Med den nya plan- och bygglagen (PBL) som trädde i kraft den 2 maj 2011, blev det möjligtatt redovisa fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan på motsvarande sätt somgjordes genom fastighetsplan i 1987 års PBL. Den särskilda planformen fastighetsplan togsdärmed bort. Syftet med de nya bestämmelserna var att förenkla tillämpningen.Bestämmelserna möjliggör en mer detaljerad reglering i detaljplan, men medför också enskyldighet att göra en prövning redan i planarbetet enligt lagvillkor som finns utanför PBL.Syftet med detta arbete var att bidra med ny empiri avseende hur och i vilken utsträckningsvenska kommuner har tillämpat bestämmelser om fastighetsindelning i plan- ochbygglagstiftningen, samt vilken betydelse tillämparna haft för implementeringen avfastighetsindelningsbestämmelser i plan- och bygglagstiftningen. Genom att tillämpa ettimplementeringsperspektiv är avsikten att bidra med ett nytt perspektiv på tillämpningen avplan- och bygglagstiftningen.Målsättningen var att genom att undersöka och besvara min frågeställning vidareutveckladenna nyvunna kunskap i form av ett förslag till en metodbeskrivning för tillämpningen avlagstiftningen. Då examensarbetet utförts på Halmstads kommunsSamhällsbyggnadskontor var tanken att slutprodukten ska vara ett användarvänligt redskapför dem vid tillämpande av bestämmelser om fastighetsindelning. Metodbeskrivningenresulterade i ett flödesschema och en checklista.En fallstudiemetod tillämpades där implementering av fastighetsindelningsbestämmelservar det ”fall” som studerades och analysenheten bestod av Sveriges 290 kommuner.Datainsamling har skett genom en webbaserad enkät till landets alla kommuner.Det är endast drygt ett år sedan nya PBL trädde i kraft och det är fortfarande tidigt att dranågra slutsatser kring lagstiftningens genomslag. Mina slutsatser är att kommunerna inteanvänder sig av bestämmelserna i så stor utsträckning. Majoriteten av de bestämmelser sominförs avser fastighetsindelning och gemensamhetsanläggningar. Lantmäteriet spelar ennyckelroll vid tillämpandet av bestämmelserna, det är oftast lantmäteriet som prövar attbestämmelsen är förenlig med villkor i förrättningslagstiftningen. Och i de fåtal fall man tagit fram rutiner har man låtit lantmäteriet utarbeta dem. Tillämparna inverkar på implementeringen av lagstiftningen främst på två vis. För det första genom att tillämparna inte till fullo förstår lagparagraferna som reglerarfastighetsindelningsbestämmelser. Konsekvensen av det är att nödvändig villkorsprövninginte görs eller att kommunerna inte använder sig av fastighetsindelningsbestämmelser överhuvudtaget. För det andra genom att det är oklart vilka tillämparna av lagparagrafenfaktiskt är. Det innebär att implementeringsprocessen på lokal nivå kommer att tolkas iljuset av olika professionella perspektiv, exempelvis arkitekter, fysiska planerare, ingenjöreroch samhällsplanerare med en mängd olika utfall. I viss mån påverkas tillämparna av kulturoch tradition hur man tidigare arbetat med fastighetsplan i kommunen. / With the new Planning and Building Act (PBA), which came into force on 2 May 2011, it became possible to account for provisions on property division in a detailed developmentplan in the same way as was done in a property regulation plan in the former legislation.The property regulation plan then ceased as a separate plan. The purpose of the provisionswas to simplify the process and only have one planning process instead of two. Theprovisions on property division allow for a more detailed regulation of the detaileddevelopment plan, but also means a duty to conduct an investigation already in planningwork according law terms that is outside the PBA.The purpose of this work was to contribute new empirical evidence regarding how and towhat extent the Swedish municipalities have applied the provisions on property division,and the importance the implementing officers at the local authorities had for theimplementation. By applying an implementation perspective, the intention is to provide anew perspective on the application of planning and building act. The aim was to investigate and answer my questions and by that further develop this newfoundknowledge in the form of a proposal for a methodology for implementing thelegislation. Since this thesis work was performed at Halmstad Municipality Planning Office,the idea was that the end product will be a user-friendly tool for them in the application ofthe provisions on property division. Method disclosure resulted in a flow chart and achecklist.A case study method was used where the implementation of the provisions on propertydivision was the “case” that was studied and the analysis consisted of 290 municipalities inSweden. Data was obtained from a web based survey among the country's municipalities.It is only just over a year ago, new PBA entered into force and it is still early to draw anyconclusions about the regulatory impact. My conclusions are that the municipalities do notuse the provisions as much. The majority of the provisions introduced concerns propertydivision and joint facilities. The cadastral authority plays a key role in the application of theprovisions, it is usually the cadastral authority which examines that the provision isconsistent with law terms outside the PBA. And in those few cases they have developedroutines it is prepared by the cadastral authority. The implementing officers at the local authorities affect the implementation mainly in twoways. Firstly, by the users not fully understanding the provisions. The consequence of thisis that necessary testing of conditions is not done or that the municipalities do not applythe provisons at all. Second, in that it is unclear which the users of the legislation actually is. This means that the implementation process at the local level will be interpreted in light ofdifferent professional perspectives, such as architects, physical planners, engineers andplanners with a variety of outcomes. To some extent the users are affected by culture andtradition how the municipality previously worked with real estate plan.

