Detta är en uppsats skriven på Kungliga tekniska högskolan i Stockholm inom Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning fastighetsjuridik.   Ägarlägenheter har funnits på den svenska marknaden sen 2009 trots detta finns det bara lite över tusen stycken idag. Ägarlägenhet liknar bostadsrätten men skillnaden är att ägaren av en bostadsrätt har nyttjanderätt till sin bostad medan ägaren till en ägarlägenhet har äganderätt till just den bostaden. Det vill säga att ägarlägenheten är mer lik ett småhus än en bostadsrätt rent juridiskt.  Syftet med denna uppsats är att undersöka ägarlägenheters möjligheter för andrahandsuthyrning främst för korttidsuthyrning och jämföra med bostadsrätter. Vad är skillnaderna mellan hur en ägarlägenhet och en bostadsrätts får hyras ut redogörs för. Den kommer även att diskutera hur möjligheterna för andrahandsuthyrningen har förändrats under de senaste åren. Uppsatsen kommer även att undersöka varför en ägarlägenhet har förvärvats.  Hur ser reglerna ut för andrahandsuthyrning av de olika upplåtelseformerna undersöks i uppsatsen. Andrahandsuthyrningen för hyresrätter är ofta begränsad och kräver tillstånd från hyresvärden. Det är inte möjligt att ta ut en högre hyra än vad denne själv har. Hyrs lägenheten ut möblerad fås tio till femton procent påslag tas ut. För bostadsrätter gäller liknande regler som för hyresrätter att tillstånd krävs, dock från bostadsrättsföreningen i stället för hyresvärden. Däremot är det möjligt numer genom lag om uthyrning av egen bostad att ta ut en högre hyra jämfört med hyresrätter. Kapitalkostnaden plus driftkostnaderna ligger till grund för vilken hyran som får tas. Hyressättning för andrahandsuthyrning för småhus och ägarlägenheter fungerar på samma sätt däremot behövs det inte tillstånd från någon annan för att få hyra ut.  De som köper ägarlägenheter är till stor del människor som köper för att barn eller barnbarn ska ha en bostad i framtiden men även som investering för att hyra ut i andrahand. Flera köper även för att ha ägarlägenheten som en bostad själv. / This is an essay written at the Royal Institute of Technology in Stockholm within Degree Programme in Civil Engineering and Urban Management with a focus on real estate law. Despite the fact condominiums have been on the Swedish market since 2009, that there are only a little over a thousand units today. When condominiums were launched, the government believed that 3 000-5 000 units would be built each year.  Condominiums is similar to the housing cooperative, but the difference is that the owner of a housing cooperative has the right to use his residence while the owner of a condominiums is entitled to the property. In other words, the owner's residence is more like a single-family home than a housing cooperative purely legal speaking. The purpose of this paper is to investigate condominiums opportunities for short-term rental, comparable to housing cooperative rentals. What are the differences between how a property apartment and a housing cooperative can be rented out is explained. It will also discuss how the possibilities for second hand rent have changed in recent years. The essay will also investigate why an owner apartment has been acquired. How does the rules appear for second-hand leasing of the various forms of submission are examined in the essay. Secondary rent for rental rights is often limited and, under the permission of the landlord, it is not possible to rent a higher rent than it himself has. Renting the apartment out furnished is available ten to fifteen percent surcharge taken. In the case of housing cooperative, similar rules apply as for tenant-owner but with the permission from the housing cooperative association. On the other hand, because of “lag om uthyrning av egen bostad” it is possible to charge a higher rent compared with tenancy. The capital cost plus operating costs underlies the rent that may be taken. Rental rent for second-hand rentals for single-family and condominiums works in the same way, but no other's permission is required for rental.  Those who buy condominiums are largely people people who buy for children or grandchildren to have a home in the future but also as an investment for renting out in other respects. Several also buy to own the property as a residence itself

I uppsatsen har lagändringen från 2019 analyserats till följd av regeringens förslag för att bemöta problematiken med olovliga andrahandsupplåtelser av hyresrätter. För att få svar på varförlagändringarna genomfördes och vilka konsekvenser som uppstått för det reviderade regelverkets adressater analyserades rättsfall, förarbeten och doktrin. En jämförelse har även gjorts medregleringen gällande bostadsrätter då lagarna är relativt lika. Av motiven till lagändringen framgår att regeringen ansåg att den tidigare lagstiftningen inte varit effektiv nog att stävja problemen. Problem som identifierades var oskäliga andrahandshyror då det fanns ett ekonomisktmotiv att upplåta bostaden i andra hand, vilket resulterade i en stagnerad förstahandshyresmarknad där bostäder i stället för att sägas upp olovligen hyrdes ut i andra hand. Lagändringen harmedfört att hyresvärdarnas ställning stärkts och hyresgästernas ställning försvagats då kravetpå rättelseanmodan inte finns kvar efter lagändringen. För bostadsrättshavaren finns fortfarandekravet på rättelseanmodan kvar.

