<p>Background and research problem: The former highly inflationary property market is currently undergoing a stagnation process. Investors have been used to annual growth figures in double digits,</p><p>but now this is no longer considered to be a realistic outlook for future years. According to a report from PriceWaterhouseCoopers and Urban Land Institute, published by Avanza Wealth Management,</p><p>the three most attractive markets for property investment in Europe are London, Paris and Stockholm. Because of this the authors have focused their investigation on two companies in the London and</p><p>Stockholm. The authors will additionally use an international bank, an estate agent and a consultancy firm for further information, with regards to the property market and risks associated with these types</p><p>of investment in particular. This leads us into the purpose and research problem for this thesis which is concentrated around risks involved in property investments and how companies handle these risks.</p><p>What are the biggest risks associated with these types of investment and how does different organisations analyse these identified risk factors? What different risk factors do companies in the property sector consider? Furthermore, a comparison between the investigated companies in London and London will be undertaken.</p><p>Delimitations: The authors have chosen to limit the thesis geographically to the regions of London and Stockholm, since these markets have been categorised as being amongst the most attractive for</p><p>property investments in Europe. Also, the authors have chosen not to consider the risk factors associated with new productions in debt since this will make this thesis far to indecisive and immense,</p><p>hence it will be impossible for the intended reader to grasp the actual risks associated with the</p><p>property market as a whole.</p><p>Method: A number of interviews have been held with representatives at both board and management levels within the property companies which have been the focal point of this thesis. Moreover, several</p><p>other interviews have been held with other associated companies to create a broad picture of the property market and the inherent risks in these investments.</p><p>Results and conclusions: The largest risks associated with property investments, according to the interviewed property organisations are: fluctuations in interest rates, economic cycles, the position of</p><p>the property, change in property law or property regulations. The interviewed bank had partially diverging opinions about the risk factors and summarised these as: fluctuations in rental income,</p><p>vacancies, the ability of repayments and also the position of the property. This divergence would seem to be a result of the fact that the bank focuses on just the aspects of loans to finance the investment. To sum up the thesis, the authors conclude that the organisations, whether in London or Stockholm, seem to have identified relatively similar risk factors and that they also use roughly the same countermeasures to meet these risks.</p><p>Suggestions for further research: It would be of interests for the industry to investigate the possibility of being able to quantify these risks into figures to be able to build models for calculations</p><p>of these risks and thus be able to estimate the actual cost of risk associated with investments in property. Furthermore, it would be interesting to perform a large scale investigation with more</p><p>organisations together with quantitative analysis and questionnaires.</p>

Under den senaste tioårsperioden har hedgefonder kommit att etablera sig som ett reellt investeringsalternativ på den svenska fondmarknaden. Hedgefonder har friare placeringsregler än vanliga, traditionella värdepappersfonder och kan i princip använda sig av alla tillgängliga investeringsalternativ på marknaden, däribland aktier, obligationer, valutor, råvaror och finansiella derivat. Det finns globalt sett en myriad av olika hedgefondstrategier där de allra flesta syftar till att generera positiv avkastning oavsett marknadens generella rörelser. Vi har studerat fonderna på den svenska hedgefondmarknaden i syfte att öka kunskapen om deras avkastningsmönster. För att möjliggöra detta samlade vi in avkastningsdata från de hedgefonder som är verksamma på den svenska marknaden. Hedgefondförvaltare och andra aktörer på marknaden gör ofta en kvalitativ och högst subjektiv klassificering av fonderna i olika strategier. Tidigare studier inom ämnesområdet har dock visat att hedgefonder kan grupperas på ett kvantitativt sett med avseende på deras avkastningsmönster. Genom faktoranalys har vi samlat hedgefonder med liknande avkastningsstruktur i olika grupper, med den underliggande tanken att fonder som använder samma strategier och investerar i samma tillgångar bör ha ett liknande avkastningsmönster. Vi kan på så vis konstatera att en mycket stor del av den svenska hedgefondmarknaden går att samla i ett fåtal grupper och att marknaden således framstår som mycket homogen till sin karaktär jämfört