Lantmäteriet tog beslut under 2017 att avskaffa principsamråd med Länsstyrelsen. Syftet var att korta ner handläggningstiderna och minimera antalet onödiga samråd som sker. Detta arbete har avsett att undersöka hur frekvent det sker samråd för fastighetsbildning av bostadsfastigheter inom strandskyddsområden. För att kunna undersöka detta har en kartläggning av var fastighetsbildnings har skett i Västra Götalands län för bostadsfastigheter. Arbetet har gjorts i samarbete med Plan- och bygg avdelningen på Länsstyrelsen i Västra Götalands län. Materialet som legat till grund för undersökningen är de ärenden i form av underrättelser som inkommit till denna avdelning. I undersökningen har en geografisk kartläggning skett för denna typ av förrättningar i Västra Götaland. De ärenden som berör denna typ av förrättningar har sedan granskats i syfte att undersöka hur frekvent någon typ av samråd har skett med kommunen eller Länsstyrelsen. Kartläggningen visade tyngdpunkter av var fastighetsbildning för bostadsfastigheter skett inom Västra Götalands län för 2017 års förrättningar. Undersökningen visar på att det samråddes i 31 % av fallen för bostadsfastighetsbildning inom strandskydd av ärenden av 2017 års inkomna underrättelser. Undersökningen visade också på att förrättningslantmätarna inte har motiverat strandskyddet för förrättningsåtgärden alls eller bristande i förrättningsprotokollet i 23 % av inkomna underrättelser. Resultatet visade att förrättningslantmätarna gjorde ett eget beslut i 46 % av ärenden för 2017. Resultaten av undersökningen ger en indikation om att detta är något som behöver undersökas ytterligare och öppnar upp för många nya frågeställningar som behöver besvaras. / Lantmäteriet decided during 2017 to cancel principle consultation with Länsstyrelsen (county administrative board). The goal was to shorten the time for each case and reduce the number of unnecessary consultations. The purpose of this paper was to examine how frequently consultation takes place for residential properties in areas of protection of the Swedish shoreline. To examine this subject a mapping of this type of residential properties were made for Västra Götalands län. This study has been in cooperation with Plan- och bygg avdelningen (The Department of Community Planning and Building) for county administrative board in Västa Götalands län. The data underlying this study consists of cases that have been sent to this department during 2017. In the examination of this study a mapping of this type of properties has been made. The reason for this is to examine how frequently at consultation have taken place with county administrative board or the specific county. The mapping showed that there was more of this type of cases in some parts of Västra Götalands län in 2017. The study showed that consultation took place in 31 % of the cases for this type of properties in protective shoreline areas. It also showed that in 23 % of the cases no consultation took place and/or the protection was not taken into account. The result of the study showed that cadastral surveyors decide for them self without consolation in 46 % of the cases. The study showed an indication that this subject has to be further resourced, not only in this part of Sweden but in all of Sweden.

Building permits and dispensation from shore protection are today two, separate permits, which are legally independent of one other. Despite this, both a building permit and a dispensation from shore protection are normally required for proceedings measures within a shore protection area. This means that a building permit applicant, despite have been granted a building permit, cannot begin the proceedings until dispensation from shore protection has also been granted. The fact that both permits are usually handled by the same authority, i.e. the municipality, can lead to confusion for individual property owners. The municipalities' handling of the permits can also affect the cadastral authority's handling of property registration procedures within shore protection areas.The purpose of this study is to investigate how the permit examinations can be coordinated; partly to clarify the process for the public and partly to simplify the handling of the cadastral authority's handling of property registration procedures. The goal of the study is to present proposals for how the permit examinations can be coordinated.To achieve the purpose and goals of the study, a literature review was carried out as well as a qualitative study consisting of semi-structured interviews with municipalities, cadastral surveyors, and the county administrative board. In addition, a legal dogmatic method was implemented, implying that court decisions, municipal decisions on building permits, and dispensations from shore protection as well as proposals and the state's public investigations were reviewed.The results of the study show that the awareness that a measure may require a dispensation from shore protection is lower among the general public than the understanding that a building permit may be required. The results also show that the municipalities, the county administration, and the cadastral authority sometimes make different assessments in shore protection issues and that the need for a dispensation from shore protection is often only discovered in connection with property registration procedures. Many municipalities do not experience any major problems with how the current legislation is designed, however, the results show that some municipalities have established their own routines to simplify permit examinations. The study also shows that the consequences of a building permit applicant neglecting to apply for a dispensation from shore protection can be great, not least financial. In the worst case, property owners can be prosecuted for environmental crimes or forced to demolish an already constructed building.Overall, there is a need to change the legislation; a building permit according to the Planning and Building Act should be able to be declared suspended while waiting for the issue of a dispensation from shore protection to be decided.ivIn addition, the study shows that there is a need for increased competence development regarding shore protection legislation at both the municipal and the cadastral authorities. / Bygglov och strandskyddsdispens är idag två, från varandra, oberoende tillståndsprövningar. Trots det fordras normalt såväl bygglov som strandskyddsdispens för åtgärder inom strandskyddsområde. Det innebär att en bygglovssökande, trots att denne beviljats bygglov, inte kan påbörja åtgärden förrän strandskyddsdispens har beviljats. Att de båda tillståndsprövningarna vanligtvis handläggs av samma instans, kommunen, kan dessutom leda till förvirring för enskilda fastighetsägare. Kommunernas hantering av tillstånden kan även påverka lantmäterimyndighetens handläggning av fastighetsbildningsförrättningar inom strandskydd.Syftet med studien är att undersöka hur tillståndsprövningarna hanteras idag samt hur de bättre kan samordnas, dels för att förtydliga processen för allmänheten, dels för att förenkla handläggningen vid fastighetsbildningsförrättningar. Målet med studien är att presentera