I skrivande stund föreligger viss oklarhet vad gäller fastighetmäklarlagens (2011:666) tillämpningsområde. I ett avgörande från Svea hovrätt[1] har problematiken kring huruvida fastighetsmäklarlagens bestämmelser är tillämpliga på kommersiella fastighetsförmedlingar konkretiserats. Frågeställningen har varit föremål för diskussion i motiven till fastighetsmäklarlagen, och efter hovrättens avgörande gett upphov till livlig debatt. Lagutskottet har i förarbetena till lagen framhållit att det inte kan betraktas såsom rimligt att man, i samband med en fastighetsförmedling vid en inkråmsaffär, ska vara tvungen att anlita både en företags- och en fastighetsmäklare eller att valet av överlåtelseform[2] ska tillmätas någon betydelse. Regeringen var av samma åsikt som Lagutskottet, men påpekade att det i praktiken ändå oftast anlitas advokater vid förmedlingar av denna typ. Någon särreglering av kommersiell fastighetsförmedling var därför inte på tal, enligt regeringen. Hovrätten valde i domskälen till förevarande mål att tillmäta det “värdejämförandebedömningskriterium”, vilket återfinns i förarbetena till fastighetsmäklarlagen, betydelse. Detta kriterium har av två förespråkare från Mäklarsamfundet kritiserats och domen är, enligt dem, att anse såsom “rättpolitiskt olämplig”. Vi har i analysen intagit ståndpunkten att domen inte är självklar, men att den går att anse som korrekt, vilket även en i uppsatsen omnämnd doktorand i mäklarrätt ansett, ur ett rättskälleperspektiv. Genomgående har vi eftersträvat att, i uppsatsen, utreda vilket tillämpningsområde fastighetsmäklarlagen har. Beroende på målets utgång i Högsta domstolen, vilket förväntas komma tidigast under sommaren 2015, kan det komma att stå klart huruvida en jurist är behörig att förmedla inkråm med tillhörande fastighet. Rättsläget är tillsvidare oklart med anledning av de i analysen, enligt oss, möjliga tolkningsförfaranden, vilka finns att tillgå vid fastställandet av gällande rätt. För att bemöta problematiken på detta område har vi resonerat kring vilken utformning lagen bör ha, för att i framtiden tillvarata de intressen som är i behov av en lagreglering. Sammantaget har vi, trots allt, ansett en avreglering av kommersiell fastighetsförmedling såsom bäst lämpad.   [1]Mål nr B 4377-14. [2]Härvid åsyftas andels- eller inkråmsaffär. / At the time of writing there is some ambiguity in terms of the Estate Agents Act´s (SFS 2011:666) scope. In a ruling by the Svea Court of Appeal[1] the problem of whether the real estate brokerage Act's provisions apply to commercial real estate agencies has materialized. The issue has been discussed in the preamble to the Estate Agents Act, and raised to a lively debate after the decision in the Court of Appeal. Committee on Civil Law has stated in the legislative history of the Act that it can not be regarded as reasonable that one, in an asset deal, is forced to hire both a business and a real estate agent or that the choice of the transfer form, share or asset deal, will attract some importance. The Government was of the same opinion as the Committee on Civil Law, but pointed out that in practice lawyers in offices, of this type, are often hired. No special regulation of commercial real estate was deemed necessary according to the Government. In the foundations of the decisions of the present case, the Court of Appeal decided to measure the "dividing line criterium” importance. The criterium is found in the legislative history of the Estate Agents Act and has been criticized by two proponents from the Association of Swedish Real Estate Agents. The judgment is according to the proponents considered as "inappropriate according to a legal source perspective". In the analysis we have taken the standpoint, that the judgment is not obvious but that it can be regarded as correct. A standpoint also shared with a graduate student in brokerage right, mentioned below.  Throughout this essay we have endeavored to explore which scope the Estate Agents Act has. Depending on the outcome of the case in the Supreme Court, which is expected at the earliest in summer 2015, it may come to be clear whether a lawyer is authorized to convey property associated with assets. The legal position is also, according to us, unclear because of the in the analysis possible interpretation procedures, which are available in the determination of the applicable law. In order to address the problems in this area we have discussed which design the Estate Agents Act should have, in order to ensure the interests which in the future are in need of legal regulation. After all we have considered the deregulation to be the best suited. [1]Objective no. B 4377-14.