med tidigare studier av den globala marknaden. Vi bedömer anledningarna som flera där den huvudsakliga förklaringen är att marknaden fortfarande är ung, vilket medför att förvaltarna saknar expertiskunskaper och att investerarna ännu inte efterfrågar fler strategier. Vi tror därför att marknaden på sikt kommer att bli heterogenare. Avkastningen från investeringsfonder kan delas upp i två delar; en del som kan förklaras av marknadens generella rörelser och en del som kan tillskrivas förvaltarens skicklighet. Hedgefonder syftar överlag till att skapa positiv avkastning oavsett marknadsrörelser men tidigare studier har visat att en stor del av hedgefondavkastningen kan förklaras av avkastningen på olika traditionella tillgångsklasser, däribland aktieindex, ränteindex och olika optioner på dessa. Med detta som bakgrund använder vi multipel regressionsanalys till att förklara hur hedgefonder på den svenska marknadens avkastning kan återskapas med förhållandevis enkla investeringar. Det utan att behöva betala de förhållandevis höga förvaltaravgifter som ofta är förknippade med hedgefonder. Vi visar att en stor del av avkastningen går att återskapa med investeringar i främst stora svenska aktieindex och optioner på dessa. Den avkastning som kan tillskrivas förvaltarens unika kunskaper kallas ofta överavkastning. I studiens avslutande del utforskar vi i vilken utsträckning hedgefonderna på den svenska marknaden kan skapa överavkastning. Vi kan visa att endast en mindre del kan generera signifikant positiv avkastning. Det föranleder oss att ifrågasätta hedgefonders relativt höga förvaltningsavgifter.

Background and research problem: The former highly inflationary property market is currently undergoing a stagnation process. Investors have been used to annual growth figures in double digits, but now this is no longer considered to be a realistic outlook for future years. According to a report from PriceWaterhouseCoopers and Urban Land Institute, published by Avanza Wealth Management, the three most attractive markets for property investment in Europe are London, Paris and Stockholm. Because of this the authors have focused their investigation on two companies in the London and Stockholm. The authors will additionally use an international bank, an estate agent and a consultancy firm for further information, with regards to the property market and risks associated with these types of investment in particular. This leads us into the purpose and research problem for this thesis which is concentrated around risks involved in property investments and how companies handle these risks. What are the biggest risks associated with these types of investment and how does different organisations analyse these identified risk factors? What different risk factors do companies in the property sector consider? Furthermore, a comparison between the investigated companies in London and London will be undertaken. Delimitations: The authors have chosen to limit the thesis geographically to the regions of London and Stockholm, since these markets have been categorised as being amongst the most attractive for property investments in Europe. Also, the authors have chosen not to consider the risk factors associated with new productions in debt since this will make this thesis far to indecisive and immense, hence it will be impossible for the intended reader to grasp the actual risks associated with the property market as a whole. Method: A number of interviews have been held with representatives at both board and management levels within the property companies which have been the focal point of this thesis. Moreover, several other interviews have been held with other associated companies to create a broad picture of the property market and the inherent risks in these investments. Results and conclusions: The largest risks associated with property investments, according to the interviewed property organisations are: fluctuations in interest rates, economic cycles, the position of the property, change in property law or property regulations. The interviewed bank had partially diverging opinions about the risk factors and summarised these as: fluctuations in rental income, vacancies, the ability of repayments and also the position of the property. This divergence would seem to be a result of the fact that the bank focuses on just the aspects of loans to finance the investment. To sum up the thesis, the authors conclude that the organisations, whether in London or Stockholm, seem to have identified relatively similar risk factors and that they also use roughly the same countermeasures to meet these risks. Suggestions for further research: It would be of interests for the industry to investigate the possibility of being able to quantify these risks into figures to be able to build models for calculations of these risks and thus be able to estimate the actual cost of risk associated with investments in property. Furthermore, it would be interesting to perform a large scale investigation with more organisations together with quantitative analysis and questionnaires.