förslag på hur tillståndsprövningarna kan samordnas.För att uppnå studiens syfte och mål genomfördes en litteraturstudie samt en kvalitativ studie bestående av semistrukturerade intervjuer med kommuner, förrättningslantmätare och länsstyrelsen. Därtill genomfördes en rättsdogmatisk metod innefattande en granskning av domstolsavgöranden, kommunala beslut om bygglov- och strandskyddsdispenser samt propositioner och statens offentliga utredningar.Resultatet av studien visar att kännedomen om att en åtgärd kan kräva strandskyddsdispens är lägre hos allmänheten än kännedomen om att det kan krävas bygglov. Resultatet visar också att kommunerna, länsstyrelsen och lantmäterimyndigheten stundtals gör olika bedömningar i strandskyddsfrågor och att behovet av strandskyddsdispens många gånger uppdagas först i samband med lantmäteriförrättningar. Flertalet kommuner upplever inte någon stor problematik kring hur nuvarande lagstiftning är utformad, däremot visar resultatet att vissa kommuner har upprättat egna rutiner för att förenkla tillståndsprövningarna. Studien visar även att konsekvenserna av att en bygglovssökande förbiser att söka strandskyddsdispens kan bli stora, inte minst ekonomiska. I värsta fall kan fastighetsägare åtalas för miljöbrott eller tvingas riva en redan uppförd byggnad.Sammantaget finns det ett behov av att ändra lagstiftningen; ett bygglov enligt plan- och bygglagen bör kunna vilandeförklaras i väntan på att frågan om strandskyddsdispens avgörs. Dessutom visar studien att det finns det ett behov av ökad kompetensutveckling gällande strandskyddslagstiftningen hos såväl kommunerna som hos lantmäterimyndigheterna.

Invånarantalet i Sverige ökar och bristen på bostäder likaså. Mark att bebygga minskar och förtätning är något som det pratas mycket om. Tredimensionell fastighetsbildning infördes år 2004 och ett motiv till det var för att underlätta vid på- och nybyggnation på befintliga byggnader. Detta har dock inte skett i så stor utsträckning och man kan fråga sig varför? I detta arbete kommer svårigheter och möjligheter med vertikal förtätning att undersökas och även varför möjligheten inte används i så stor utsträckning. Arbetet är en kvalitativ studie som grundar sig på en fallstudie, litteraturstudie och intervjuer. Examensarbetet är begränsat till vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning och de fastighetsjuridiska frågor som kan uppstå. Förtätning innebär att man bygger nya byggnader eller utökar befintliga byggnader på höjden inom redan befintlig bebyggelse. Fördelarna med vertikal förtätning är att det är yteffektivt och inga grönytor tas i anspråk. Genom tredimensionell fastighetsbildning skapas en egen fastighet som avser endast påbyggnationen. Tre påbyggnadsprojekt har undersökts och utretts varav två ligger i centrala Stockholm och ett projekt ligger i centrala Jönköping. En genomgång av detaljplaner, lantmäteriförrättningar och informationsunderlag samt intervju med fastighetsbildningskonsulter och lantmätare har legat till grund för resultatet. Även en genomgång av möjliga platser för andra liknande projekt presenteras. Projekten har många likheter men också skillnader gällande rättighetslösningarna, storlek och omfattning. Svårigheter som uppmärksammats är rättighetslösningar, planändring, samverkan mellan olika ägare samt okunskap om processen och tredimensionell fastighetsbildning. De möjligheter som uppmärksammats är att vertikal förtätning sparar på grönområden då man bygger på befintliga byggnader. Då påbyggnationen leder till fler människor inom samma område kan bland annat infrastrukturen användas mer effektivt. Vid användning av tredimensionell fastighetsbildning vid påbyggnationen kan vi få en mer blandad stad genom att få in flera typer av användningar och upplåtelseformer i samma hus. Detta kan leda till att tryggheten ökar och att segregationen minskar. Varför det inte byggs mer genom vertikal förtätning är bland annat för att många aktörer ser för många osäkerheter i processen. Analysen har identifierat avgörande faktorer för att projekt ska påbörjas. Den första är konstruktionen, andra är planändringen som kräver tid och resurser samt den tredje som är samverkan mellan fastighetsägarna och de boende. Nyckeln till påbyggnadsprojekt är ekonomin. Har man en hållbar ekonomi och tror på bra avkastning på sin investering kommer man ta sig an riskerna som medföljer. / The number of people is increasing in Sweden and the shortage of housing too. Land to build on is decreasing and densification is something that is talked about a lot. Three-dimensional property formation was introduced in 2004 and one motive for this was to simplify the construction on existing buildings. However, this has not happened to that great extent and one can ask why? In this work, difficulties and opportunities with vertical densification will be investigated and also why the possibility is not used. The work is a qualitative study based on a case study, literature study and interviews. The degree project is limited to vertical densification with three-dimensional property formation and the real estate law issues that may arise. Densification means constructing new buildings or expanding buildings on the top of already existing buildings. The advantage of vertical densification is that it is surface-efficient and no green areas are used. Through three-dimensional property formation, a separate property is created that relates only to the extension. Three vertical densification projects have been studied and investigated, two which are located in Stockholm city centre and one project in Jönköping city centre. A review of local plans, cadastral survey information and information bases, as well as interviews with real estate formation consultants and surveyors, have formed the foundation for the result. A review of possible places for other similar projects is also presented. The projects had many similarities but also differences regarding the rights solutions, size and magnitude. Difficulties that have been noticed are rights solutions, plan changes, collaboration between different owners and ignorance of the process and three-dimensional property formation. The possibilities that have been highlighted are that vertical densification saves green areas when building on the roof of existing buildings. As the extension leads to more people in the same area can among other thing, the usage of infrastructure can be more efficient. When using three-dimensional property development during the extension, we can get a more mixed city by getting several types of uses and forms of tenure in the same building. This can lead to increased security and a decrease in segregation. Why it is not built more through vertical densification is because many actors see too many uncertainties in the process. The analysis has identified crucial factors for projects to be started. The first is the construction, others are the plan change that requires time and resources and the third is the collaboration between the property owners and the residents. The key to extension projects is the economy, if you have a sustainable economy and believe in a good return on your investment, you will take on the risks that come with it.