I denna kandidatuppsats har den verkliga bostadsrättsmarknaden studerats ur ett perspektiv inriktat på spekulationsköp av nyproducerade bostadsrätter. Studien omfattar Stockholmsområdet och intervjuer med inblandade aktörer verksamma i områder har legat till grund för undersökningen. Byggbolag, fastighetsmäklare och spekulationsköpare har bistått med information som lett till insyn och fördjupning i spekulationsköpen som pågår av nyproducerade bostadsrätter. Samtliga parter är eniga om att spekulationsköp är vanligt förekommande på dagens bostadsmarknad. Under de senaste två åren har uppemot 30 procent av köpen inom nyproducerade bostadsrätter utgjorts av spekulationsköpare med syfte att göra en ekonomisk vinning. Det stora tidsspannet mellan köp och tillträde, som ofta uppgår till två år, utgör utrymme för bostadens marknadsvärde att stiga rejält i dagens uppåtgående bostadsmarknad. Tre grupper av spekulationsköpare har kunnat urskiljas. Dessa består först och främst av de rutinerade spekulationsköparna med stor koll på bostadsmarknadens prisutveckling. Den andra gruppen består av mer amatörmässiga spekulationsköpare som genom vänner hört hur stora vinster man kan göra. Den tredje gruppen utgörs av fastighetsmäklarna själva som givetvis är väl medvetna om prisutvecklingen, ofta före alla andra, och ser sin chans till snabba pengar. Gemensamt för dessa grupper är att det i hög grad rör sig om yngre män i 30-års åldern med en bra ekonomi. Små bostäder är av högst intresse men även större bostäder till en högre insats är aktuellt för de mer rutinerade köparna. Fastighetsmäklarna spelar en oberoende roll i spekulationsmarknaden, för dem utgör inte spekulationsköpen något problem. För byggherrarna är dock fenomenet problematiskt då det innebär negativa konsekvenser för företaget. Spekulationsköpen resulterar i fler avhopp, utnyttjande av företagens trygghetssystem, missnöjda slutkonsumenter samt en möjlig bidragande faktor till skenande priser och hysteri på bostadsrätter i Stockholm. Byggbolag har vidtagit flertalet åtgärder för att reglera spekulationsköpen. Bland annat förekommer begränsning till max ett pågående köp per kund, krav på lånelöfte, förhöjda kontantinsatser samt svarta interna listor på spekulationsköpare. Fastighetsmäklarna anser att byggbolagen innehar det största ansvaret för reglering av spekulationsköp då det är dem som prissätter bostäderna. Byggbolagen själva anser att ansvaret är fördelat hos flertalet aktörer såsom kommun, lagstiftning, bostadsrättsföreningar samt regleringar hos byggbolagen själva. / In this bachelor thesis the real housing market is studied from a perspective focused on speculative buying of newly built condominiums. The study covers the Stockholm area and interviews with the involved actors operating in this zone have been the basis for the investigation. Construction companies, real estate agents and speculative buyers have provided information that’s aided transparency, and depth of understanding in speculative purchases of newly built condominiums. All parties agree that speculative buying is common in today’s housing market. Over the past two years, up to 30 percent of the purchases of newly constructed condominiums have consisted of speculative buyers out to make a quick profit. The time span between purchase and access, which can be up to two years, allows the property time to react to the current market in Stockholm’s ever-rising housing market. Three groups of speculative buyers have been distinguished; the first group consists primarily of seasoned speculative buyers with a keen eye on price trends and today's housing market. The second group is more amateur, have little experience, but are well informed from friends and acquaintances that large profits can be made. The third group consists of real estate agents, they of course, are well aware of price trends often before anyone else, and see an opportunity for fast profits. Common to all three groups are males in their 30’s, with substantial backing. Smaller condominiums are of greatest interest but also larger ones appear among the more routine buyers. Real estate agents play an independent role in the speculative market, for them the speculative buying is not a problem. For building companies, however, the phenomenon has become problematic because it implies negative consequences for the company. Speculation purchases result in more defections, abuse of security systems, and disgruntled end users - as well as contributing to already soaring house prices in Stockholm. Construction companies have taken several measures to regulate speculative purchases. One of the factors, among others, is the limit of one single on going purchase per customer. Also restricted are increased cash contributions and notably the inclusion of internal black lists used to expose offending buyers. Real estate agents believe that construction companies hold most of the responsibility for the regulation of speculative buying, because they are setting the prices. Construction companies themselves believe that the responsibility is shared by stakeholders such as municipalities, legislation, housing associations – but should also expect internal regulating of their own companies.

