pga. att sophämtningsentreprenörens skyddsombud har belagt hämtningen med skyddstopp. Därmed kan inte hushållsavfallet hämtas på den befintliga hämtningsplatsen utan kommunen måste hitta en ny hämtningsplats för hushållsavfallet. Ny hämtningsplats får inte meddelas hur som helst utan detta måste ske i enlighet med lagstiftning och förordningar. Syftet med denna uppsats är att få fram riktlinjer för vad som gäller när en ny hämtningsplats för hushållsavfall måste utfärdas och hur kommuner runt om i landet har löst problem som har uppstått i samband med detta. För att kunna upprätta en hämtningsplats måste Kommunen ha rådighet över eller avtal med ägaren till den mark som skall användas för hämtningsplatsen. Kommunerna som svarade på enkäten har löst problemet på olika sätt men i regel har det varit antingen kommunens eller den berörda fastighetsägarens mark som använts till hämtningsplats för hushållssoporna. Avståndet mellan bostaden och hämtningsplatsen kan variera från fall till fall men Avfall Sverige har tagit fram riktlinjer för fritidshus om 400-500 meter. I den enkät som skickats ut så har detta arbete erhållit några exempel från verkligheten, det visade sig att kommunerna har hänvisat hämtningsplats upp till 800 meter från bostaden. Vi anser att riktlinjerna om 400-500 meter till hämtningsplatsen är ett skäligt avstånd för fritidshus men inte för permanentbostäder. Förutsatt att man alltid passerar denna plats när man skall till och från fritidshuset. För permanentbostäder i typiska 70-tals områden anser vi att avståndet inte skall vara längre än 100-200 meter. Utformningen av hämtningsplatsen kan lösas på många sätt, med eller utan fasta installationer. I de fall hämtningsplatsen skall användas av flera fastigheter kan förvaltningen av hämtningsplatsen ske genom en gemensamhetsanläggning. En gemensamhetsanläggning kan förvaltas genom delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. / It has become common that municipalities must refer a new waste disposal site due to garbage collection contractor's safety officer has established waste collection with protective stops. Hence the household waste can't be collected at the existing waste disposal site and the municipality must find a new waste disposal site for household waste. A new garbage collection site may not be issued just anyhow because it must be done in accordance with the laws and regulations. The purpose of this paper is to develop guidelines for what happens when a new garbage collection site for household waste must be issued and how municipalities across the country have solved the problems that have arisen in this context. In order to establish a waste disposal site the municipality must have control over the land or have an agreement with the owner of the land for it to be used as a garbage collection site. Municipality respondents have solved the problem in different ways, but generally it has been either the municipality or the property owner's land used for waste collection site for household waste. The distance between home and garbage collection site may vary from case to case but Waste Sweden has developed guidelines for the homes of 400-500 meters. Through the questionnaire this work has received some real-life examples, it turned out that municipalities have referred garbage collection location up to 800 meters from the residence. We believe that the guidelines about 400-500 meters to the garbage collection site is a reasonable distance for holiday cottages but not for permanent housing. Provided that you always pass this location to and from the holiday cottage. For permanent housing in typical '70s areas, we believe that the distance should not be more than 100-200 meters. The design of the garbage disposal site can be solved in many ways, with or without fixed installations. In cases where the garbage disposal site will be used by multiple properties the management of the garbage disposal site can be through a joint facility. A joint facility can be managed through Partnership maintenance or association management.