BARAPROJEKTET: Av författarna formulerat samlingsnamn för Professional Golfers´ Association (PGA) National Sweden AB:s köp av aktuella fastigheter från Malmö kommun och planprocessen i Svedala kommuns regi.Syftet med denna rapport är att undersöka alternativ till, det av Malmö kommun valda förfarandet, att försälja fastigheten Värby 61:1 med flera till PGA: s golfbaneprojekt i Svedala kommun samt få kunskap om den planprocess som föregick beslutet.I vårt val av metod har vi varit angelägna om att skapa förutsättningar för replikation och utvärdering. Rapport är utförd med en kvalitativ fältstudie med ett strategiskt urval, kompletterat med en sekundär analys. Undersökningen bygger på en explorativ metod genom att vi kompletterat våra sekundärdata med ett flertal intervjuer. Genom vår omfattande granskning bedömer vi att rapporten har en god reliabilitet samt att vi fått tag i de intervjupersoner som kan tillföra rapporten god validitet.1996 initierade Mikael Sorling, vd PGA Sweden AB visionen om att anlägga en golfanläggning av högsta internationella klass i Sverige. 2003 började Nils Yngvesson, före detta kommunalråd i Malmö kommun, arbeta med golfanläggningen och det var han som lade fram iden om att golfanläggningen skulle ligga i Torup. Marken som golfanläggningen skall anläggas på ägdes sedan 1970 av Malmö kommun, medan marken ligger i Svedala kommun. Sedan Malmö kommuns förvärv av marken 1970 har Torups Gård AB arrenderat marken för jordbruk.Slutsatsen i denna rapport är att PGA National Sweden AB köpt jordbruksmark till ett rimligt pris sett i relation till marknadsvärdet. Dock så vet vi att jordbruksmarken inte skall fortsätta att brukas, utan jordbruksmarken skall istället användas för anläggandet av deras nya golfanläggning. Marknadsvärdet för golfbanemark ligger nästan dubbelt så högt per hektar än vad PGA National Sweden AB köpte jordbruksmarken av Malmö kommun för. I Malmö kommuns värdering av jordbruksfastigheterna har de inte tagit hänsyn till objektsbundna värdepåverkande faktorer. Vi menar att sådana föreligger, dock så är de svåra att värdera. Konsekvensen av detta blir att priset på jordbruksfastigheterna borde vara väsentligt högre.Den aktuella planprocessen för Baraprojektet har effektivt följt det normala planförfarandet. Orsaken är att de berörda aktörerna tidigt kom överens. N Yngvessons inträde i PGA National Sweden AB:s styrelse samt parternas kompetens och personkemi har även de varit en bidragande faktor till att arbetet med planprocessen förflutit effektivt.Den nyttjanderättsform som parterna kunde ha använt sig av, snarare än att försälja de aktuella jordbruksfastigheterna, är tomträtt. Valet av tomträtt bygger på att Malmö kommun kvarstår som fastighetsägare och behåller då sin handlingsfrihet. Under den första 10-års perioden kunde ett generöst tomträttsavtal ingås mellan parterna, därmed skulle goda förutsättningar för golfanläggningens etablering säkerställas. / Our aim is to investigate alternatives to the sale of the properties Värby 61:1 etc. by Malmö municipality to PGA:s golf course project in Svedala municipality and to understand the planning process that preceded the decision.Our investigation is based on an explorative method where we complemented our secondary data with a number of interviews. Through our extensive observation we estimate that the rapport has good reliability and that we have accessed the right people who are able to add good validity to the rapport.Malmö municipality has not taken in consideration the unique object value factors when selling the property. Our opinion is that these factors do exist, although they are difficult to estimate. The result of this is that the price of the land should be much higher. Nils Yngvesson joining PGA National Sweden’s board’ and the parties’ competence and personal chemistry have also been a contributing factor to why the work with the normal planning process has been carried out so efficiently. The right of use that could be utilized by the parties instead of selling the land would be a leasehold right. In our opinion this would have benefited both parties with concerns regarding risk and value.