Sammanfattning Kurs: ​Ämnesfördjupande arbete, Ekonomistryning 15 hp (2FE24E)  Titel​: Provisionsbaserad ersättning för fastighetsmäklare “Kan provision ses som ett belöningssystem och motivationsdrivare?”  Författare​: Anna Lennartsson, Amanda Jönsson & Ebba Waldau  Examinator​: Pia Nylinder Handledare​: Cristoffer Lokatt Bakgrund och problem​: En vanlig syn på yrket som fastighetsmäklare anses för många vara ett mer statusyrke än slitsamt yrke. Det finns inga specifika regler för den utbetalda provisionens storlek till en fastighetsmäklare och grundidén för provision hänvisas till att individer skall motiveras av att kunna påverka vad de får i lön och därmed utföra ett bättre arbete. För att individer skall utföra ett bättre arbete, kan ett belöningssystem vara optimalt eftersom det kan fungera till att förändra beteenden. För att kunna förändra beteende måste individen känna motivation, som tillkommer av olika belöningar. Det intressanta i studien blir därmed att undersöka om provision är motiverande och om hur fastighetsmäklare resonerar till provision som ett belöningssystem. Syfte​: Syftet med denna uppsats grundar sig i att undersöka fastighetsmäklarens syn på att ha en hundraprocentig provisionsbaserad lön. Vi vill undersöka fastighetsmäklares resonemang kring provision som ett belöningssystem. Slutligen vill vi analysera hur provisionen påverkar fastighetsmäklares motivation, utifrån teori modellen Maslows behovstrappa. Metod​: Studien baseras på en kvalitativ struktur och den empiriska datainsamlingen kommer från sex etablerade fastighetsmäklare runt om i Sverige. Intervjuformen som valdes var semistrukturerad intervju som genomfördes digitalt genom programvaran Zoom med samtliga respondenter. I metoden presenteras även en kort beskrivning på yrket som fastighetsmäklare. Slutsats​: Sammanfattningsvis kan vi konstatera att fastighetsmäklarnas resonemang på provision som belöningssystem är olika. De anser att provision är ett belöningssystem eftersom den provisionen de får är en belöning för det utförda arbetet. Andra resonerar däremot att provision inte är ett belöningssystem för att det anser att provisionen är den inkomst som alla har rätt till efter utförd prestation. Här ligger fokuset allt mer på den icke monetära belöningen, som mer handlar om status, ranking, rekommendationer och nöjda kunder för det är detta som belönar respondenterna till en maximerad prestation.  Provisionen kan därmed konstateras vara motiverande för vissa respondenter eftersom de motiveras av provisionens påverkan på dess lön beroende på deras utförda prestation. Men alla respondenter ser inte provisionen som den huvudsakliga motivationen eftersom en nöjd och återkommande kund är det som ger motivation till yrket som fastighetsmäklare. Nyckelord​: Belöningssystem, provision, motivation, fastighetsmäklare, finansiella incitament, flexibelt lönesystem, rörlig ersättning och Maslows behovstrappa. / Abstract Course: ​Bachelor Thesis, Financial Control, 15 hp (2FE24E) Title​: Commission based compensation for real estate agents "Can commission-based salary be seen as a reward system and motivator?"  Authors​: Anna Lennartsson, Amanda Jönsson & Ebba Waldau Examiner​: Pia Nylinder Advisor​: Cristoffer Lokatt Background and problem discussion​: ​A common view of the profession as a real estate agent is considered by many to be a more status profession than a tiring profession. There are no specific rules for the size of the commission based salary paid to a real estate agent and the basic idea for commission based salary is referred to that individuals should be motivated by being able to influence what they get in salary and thereby perform a better job. For individuals to do a better job, a reward system can be optimal because it can work to change behaviours. To be able to change behaviour, the individual must feel motivated, which is added by different rewards. The interesting thing about the study will thus be to investigate whether commissions- based salary is motivating and how real estate agents’ reason for commissions as a reward system. Purpose​: The purpose of this thesis is based on examining the real estate agent's view of having a one hundred percent commission-based salary. We want to examine real estate agents' reasoning about commissions-based salary as a reward system. Finally, we want to analyse how the commission-based salary affects real estate agents' motivation, based on the theory model ​Maslow's hierarchy of needs. Method​: The study is based on a qualitative structure and the empirical data collection comes from six established real estate agents around Sweden. The interview format chosen was a semi-structured interview that was conducted digitally through the Zoom software with all respondents. The method also presents a brief description of the profession as a real estate agent. Conclusion​: In summary, we can state that the real estate agents' reasoning on commission-based salary as a reward system is different. They believe that commission-based salary is a reward system because the commission-based salary they receive is a reward for the work done. Others argue, however, that commission-based salary is not a reward system because it considers the commission to be the income to which everyone is entitled after performance.  Here the focus is increasingly on the non-monetary reward, which is more about status, rankings, recommendations and satisfied customers because this is what rewards the respondents to a maximized performance.The commission-based salary can thus be found to be motivating for certain respondents because they are motivated by the commission's impact on its salary depending on their performance. But not all respondents see commission-based salary as the main motivation because a satisfied and returning customer is what gives motivation to the profession as a real estate agent. Keywords​: Reward system, commission-based salary, motivation, real estate agent, financial incentives, a flexible salary system, variable compensation and Maslow's hierarchy of needs.