Att bo i husbåt är en boendeform som fortfarande håller på att etableras på bostadsmarknaden, och regelverket kring detta är nästintill obefintligt. Det har inte återfunnits någon lagstiftning som hanterar boende på vatten och det råder tvivel om vad som gäller vid upplåtelse av husbåtar vid en kajplats. Reglerna kring upprättandet av husbåtar faller mellan plan- och bygglagstiftningen och hamnens egna regler vilket gör att det inte konkret går att säga vilken upplåtelseform som är den mest tillämpbara sett för både markägaren och den som vill bo på vatten. För att få svar på frågeställningarna i denna studie har intervjuer genomförts med olika parter dessutom har olika lantmäteriförrättningar, där vattenfastigheter bildats, analyserats. Intervjuerna genomfördes sedan med telefonintervju med semistrukturerad metod samt via mailkonversation med några enstaka respondenter. Avtalshandläggare, nyttjanderättshavare, mäklare, ett företag som producerar flytande villor och en förrättningslantmätare kontaktades för att få olika perspektiv på upplåtelsen av kajplatserna. Analysen av förrättningsakterna gav en djupare förståelse över hur fastighetsbildning på vatten sker. Respondenterna i studien uppfattade den svenska lagen lika ofullständig som författarna gjorde när det gäller boende på vatten. Resultaten visar att beroende på vilken typ av boendeform kan lagen tillämpas på olika sätt. Studien visar att den bästa lösningen för flytande villor borde vara att bilda vattenfastigheter, vilket skulle göra att villan blir fastighetstillbehör. Detta skulle göra att belåningen av villan är möjlig. När det handlar om husbåtar som är i form av ett fartyg visar studien att den bästa lösningen för denna boendeform är att tillämpa lägenhetsarrende med längsta möjliga upplåtelsetid som är 25 år. Att ha lägenhetsarrende gör det dock svårt för belåningen. / To live on a house boat is a housing form that still is establishing on the housing market, but the regulations about this are almost non-existent. You cannot find any legislation regarding living on the water today and there are doubts about what applies for grants of house boats at a berth. The rules about establishment of house boats falls between the “plan- och bygglagen” and the rules of the harbor, which makes it difficult to say which one of the grant agreement that is the most applicable for the property owner and the person who wants to live on the water. To get answers the questions in this thesis interviews were performed with different parties and different cadastral procedures were analyzed regarding water properties. The interviews were completed by phone interviews with a semi structured method and with a few respondents the questions were put through email. In this thesis a few different respondents were asked to answer the questions, this to see different perspectives of the grant of berth. The different respondents that answered the questions were a few contract managers, usufructuary, a real estate agent, a lawyer, a company which produce house boats and a cadastral surveyor. The analysis of the cadastral procedures gave a deeper understanding how property formation on water can be done. The respondents in this thesis perceived the Swedish law as incomplete as the authors of this thesis regarding living on the water. The results show that the law can be applied in different ways depending on which type of housing form it is. The study shows that the best solutions for floating houses should be property formation, that will make the house real property and will make financing of the house possible. When house boats, which are formed like ships, the study shows that the best solutions for this housing form is to apply ground lease in general with the longest grant as possible, which is 25 years. To have ground lease in general as a solution makes it hard for the house boat owners to get a loan.