I början av 2015 skedde en lagändring av plan- och bygglagen. De s.k. exploatörsbestämmelserna togs bort och regler om exploateringsavtal infördes. I statens offentliga utredningar framkom att exploateringsprocessen ofta blev oförutsägbar både tids- och kostnadsmässigt och att exploatörerna var i en stark beroendeställning till kommunerna. Denna studie har fokuserat på att identifiera om exploatörer upplevt att lagändringen lett till att problematiken minskat och om det idag finns ett starkare samarbete i framtagandet av genomförandeavtal. Syftet med denna studie är att bidra till att samarbetet mellan kommun och exploatör ska bli bättre och leda till mindre obalans i förhandlingarna om genomförandefrågor i detaljplaneprocessen. Frågeställningarna i denna studie besvarades genom två enkätundersökningar samt genom semistrukturerade intervjuer, både kommuner och exploatörer fick delta i dessa. Samtliga kommuner i Sverige har tillfrågats att delta i en webbenkät, och 99 exploatörer har tillfrågats att besvara en annan webbenkät. 5 kommuner och tre exploatörer har intervjuats. Intervjuerna tillsammans med enkäterna gav en helhetsbild över hur lagändringen av PBL påverkat exploateringsprocessen och exploatörers inställning till kommunen. Studien visar att exploatörerna inte uppfattar exploateringsprocessen som mer tidseffektiv eller mer förutsägbar. Viss ökad tydlighet och transparens har uppnåtts genom införandet av krav på riktlinjer. Det största problemet i förhandlingarna är kommuntjänstemännens avsaknad av erfarenhet och kompetens, vilket kan härledas till en god marknad där det är ruljangs på personal mellan kommunal och privat sektor. Det kvarstår fortfarande att ta fram juridiskt korrekta lösningar på problematiken i hur s.k. social infrastruktur ska kunna tillhandahållas av kommun på privatägd mark. Slutsatsen av denna studie blev att lagändringen idag endast fått liten effekt, och att problematik kvarstår. Genomförandeavtalen innefattar inte längre s.k. social infrastruktur i de flesta fall, men åtgärder som t.ex. uppföra skola eller vårdhem åläggs fortfarande exploatörer vid sidan om avtalen. Beroendeställningen till kommunen kvarstår vilket lett till att rättslig prövning av avtalen inte skett, och kommunen tar sig fortfarande friheter med avtalens innehåll. / At the beginning of 2015 there was an amendment of the Planning and Building Act. The so-called developer provisions were removed and rules on development agreements were introduced. The Swedish Government Official Reports revealed that the development process was often unpredictable both cost- and time wise and that the developers were in a strong dependency to the municipalities. This study has focused on identifying if the developers have perceived that the amendment has led to a reduction of the problems and if there is a stronger cooperation today in the producing of implementation agreements. The purpose of this study is to contribute to improved cooperation between municipalities and developers and lead to less inequity in the negotiations on implementation issues in the detailed planning process. The questions in this study were answered through two surveys and semi- structured interviews, both municipalities and developers were asked to participate. All municipalities in Sweden have taken part in one web survey, and 99 developers have been asked to answer another web survey. Five municipalities and three developers have been interviewed. The interviews along with the surveys gave a comprehensive picture of how the changes of the PBA influenced the development process and developers' attitude towards the municipalities. The study shows that developers do not perceive the developing process as more time-efficient or more predictable than before. Some increased clarity and transparency have been achieved through the introduction of requirements for guidelines. The biggest problem in the negotiations is the lack of experience and qualification in the municipality staff. This can be derived from a good market, where many municipal employees take employment in the private sector instead. It remains to provide legal solutions to the problem of how social infrastructure can be provided by municipalities on private land. The conclusions of this study were that the amendment has had little effect, and that problems remain. Implementation agreements no longer include so-called social infrastructure in most cases, but actions such as to build a school or shelter are still imposed on developers alongside the agreement. The dependence on the municipality remains unchanged, which means that judicial review of the agreements has not taken place. The municipalities still take great liberties with the content of the agreements.