Uppsatsen syftar till att bidra med mer kunskap om könsdiskriminering och sexuella trakasserier riktade mot kvinnliga fastighetsmäklare i Sverige. Frågor som besvaras är: Hur uppfattar fastighetsmäklarna organisationskulturen på sina arbetsplatser? Förekommer könsdiskriminering och sexuella trakasserier i branschen? I så fall, i vilken omfattning och hur ges det i uttryck? Studien genomförs med hjälp av en kvantitativ metod i form av en webbenkät, besvarad av kvinnliga fastighetsmäklare i Sverige. Resultatet visar att fastighetsmäklarna anses ha en kultur på arbetsplatsen som tillåter samtal om arbetsmiljö, men däremot är det mindre än hälften av dem som känner till om arbetsplatsen har ett tillvägagångssätt för hantering av bristande arbetsmiljöhälsa. Studien visar också att könsdiskriminering och sexuella trakasserier förekommer i fastighetsmäklarbranschen mot kvinnliga fastighetsmäklare. Undersökningen visar att den som diskriminerar och/eller trakasserar är en chef, kollega/branschkollega och/eller kund/spekulant. Handlingen ges i uttryck både verbalt och fysiskt. / The purpose of this study is to contribute with more knowledge about gender discrimination and sexual harassment directet towards real estate agents in Sweden. Questions answered are: How do real estate agents perceive the organizational culture at their workplace? Does gender discrimination and sexual harassment occur in the industry? If so, to what extent, and how is it expressed? The study is based on a quantitative method, using an internet based questionnaire, answered by female real estate agents in Sweden. The results of the study show that the real estate agents are considered to have a culture in the workplace that allows conversations about the work environment, but on the other hand, less than half of them know whether the workplace has an approach for handling poor work environment health. The study also shows that gender discrimination and sexual harassment occur in the real estate industry against female real estate agents. It is shown that the person who discriminates/harasses is a manager, colleague/colleague in the industry and/or customer/speculator. The action can be expressed both verbally and physically.

Att sälja sin bostad kan vara en lång och jobbig process för vissa där valet av tillvägagångssätt kan vara svårt. Den traditionella mäklartjänsten har länge dominerat på marknaden men har på senare år utmanats av liknande tjänster såsom internetmäklare och hybridmäklare. Det som skiljer dessa åt är bland annat arvodet och vad säljaren gör själv. Ett annat substitut som har funnits länge är möjligheten att sälja bostaden privat, dock har det blivit mindre vanligt med åren. Syftet med uppsatsen har varit att redogöra för de olika substitut som finns till den traditionella mäklartjänsten, den geografiska spridningen av dessa substitut samt hur konsumenten tänker vid försäljning av en privatbostad. För att besvara detta syfte har både en kvantitativ och kvalitativ metod använts. Den kvantitativa delen består av en enkätstudie samt sammanställning av data, och den kvalitativa består av fem intervjuer. Utifrån den information och data som tagits fram går det att se att den traditionella mäklartjänsten fortfarande är mest efterfrågad. Enligt enkäten är det många som vet att det finns internetmäklare men har aldrig övervägt att använda den tjänsten själva. De stora anledningarna till detta var att konsumenten ville ha en mäklare med stor lokalkännedom, personlig kontakt och någon att lämna över hela processen till. Internetmäklarna och hybridmäklaren som har undersökts i den här uppsatsen har alla fasta, lägre arvoden än den traditionella mäklaren. På frågan om hur respondenten skulle gå tillväga vid försäljning av bostad i framtiden svarade många att det beror på prisskillnaden mellan alternativen. Det innebär således att när de ska sälja i framtiden kommer de få koppla arvodet till den egna arbetsinsatsen, och därmed avgöra hur mycket det är värt att göra själv för att spara pengar. Resultaten i uppsatsen visar även att internetmäklaren och substitutet ”sälja privat” är vanligare på glesbygden där tillgängligheten till en traditionell mäklare är begränsad. Vidare forskning i ämnet skulle kunna vara att dyka djupare i att undersöka den geografiska spridningen i användandet av substituten till den traditionella mäklartjänsten och tydligare klarlägga vad dessa skillnader beror på. / Selling a home can for some people be a long and tough process where the choice of approach can be difficult. The traditional brokerage service has dominated for a long time but has in recent years been challenged by similar services such as internet- and hybrid brokers. The difference between these are for example the commission and what the sellers do themselves. Another substitute that has been an option for a long time is the possibility of selling the home without a broker, however this has become less common over the years. The purpose of this essay has been to describe the different substitutes for the traditional brokerage service, the geographic spread of these substitutes and how the consumer thinks when selling an accommodation. The method that has been used to answer the purpose have been both quantitative and qualitative. The quantitative part consists of a survey and assembly of data, and the qualitative consists of five interviews. From the information and the data that has been gathered for this essay it can be seen that the traditional brokerage service still is the most requested. According to the survey there are a lot of people who know that internet brokers exist but have never considered using that service themselves. The most common reasons for this were that the consumer wanted a broker with great knowledge of the area, a personal connection and someone that handles the entire process. The internet brokers and the hybrid broker that have been examined in this essay all have fixed, lower fees compared to the traditional broker. For the question regarding how the respondent would go about when selling an accommodation in the future a lot of people answered that it depends on the price difference between the options. This means that when they are selling their home in the future they will have to connect the commission to the own work effort, and decide how much is worth doing themselves to save money. The results of this essay also show that the internet broker and the “private seller” are more common in rural areas where the accessibility of a broker is limited. Further research in this subject could for example be to examine the geographic spread even more when it comes to the usage of the substitutes to the traditional brokerage service and clarify the reasons for that.