Sweden is currently experiencing major population growth, focused predominantly in and around its major cities. This has created an ongoing challenge for municipalities to ensure housing supply meets demand, in turn increasing the required rate of construction. Furthermore, new property prices are increasing which has led to lower and middle-income earners being pushed out of the market. The thesis examines the relationship between the sale price and unit construction price of new condominiums, and to what degree Swedish building regulations influence construction costs. The design of both new and re-developed housing is influenced by various Swedish laws, regulations and guidelines, where the Planning and Building Act and the National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules govern, which are all recognized nationally. According to the Planning and Building Act, it is not permitted for municipalities to set their own requirements. However, the results of the study show that developers experience different interpretations of these rules and regulations when working within different municipalities, or even between different case officers within the same municipality. This then results in projects being difficult to plan, resulting in higher costs. Sweden has, when compared to other European countries, high production costs, which according to the literature review is considered to have a direct connection to construction requirements and market competition. Additionally, the results show that the requirements make it difficult to produce and implement standard designs and construction methods. This has led to the construction industry finding it difficult to develop in regards to construction technology and from a cost perspective. Lack of predictability has driven costs up when it comes to accessibility, housing design and fire protection. Finally, the study shows that lower production costs can lead to greater competition by making it easier for more developers to establish themselves in the market. This would result in more homes being built at lower production costs, which motivates developers to invest in new projects. As the results indicate that production costs do not affect final prices – but rather the willingness of developers to invest – a greater supply of housing would push down final prices. / Befolkningen ökar ständigt i Sverige och framför allt i storstäderna. En pågående utmaning för landets kommuner är därför att se till att utbudet av bostäder möter efterfrågan och att det rådande underskottet på bostäder hämtas upp. För att göra det krävs en hög och jämn byggtakt. Vidare har de höga slutpriserna som i dagsläget föreligger på bostadsrätter, försatt låginkomsttagare utanför bostadsmarknaden och även skapat problem för medelinkomsttagare att förvärva en bostad. I detta examensarbete undersöks relationen mellan slutpriser på bostadsrätter och produktionskostnaderna för flerbostadshus samt om de svenska byggreglerna påverkar produktionskostnaderna. I förlängningen undersöker examensarbetet huruvida kraven i de svenska byggreglerna genererar merkostnader som i sin tur leder till dyrare priser på bostadsrätter. Hur ny- och ombyggnation ska utformas regleras i ett antal lagar, föreskrifter och allmänna råd, där Plan- och bygglagen och Boverkets Byggregler styr. Reglerna ska i sin tur verka nationellt och det är därmed enligt Plan- och bygglagen inte tillåtet för kommunerna att ställa egna särkrav. Dock visar resultatet av examensarbetet att byggbolagen upplever att det finns en viss tolkningsfrihet och lokala formuleringar av de rådande kraven. De menar att detta leder till att processen skiljer sig åt beroende på i vilken kommun nyproduktionen projekterats för samt vilken bygglovshandläggare som hanterar ärendet. Vidare resulterar detta i projekt som är svåra att planera och i vissa fall ger högre kostnader. Sverige har jämfört med övriga länder i Europa höga produktionskostnader vilket enligt litteraturöversikten anses ha en direkt koppling till bland annat kravställningarna och konkurrensen på marknaden. Dessutom presenterar resultatet att kravställningarna försvårar produktionen samt implementeringen av standardprodukter och innovationer. Detta leder till att byggbranschen generellt sett får det svårt att utvecklas industriellt, byggtekniskt och ur ett kostnadsperspektiv. Bristande förutsägbarhet är framför allt kostnadsdrivande när det handlar om tillgänglighet, bostadsutformning och brandskydd. Slutligen visar studien att lägre produktionskostnader kan leda till större konkurrens genom att det underlättar för fler byggbolag att etablera sig på marknaden. Detta skulle resultera i att fler bostäder skulle kunna byggas till lägre produktionskostnader vilket motiverar byggbolagen att investera i nya projekt. Eftersom resultatet tyder på att produktionskostnaderna inte påverkar slutpriserna utan snarare investeringsviljan hos byggbolagen, skulle också ett större utbud av bostäder pressa ned slutpriserna.