Hotellifiering har blivit ett allt mer omtalat ämne i senare tid i media och litteratur. De senare åren kan man se hur uthyrningsplattformar som Airbnb har möjliggjort för hyresvärdar att kortfristigt hyra ut bostadslägenheter genom andrahandsavtal. Arbetet syftar till att besvara hur lagstiftningen i jordabalken och plan- och bygglagen ställer sig till hotellifiering och den inverkan som hotellifieringen haft i Visby. Med hjälp av intervjuer, litteratur, lagtext och praxis har man försökt undersöka hotellifiering och hur det förhåller sig till nuvarande lagstiftning och hur det påverkar dess omgivning. Arbetet syftar till att besvara hur lagstiftningen i jordabalken och plan- och bygglagen reglerar hotellifieringen.  Erfarenheten av hotellifiering är enat bland de respondenter som intervjuats. De har konstaterat att hotellifieringen i Visby har haft en inverkan i det detaljplanerättsliga och hyresrättsliga samt de sociala aspekterna av Visby. Hotellifiering är något som växt i snabb takt de senaste åren vilket har synts i vissa städer bland annat Visby. Något som har möjliggjort hotellifiering är blockuthyrningsavtal, dock kan man se i rättsfall från 2021 att hyresnämnden blivit mer restriktiv med att ge dispens från de tvingande bestämmelserna i hyreslagen vid utförande av blockuthyrningsavtal.  Problem som har uppstått i samband med denna typ av kortfristiga andrahandsuthyrning är att man sett att dessa bostäder ibland använts till illegal verksamhet. Dessa verksamheter kan innebära handel med droger och prostitution vilket resulterar i otrygghet för grannar. Även den sociala strukturen i staden ändrats, där människor fått flytta från Visbys innerstad under perioder som en konsekvens av den hotellifiering som pågår.  För att förebygga vissa av de negativa effekterna som hotellifiering kan bidra till bör man ha bättre tillsyn av denna typ av verksamhet. Även lagstiftningen i både Plan- och bygglagen samt Jordabalken hade behövt motverka denna typ av grå hyresmarknad. Där en tydligare lagstiftning kan anses behöva implementeras, samt en tydligare praxis i hur denna typ av verksamhet borde hanteras på både riksnivå och kommunal nivå. / Hotelification has become an increasingly talked about topic in recent times in the media andliterature. In recent years, it can be seen how rental platforms such as Airbnb have made itpossible for landlords to rent out residential apartments in the short term through subleases. Thework aims to answer how the rental legislation and the legislation regarding planning andbuilding relate to hotelification and the impact that hotelification has had in Visby. With thehelp of interviews, literature, legal text and practice, attempts have made to investigatehotelification and how it relates to current legislation and its surroundings. The experience of hotelification is unified among the respondents interviewed. They have statedthat hotelification in Visby has had and impact on the detailed planning law and tenancy law aswell as the social aspects of Visby. Hotelification is something that has grown at a rapid pacein recent years, which has been seen in some cities including Visby. Something that has madehotelification possible is block rental agreements, however it can be seen in court cases from2021 that the issuance of block rental agreements will be used more restrictively. Problems thathave arisen in connection with this type of short-term subletting is that it has been proved thatthese homes are sometimes used for illegal activities. These activities can be drug trafficking,prostitution and an overall timidity for neighbors. The social structure in the city has alsochanged, there are cases where students are forced to leave their apartments during certainmonths of the year. In order to prevent some of the negative effects that hotelification cancontribute to, one could ask for better supervision of this type of activity. The legislation in boththe Planning and Building act and rental legislation need to be adapted to the gray rental marketthat hotelification poses. Where clearer legislation should be implemented, as well as a clearerpractice in how this type of activity should be handled at both national and municipal level.