Titel: Normal narcissism och personlighetsegenskapers inflytande i yrket som fastighetsmäklare – En fingervisning av de mest fördelaktiga egenskaperna hos svenska fastighetsmäklare  Nivå: Examensarbete på Grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi Författare: Henric Mattsson och Louise PedersenHandledare: Dr. Jonas KågströmDatum: 2021 – Juni  Syfte: Många fastighetsmäklare väljer att sluta inom yrket de första åren, vilket bidrar till en stor kostnad för företagen. Normal narcissism har tidigare studerats som oberoende variabel till ett flertal organisatoriska faktorer, men få studier finns angående dess påverkan på motivation. Vidare används ofta personlighetsegenskaper för att förklara psykologiska faktorer inom organisationer. Syftet med denna C-uppsats är därför att mäta hur normala narcissistiska drag respektive personlighetsegenskaper påverkar motivation, prestation och avsikten att lämna arbetsplatsen hos svenska fastighetsmäklare.  Metod: Ett deduktivt tillvägagångssätt har applicerats på studien, där enkätundersökning är den valda datainsamlingsmetoden. Dataanalysen utfördes i statistikprogrammet “JASP”, där primärt bivariata korrelationsanalyser utförts. Populationen i studien är fastighetsmäklare inom Stockholms kommun.  Resultat och slutsats: Data samlades in från 204 respondenter. Resultatet visar starka relationer mellan normal narcissism och alla typer av motivation. Big Five- egenskaperna å andra sidan kan endast förklara inre motivation. Inga samband återfinns till vare sig prestation eller avsikten att lämna arbetsplatsen. En viktig slutsats i studien är att normal narcissism är fördelaktigt i yrket som fastighetsmäklare.  Examensarbetets bidrag: Teoretiskt bidrar studien till att normal narcissism har en stark inverkan på inre- och yttre motivation hos svenska fastighetsmäklare. Praktiskt bidrar studien till kunskap som är användbar för främst ledare inom branschen, där det är viktigt att låta fastighetsmäklarna vara autonoma och få chans till att utvecklas inom yrket.  Förslag till vidare forskning: Eftersom personlighetsegenskaper har en låg förklaringsgrad till fastighetsmäklares motivation, prestation och avsikten att lämna arbetsplatsen - bör andra oberoende variabler undersökas. Ett förslag är därför att undersöka kulturen på kontoret, och hur denna påverkar motivation.  Nyckelord: The Big Five, personlighetsegenskaper, normal narcissism, inre motivation, yttre motivation, prestation, avsikten att lämna arbetsplatsen, fastighetsmäklare / Titel: The influence of normal narcissism and personality traits in the profession as a realtor - A hint of the most beneficial characteristic of Swedish realtors Level: Student thesis, final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Authors: Henric Mattsson and Louise PedersenSupervisor: Dr. Jonas KågströmDate: 2021 - June  Aim: Many realtors choose to quit the profession in the early years, which is a great cost to companies. Normal narcissism has previously been studied as an independent variable to several organizational factors, but few studies exist regarding its impact on motivation. Furthermore, personality traits are often used to explain psychological factors within organizations. The purpose of this thesis is therefore to measure how normal narcissistic traits and personality traits affect motivation, performance and turnover intention on Swedish realtors.  Method: A deductive approach has been applied to the study, where a survey is the chosen data collection method. The data analysis was performed in the statistical program “JASP”, where primarily bivariate correlation analyzes were performed. The population in the study is realtors in Stockholm County.  Result and conclusion: Data were collected from 204 respondents. The results show strong relationships between normal narcissism and all types of motivation. Personality traits, on the other hand, can only explain intrinsic motivation. No correlations were found to either performance or turnover intention. An important conclusion in this study is that normal narcissism is beneficial in the profession as a realtor.  Contribution of the thesis: Theoretically, the study contributes to the fact that normal narcissism has a strong impact on intrinsic- and extrinsic motivation among Swedish realtors. In practice, the study contributes to knowledge that is useful mainly for leaders in the industry, where it is important to let realtors be autonomous and have a chance to evolve in their profession.  Suggestions for future research: Since personality traits appear to be a poor predictor of the dependent variables in this study, other independent variables should be investigated. One suggestion is therefore to examine the culture in the office, and how this affects motivation.  Key words: The Big Five, personality traits, normal narcissism, intrinsic motivation, extrinsic motivation, performance, turnover intention, realtor

