1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. / In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.

I takt med expandering och förtätning av städer byggs gröna ytor bort medan andelen hårdgjorda ytor ökar. Regn och smältvatten kan inte infiltrera genom de hårdgjorda ytorna vilket innebär att det istället avrinner som dagvatten. Samtidigt som urbaniseringen bidrar till ökad dagvattenavrinning och nederbördsmängderna i ett framtida klimat förväntas öka, blir det allt viktigare att planera för hur dagvatten ska omhändertas i nya bebyggelseområden. Inom flera svenska kommuner ställs idag krav på att dagvatten skall omhändertas inom privata fastigheter innan det ansluts till det allmänna dagvattennätet. Parallellt med detta innebär förtätningen att byggherrar idag ofta åläggs anlägga gårdar med underliggande garage, så kallade underbyggda gårdar. Det fanns ett behov av att förtydliga och undersöka dagens situation gällande dagvattenhantering i kombination med underbyggda gårdar.Examensarbetets syfte var att samla och skapa ny kunskap om dagvattenhantering på underbyggda gårdar och undersöka hur olika aktörer ser på kraven som ställs på dagvattenhantering. Kvalitativa intervjuer med representanter från de tre aktörsgrupperna VA-huvudmän, ansvariga för detaljplan och byggherrar genomfördes. Syftet var även att utforma ett verktyg för att belysa beröringspunkter mellan dagvattenhantering på underbyggda gårdar och andra intressen inom privata fastigheter.Examensarbetet avgränsades till att studera dagvattenåtgärderna gröna tak, växtbäddar och fördröjningsmagasin. Förutom dagvattenhantering identifierades fem intressen inom kvartersmark som bör bejakas på underbyggda gårdar: landskapsarkitektur, arkitektur, konstruktion, förvaltning och VVS. Ett verktyg utformades och inkluderade de tre dagvattenåtgärderna samt de fem intressena. Checklistor utformades för att beskriva beröringspunkter mellan dagvattenhantering på underbyggda gårdar och de fem intressena. Verktyget består av fyra steg: Nutida och framtida bebyggelse, Dagvattenkrav, Val av dagvattenåtgärder samt Vidare rekommendationer eller förslag på korrigeringar.Intervjuresultaten påvisar att flera intervjupersoner upplever att det är svårt att ställa krav på dagvattenhantering då rättsläget är osäkert, samtidigt upplever byggherrar att kraven kan vara svåra att nå på underbyggda gårdar, främst på grund av platsbrist. Checklistornas punkter är tänkta att fungera som vägledande aspekter att beakta vid dagvattenhantering på underbyggda gårdar och behjälpa avvägning av olika intressen. Förhoppningen är att checklistorna kan bidra till en ökad förståelse för förhållandena mellan dagvattenhantering på underbyggda gårdar och andra intressen. Examensarbetets resultat visar på att en samverkan mellan de olika intressena behövs för att skapa förutsättningar för en god dagvattenhantering. För att funktionen ska hålla över tid är det även viktigt att gemensamt kommunicera kring syftet med den underbyggda gården. / With the expansion and densification of cities, green areas are removed while the proportion of hard surfaces are increased. Rain and melt water are not allowed to infiltrate through the hard surfaces, and instead it runs off like stormwater. With this and the expected increase of precipitation due to climate changes, it is becoming increasingly important to plan for the disposal of stormwater in new urban areas. Several Swedish municipalities are today providing restrictions regarding the diversion of stormwater on private properties and requirements that need to be met before connection to the public water network. Meanwhile, densification means that builders today are often forced to build residential yards on underground garages. There was a need to clarify and investigate today's situation regarding stormwater treatment in combination with underground garages.The purpose of this thesis was to analyse today's state of knowledge about stormwater treatment on yards with underground garages and to investigate how different actors experience the requirements. Qualitative interviews with representatives from the three groups of actors, stormwater sewer operators, planning divisions and developers were conducted. The aim was also to design a tool for highlighting connections between stormwater management and other interests on private properties.This thesis was delimited to study green roofs, plant beds and detention tanks. Five interests were identified on yards with underground garages: landscape architecture, architecture, construction, management and HVAC. A tool was designed including the stormwater facilities containing four steps: Today’s and future construction, Stormwater requirements, Choice of facilities and Further recommendations or suggestions for corrections. Within the tool, four checklists were established to describe connections between stormwater treatment on yards with underground garages and the interests.The interview results show that several interviewees find it difficult to impose restrictions for stormwater management due to legal uncertainties. Meanwhile developers find following the restrictions can be difficult with yards with underground garages, mainly due to lack of space. The checklists are intended to serve as guiding points that should be taken into consideration in stormwater management on underground garages and to help balance different interests. The hope is that the checklists can contribute to an increased understanding of the relationships between stormwater management with underground garages and other interests. The results of the thesis show that interaction between the various interests is needed to create conditions for a good stormwater management and that communication about a joint purpose for the yard with an underground garage is important for maintaining the function of the yard.