Syftet med uppsatsen är att utifrån frågeställningar analysera rättsläget avseende olovlig andrahandsuthyrning av bostäder enligt jordabalken (1970:994) och bostadsrättslagen (1991:614). Det utförs med anledning av de lagändringar som blev gällande i oktober 2019. I uppsatsen används rättsdogmatisk metod. Rättskällorna som behandlas är lagstiftning, förarbeten och doktrin. Den rättsdogmatiska metoden kompletteras med en rättsanalytisk metod. I och med den nya lagändringen så har hyresgästens besittningsskydd försvagats och hyresvärdens rättsliga ställning stärkts. En förstahandshyresgäst har numera ingen chans till rättelse när denne hyrt ut sin lägenhet olovligen i andrahand. Hyresvärden har numera enklare reglering att förhålla sig till, då vad som betraktats som skälig hyra har förtydligats. Hyresvärden har dessutom bättre förutsättningar att ha kontroll över sin fastighet eftersom hyresgäster nu riskerar böter eller fängelse om uthyrning sker utan samtycke eller tillstånd och dessutom tar ut en oskälig hyra.

There is a housing shortage in Sweden and in Stockholm in particular. In the draft budget of 2013, the Swedish government proposed a series of measures to boost the sublet supply. The most important component was the introduction of a new subletting law. The intention of the new law was to enable homeowners interested in subletting their property to get a quick and comprehensive overview of the legal framework for this. A less constricting rent control, abolished protection from lease termination and a shortened period of termination notice for both landlords and tenants was proposed to increase the incentive for subletting as well as making the market more transparent and easier to survey for would-be tenants. Apart from the new law and some resulting changes, a change in the Bostadsrättslagen was also proposed, which would have the effect that the boards of local housing associations could no longer decline subletting applications on the basis of applicants lacking so called valid reasons for subletting. The new law and the resulting changes were passed but not the change in the Bostadsrättslagen, after being subject of criticism from the political opposition and several of the committee reports. In this essay, I investigate how much this has changed the outcome, as far as possible, considering that less than six months have passed since the new law was taken into practice. My conclusion is that the fact that the change in the Bostadsrättslagen did not pass will mean that a significantly smaller number of subletting deals are made in the region where housing is most needed. / Det råder bostadsbrist i Sverige och särskilt i Stockholm. Under 2012 presenterade regeringen en rad åtgärder i budgetpropositionen för 2013 varav den viktigaste var en ny lag, "Lag om uthyrning av egen bostad". Med den nya lagen skulle privatpersoner som ville hyra ut sin lägenhet snabbt kunna få överblick över vilka regler som gäller vid andrahandsuthyrning. Med en friare hyressättning, slopat besittningsskydd och kort uppsägningstid från båda sidor skulle man öka incitamenten för upplåtelser i andra hand och även göra det lättare för de som söker lägenhet att få en överblick över marknaden. Förutom den nya lagen och några följdändringar föreslogs en ändring i Bostadsrättslagen som innebar att styrelsen inte längre skulle kunna kräva att de boende uppvisar beaktansvärda skäl i samband med andrahandsuthyrning. Den nya lagen "Lag om uthyrning av egen bostad" och följdändringarna röstades igenom men ändringen i bostadsrättslagen gick inte igenom, efter att ha kritiserats av många av remissinstanserna och oppositionen. I den här uppsatsen undersöker jag frågan om vilken skillnad detta gjort för utfallet, i den mån det går att sia om detta mindre än ett halvår efter att lagen togs i bruk. Jag kommer fram till att den sista ändringen förmodligen kommer innebära att väsentligt färre upplåtelser kommer till stånd i den region där behovet är som störst.