Budgivningen är en av de mest vitala delarna i bostadsaffären. Det är genom budgivningen som den slutgiltiga köparen koras och det slutgiltiga priset uppskattas. Trots budgivningens centrala betydelse för bostadsaffären är den inte lagreglerad. Vidare är bud inte bindande förrän köpekontrakt är upprättat enligt de formkrav som följer av JB 4:1 respektive BRL 6:4. Detta innebär att det är säljaren som bestämmer budgivningens utformning, och köparen är inte skyldig att stå vid sitt bud förrän formenligt köpekontrakt är upprättat. Mäklarens skyldigheter i budgivningsprocessen är i viss mån reglerade genom lagar och praxis, bland annat finns skyldigheter att föra anbudsförteckning, vidarebefordra alla bud till säljaren samt förhålla sig opartisk men samtidigt särskilt iaktta säljarens ekonomiska intresse.  Ovan anförda premisser har medfört att budgivningen i vissa fall kan bli tämligen problematisk. Pressade marknader kan utmynna i pressade budgivningar förenade med pressade villkor. Till följd av den frihet som spekulanter har att lägga bud, har fenomenet dolda bud förekommit i allt högre utsträckning - ett bud som budgivaren instruerar mäklaren att endast vidarebefordra till säljaren och hålla dolt för övriga spekulanter. Dolda bud har blivit allt vanligare, men saknar vidare kunskap och fördjupning. Detta är en rättsvetenskaplig studie som avser att analysera och diskutera vilka effekter som dolda bud kan anses ha på förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden. Arbetet bygger på en rättsdogmatisk metod där vi avser att tolka och systematisera gällande rätt.  Den vedertagna bedömningen visar sig vara att dolda bud tar bort transparensen från affären och budgivningsprocessen vilket i sin tur påverkar förtroendet för fastighetsmäklaren och fastighetsmarknaden i negativ riktning. Förekomsten av dolda bud bidrar till en otydlig och orättvis budgivning. Budgivningen brister i transparensen vilket inte sällan leder till missnöjda, frustrerade spekulanter som känner sig förledda och snuvade på en affär. Detta resulterar i sin tur i ett dåligt rykte för såväl bostadsmarknad som fastighetsmäklare. Ambitionen är öppna transparenta budgivningar med tydliga ordningsregler, då skulle förtroendet troligen tillta. Att förbjuda dolda bud hade varit en god början. / The bidding process is one of the most vital parts of the home purchase. It’s through the bidding process that we get a final buyer, and the market value price is set. Even though the bidding process plays such a vital part in the real estate affair, it is not regulated in the Swedish law. Bids are not binding until a formal contract of sale is written according to what is written in JB 4:1 and BRL 6:4. This means that the seller is the one who controls the bidding process, and that a buyer is’t obligated to stand by his bid until a formal contract is established. The real estate agent's obligations during the bidding process are somewhat regulated in the law. There is for example an obligation to write a list of tenders, to pass on all the incoming bids to the seller and to stay impartial but to always see to the sellers economic interests.  What's mentioned above has led to some complications regarding the bidding process. Pressured markets lead to a pressured bidding process which in turn lead to pressured demands from buyers. As a result of the freedom a potential buyer has to make an offer, has the phenomenon of hidden bids become more common - a bid where the bidder instructs the broker to only pass on the bid to the seller and to keep it hidden from other intending buyers. Hidden bids have become more usual, but further knowledge about the subject is still missing. This is a jurisprudence study which is meant to analyze and discuss what effects hidden bids might have regarding the general trust towards real estate agents and the real estate market. This paper is built upon a legal dogmatic method where we intend to interpret and systematize applicable law.  The general assessment shows that hidden bids eliminate the transparency from the affair and the bidding process which in turn affects the trust for the real estate agent and the real estate market in a negative turn. The existence of hidden bids contributes to a bleary and unfair bidding process. It lacks transparency which leads to disgruntled and frustrated intending buyers who feel misled and sniffed of their potential new home. This results in a bad reputation for both the broker and the market. The ambition is an open and transparent bidding process with clear rules of procedure, the trust would then most likely increase. To ban hidden bids would be a good start.