Det har nu gått 5 år sedan den nya plan- och bygglagen trädde i kraft, där bland annat det obligatoriska arbetsplatsbesöket infördes. Införandet grundade sig i att myndigheterna tidigare inte hade så bra insyn i byggnationerna runt om i landet. För att öka myndigheternas insyn infördes obligatoriska arbetsplatsbesök. Vid ett arbetsplatsbesök som utförs av en handläggare som representerar byggnadsnämnden är den kontrollansvarige och oftast en byggherre närvarande. Syftet med denna uppsats är att undersöka kontrollansvarigas och byggherrars tankar om kvalitéten på arbetsplatsbesöken motsvarar plan- och bygglagskommitténs intention till att införa obligatoriska arbetsplatsbesök. Detta har gjorts genom intervjuer med kontrollansvariga och byggherrar i två olika kommuner. Intervjuerna visar att införandet av det obligatoriska arbetsplatsbesöket upplevs positivt men det finns fortfarande förbättringspotential. En av utvecklingspotentialerna handlar främst om brist på erfarenhet hos de yngre handläggarna. Det har även framkommit att det råder brist på resurser för att kunna utföra arbetsplatsbesöken i den omfattning som önskas. Det framkommer också att den nya plan- och bygglagen lämnar ett stort utrymme för egen tolkning av lagen, vilket har lett till att det är svårt att avgöra om ett arbetsplatsbesök har utförts på ett korrekt sätt. / It has now been five years since the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) came into force, in which the mandatory workplace visit was introduced. The introduction was based in that the authorities had not previously had such a good insight into the construction work around the country. To increase transparency, the authorities introduced mandatory workplace visits. At a workplace visit conducted by an officer who represents the building committee is the control manager, and usually a developer present. The purpose of this essay is to examine the control manager´s and developer´s thoughts on the quality of workplace visits corresponds to the Planning and Building Committee's intention to introduce mandatory workplace visits. This has been done through interviews with control managers and developers in two different municipalities. The interviews show that the introduction of the mandatory workplace visit is perceived positively but there is still potential for improvement. One of the development potential is mainly about the lack of experience of the younger officers. It has also emerged that there is a lack of resources to carry out workplace visits, to the extent desired. It also emerged that the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) leaves a lot of room for your own interpretation of the law, which has led to difficulties to determine whether a workplace visit has been carried out correctly.

In 1965–1974 a million households were built in Sweden as a part of a project called ”the Million program”. Now, approximately 50 years later when the service life of several components in the buildings has run out, Sweden is facing a major need of renovating these households. Due to the fact that construction increased during that time, the need for renovation will also increase now fifty years later. The question then is how to solve the housing issue for tenants when their apartments are to undergo an extensive renovation as well as how the choice of housing options affects the involved parties, such as developer, contractor and tenant. The purpose with this degree project was to map and compile the housing alternatives available to tenants during a comprehensive renovation of rental housing. At the same time, it was compared what impact on the developer, contractor and tenant the chosen housing alternatives have, based on time, economy and socially. In order to arrive at the results of the work, a fact-based literature study, a case study that followed a real renovation project and several interviews with people in the industry were conducted. The result of this degree projekt is that there are two main housing options for the tenants during a extensive renovation wich are either remain living in their apartments or evacuate their apartments. And the main conclusion is that depending wich housing option the developer chose for the project, the impact on the project and the involved parties varies. Whichever option is chosen, it is a crucial issue.