The housing shortage is currently one of our most significant societal challenges and the low housing production levels is one of the reasons behind this. The slow planning process is often assigned part of the blame for this and appeals of decisions to adopt detailed development plans for new development is often accused for obstructing and delaying such new development. This study has aimed at clarifying how the right to appeal detailed development plans is being used in practice and – especially – by whom? Furthermore, the study has aimed to clarify what the outcome of the appeals actually is. All 292 decisions to adopt new detailed development plans taken by any of the 26 municipalities of the county of Stockholm in 2013 have been studied. The study has showed that about 27 percent of the decisions were appealed. However, plans of especial importance, either due to containing many housing units or being of special significance to society in other ways were appealed in much greater extent. For example, 5 000 out of the total 10 000 housing units planned were appealed. Furthermore, the study has shown that the people appealing are not representative for the general population neither concerning age, education, purchasing power nor country of birth. However, the appellants have turned out to have an equal gender distribution. The study has also shown that the appeals to a very limited extent jeopardize the implementation of the plans. Although 5 percent of the appealed decisions were revoked, only one was revoked as a consequence of something that an appellant had actually stated in the appeal. In the remaining cases the decisions were revoked due to some other reason "evident from the circumstances". Out of the 689 individual appeals made concerning the studied plans only one and a half per mille (1 of 689) resulted in a revoked decision due to a reason actually stated in an appeal. An additional 2 percent (14 of 689) of the individual appeals resulted in a revoked decision due to some other reason "evident from the circumstances". In all cases where a decision to adopt a plan has been revoked, the municipality has commenced a new planning process in which the municipality assert to meet the demands of the county administrative board or the court. However, no such assertion has been made concerning the demands of the appellants whenever these differ from the ones of the authorities. / Bostadsbristen är för närvarande ett av våra största samhällsproblem och det låga bostadsbyggandet är en av orsakerna bakom detta. Den långsamma planprocessen pekas ofta ut som en anledning till det låga bostadsbyggandet och överklaganden beskylls ofta särskilt för att förhindra och försena byggprojekt. Denna studie har syftat till att klargöra hur rätten att överklaga antagandebeslut för detaljplaner utnyttjas i praktiken och – framför allt – av vem? Vidare har studien syftat till att klargöra vad utfallet av överklagandena faktiskt blir. Alla de 292 antagandebeslut för detaljplaner som fattades i någon av Stockholms läns 26 kommuner under 2013 har studerats. Studien har visat att cirka 27 procent av antagandebesluten överklagades men att särskilt samhällsviktiga planer samt bostadsplaner överklagas i betydligt större utsträckning än så. Till exempel överklagades totalt 5 000 av alla de 10 000 bostäder som antogs. Vidare har studien klargjort att de som överklagar inte är representativa för befolkningen vare sig vad gäller ålder, utbildning, köpkraft eller födelseland. Däremot har de om överklagar visat sig ha en jämn könsfördelning. Studien har även visat att överklaganden i en mycket begränsad utsträckning äventyrar detaljplaners genomförande. Även om 5 % av de överklagade detaljplanerna upphävdes var det enbart en som upphävdes till följd av något som de klagande faktisk angett i sin överklagan. I övriga fall upphävdes planerna av andra skäl som "framgår av omständigheterna". Av de 689 enskilda överklaganden som studerats ledde endast en och en halv promille (1 av 689) till att planen upphävdes till följd av något de klagande angett. Ytterligare cirka 2 % (14 av 689) ledde till upphävande av andra skäl som "framgår av omständigheterna". I samtliga fall där detaljplanen upphävts har kommunen i fråga påbörjat ett nytt planarbete där man säger sig avse att gå länsstyrelsens eller domstolens synpunkter till mötes, dock aldrig de klagandes där dessa skiljer sig från myndighetens.