Stränder och strandnära områden utgör i många avseenden en värdefull miljö som i Sverige skyddas tack vare vår strandskyddslagstiftning. Strandskyddslagstiftningen är en naturvårdsföreskrift som syftar till att trygga allmänhetens tillgång till stränder och bevara goda livsvillkor för växt- och djurlivet. Skyddet är generellt, dvs gäller alla stränder i Sverige och innebär bl a ett förbud mot uppförande av ny bebyggelse. Fastighetsbildning inom strandskyddat område utgör en åtgärd där hänsyn måste tas till strandskyddsbestämmelserna. Åtgärden kräver en bedömning där förrättningslantmätaren, efter vederbörligt samråd med kommunen eller länsstyrelsen, avgör om strandskyddets syfte motverkas eller inte. Kort sagt, följderna för ett strandskyddat område vid fastighetsbildning grundas på en enskild bedömning där Lantmäteriet är beslutande myndighet. Examensarbetet syftar till att undersöka och analysera fastighetsbildning inom strandskyddat område. Målet är att ge förslag på hur Lantmäteriets arbetet vid fastighetsbildning inom strandskyddat område kan förbättras.   För att uppnå studiens syfte genomfördes en grundlig litteraturstudie som främst fokuserade på att studera den svenska strandskyddslagstiftningen. Dessutom genomfördes en kvalitativ analys där genomförda lantmäteriförrättningar, från två kommuner, granskades. Resultaten från de kvalitativa studierna sammanställdes i en jämförelseanalys för att visa på skillnader och likheter vid fastighetsbildning inom de utvalda kommunerna. Litteraturen bekräftar bl a att fastighetsbildning inom strandskyddat område initialt innebär en bedömning från förrättningslantmätaren, efter vederbörligt samråd med kommunen eller länsstyrelsen, vad gäller om strandskyddets syfte motverkas eller inte. De kvalitativa analyserna redovisar att den angivna arbetsgången enligt litteraturen inte alltid tillämpas i praktiken.  Jämförelseanalysen visar att fastighetsbildning inom strandskyddat område på vissa sätt skiljer sig mellan de studerade kommunerna. Fastighetsbildning inom strandskyddat område är ett komplext förfarande som kräver ett väl fungerande system där tolkningsutrymmet för lagstiftningen är mycket begränsad och där risken att strandskyddet försummas minimeras. Ett förslag som bör leda till förbättringar av arbetet är främst ökad kunskap bland förrättningslantmätare. / Shores and coastal areas are in many respects valuable environments which in Sweden are protected thanks to our shore protection provisions. The shore protection provisions are conservation regulations aimed at ensuring public access to shores and preserve good living conditions for flora and fauna. The protection is general which means it applies to all shores in Sweden and includes e.g. a ban for construction of new buildings. Registration of property within shore protected areas is a measure which must consider the shore protection provisions. The measure requires an assessment by a cadastral surveyor, after consultation with the municipality or the county administrative board, to determine whether the aims of the shore protection are countered or not. In short, the consequences of a shore protected area when registration of property is being completed, is based on an individual assessment where Lantmäteriet (the Swedish mapping, cadastral and land registration authority) is the decision-making authority. The thesis aims to examine and analyze registration of property within shore protected areas. The goal is to make suggestions on how Lantmäteriet can improve their work when registration of property is being completed within shore protected areas. To achieve the purpose of the study a thorough literature review was conducted that primarily focused on studying the Swedish shore protection provisions. In addition, a qualitative analysis was performed, where completed cadastral procedures from two municipalities were reviewed. The results of the qualitative studies were compiled in a comparative analysis to show the differences and similarities in registration of property within the selected municipalities. The literature confirms, among other things, that registration of property in shore protected areas initially involves an evaluation by the cadastral surveyor. The qualitative analysis shows that the specified workflow in the literature is not always applied in practice. The comparative analysis show that registration of property within shore protected areas differ in some ways in the studied municipalities. Registration of property in shore protected areas is a complex procedure which requires a well functioning system where interpretation of the legislation is very limited and where the risk of the shore protection being neglected is minimized. A proposal that should lead to improvements of the work is mainly increased knowledge among cadastral surveyors.

Syftet med denna uppsatts är att utreda hur befintliga servitut påverkas vid fastighetsbildning– vad som gäller enligt svenskt regelverk och hur det tillämpas praktiskt. Fastighetsbildning innebär förändring av fastigheter, genom antingen nybildning eller ombildning. Ett servitut är en begränsad rättighet som är belägen på en fastighet, som belastas av rättigheten, och som får nyttjas av en annan fastighet, som har förmån av rättigheten. I samband med fastighetsbildning kan befintliga servitut komma att påverkas på olika sätt. De metoder som använts är: (1) en litteraturgranskning där den svenska lagstiftningen studeras; (2) en fallstudie där utförda förrättningar studerats om huruvida befintliga servitut påverkats vid fastighetsbildning och (3) en intervjustudie med yrkesverksamma förrättningslantmätare som arbetar på Lantmäteriet. Undersökt litteratur visar att Jordabalken och Fastighetsbildningslagen reglerar hur befintliga servitut påverkas vid fastighetsbildning. Utredningen visar att olika typer av servitut påverkas på olika sätt, och att olika lagrum tillämpas för olika typer av fastighetsbildningsåtgärder. Resultaten från litteraturstudien presenteras i en sammanställning som kallas Lagrumsguide för hantering av befintliga servitut vid fastighetsbildning. Fallstudien uppvisar att följderna för verkan på servitut vid fastighetsbildning grundas på lagstiftningen, men det är ovanligt att laghänvisningar anges i förrättningsakterna. I intervjustudien framkommer att Lantmäteriet har egna riktlinjer för hantering av servitut, men att riktlinjerna inte direkt visar vilka lagrum som hanteringen grundar sig på. Studien uppvisar att den praktiska hanteringen av befintliga servitut vid fastighetsbildning fungerar väl inom Lantmäteriet, med undantag för att det råder tolkningssvårigheter av vissa begrepp. Lagrumsguiden som skapades kan ses som ett komplement för att underlätta arbetet för många yrkesverksamma förrättningslantmätare och vara