Titel: En kvalitativ studie som beskriver betydelsen av fastighetsmäklares sätt att kommunicera med bostadssäljare. Bakgrund med frågeställning: Framgångsrika relationer är något som många bolag strävar efter att uppnå för att skapa vinstfördelar. Förmågan att åstadkomma en önskad och ömsesidig relation har därför blivit allt viktigare på en alltmer konkurrenskraftig marknad för att skapa konkurrensfördelar. Detta gäller även för en fastighetsmäklare då fastighetsbolag numera erkänner att det är den enskilde anställde som är varumärket utåt mot bolagets kunder. Detta leder studien till en frågeställning: A) ”Vad utgör att en fastighetsmäklare ger ett bra intryck vid ett första möte gällande bostadsförsäljning?” B) “Vad ger till resultat att specifik fastighetsmäklare blir vald att förmedla en bostad?” Syfte: Syftet med denna studie är att bidra med samhällsnytta och ge lärdom till fastighetsmäklare huruvida de kan förbättra och anpassa sin kommunikation till en säljare gällande försäljning av bostad. Metod: Studien har utförts med ett deduktivt tillvägagångssätt genom en kvalitativ ansats. Det empiriska materialet är konstruerat av tio intervjuer. Resultat: A) Ett bra intryck utgör den fastighetsmäklare som tar sig tid för en säljare och bostad vid mötet. Likaså en fastighetsmäklare som är positiv till säljarens bostad och person samt verkar trivas i säljarens sällskap. Detta bidrar till att säljaren känner sig lugn, trygg och positiv. Egenskaper som ger ett bra intryck uppfattas som bland annat, vänlig, ödmjuk och transparant. B) Valet av fastighetsmäklare resulterar i en emotionell aspekt med en fastighetsmäklare som ger ett bra intryck. Valet resulterar även i en rationell aspekt med en fastighetsmäklare som sålt många bostäder i närområdet med goda recensioner efter slutförda försäljningar. Vidare en fastighetsmäklare som är engagerad, har intressenter till visningen och som ger ett realistiskt slutpris inför försäljningen. / Title: A qualitative study that describes the importance of a real estate agent's way of communicating with home sellers. Background and research question: Successful relationships are something that many companies strive to achieve to create profit benefits. The ability to achieve a desired and reciprocal relationship has therefore become increasingly important in an increasingly competitive market to create competitive advantages. This also applies to a real estate agent as real estate companies now acknowledge that it is the individual employee who is the brand externally towards the company's customers. This leads the study to a question: A) "What does it mean that a real estate agent gives a good impression at a first meeting regarding home sales?" B) "What gives the result that a specific real estate agent is chosen to mediate a home?"Purpose: The purpose of this study is to contribute to the benefit of society and provide lessons to real estate agents on whether they can improve and adapt their communication to a seller regarding the sale of a home. Methodology: The study has been carried out with a deductive approach through a qualitative approach. The empirical material is constructed from ten interviews. Results of the study: A) A good impression is made by the real estate agent who takes time for a seller and home at the meeting. Likewise, a real estate agent who is positive about the seller and the home and seems to thrive in the seller's company. This helps the seller feel calm, secure and positive. Properties that give a good impression are for instance perceived as friendly, humble and transparent. B) The choice of real estate agent results in an emotional aspect with a real estate agent that gives a good impression. The choice also results in a rational aspect with a real estate agent who sells a lot of homes in the local area with good reviews after completed sales. Furthermore, a real estate agent who is committed, has stakeholders for the show and who gives a realistic final price before the sale.

SammanfattningSyfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsmäklaren uppfattar möjligheten att kunna balansera arbetet och privatlivet.Kvantitativ metod: Den empiriska datan har samlats in genom en enkätundersökning som skickats till fastighetsmäklare verksamma i Sverige.Resultat & slutsats: Resultatet visade att det fanns svårigheter för fastighetsmäklaren att balanser arbetet med privatlivet till följd av höga krav på tillgänglighet.Examensarbetets bidrag: En kartläggning av fastighetsmäklarens uppfattningar om möjligheter att balans arbete och privatliv.Nyckelord: Fastighetsmäklare, gränslöshet i arbetslivet, konflikt-/balans mellan arbete och privatliv AbstractTitle: Real estate agent's perception of balancing the professional role with private lifeLevel : Final assignment for Bachelor Degrees within Real Estate ScienceAuthors: Diana DelloSupervisor: Catrin LammgårdDate: 2022-08-17Aim: The aim of this essay is to investigate how real estate agents perceives their opportunity of being able to balance work and private life.Method: The empirical data has been collected through a survey sent out to real estate agents operating in Sweden.Result and conclusion: The result showed that there were difficulties for the real estate agent to balance work and private life as a result of high demands on accessibility.Contribution of the thesis: A survey of the real estate agent’s perceptions of their opportunities to balance work and private life.Keywords: Real estate agent's Boder-crossing domains, work-family conflict

Intresset för samhällsfastigheter har ökat avsevärt på senare år. Långa hyreskontrakt med offentligt finansierade hyresgäster gör att segmentet ses som en trygg investering med stabila kassaflöden. Svenska samhällsfastigheter AB delägs av Ledstången och är ett av bolagen som investerar i samhällsfastigheter. När bolaget står inför nya fastighetsförvärv genomgår potentiella objekt en process för beslutsfattande. Processen inkluderar analys av marknadsdata och ett antal investeringsparametrar för att bedöma om det är värt att genomföra affären. Syftet med denna studie är att komma fram till i vilken grad givna faktorer som drift- och underhållskostnader, kontrakterad hyra, belåningsgrad, inflation, exit yield samt marknadsvärde påverkar en portföljs IRR och cash-on-cash samt vilka andra faktorer utöver dessa som är vägledande vid investeringsbeslut. Detta gjordes genom att analysera tre olika fastighetsportföljer och tre enskilda fastigheter till salu på marknaden i april 2021 med hjälp av en kalkylmodell i Microsoft Excel där data för de portföljer och samhällsfastigheter som ingår i materialet matades in. Fastighetsportföljerna värderades utifrån kassaflödesmetoden och nyckeltalen IRR och cash-on-cash presenterades för de potentiella förvärven. Utöver detta analyserades mäklarprospekt för de olika marknadsobjekten för att belysa de faktorer som excelmodellen inte tar hänsyn till. Resultatet av fallstudien visar vilken av fastigheterna och portföljerna som redovisade starkast respektive svagast nyckeltal. Vidare genomfördes en känslighetsanalys med olika antaganden på drift- och underhållskostnader, marknadsvärde, kontrakterad hyra, exit yield, belåningsgrad och inflation för att belysa osäkerheten i en ekonomisk kalkyl och den påverkan detta har på nyckeltalen. Resultatet av känslighetsanalysen visar att en liten förändring av exit yield medför en mycket stor skillnad i marknadsvärdet och att bashyran var den mest kritiska parametern i sin påverkan på nyckeltalet IRR av de parametrar som ingick i känslighetsanalysen. / The demand for public property in Sweden has increased significantly in recent years. It is considered a safe investment with long-term leases that generate a stable cash flow over time. Svenska samhällsfastigheter AB is co-owned by Ledstången and are one of the companies that invest in public properties. When the company is facing new acquisitions, potential objects undergo a certain process of investment analysis. This process includes analysis of market data as well as several investment parameters, to assess whether or not it is worth carrying out the transaction. This study aims to determine to what extent factors such as operating- and maintenance cost, contracted rent, loan-to-value ratio, inflation, exit yield and market value affect the IRR and cash-on-cash of a portfolio. Also to determine other factors that can be of guidance in investment decisions. This was done by analyzing three different real estate portfolios of interest to Ledstången by inputting relevant data for each portfolio in a Microsoft Excel calculation model as well as three other properties for sale on the market in April of 2021. The value of each portfolio and property was calculated based on the cash flow method, and the key figures IRR and cash-on-cash were presented for each of the new potential acquisitions. In addition to this, broker brochures were analyzed for the various objects to shed light on the factors that the model in excel could not take into account. The result of this case study showed which of the real estate portfolios and properties reported the strongest and weakest IRR, furthermore a sensitivity analysis was carried out with different assumptions on operating- and maintenance cost, market value, contracted rent,  loan-to-value ratio, and inflation to shed light on the uncertainty of an economic calculation and the impact this has on its key figures. The results of the sensitivity analysis showed that only a small change in exit yield entails a large difference in the market value and that the contracted base rent was the most critical parameter in its impact on the key figure of IRR out of all the parameters included in the sensitivity analysis.