The primary aim of this paper is to broaden the perspective on third party rights of appeal in Swedish municipal planning and to study the underlying ideals that have formed the legislation in the Planning and Building Act. Currently the legislation is undergoing several changes and with the present housing crises in several Swedish cities the pressure to streamline the process is hard. Third party rights of appeals are viewed upon as time consuming obstacles, which both hinders the expansion in housing and economic growth. Several propositions on how to improve the legislation have been evaluated over the years, the most important proposal being the removal of the county administration board as the first of three instances for planning appeals. The research questions seeks to address the overall aim by using a genealogical lens to study the history of the right to appeal municipal development plans, and compare this to the parallel debate on the subject as well as the contemporary discussion. The bulk of material has been gathered through interviews with experts connected to the subject, and the study of official governmental investigations as well as newspaper articles. The theoretical part about planning ideals draws heavily on the work of Geriant Ellis on Ireland and his critics of the economic interests that form the debate there. The conclusions gathered from the study paints an image that differs from the one presented in the media of increasing problems with the Swedish appealing system. Instead it questions the proposed changes and their possible effect on the principals on legal security, citizen participation and democracy in the planning process. The percentage of appeald plans has been relatively consistent throughout the years since around the millenium, regardless of political majority, changes in legislation or economic fluctuations. The most noticable change, but surprisingly the least discussed; is the shift from appeals belonging to the political sphere of representative democracy, to the judicial sphere. This change has not been followed by any ideological discussions, and seemingly came out of necessity due to bureaucracy and the European convention. This change however, has not been communicated to the public; leading to that credence to the system as such has been left deminished. Swedish planning is at its core a political and value loaded issue, therefore making it a question of right or wrong by changing the system of appeal to a question of pure judicial nature should have raised a bigger ideological discussion. Especially before changing the system again towards being even more law oriented

I Sverige är 85 % av befolkningen bosatt i städer och urbaniseringen har resulterat i förändrad markanvändning, vilket sätter press på naturens ekosystem. Ekosystemen skänker tjänster som luftrening, pollinering och naturupplevelser vilka är nödvändiga för människans välfärd. För att inte ekosystemtjänsterna ska förloras behöver den som planerar stadsbebyggelse ta hänsyn till naturens värden. Miljökvalitetsmålen och Agenda 2030 är mål som Sverige antagit för att säkerställa hållbara städer och biologisk mångfald, men trots politiska mål krävs det betydande arbetsinsatser från kommunerna för att lyckas implementera ekosystemtjänster i samhällsbyggnadsprocessen. Genom enkätundersökning och intervjuer kartlagdes aktiviteten över hur Sveriges kommuner arbetade med ekosystemtjänster, samt deras erfarenheter. Resultatet visade att kommunerna arbetade med ekosystemtjänster i varierad skala. Majoriteten arbetade med frågan lite grann, men var osäkra på hur de skulle arbeta systematiskt. Respondenterna bedömde sig ha stor kännedom om begreppet, men upplevde brist på förståelse hos politiker och tjänstemän. Majoriteten av kommunerna hade framtida planer på att implementera ekosystemtjänster i samhällsbyggnadsprocessen och var positiva till implementeringen, då den bidrog till bl.a. multifunktionella lösningar och hållbara städer. För att lyckas så bra som möjligt med implementeringen av ekosystemtjänster uppmuntras kommuner sprida kunskap bland olika grupper av tjänstemän, anpassa arbetsnivån efter organisationens förutsättningar samt systematiskt följa upp arbetsprocessen.