Informationsteknologin (IT) fortsätter att utvecklas snabbt. Det ger möjlighet för företag och organisationer att kostnadseffektivisera sina processer och hitta alternativa lösningar som ökar konkurrenskraften. Den höga utvecklingstakten och de stora kostnader som är inbegripna skapar samtidigt en genuin beslutsosäkerhet vid investering i IT. Företagare ställs inför en rad dilemman: var, när och hur ska investeringar göras? I de situationer där utfallen av ett beslut är oklara eller motstridiga befinner sig beslutsfattaren i ett dilemma. Syftet med denna studie är att beskriva och analysera beslutsdilemman som beslutsfattare har vid dessa IT-investeringar. Studien bygger på beslutsteori, där referensramen bestäms av såväl den rationella skolans mycket bestämda beslutskedja som av mer socialkonstruktivistiska beslutsmodeller. Beslutsperspektiven varierar med kontexten och intressenterna. Företaget är en koalition mellan olika aktörer, alla med sitt perspektiv på företagets beteende i den specifika branschen. Empirin utgörs av två myndigheter (fallstudier), Skatteverket respektive Premiepensionsmyndigheten (PPM). Genom intervjuer, studier av arkivmaterial samt deltagande observation har jag samlat information om två beslutsprocesser: PPM:s val mellan att köpa ett färdigt IT-system och att utveckla ett eget samt Skatteverkets val mellan ett proprietärt IT-verktyg och ett baserat på öppen källkod. Analysen av det empiriska materialet har resulterat i en typologi med tre typer av beslutsdilemman vid IT-investeringar. Den första typen av dilemman är de beslutspunkter som uppstår i samband med investeringar. Jag kallar dessa för (a) dilemmapunkter. Den andra typen av dilemman beror av att resultat och konsekvenser ofta är svårbestämda. Det leder till en hög beslutsosäkerhet och jag benämner därför det (b) konsekvensdilemman. Beslutsdilemmat kan också betyda att man ställs inför flera beslutsalternativ med både förväntat önskat och möjliga, oönskade resultat. Det ställer beslutsfattaren inför valet att balansera mellan alternativen. Jag kallar dessa för (c) balansaktsdilemman. / Summary: The rapid progress of Information Technology (IT) continues. IT can make processes more cost-effective and be a tool when identifying alternative solutions to increase competitiveness. However, the rapid pace of development and the high costs attached, creates a genuine uncertainty when it comes to IT-investments. Eventually, the organization will be confronted with dilemmas such when decisions or their outcomes are unclear or contradictory, you have a dilemma. The purpose of this study is to describe and analyze balance acts (dilemmas) of IT-investments. The base of study is decision theory, from the traditional rational way of reasoning to more socially constructed models. The perspective varies with the contexts and actors. The company is a coalition of actors, all with a different perspective on a specific part of the business. The empirical data consist of two public authorities (case-studies), Swedish Tax Authority and Premium Pension Authority (PPM). I have collected data by conducting interviews, taking part of archived material and being an observant participator. PPM’s dilemma is whether to buy or to develop a system and Swedish Tax Authority’s dilemma is whether to use open source or a proprietary development tool. The analysis of the empiric material have resulted in a typology of dilemmas in conjunction with IT-investments. The typology consists of: (a) dilemma points - events where the dilemmas originate. (b) dilemma consequences – dilemmas that are hard to discern and thus associated with a great deal of risk. (c) balancing acts dilemmas - the decision maker must balance between multiple choices in order to reach a satisfying outcome. Each choice has its pros and cons.

Halving poverty until 2015 is something that all member states of United Nation have agreed up on by adopting the Millennium Development Goals MDG in 1991. The question asked in this paper is how much aid is needed in Tanzania, to reduce poverty by half. The method we use links estimated annual economic growth rates to the required amount of aid needed to halve poverty. This study finds that during 2002-2015 Tanzania should receive between $37 to $43 (2002 US dollar) per year and capita depending on the underlying assumptions. Between 1994 and 2002 Tanzania received 36 dollar per year and capita so the amount of aid must at least be kept on the same level as preceding years and perhaps be increased to reach the goal of halving poverty until 2015. Moreover, this study only calculates the cost of reaching the first MDG and not the cost of reaching the remaining goals stated in the United Nations Millennium Declaration.