This work raises the question if the digitalization on the office market today, is the solution to the low utilization during office hours on workplaces in Stockholm by increasing subleases. To answer this question, two interviews, two surveys and a literature review were completed and have been the basis for the obtained results that have gotten compiled and analyzed. The interviews took place with a tenant advisor and a third-party service on office rentals. The surveys were sent to both first tenants and property owners. The results section is based on a presentation of the responses received from each interview and survey. Finally, the conclusion on subleases via third-party service, which is a result of the digitalization on the office market, is that more subleases will increase and therefore utilization during office hours will increase in Stockholm. We believe that the current third-party service has answers to many of the problems that so far have hampered the development of further use of subleases. / Detta arbete ställer frågan om digitala tjänster för andrahandsuthyrning på kontorsmarknaden idag är lösningen på den låga nyttjandegrad, som finns under kontorstid på arbetsplatserna i Stockholm. För att besvara denna fråga har två intervjuer, två enkäter och en litteraturstudie genomförts och legat i grund för de resultat som erhållits och som även har analyserats. Intervjuerna skedde med en hyresgästrådgivare och en förmedlingstjänst för kontorsuthyrning. Enkäterna skickades ut till förstahandshyresgäster och fastighetsägare. Resultatdelen bygger på en presentation av de svar som erhållits från varje intervju och enkät. Slutligen pekar slutsatsen på att andrahandsuthyrning via förmedlingstjänst, som är ett resultat av digitaliseringen på kontorsmarknaden, kommer att leda till fler andrahandsuthyrningar och därför en högre nyttjandegrad under kontorstid i Stockholm. Vi anser att dagens förmedlingstjänst för kontorsuthyrning som exempelvis Workaround, erbjuder lösningar på många av de problem som hittills har hämmat utvecklingen för ytterligare andrahandsuthyrning.

Att spekulera i bostadsrätter har blivit ett alltmer populärt sätt att placera sina pengar. De senaste årens stora värdestegringar och låga riskexponering har lett till att bostadsrätter inte längre bara förvärvas för bostadsändamål. Med hjälp av djupintervjuer, rättsfall och lagtext syftar studien till att utreda hur styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar förhåller sig till fenomenet samt vad det kan få för konsekvenser. Följder av lagändringar som skett samt möjliga förbättrande åtgärder diskuteras också. Erfarenheten av spekulationsköp varierar mellan föreningarna. Vissa har inte noterat något sådant överhuvudtaget, medan andra har konstaterat mer eller mindre uppenbara fall av antingen rena renoveringsköp eller köp med avsikt att hyra ut i andra hand. I nästan alla fall blir detta syfte tydligt först efter att man bott i bostadsrätten en viss tid. Det är alltså svårt att avgöra om det var avsikten vid själva förvärvet. Korttidsuthyrningar är en aktivitet som växer i popularitet i takt med den tekniska utvecklingen och delningsekonomin. En del föreningar har en uttalad policy där korttidsuthyrningar aldrig tillåts, ofta till följd av att man känner till det uppmärksammade vägledande rättsfall från hyresnämnden 2015. Exempel på problem som kan uppstå vid andrahandsupplåtelser i allmänhet är kriminell verksamhet såsom bordeller eller handel med droger, ökat slitage på fastigheten, större arbetsbelastning för styrelsen samt ökad otrygghet för grannar. Renoverings- eller s.k. flippingköp kan leda till störningar för grannar samt skador på fastigheten när arbetet inte utförs på rätt sätt. Att värva rätt kompetens till styrelsen är snarare ett allmänt problem som inte har någon direkt koppling till spekulationsköp. Lagändringar som syftat till att underlätta