Vi lever i ett samhälle under ständig utveckling där byggnation av fastigheter och infra-struktur är av stor betydelse. Med hjälp av detaljplaner kan exploateringsområden planeras och ligga till grund för utveckling. I samband med genomförande av dessa planer uppstår ofta situationer där de befintliga fastighetsägarna i området inte samtycker. I plan- och bygglagen, vilken reglerar detaljplaneprocessen, finns inte heller någon reglering kring kompensation eller annan ersättning till intilliggande fastigheter som lider skada av detaljplanen.  Syftet med det här arbetet är att utreda om kompensation med stöd i plan- och bygglagen borde utgå till intilliggande fastighetsägare, så kallade grannar, som berörs vid införande av en ny detaljplan. Detta besvaras genom att titta närmare hur grannar hanteras vid genomförande av nya detaljplaner, om de kompenseras då de drabbas negativt samt vilka för- och nackdelar en lagreglering av kompensation till grannar skulle medföra. I studien analyseras detta med hjälp av befintlig lagstiftning, detaljplanefall från verkligheten och intervjuer med verksamma personer inom byggprocessen. Uppsatsen har avgränsats till att endast behandla rättsfall i eller omkring större städer och ger exempel på planers påverkan på grannar, där vissa har resulterat i kompensation.  Sammanfattningsvis visar denna studie på att kommunens tillmötesgående till grannars åsikter kan leda till planförändring, som skulle kunna vara av sådan grad att den skulle anses utgöra en form av kompensation. Samtidigt visar den även på att många drabbas negativt vid plangenomförande utan att ersättas. Ekonomisk kompensation till grannar har visat sig förekomma, trots avsaknat stöd i plan- och bygglagen. Teoretiskt sett hade en lagreglering verkat rättviseutjämnande – inte bara för de fastighetsägare som drabbas utan även sett till de olikheter som finns i rådande lagstiftning. I komplexa och samhällsviktiga detaljplanefall, där vissa betydande olägenheter är svåra att undvika, hade ersättning kunnat utgöra en lösning. I praktiken däremot är det svårare att avgöra om en lagreglering hade lett till en förbättring av det system som redan finns idag. I nödvändiga fall har det, trots uteblivet lagstöd i plan- och bygglagen, visat sig finnas en kompensationshantering i form av överenskommelser, varpå behovet av lagregleringen i praktiken kanske inte är lika stort som i teorin. / We live in a society under constant development where construction of real estate and infrastructure is of great importance. With the help of local plans, exploitation areas can be planned and be the basis for development. In correlation to the implementation of these plans, situations occur where the existing property owners in the area do not agree. The planning and building act, which regulates the local planning process, does not regulate compensation or other remuneration to neighbouring properties that suffer due to the local plan. The purpose of this thesis is to investigate whether compensation with support in the planning and building act should be given to adjacent property owners, so-called neighbours, who are concerned with the introduction of a new local plan. This is answered by looking closely at how neighbours are handled when implementing new local plans, if they are compensated when they are adversely affected, and what the pros and cons of a legislation of compensation to neighbours would entail. In the study, this is analysed by means of existing legislation, local plan cases from reality and interviews with individuals actively working in the construction process. The approach has been limited to only deal with cases in or around major cities and gives examples of plans' impact on neighbours, some of which have resulted in compensation.  In summary, this study shows that the municipality's courtesy to neighbour’s stand points can lead to change of a plan, which could be of such a degree as to be considered a form of compensation. At the same time, it also shows that many people that suffer negatively due to a plan do not get compensated at all. Financial compensation to neighbors has been shown to exist, despite the lack of support in the planning and building act. Theoretically, law enforcement would be a fair solution - not only for the neighbours who suffer but also the differences in existing legislation. In complex important societal plans, where some significant inconveniences are difficult to avoid, compensation could be a solution. In practice, on the other hand, it is more difficult to determine whether law enforcement would lead to an improvement of today. In necessary cases, despite the lack of legal support in planning and building act, compensation is found in agreements, in which case the need for law enforcement may not be as great as in theory.