Recently, the selections of ethical funds are increased; at the same time investors with social and moral preferences have increased in the capital market. There are currently debates on whether ethical funds perform better or worse than funds without ethical criteria. This also involves a vivid discussion on whether investors know about the consequences of investing in ethical funds. Therefore, this study involves theories about the rationality and decision theory, in addition to what mainly control the investment decisions. The study also discusses portfolio theory since this is one of the underlying theories behind fund management and its development. The purpose of this study is to explain if ethical limitations in the selection of securities affect risk and return in the fund portfolio. This study has positivistic research approach and a quantitative method. The method involves some calculations and equations used that will be presented. The study indicates that ethical funds actually deliver better risk adjusted returns than its Swedish benchmark index. It also indicates a trend that ethical funds deliver better excess returns than funds without ethical preferences. Furthermore, the study concludes that no statistical difference between the ethical funds and the benchmark in terms of risk in investment can be demonstrated. One limitation of the study is that the survey mainly includes the Swedish market with Swedish company stakeholders. This means that there may be a need for research in a global market where also cultural aspects need to be considered. It has not previously been quite clear how ethical fund performance in the Swedish market, and at a time when demand for ethical choice increases, the goal of this study was to clarify the performance of ethical funds. / På senare tid har urvalet av etiska fonder ökat, samtidigt som investerare med sociala och moraliska preferenser har blivit allt vanligare på kapitalmarknaden. Det finns idag diskussioner om huruvida etiska fonder presterar bättre eller sämre än fonder utan de etiska kriterierna. Detta innefattar också en livlig diskussion om huruvida investerare är medvetna om konsekvenserna av att investera i etiska fonder. Därför berör studien teorierna kring den rationella- och beslutsteorin, för vilka huvudsakligen styr investeringsbesluten. Studien behandlar också portföljvalsteori då detta är en av de bakomliggande teorierna för fondförvaltning och dess uppkomst. Syftet med denna studie är förklara om de etiska begränsningar i urvalet av värdepapper påverkar risk och avkastning i fondportföljen. I studien kommer en positivistisk forskningssats användas samt en kvantitativ metod. Metoden innefattar en del beräkningar och ekvationer som används och som presenteras. Studien pekar på att de etiska fonderna faktiskt levererar en bättre  riskjusterad  excessavkastning än sitt jämförelseindex på den svenska marknaden. Den visar också tendenser att de etiska fonderna levererar en bättre excessavkastning än de fonderna utan etiska preferenser. Vidare kommer studien fram till att det inte kan påvisas någon statistisk skillnad mellan de etiska fonderna och jämförelseindexet vad det gäller risken i investeringar. En begränsning med studien är att undersökningen huvudsakligen innefattar den svenska marknaden med svenska företagsaktörer. Detta gör att det kan finns behov av forskning på en global marknad där även de kulturella aspekterna behöver bejakas. Eftersom det tidigare har varit ganska oklart vad det gäller etiska fondernas prestanda på den svenska marknaden, och i en tid då efterfrågan på etiska urvalet ökar, är målet med denna studie att bringa klarhet om etiska fonders prestation.