andrahandsuthyrning har haft både positiva och negativa konsekvenser. De har lett till att fler bostadstillfällen frigjorts, men innebär också en del tolkningssvårigheter. Styrelser har fått mer att administrera men kan samtidigt ta ut en avgift för arbetet vilket i sämsta fall resulterar i en nollaffär. För att underlätta tolkningen av lagtexten skulle förbättrad samordning kunna ske mellan exempelvis myndigheter och branschorganisationer för att ge ut riktlinjer till bostadsrättsföreningar. Fler föreningar skulle också kunna överväga att ansluta sig till en sådan organisation för att få bättre tillgång till stöd och rådgivning. Alla har dock inte ekonomiska eller tidsmässiga förutsättningar till en sådan lösning. Författarnas uppfattning blir till sist att spekulationsköp inte är ett omfattande problem på Stockholms bostadsmarknad idag. Förbättringar skulle kunna ske på olika områden främst för att underlätta styrelsearbetet, men varje förenings individuella förutsättningar och ambitioner blir avgörande för vad som faktiskt sker. / Speculating in condominiums has become an increasingly popular way of placing capital. Over the past few years, significant gains in value and low risk exposure have led up to that condominiums are no longer only acquired for residential purposes. Through interviews, law cases and law texts, the study aims to investigate if executives of the housing associations consider this to be a problem and what the consequences may be. Changes in the law and possible solutions are also discussed. The experience of speculative buying varies. Some housing associations have not noted such a thing at all, while others have detected more or less obvious cases of either purely renovation purchases or purchases with the intention of subleasing. In almost every case however, this purpose becomes apparent after using the apartment for a certain period of time. Hence, it is difficult to determine whether it was the main intention of the acquisition. Short term leases are an activity that grows in popularity in line with the technical development and the sharing economy. Some housing associations have an accepted policy where short-term rentals are never allowed, often due to an attention-paid law case of the Rent Committee in 2015. Examples of problems that may arise due to second-hand rentals in general are criminal activities such as prostitution or trade in drugs, increased wear and tear on the property, a heavier workload for the management and increased insecurity for neighbors. Renovation or so-called flipping purchases can cause disturbances to neighbors as well as damage to the property when work is not performed properly. Recruiting the right skilled people to the management seems to be rather a general problem that has no direct connection to speculation purchases. Changes to the law aimed at facilitating second hand leasing have had both positive and negative consequences. They have given more people a place to live, but also involved some difficulties in interpretation. The boards have got more to administer, however at the same time they can charge a fee for the work, which in worst case results in a zero-affair. In order to facilitate the interpretation of the law text, improved coordination would be achieved between, for example, authorities and organizations to issue guidelines to tenant-owner associations. More housing associations could also consider joining such an organization to get better access to support and counseling. However, all do not have the time or the economic conditions for such a solution. The authors' view finally turns out that speculation purchases are not a major issue in Stockholm's housing market today. Improvements could be made in various areas, primarily to facilitate the work of the board, but each association's individual conditions and ambitions will be crucial to what actually happens.