Detta examensarbete studerar fenomenet strukturplaner, ett informellt planverktyg som används inom fysisk planering i vissa svenska kommuner. Då strukturplanerna inte omfattas av gällande plan- och bygglagstiftning och inte heller granskas aktivt av överprövande myndigheter uppstår vissa frågeställningar kring planerna. Arbetet syftar till att fylla den observerade kunskapsluckan gällande hur strukturplaner uppstår, hur de påverkar den formella planprocessen, hur de förhåller sig till andra planer i kommunerna som tillämpar strukturplaner samt hur de bör behandlas ur ett framtidsperspektiv. Genom fallstudier av ett urval av tillgängliga strukturplaner skapas en grundläggande förståelse för innehållet i planerna. Denna innehållsanalys följs sedan upp med semistrukturerade intervjuer av kommunalpolitiker samt sakkunniga tjänstepersoner eller tidigare anställda tjänstepersoner aktiva inom planprocessen i kommuner som tillämpar strukturplaner eller motsvarande planinstrument. Genom intervjuerna ges en bredare uppfattning om hur strukturplaner eller motsvarande informella planinstrument tillämpas i praxis i olika kommuner samt vilka tankar intervjudeltagarna har kring informell fysisk planering. Intervjusvaren utgör sedan grund för resultatdelen och den kommande analysen. Resultaten från intervjuprocessen målar upp en bild av en planlagstiftning som är så omfattande och tidskrävande i sin natur att kommuner väljer att frångå befintliga lagförankrade processer till förmån för effektivare alternativ. En avsaknad av flexibilitet i lagstiftningen och ett behov av att kunna planlägga mer visionärt och strukturellt än befintliga formella planverktyg tillåter läggs fram som anledningar till att strukturplaner har inrättats. Strukturplanerna förankras i majoriteten av fallen politiskt i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse och används sedan som grundläggande dokument i kommande detaljplaneprocess. Planernas effektivitet grundas i att det inte föreligger krav för processens utformning då strukturplanerna saknar lagförankring. Ett normalt planförfarande ställer krav på samråd med sakägare och medborgardialog samt länsstyrelsens granskning av den tilltänkta planen. Dessa steg i den formella planprocessen syftar till att skapa en demokratisk process som skall både skapa allmännytta samtidigt som den enskilda individen skyddas. Kommunerna befinner sig i en sits där demokratiska processer vägs mot effektivitet och insparade kostnader. Denna studie finner i att användandet av strukturplaner påverkar den formella planprocessen med en möjlig rättsosäkerhet då strukturplaner inrättas utan att ta hänsyn till väsentliga steg i den formella planprocessen för att sedan användas som underlag för juridiskt bindande detaljplanering. Planerna nyttjas på ett sätt som kan liknas vid fördjupningar av översiktsplan eller planprogram, planer som vid tillfällen påvisats direkt konkurrera med strukturplanerna. Slutligen bör användandet av informella planinstrument i så stor mån som möjligt begränsas för att värna om den enskilda individens rätt till skydd och en demokratisk process inom kommunal fysisk planering. Vidare bör den formella planlagstiftningen ses över för att överblicka möjliga effektivitetshöjande förändringar, i denna process måste dock allmänhetens rättssäkerhet säkerställs. / This thesis studies the phenomenon of structural plans, an informal planning institute used in physical planning in a number of Swedish municipalities. As the structural plans are not covered by current planning and building legislation, nor are they actively reviewed by review authorities, certain issues arise regarding the plans. The work aims to fill the observed knowledge gap regarding how structural plans arise, how they affect the formal planning process, how they relate to other plans in the municipalities that apply structural plans and how they should be treated from a future perspective. Through case studies of a selection of available structural plans, a basic understanding of the content of the plans is created. This content analysis is then followed up with semi-structured interviews of municipal politicians as well as expert officials or previously employed officials active in the planning process in municipalities that apply structural plans or equivalent planning instruments. The interviews provide a broader view of how structural plans or corresponding informal planning instruments are applied in practice in different municipalities and what thoughts the interview participants have about informal physical planning. The interview results then form the basis for the results part and the forthcoming analysis. The results from the interview process paint a picture of a planning legislation that is so extensive and time-consuming in nature that municipalities choose to deviate from existing statutory processes in favor of more efficient alternatives. A lack of flexibility in legislation and a need to be able to plan more visionary and structurally than existing formal planning tools allow is presented as reasons why structural plans have been established. The structural plans are in most cases politically anchored in the municipal council or municipal board and are then used as basic documents in the forthcoming detailed planning process. The effectiveness of the plans is based on the fact that there are no requirements for the design of the process as the structural plans have no legal basis. A normal planning procedure requires consultation with stakeholders and citizen dialogue as well as the county administrative board's review of the proposed plan. These steps in the formal planning process aim to create a democratic process that will both create public benefit while protecting the individual. The municipalities are in a position where democratic processes are weighed against efficiency and saved costs. This study finds that the use of structural plans affects the formal planning process with legal uncertainty. The uncertainty arises when structural plans are established without considering the significant steps in the formal planning process and then used as a basis for legally binding detailed planning process. The plans are used in a way that can be compared to in-depth studies of general plans or plan programs, plans that on occasions have been shown to directly compete with the structural plans. The study concludes that use of informal planning instruments should be limited as much as possible to safeguard the individual's right to protection and a democratic process in municipal spatial planning. Further the formal planning legislation should be reviewed in order to overview possible efficiency increasing changes, however this must be done whilst ensuring the legal security of the public.