De flesta företag strävar i huvudsak efter att maximera värdet av sitt företag och ett sätt att öka värdet av företaget kan vara att genomföra investeringar. En viktig faktor för att lyckas med sina investeringar är att skapa en strategi och att följa denna är avgörande för att nå dit man vill. Strategier kan utformas på olika sätt, men gemensamt för alla strategier är att de måste hantera osäkerhet. Syftet med denna uppsats är att undersöka vad små- och medelstora företag upplever som osäkerhet vid investeringar samt hur företagen hanterar dessa. Valet av små- och medelstora företag grundar sig på att den största delen av tidigare forskning inom detta ämne är gjord på stora företag.   Forskningsstrategin för denna studie är explorativ, eftersom vi strävar efter att öka förståelsen kring ett delvis outforskat område. Vi har valt att avgränsa urvalet till företag inom industrisektorn i nordöstra Skåne. Studien utgörs av en kvalitativ metod, där djupgående intervjuer har genomförts med sex respondenter på olika företag. Tillsammans med respondenternas åsikter och tidigare forskning görs tolkningar av materialet vilket bidrar till skapande av slutsatser. De främsta slutsatserna som kan dras från denna uppsats är att osäkerhet vid investeringar hanteras väldigt olika beroende på företag, trots att de är verksamma inom samma sektor. Företagen använder olika typer av strategier för att hantera vad de upplever som osäkerhet, vissa i större utsträckning än andra.  Med denna uppsats önskar vi öka förståelsen för vilka osäkerheter som finns vid investeringar samt för hur denna osäkerhet kan hanteras. Vår intension är att små och medelstora företag ska, med hjälp av denna studie, kunna känna sig säkrare i sina investeringsbeslut i framtiden. Säkrare beslut leder till minskad osäkerhet och därmed ökar chanserna för lönsamma investeringar. / Most companies’ main goal is to maximize the value of their company and one way to increase the value of the company can be to invest. An important factor in order to succeed with an investment is to create a strategy and stick to it. Strategies can be structured in different ways, but what they all have in common is the need to manage uncertainties. The purpose of this thesis is to investigate what kind of uncertainty small- and medium sized enterprises experience when they invest, as well as how they manage this. Our selection of small- and medium sized enterprises is based on the fact that the majority of previous research within this particular subject investigates large companies. The research strategy in this thesis is mainly exploratory, since our goal is to increase the knowledge within this partly unexplored subject. We chose to narrow our selection down to companies within the industrial sector in the North East of Skåne. This thesis consists of a qualitative method, where in-depth interviews were conducted with six respondents from different companies. Together with the opinions from the respondents and previous research, interpretations were made which made it possible to create conclusions. The primary conclusion to be drawn from this thesis is that investment uncertainty can be managed in different ways depending on the company, even though the companies are operating within the same sector. The companies use different types of strategies in order to manage what they experience as uncertainty, although some of them use the strategies more than others. We wish to increase the understanding and the knowledge of existing uncertainties as well as how to manage these. Our intension is to help small- and medium sized enterprises feel more secure about their investment decisions in the future.  Safer decision-making results in reduced uncertainty thus increase the chances of making profitable investments.

I denna uppsats studeras investeringsprocesser i det divisionaliserade företaget Södra Skogsägarna ekonomisk förening. Studiens syfte är att beskriva och förklara företagets investeringsprocesser och i vilken utsträckning dessa processer är standardiserade. I studien analyseras dessa investeringsprocesser utifrån befintlig teori. Studien visar att investeringsprocesser initieras i den operativa verksamheten för att sedan drivas fram i den operativa verksamheten och i ledningen på enhetsnivå. Beslut fattas på alla nivåer i företaget efter investeringars storlek. Vidare visar studien att det både finns stora likheter och skillnader mellan divisionernas investeringsprocesser. Likheter har ofta sin grund i företagets investeringsinstruktioner medan skillnader ofta har sin grund i divisionernas olika egenskaper och förutsättningar. / This essay studies the capital resource allocation process in the divisionalized company Södra Skogsägarna ekonomisk förening. The study aims to describe and explain the company's capital resource allocation processes and to describe and explain to what extent these processes are standardized. The study analyzes these processes using existing theory on the subject. The study shows that the capital resource allocation process is initiated by the operational levels of the firm and then integrated by the operational levels and the business unit management. Decisions are made at all levels of the company based on the capital expenditure. The study also shows that there are both major similarities and differences between the divisions’ capital resource allocation processes. The similarities are often a result of the company's capital budgeting manual while the differences often due to the different characteristics and environments of the divisions.