behjälplig i utbildningssyfte, eftersom lantmätarna inte alltid är säkra på vilka lagrum som faktiskt tillämpas. / The purpose of this thesis is to investigate how existing easements are affected when a property is reforming, according to Swedish real estate law and how the easements actually are dealt with in practice. Property formation implies modification of property, either as creation of new property units or the change of already existing properties. An easement is a limited property right, located on a property which serves another property with an advantageous right to utilize this located area in a specific way. In connection with property formation, existing easements can be affected in different ways. The methods used are: (1) a literature study of the Swedish Real Estate Law with connected literature; (2) a case study of authority documents, in which affections of existing easements within property formation are studied; and (3) an interview study in which interviews are performed with land surveyors from the Swedish Ordnance Survey (Lantmäteriet).  The results from the literature review show that different forms of easements can be affected diversely according to the Swedish Land Code (Jordabalken) and the Real Property Formation Act (Fastighetsbildningslagen), and different sections of the law are relevant for different kinds of property formation. The results from the literature study have been summarized in a quick reference guide, called Guide to sections of law for handling of existing easements within real property formation. The case study shows that the effects of the easements within property formation are grounded in the legislation, but it is unusual with references to sections of the law in the authority documents. The interview study shows that Lantmäteritet has its own guidelines for handling of the easements, but it does not show which sections of law the handling is based on. This study shows that most of the practical handling of existing easements when property is reformed is well-operated within Lantmäteriet, with the exception of some translation confusions regarding certain concepts. The reference guide which has been created can be used as a facilitating supplement for many land surveyors in their work, and that it can be helpful in education, as not everyone is sure of which part of the law that is actually used in the decisions.

Problemställning: Det finns i dagens lagstiftning inget uttalat stöd för att använda ”upplösande av samägande” som skäl för beslut i klyvningsförrättningar. Användning med avgörande verkan har inte styrkts genom rättspraxis. Ändock används detta skäl av lantmätare. Hur yttrar sig denna osäkerhet kring dess användning i förrättningar?  Syfte: Arbetet syftar till att visa på vilket sätt och i hur stor utsträckning som upplösande av samägande används av lantmätare i klyvningsförrättningar vid prövningen av villkoren för fastighetsbildning i fastighetsbildningslagens 3:e kapitel.   Metod: Studien initierades av att en för oss okänd företeelse upptäcktes inom domänen fastighetsrättslig lagstiftning. Det ledde till att vi ställde upp en modell som förenklat beskriver företeelsen och med vilka samband den existerar inom domänen. Modellen säger att upplösning av samägande används som skäl för beslut vid klyvningsförrättningar. Därefter gjordes en grundlig rättsdogmatisk undersökning som gav modellen en detaljerad teoretisk grund. Det resulterade i fyra distinkta typfall för användningen. Sedan undersöktes rättspraxis och slutligen genomfördes en induktiv undersökning av förrättningsakter. Nedan följer en beskrivning av hur studien genomfördes.   Inledningsvis gjordes en litteraturstudie. Denna litteraturstudie hade till syfte att ge en grundläggande förståelse om dels klyvningen som fastighetsbildningsverktyg men även uppkomsten och intentionerna med den. Litteraturen som användes var Statens Offentliga Utredning (Förarbete SOU 1963:68) som låg till grund för fastighetsbildningslagen samt propositioner till den och dess förändringar. I samband med detta gjordes även en genomgång av utlåtanden till propositioner och kommentarer till den befintliga lagtexten. Övrig litteratur som berör fastighetsbildning användes även i viss mån för att komplettera förståelsen för dagens användning av klyvning. Eftersom denna litteratur är av oerhört stor volym krävdes stor tidsåtgång till att genomföra detta litteraturstadie samt reflektera kring olikheter som kan ses mellan förarbeten och dagens användning. Sista delen av litteraturstudien omfattades av en genomgång av tredje kapitlet i FBL samt lagkommentarer till detta.  Nästa steg i processen var att genomföra en rättsdogmatisk studie av lagstiftning samt tillämplig rättspraxis. Detta innebar att det normativa systemet inledningsvis utgjordes av alla domar som berört klyvning. Angreppsvinkeln vi intog här var i första hand för att dels inte förbise någon typ av information och gallra materialet för hårt för tidigt och även för att lättare kunna avgöra vad som är tillräckligt med information att ha till hands. Under detta stadie gjordes en genomgång av de domar som dels beskrev hur klyvning generellt skall tolkas enligt praxis, samt de som berör sambandet mellan klyvning och lämplighetsprövningen. Här var utgångspunkten att skapa ett så bra urval som möjligt för studien. Tolkning av juridik är på många sätt speciell då den inte är helt fri, vilket innebär att tolkningsfriheten är begränsad av vissa ramar. Tolkningen är även alltid präglad av subjektiva intryck och tankar, vilket i viss mån är oundvikligt. Med hänsyn till detta har ändå en rimlig standard av rationell tolkningsmetod försökt att uppnås.   Tredje steget var att samla information om hur det vi undersökt i litteratur används i praktiken. Detta innebar att vi sökte förrättningsakter som berör klyvning och där uttalad koppling till lämplighet görs. Processen utgjordes av att vi använde oss av Lantmäterimyndigheternas arkiv via sökfunktion Arkivsök. Sökningen genomfördes inom fem olika län - med stor spridning - och filtrerades med kriteriet “åtgärd: klyvning” samt inom en femårsperiod, 2012-2017. Detta gav oss alla förrättningsakter inom det bestämda tidsintervallet som berörde klyvning, även om det skedde fristående eller i samband med andra fastighetsbildningsåtgärder. Eftersom akters längd och detaljmängd beror helt på det unika fallet och förrättningslantmätaren i fråga, har akterna skiljt sig markant från varandra. Detta medförde att mycket tid har gått åt till genomgången av dem, då det finns en stor risk att annars förbise viktig information. Storleken på akterna varierar även från tiotals till hundratals sidor. Det som söktes i akter var de fall där upplösande av samägandeförhållanden nämndes som skäl av förrattningslantmätaren. Detta urval av akter kategoriserades därefter under två användningsområden. Ett där avsteg från lämplighetskraven i FBL 3 kap gjordes med upplösande av samägande som skäl eller att upplösningen användes som skäl vid lämplighetsprövning. Det andra var de fall då upplösande av samägande nämndes som en fördel men inte användes som avgörande skäl i samband med lämplighetsprövning. / Real estate is a form of property that can be owned individually or by several partowners. Partitioning real estate is the most prominent way of dividing the latter type of ownership. What this entails is a fragmentation of ownership which in Sweden has come to be seen as positive for the formation of real estate as a whole.  