Hur länge ett bygglov är giltigt finns reglerat i plan- och bygglagen (PBL) 9:43 som att den åtgärd ett bygglov avser ska ha påbörjats inom två år och avslutas inom fem år från den dag då bygglovet vann laga kraft. Huvudfrågan i studien handlar om svårigheten i att bedöma om åtgärden verkligen blivit påbörjad. Det finns ont om rättspraxis kring vad som avses med "påbörjats" vilket antagligen innebär att landets kommuner gör olika tolkningar i frågan. En annan fråga som studien behandlar är hur ändringar efter ett bygglovsbeslut hanteras. Rimligtvis händer det att byggherrar behöver göra justeringar under byggnationens gång. Syftet är att undersöka hur kommunerna tolkar PBL 9:43 med avseende på begreppet "påbörjats" samt hur giltighetstiden för byggnationens påbörjande efterlevs. Vidare är syftet att ge en beskrivning av den rättsliga grunden för vad som avses med "påbörjats" i nu gällande lagstiftning. Studien ska även utreda om PBL ger möjlighet att justera bygglov under byggnationens gång och hur kommunerna hanterar sådana fall i praktiken. Studien byggs upp av en juridisk analys som avser att beskriva de rättsliga grunderna kring bygglov och speciellt regeln i PBL 9:43. För att undersöka hur tvåårsfristen efterlevs genomfördes en kvantitativ undersökning av 500 bygglovshandlingar i sex kommuner. En enkätundersökning skickades ut till 75 kommuner för att ge svar på frågor kring kommunens tolkningar av "påbörjats" i PBL 9:43 och hanteringen av justeringar efter bygglovsbeslutet. Resultatet av den juridiska analysen visar att det sannolikt krävs att ett arbete med byggnadens grund ska kommit igång för att byggnationen ska bedömas som påbörjad. Enkätundersökningen visar på stora skillnader i hur kommunerna tolkar "påbörjats" i PBL 9:43. Den visar även att häften av kommunerna inte gör någon aktiv kontroll av giltighetstiden för byggnationens påbörjande. Av undersökningen framgick även att det är vanligt förekommande att byggherrar vill göra justeringar under byggnationens gång och de flesta kommunerna hanterar det inom det befintliga bygglovet. Av bygglovsgranskningen framgick inget fall där startbesked lämnats efter tvåårsfristens utgång. Slutsatser som dras i studien är bland annat att ett förtydligande av lagstiftningen troligtvis skulle ge en mer enhetlig bedömning av "påbörjats" i kommunerna, samt att det är oklart vilket stöd PBL ger för kommunernas hantering av justeringar av bygglov. / How long a building permit is valid is regulated in the Swedish planning and building act (PBL) 9:43. The validity of the permit is defined as the actual works with the building must be commenced in two years and ended in five years. The main question in this study is about the difficulty in assessing whether the actual works with the building has been commenced. There are few law cases that define the meaning of "commenced", which probably means that municipalities make different interpretations of the issue. Another question the study addresses is how changes in building permits are handled after the permit has become valid. Reasonably it happens that developers need to make adjustments of the building permit during the actual construction. The aim of this study is to examine how municipalities interpret PBL 9:43 with respect to the term "commenced" and how the building permits limitation of two years is complied with. Furthermore, the purpose is to give a description of the legal basis of what is meant by "commenced" in the current legislation. The study also intends to investigate whether PBL provides the ability to adjust the building permit during the time of the construction, and how municipalities deal with such cases in practice. The study is based on a legal analysis that aims to describe the legal grounds surrounding the building permit and especially the rule in PBL 9:43. To examine how the two-year period is complied, a quantitative survey of 500 building permit documents in six municipalities was completed. A questionnaire was sent out to 75 municipalities to provide answers to questions about the municipalities interpretations of "commenced" in PBL 9:43 and how adjustments of building permits are being handled. The outcome of the legal analysis shows that work with a building's foundation is probably a requirement that is needed for the work to be assessed as "commenced". The questionnaire survey reveals large differences in how municipalities interpret "commenced" in PBL 9:43. It also shows that half of the municipalities do not perform any active controls of the building permit's two year limitation. The investigation reveals that it is common that developers make adjustments during the time of construction and that most municipalities deal with it within the existing building permit. The investigation of building permits shows no case where starting clearance was given after the two year limitation. We conclude that a clarification of the legislation would likely provide a more uniform assessment of "commenced" in the municipalities. Likewise, it is unclear what support PBL provides considering adjustment after the building permit has become valid.