Hållbarhet och etik är ett högst aktuellt ämne i dagens samhälle som även påverkar den finansiella sektorn. Ämnen som CSR och hållbarhetsfrågor har tidigare haft fokus på företagsvärlden men under de senaste åren har även finansvärlden uppmärksammat ämnet, i och med uppkomsten av sociala och etiska investeringar.Tidigare forskning inom området etiska fonder har framförallt handlat om avkastningen och urvalsprocessen av bolag, få studier har gjorts av fondernas etiska prestanda. Den här studien syftar till att fördjupa diskussionen kring de etiska fonderna. Detta görs genom att studera hur fondbolagen bedriver urvalsprocessen och förvaltningen av dessa fonder.I studien används en abduktiv ansats. Det har inneburit att vi har fått komplettera den ursprungliga teoridelen utifrån de svar vi fick under den empiriska insamlingen. Studien är kvalitativ och empirin samlades in genom semi-strukturerade intervjuer. Vi valde att kontakta de fyra storbankernas fondbolag, två AP-fonder samt ytterligare ett fondbolag. Respondenterna som intervjuades bestod av fondförvaltare eller specialister inom hållbarhetsområdet.Resultatet av studien visar att benämningen etiska fonder är på väg bort. Branschen vill inte definiera etik istället talar man om efterträdarna, hållbara och ansvarsfulla fonder. Trots förnekelsen av etiska fonder används en liknande urvalprocess för de hållbara fonderna, därmed kvarstår den problematiken som funnits för de etiska fonderna. Den stora skillnaden idag är att fondbolagen vill agera hållbart och ansvarsfullt på alla plan, både gällande sociala- och miljömässiga aspekter.Studies resultat skiljer sig från tidigare forskning genom att den fokuserar på den etiska prestandan. Undersökningen konstaterar att etikfonderna håller på att försvinna, men ur dem har hållbara fonder fötts. Den här studien har gett ökad kunskap inom ett område som är relativt outforskat. Studien kan därför lämpligtvis användas för framtida forskning. / Sustainability and ethics are discussed all over the world. Subjects as CSR and sustainability related questions were earlier only highlighted by companies. Nowadays even the financial industry has started to focus on those questions, with the emergence of social and ethical investments.Previous research have focused on return or the selection process, very few have studied the ethical performance. This study aims to deepen the discussion about ethical funds. This is done by studying how the fund companies conduct the management of ethical funds.This study is using an abductive approach, which means that we have completed the original theory with more theory after we had done the research on the field. We have used a qualitative method and collected the empirical data by semi-structured interviews. The four largest banks fund companies of Sweden, two pension funds and one additional fund company were interviewed. The respondents were either fund managers or specialists in the area of sustainability.The results of the study show that the term ethical fund is slowly disappearing. No one of the respondents were willing to define ethics, they would rather discuss the successors sustainable- and responsible funds. Despite the denial of ethical funds, similar selection processes for sustainable funds are used as for ethical funds. The problems that have existed for the ethical funds are moving to the sustainable funds. The big difference today is that fund companies have a vision of acting responsible and sustainable at all levels, both in terms of social and environmental aspects.The results differ from previous research, since it focuses on the ethical performance. The study finds that ethical funds are disappearing as time goes by, but out of them have sustainable funds developed. This research has provided increased knowledge in an area that is relatively unexplored. The study can therefore be suitable for future research.

FDI har sedan början på 80-talet växt sig allt större och blivit en av de viktigaste tillgångarna till finansiellt och fysiskt kapital i världen. FDI har enligt många studier en viktig funktion för ett lands ekonomiska utveckling, detta gäller främst för outvecklade länder men också utvecklade länder. Studiens mål var att hitta viktiga faktorer som påverkade FDI inflöde till Sub-Sahara regionen. Den empiriska analysen gjordes med hjälp av en OLS regressionsmodell och hade 42 observationer sammanlagt. Huvudvariabeln var FDI/BNP. Resultatet av den empiriska analysen visade att den viktigaste faktoren för FDI inflöde hos länder söder om Sahara är ett lands ekonomiska öppenhet. Öppenhet visade en positiv signifikans i alla regressioner som gjordes. BNP per capita hade en negativ signifikans i den första regressionen men visade ingen signifikans när kunskapskapital och språkskillnader testades i regressioner. Variabeln för naturtillgångar hade en positiv signifikans när en tredje regression gjordes där länder delades upp i två språkkategorier.