Even though the concept of fragmentation of ownership is recognized as desirable, it is not clear how and to which degree it can be used as a motive to make up for lacking adequacy in real estate formation. The purpose of this report is therefore to study how and to which degree this motive has been used by the land surveying authorities.  Our foundation for the report is based on a study of literature related to partition and sections of the law handling partitioning as well as real estate suitability.  Within this study a total amount of 573 partitions has been reviewed whereas 23 of them use the cited motive in different manners. The findings of this report show that the authorities have been using the motive in a way that is within the leeway of the currently permitted usage, with a few exceptions.

In 2004 a new law that allowed the formation of 3D - real estate, ie properties that are limited in both the vertical and horizontal direction and consists of a closed volume. The introduction of 3D buildings were met good by both construction companies and individuals, but in the early years after the introduction the extent of land holdings became lower than expected. In several of the metropolitan municipalities, including Stockholm and Malmö, they plan for 3D - properties already in the plan phase, while the private sphere of the property owners have not been as active. The reason is believed to be that 3D subdivisions are considered cumbersome and complex. It is therefore relevant to examine 3D subdivisions closer since it is not used to the extent that is possible while it at the same time is forecast to become an increasingly common phenomenon. The aim of this bachelor thesis is to find common dominators for completed 3D subdivisions which separates commercial and residential premises with a focus on Stockholm. A study has been conducted on eight properties through interviews with the responsible land surveyor, property owners and exploration of each objects subdivision act. The study will answer four questions: How suitability conditions in the 3rd chapter of Real property law have been met, what factors influenced whether the residential or premises was parceled off, what requirements the property owner had about the subdivision and finally the problems that arose during the subdivision. In the information that emerged during the interviews could be observed that the consideration of the appropriateness of the terms of Real Property Law is always a judgment according to law, but that depends on the specific property and its conditions. The surveyor must make a personal assessment of whether the property meets the reasoning behind the bill about the introduction of 3D properties and assessment can therefore be different depending on the property. It is also difficult to know whether the surveyors assessments leads to properties that are appropriate and functioning since 3D properties are a relatively new phenomenon and there is no practice for the surveyors to refer their decisions to. In the study of factors that influenced the choice of a cut in the subdivision it appeared that the part that would be left was split off. When subdivisioning premises it was mainly housing associations who wanted subdivide and then sell the premises so that the association could accomplish better tax benefits. Regarding the subdivision of homes it was mainly commercial factors since it was considered better to sell a purely residential building without premises. The choice of a cut was also affected by the commercial activity carried out in the property – such as telecom stations or commercial – property owners with important installations or operating units chose to subdivide the parts of the property that the business was not dependent on. Respect the wishes of the owner clear links could been drawn between that the properties where it conducted any kind of commercial activity had greater requirements on the design of the real estate cooperation. It also showed that to the greatest possible extent it was desired to achieve independence between the subdivided parts. Finally the problems raised during the subdivision were studied and it appeared that the boundaries are considered problematic and time-consuming in a 3D subdivision. It was also difficult to determine what features would consist of easements and community premises and how the percentage figures for these would be distributed. Building Collaboration has thus also had a significant role here and is something that can be experienced problematic. / År 2004 infördes en ny lagstiftning som möjliggjorde bildande av 3D-fastigheter, det vill säga fastigheter som är begränsade i både vertikalt och horisontellt led och utgörs av en sluten volym. Införandet av 3D-fastigheter bemöttes bra hos både företag och privatpersoner men under de första åren efter införandet blev omfattningen av fastighetsbildningen lägre än den förväntade. Hos flera av storstadskommunerna, bland annat Stockholm och Malmö, planeras det för 3Dfastigheter redan vid framtagandet av nya översikts- och detaljplaner medan den privata sfären av fastighetsägare inte varit lika aktiva. Anledningen tros vara att 3D-avstyckningar anses vara krångliga och komplexa. Det är därför relevant att undersöka 3D-avstyckningar närmare då det inte används i den grad som är möjlig samtidigt som det förutspås bli ett allt vanligare fenomen. Syftet med denna kandidatuppsats är därför att finna gemensamma nämnare för genomförda 3D-avstyckningar som separerar lokaler och bostäder med fokus på Stockholm. En kvalitativ studie har genomförts på åtta stycken fastigheter genom intervjuer med ansvarig lantmätare, fastighetsägare samt undersökning av varje objekts förrättningsakter. Studien besvarar fyra frågeställningar: Hur lämplighetsvillkoren i 3:e kapitlet Fastighetsbildningslagen har blivit uppfyllda, Vilka faktorer som har påverkat huruvida lokalen eller bostäderna styckades av, Vilka önskemål hade fastighetsägaren i förrättningen samt vilka problem som uppstod under förrättningen. I den information som framkom under intervjuerna