1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. / In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.

2009/2010 infördes i Miljöbalken och Plan- och Bygglagen ett nytt begrepp, landsbygdsutveckling i strandnära lägen (LIS). Lagändringen genomfördes med motiveringen att områden med låg exploateringsgrad samt god tillgång till stränder skulle få en möjlighet till lättnader i strandskyddet, detta för att kunna erbjuda attraktiva lägen för boende och verksamhet inom kommunen. Sedan denna ändring infördes har kommunerna huvudansvaret för att pröva dispenser för strandskydd inom kommunen, Länsstyrelsen har huvudsakligen en granskande roll. När lagändringen 2009/2010 kom infördes det i Plan- och Bygglagen en möjlighet för kommunerna att sedan 1 februari 2010 peka ut LIS-områden inom kommunen i sin översiktsplan, tematiskt tillägg till översiktsplanen eller i en fördjupad översiktsplan. Syftet med denna studie är att jämföra och kartlägga hur 44 kommuner runtom i landet använder sig av LIS. Studien syftar även till att kartlägga hur olika Länsstyrelser i olika län runtom i landet arbetar tillsammans med kommunerna i frågan om LIS. Studiens första del är kvantitativ för att sammanställa den statistik som ligger till grund för studiens resultat. Studien innehåller även en kvalitativ del som syftar till att analysera den statistik som framställts inom studien. Studien mynnar ut i slutsatsen att kommunerna och Länsstyrelsen har olika syn på LIS i helhet, vilket syns genom de synpunkter som Länsstyrelsen lämnar till kommunen via sitt granskningsyttrande. Ett mönster för vilka synpunkter som är vanligast att Länsstyrelsen lämnar har uppmärksammats inom studien. De vanligaste synpunkterna från Länsstyrelsen är att kommunerna inte tillgodosett syftet med LIS, syftet med strandskyddet samt ett eller flera riksintressen som påverkar tillämpningen av LIS. Studien visar att kommunerna följer den lagstiftning som reglerar var LIS-områden får pekas ut. Studiens fördjupande del visar att kommuner med olika politisk styrning arbetar med LIS på varierande sätt. De huvudsakliga skillnaderna i hantering av LIS-områden beroende av politisk styrning är antalet områden som pekas ut. Den politiska styrningen inom en kommun har större inverkan på utpekande av antalet LIS-områden än kommunens geografiska läge i Sverige, enligt den fördjupande delen i studiens resultat. / 2009/2010 a new concept was brought into Environmental code and Planning and Building Act, which was countryside development in areas close to shores (LIS). This amendment was motivated by that areas which have a low degree of exploited land area and high access to seaside areas would get an opportunity to reliefs in coastal protection regulations, in order to be able to offer attractive areas for living and establishing different activities within the municipality. Since the amendment came into force the main responsibility for approval of exceptions from costal protection regulations is on the county. The county administrative board main responsibility is to keep an eye on the granted approvals of the municipalities. The amendments in the Planning and Building Act resulted in the possibility for the municipalities to present areas in with a relief in coastal protection regulations, as a part of the comprehensive plan, an addition to the comprehensive plan or an extensive version for a part of the comprehensive plan. The purpose of this study is to investigate and compare how the legislation about LIS is applied, by studying 44 municipalities including the documents of comments from the county administrative board. The first part of the study is the quantitative part which contains collecting and compile information and statistics in which the study will be founded. The study also contains a qualitative part of analyzing the results obtained in the quantitative part. Overall the study shows that there is a disagreement between the municipalities and the county administrative board regarding costal protection regulation. The conclusion is based on the results from the study presenting the comments from the county administrative board to the municipalities during the final examine before the comprehensive plan is adopted by the municipal council. The results in the study show a pattern in the most frequent comments from the county administrative board compiled. The most common comment from the county administrative board is that the municipality has not fulfilled the purpose of the legislation about LIS. Furthermore, the municipality has not considered national interests in the municipal areas meant for LIS. The study shows that different political ideology has an influence on the execution of the legislation about LIS in municipalities. The results in the study show that the political ideology has an impact on the numbers of areas which the municipalities present as LIS. As a matter of fact, the impact of political ideology is greater than the impact of geographical similarities between two municipalities, according to the results in the study.