Studien syftar till att undersöka illustrationsplaners betydelse som ett förtydligande dokument till detaljplanen, samt i vilken utsträckning illustrationsplaner uppfyller tydlighetskravet i 4 kap 32 och 33 § § Plan- och bygglagen (PBL). Studien har framtagits med avsikt att uppmärksamma en problematik vars effekter kan påverka det faktiska medborgarinflytandet. En brist på forskning har observerats inom ämnet och studien avser därför bidra till att fylla den kunskapsluckan i samhällsplaneringen.  Tydlighetskravet innebär att detaljplanens regleringar tydligt ska redovisas för att säkerställa medborgarnas förståelse för planens innebörd och konsekvenser. I avsikt att uppnå tydlighetskravet används ofta illustrationsplaner som kommunikationsverktyg för att förmedla detaljplanens syfte och planbestämmelser till allmänheten. Detta beror på att detaljplanen ofta kan upplevas svårtydd eftersom detaljplankartans utformning tydligt skiljer sig från hur kartor brukar illustreras i andra sammanhang. Genom kvalitativ innehållsanalys ämnar undersökningen besvara i vilken utsträckning illustrationsplaner uppfyller tydlighetskravet i PBL. Vid undersökningen jämfördes detaljplanekarta och planbestämmelser med tillhörande illustrationsplan för att gradera hur tydliga illustrationsplaner är. Detta genomfördes genom ett antal uppställda påståenden som illustrationsplanen kunde svara mot. Påståendena baseras bland annat på tidigare domslut kring illustrationer samt semiotikens syn på hur bilder kan tolkas. Undersökningen kompletterades med ett antal intervjuer från branschkunniga personer, detta för att få en mer kvalitativ och djupgående förståelse för resultatet samt illustrationsplaners betydelse som kommunikativt verktyg. Undersökningens resultat visar på en bristfällighet hos de undersökta illustrationsplanerna vad gäller tydlighet. Svårtolkade illustrationsplaner försvårar medborgarens möjligheter att uppfatta detaljplanens konsekvenser och deras möjlighet att lämna relevanta synpunkter under planprocessen minskar därmed ytterligare. Denna syn på illustrationsplanens potentiella konsekvenser delades med de personer som intervjuades i samband med studien.  Med undersökningen och intervjuerna som grund har ett antal ställningstaganden och förslag sammanställts som anses inneha praktisk relevans för samhällsplaneringen. Ett exempel på detta är att en mer gedigen vägledning bör tas fram, till förmån för en nationellt enhetligare användning av illustrationer. Vägledningen hade kunnat utformas på olika sätt, bland annat genom att bristfälliga planer sammanställs för att påvisa vilka konsekvenser som kan följa av en otydlig illustrationsplan. Därtill har även annan typ av vägledning samt andra förslag lyfts fram i studiens slutsatser.

The aim of this study is to explore heritage processes within contemporary urban planning in Sweden, which is done through a single-case study. The point of departure for the study is the management of Havrekvarnen, an early modernist industrial building within an urban development area of Nacka, Sweden. Through parallel decisions by the County Administrative Board and the local Municipality in 2016, the building was firstly, listed with the strongest legal, cultural, and historical protection available, and secondly, the municipal urban regulations were changed so that the landowner was given permission to pursuit a reconstruction of the building, replicating its original appearance. As such the case constitutes a hitherto unique example of a listed future reconstruction in Sweden. The study examines how the process took place, focusing on actors and critical junctures involved in the execution and how the description of the building's heritage-values changed. The study uses a composite theoretical framework of authorized heritage discourse and actor network theory. To this an explaining-outcome process tracing is applied as method. Through a sequential process of collecting empirical data, in the form of archival records and interviews, the process was mapped through the conceptualization of a causal mechanism. The method had not previously been used in the field of art history and was chosen as such with a tentative approach. The study gives an extensive presentation of the legal and practical framework surrounding heritage processes within urban planning in Sweden, as well as puts the study within a local historical context. The results of the study show that within the observed case, a trade-off situation between authenticity and aesthetic historical values arose, caused by the poor technical condition of the building: the aesthetic values were deemed to take precedence in the assessment. The study also shows how antiquarian consultants have had a decisive influence on the process of legislative enabling of the reconstruction of Havrekvarnen. The research design’s use of process tracing to map heritage processes is thus deemed useful for future enquiries within the field of art history and heritage studies.