kunde det observeras att vid hänsynstagande till lämplighetsvillkoren i FBL är det alltid en bedömning enligt lag men som beror av den specifika fastigheten och dess förutsättningar. Lantmätaren måste göra en personlig bedömning huruvida fastigheten uppfyller de resonemang som propositionen bakom införandet av 3D-fastigheter för och bedömningen kan således vara olika beroende på fastighet. Det är även svårt att veta huruvida lantmätarens bedömningar leder till fastigheter som fungerar i praktiken då 3D-fastigheter är ett relativt nytt fenomen och det finns ingen praxis för dem att hänvisa sina beslut till. Vid studie av faktorer som påverkat valet av styckningsdel framgick det att den del som skulle överlåtas avstyckades. Vi avstyckning av lokaler var det främst bostadsrättsföreningar som ville avstycka och överlåta dessa för att kunna bli äkta bostadsrättsföreningar. När det gällde avstyckning av bostäder var det främst affärsmässiga faktorer då det ansågs bättre att försälja en renodlad bostadsfastighet utan lokaler. Valet av styckningsdel påverkades även av den affärsmässiga verksamhet som bedrevs i fastigheten - exempelvis telekomstationer eller handelsverksamhet – fastighetsägare med viktiga installationer eller driftenheter valde att avstycka de delar av fastigheten som verksamheten inte var beroende av. Avseende önskemål från fastighetsägaren kunde tydliga samband dras mellan att fastigheter där det bedrevs någon form av affärsmässig verksamhet hade större önskemål angående utformning av fastighetssamverkan. Det framgick även att i största möjliga mån önskades det att oberoende mellan styckningslotten (3D) och stamfastigheten (2D) uppnåddes. Till sist studerades vilka problem som uppstått under förrättningarna och där framgick det att gränsdragning anses problematiskt och tidskrävande vid en 3D-avstyckning. Det var även svårt att avgöra vilka funktioner som skulle utgöras av servitut och gemensamhetsanläggningar och hur andelstalen för dessa skulle fördelas. Fastighetssamverkan har således även här en betydande roll och är något som kan upplevas problematiskt.

Under året 2020 så kom ett av de första rättsfallen inom tredimensionell fastighetsbildning. Detta ledde till reaktioner bland de som jobbar med fastighetsbildning. Efter att en konsultfirma genomförde ett seminarium på rättsfallet så framkom det att de som jobbar med fastighetsbildning inte var nöjda med 3 kap 1a§ andra stycket i fastighetsbildningslagen även kallad finnanseringsvillkoret. De tyckte att en förändring av finansieringsvillkoret behövdes eller att finansieringsvillkoret ska tas bort helt. Detta leder till syftet med denna studie: att undersöka hur prövningen/hanteringen av finansieringsvillkoret har genomförts för att få en uppfattning om hur villkoret har hanterats fram tills nu. Studien ska även gå in djupare på varför förrättningslantmätarna som arbetar med fastighetsbildning tycker att villkoret kräver en förändring. I denna studie så har en enkätundersökning, intervjuer och studie av förrättningsakter genomförts för att besvara studiens frågeställningar. Resultatet visar att förrättningsakterna är svåra att utläsa med avseende på hur finansieringsvillkoret har hanterats eller hur djupt en prövning vid en förrättning går. Från enkäterna och intervjuerna så har ett bättre resultat funnits som visar att prövningen har varit delvis bristfällig men också att det finns flertalet situationer där förrättningslantmätaren anser att villkoret är uppfyllda utan att de prövat villkoret. Enkäten och intervjuerna har uppvisat liknande resultat som seminariet, det vill säga att de som arbetar med fastighetsbildning anser att finansieringsvillkoret behöver en förändring. Slutsatsen är att prövningen/ hanteringen av finansieringsvillkoret inte har varit helt enligt propositionen men att en förändring har skett och att prövning är mer lik propositionen idag. Samtidigt ser vi att finansieringsvillkoret troligen har varit uppfyllt i många av de förrättningar som genomförts oavsett om en utförlig prövning eller ej genomförts. Slutsatsen gällande förrättningslantmätarnas åsikt om att finnanseringsvillkortet behöver en förändring är att det som propositionen ville hindra inte varit ett problem och att det finns andra problem med tredimensionella fastigheter som bildas innan anläggning är uppförd. Så en förändring av finansieringsvillkoret kan anser de vara av vikt att titta på. / During the year 2020, one of the first lawsuits in three-dimensional property formation came. This led to reactions among those who work with property development. After a consulting firm conducted a seminar on the case, it emerged that those who work with property development were not satisfied with the first paragraph in Chapter 3. 1a§, second paragraph of the Property Development Act, also called the financing condition. They felt that a change in the financing condition was needed or that the financing condition should be removed completely. This leads to the purpose of this study: to examine how the examination / handling of the financing condition has been carried out to get an idea of ​​how the condition has been handled until now. The study will also go deeper into why the business surveyors who work with property formation think that the condition requires a change. In this study, a questionnaire survey, interviews and a study of administrative acts were conducted to answer the study's questions. The results show that the administrative documents are difficult to read with regard to how the financing condition has been handled or how deep an examination at a procedure goes. From the surveys and interviews, there has been a better result which shows that the trial has been partly deficient but also that there are several situations where the surveyor considers that the condition is met without having tried the condition. The survey and the interviews have shown similar results as the seminar, that is, those who work with property development believe that the financing condition needs a change. The conclusion is that the examination / handling of the financing condition has not been entirely in accordance with the bill, but that a change has taken place and that the examination is more similar to the proposition today. At the same time, we see that the financing condition has probably been met in many of the procedures that have been carried out, regardless of whether a detailed examination has been carried out or not. The conclusion regarding the business surveyors' opinion that the financing condition needs a change is that those whom proposition wanted to prevent have not been a problem and that there are other problems with three-dimensional property that are formed before the facility is built. So a change in the condition somehow they consider important.