Bostadsbristen är ett allvarligt problem i Sverige och bostadsmarknaden är långt ifrån välfungerande. År 2015 bedömde Boverket att 183 av landets 290 kommuner hade ett underskott på bostäder. 80 kommuner tyckte sig ha en balans mellan bostadssökande och antalet lediga bostäder medan resterande 27 kommuner fann ett överskott på bostäder. Att tilläga är att 82 procent av befolkningen bor i de 183 kommuner som berörs av underskott.Den förra regeringen anser att om vi bättre nyttjar de redan befintliga bostäderna och skapar ett flexibelt utbud av lägenheter genom andrahandsupplåtelse samt gör outnyttjade bostäder tillgängliga på marknaden kan man hjälpa många människor som söker bostad.Syftet med denna uppsats är att utreda, analysera och diskutera varför bedömningen gällande de skäl som krävs för tillstånd till andrahandsuthyrning skiljer sig åt mellan de två nyttjanderättsformerna, bostadsrätt och hyresrätt. Även klargöra vilka skäl som lagstiftare anser vara tillräckliga vid en tillståndsprövning gällande andrahandsupplåtelse. När utredning av eventuella skillnader i skäl för upplåtelse i andra hand är klar besvaras och diskuteras följande frågeställning: Varför är BRLs regler generösare än hyreslagens regler?I uppsatsen undersöks olika bestämmelser för att få en djupare insikt i gällande rätt. Förarbeten, rättspraxis och doktrin har legat till grund för tolkning av lagar och för att ge läsaren förståelse för den praktiska tillämpningen av valda lagrum.Av det insamlade materialet har det framkommit, att det i första hand är den enskilda bostadsrättsföreningen eller hyresvärden som beslutar vilka skäl som anses tillräckliga för tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Reglerna i BRL är generösare än motsvarande regler i hyreslagen då bostadsrättshavaren inte behöver åberopa samma tyngd i sina skäl för uthyrningen som en förstahandshyresgäst. Detta på grund av det ekonomiska intresse och uppbundna kapital som bostadsrättshavaren har i sin bostad vilket en förstahandshyresgäst saknar. Det är enligt oss anledningar till varför BRLs syn på godtagbara skäl är generösare än motsvarande regler i hyreslagen. / The housing shortage is a serious problem in Sweden and the housing market is ineffective and greatly hampered. In 2015 the national board of housing, building and planning in Sweden named Boverket, estimated that 183 of the country’s 290 municipalities had a shortage of housing. 80 of the municipalities showed a balance between housing applicants and the number of vacant homes, while remaining 27 municipalities showed a surplus of housing. Important to note is that 82 percent of the population reside in the municipalities affected by the shortage.The previous government believes that by better utilizing existing dwellings and creating a flexible supply of apartments by sublease as well as making unused homes available to the market they can help a lot of people in their search for a home.The purpose of this essay is to investigate, analyze and discuss why there are differences between two forms of tenancies, owner-occupied apartments and rental units, with respect to the reasons thought to be sufficient in the assessment of obtaining permission to sublease. After clarifying differences regarding reasons for sublease, the following question is answered: Why is the law concerning owner-occupied apartments more generous than the law regarding rental units?Various regulations are examined in the essay to create a deeper understanding of the law. Travaux préparatoires, case law and jurisprudence has formed the basis for the interpretation of the statutes and to provide the reader with a deeper understanding of the practical use of selected section of the law.The collected material has illustrated that it is primarily the individual co-operative housing association or landlord who decides what reasons are sufficient to permit a sublease. The rules considering owner-occupied apartments are more generous than the corresponding law for rental units, since the owner of a co-operative apartment does not need to invoke the same substance in their reasons for renting as primary tenant because of their financial interest which a tenant lacks. According to us this is the main reason why the view on acceptable grounds for sublease regarding owner-occupied apartments are more generous than the corresponding laws applied on rental units.

Det har länge hävdats att bostadsbristen i Stockholm i stora delar beror på att Sveriges sedan 1968 rådande hyreslagstiftning har inneburit ett pristak på marknaden, vilket motverkat en tillfredsställande nybyggnation av hyreslägenheter. Syftet med denna uppsats är undersöka om så är fallet. Hyreslagens grundläggande intentioner och antaganden har utifrån grundläggande teori noggrant synats. Dessutom har den utveckling som skett på marknaden jämförts med de symptom som ett efterfrågeöverskott och ett pristak skulle innebära. Lagstiftningen har visat sig bestå av vad som i förlängningen kan argumenteras ha inneburit en icke-adekvat prisbildningsmekanism. Rimligtvis kan detta ha inneburit ett pristak vilket i sin tur det uppenbara efterfrågeöverskottet i teorin kan härledas till. De symptomatiska tillstånd som visat sig gällande i Stockholm kan därmed på många punkter förklaras av att lagen i praktiken har inneburit ett pristak.