Fastighetsreglering enligt fastighetsbildningslagen syftar till att uppnå en förbättring av fastighetsbeståndet. För att en fastighetsreglering ska tillåtas genomföras krävs det att ett antal villkor till skydd för enskilda intressen är uppfyllda, nämligen 5 kap. 4–8 §§ FBL. Ett av dessa villkor är fastighetsskyddet, som reglerar hur stora ingrepp som får göras mot en fastighetsägares vilja. Villkoret fungerar som ett hinder mot att olägenheter uppstår till följd av en reglering. Vidare innebär fastighetsskyddet att en fastighet inte får bli mindre lämpad för sitt ändamål till följd av regleringen och att en fastighets graderingsvärde inte får ökas eller minskas väsentligt så att olägenheter uppkommer. Det här kandidatexamensarbetet syftar till att undersöka fastighetsskyddets relevans och tillämplighet, samt bakgrunden till införandet av lagen. Genom litteraturstudier och rättsfallsanalyser har arbetets frågeställningar besvarats, och resultatet visar att lagen tillämpas annorlunda än vad som var tänkt vid dess införande. I stället för att tillämpas vid större omarrondering, som var ursprungsidén, används lagen vid tvångsförfaranden och mindre markregleringsåtgärder. Rättsfallsanalysen visar att en fastighet blir mindre lämpad för sitt ändamål i fall då en fastighet belastas av betungande servitut eller sådana regleringsåtgärder som medför fara. Vad gäller storleksförändringar anses inte en minskning i graderingsvärdet vara väsentlig vid minskningar om 12 respektive 25 %. Vidare har fastighetsskyddet möjliggjort ersättning i pengar, vilken idag är den vanligaste förekommande ersättningsformen vid fastighetsreglering. Resultatet visar att villkoret fortfarande är högst relevant i dagens samhälle, då fastighetsägare fortfarande behöver skyddas mot stora ändringar i graderingsvärdet och fastighetens ändamål. Slutligen har det kunnat konstaterats att lagen är viktig för samhällsutvecklingen och för att uppnå bästa möjliga fastighetsindelning. Att studera flera rättsfall från lantmäteriet, men även covid-19-pandemins påverkan på Sveriges försörjning av råvaror och hur försörjningen i framtiden kan försäkras genom effektiv lagstiftning, skulle vara intressant att studera vidare. / The tool of reallotment, according to the Real Property Formation Act, is to achieve an improvement of the property stock. In 5:4-8 FBL there are several conditions, protecting individual interests, that must be performed before the reallotment can be carried through against a property owner's will. One of these terms is the value depreciation condition, which regulates the permitted resizing, hindering regulations that would carry out a far too greatinconvenience. Furthermore, the condition stipulates that a property cannot undergo a regulation that makes it less suited for its purpose, and that its grading value may not increase or decrease substantially. This bachelor’s thesis aims to analyze the value depreciation condition’s relevance and applicability today, as well as the origin of the law. The thesis has been answered through literature and case studies, and the results show that the practice of the law differs from the initial idea. Instead of using the tool of reallotment when reparcelling, which was the original idea, it is used in cases of forced reallotment and smaller reallotment measures. The case studyshowed that the purpose, which the property is suited for, is affected by burdensome easements or such regulating measures that carries danger, and therefore makes it less suited for that purpose. Concerning size changes, a 12 respective 25 percent change isn’t considered to be a significant depreciation of the grading value. Furthermore, the value depreciation condition has made it possible for compensation in money, which today is the most common form of compensation when regulating a property. The result shows that the law is still highly relevant, since property owners still must be protected against significant changes in the grading value, and such changes that makes it less suited for its purpose. Finally, it has been established that the Real Property Formation Act is important for societal development and in achieving the best possible property subdivision. It would be interesting to further study cases from the cadastral authority, and the COVID-19 pandemic’s impact on the Swedish supply of raw products and how it could be secured in the future through efficient legislation.