Byggbranschen anses vara en konservativ bransch både vad gäller teknik och samarbetsformer. Det oerhörda trycket på byggbranschen och det stora antalet byggprojekt som utförs idag gör att en del komplikationer uppstår. Detta kan bl. a. bero på tidsbrist, kompetensbrist och samarbetsproblem. I vissa projekt fungerar samarbetet utmärkt mellan projektets olika parter men i allt för många projekt är samarbetet mellan parterna bristfällig. Detta kan medföra ”onödiga” ekonomiska och eller tidsmässiga konsekvenser. I samhället idag är kommunikation nyckeln till ett lyckat samarbete. Även i byggbranschen belyses kommunikation som en nyckel till ett lyckat projekt. Branschen är i ett läge där denna debatt är intressant men ännu inte riktigt kommit upp på bordet. Vårt mål med projektet är att väcka denna debatt och undersöka hur samarbetet mellan parterna egentligen fungerar, varför det fungerar/inte fungerar och hur det eventuellt kan förbättras. I examensarbetet granskas samspelet mellan de 4 aktörerna Beställare, Projektledare/Byggledare, projekterande Konsult och Entreprenör för att utreda vad som ibland skapar denna kommunikationsbrist och samarbetsproblem. Genom intervjuer och empiriska undersökningar har vi skapat oss en uppfattning om hur parterna uppfattar samarbete och kommunikation i tidigare och nuvarande projekt. Vad har de saknat? Vad tycker de fungerar? Hur skulle de vilja samarbeta och utveckla kommunikation till det bättre? Som en stöttepelare till intervjuerna har en elektronisk undersökning gjorts där 113 svar redovisats, behandlats, analyserats. De som fått tillgång till den elektroniska undersökningen är de företag där intervjuerna gjorts samt tjänstemän från ett ytterligare tiotal olika företag med varierande storlek och omsättning. Utifrån intervjuerna och den elektroniska undersökningen kan vi konstatera att den generella synen mot andra parter i ett byggprojekt är mycket god med några få reservationer. Utefter den frågeställning vi gjorde inledningsvis kan vi nu konstatera att entreprenadform har mindre betydelse för kommunikation och samarbete i ett projekt. Dock har vi kommit fram till att det existerar vissa nyckelord för att uppnå god kommunikation och ett gott samarbete i ett projekt. Nyckelorden vi har kommit fram till är: starten i ett projekt, gemensamma mål, personkemi, beslutskraft, tydlighet och kunskap. / The construction industry is considered to be a conservative industry both in technology and forms of cooperation. The immense pressure on the construction industry and the large number of construction projects that are currently being undertaken in a number of complications arise. This may be due to time constraints, skill shortages and cooperation problems. In some projects the cooperation between the project partners works very well, but in too many projects the collaboration between the parties is inadequate. This can result in "unnecessary" financial and or timing implications. In society today, communication is the key to a successful cooperation. Even in the construction industry communication are highlighted as a key to a successful project. The industry is in a position where this debate is interesting but not yet being highlighted. Our goal with this study is to bring this debate and examine how cooperation between the parties really works, why it works/does not work and how it might be improved. The thesis examines the interplay between the four actors Client, Project Manager/Construction Manager, project planning Consultant and Contractor to investigate what sometimes creates this lack of communication and cooperation problems. Through interviews and empirical studies, we have created an impression of how the parties perceive cooperation and communication in past and current projects. What have they missed? How do they work? How would they like to work together and develop communication for the better? As a mainstay of the interviews, an electronic survey carried out in which 113 responses recorded, processed, analyzed. Those who had access to the electronic survey are companies where the interviews made ​​and officers from an additional ten different companies of varying size and turnover. Based on the interviews and the electronic survey, we can conclude that the general perception to other parties on a construction project is very good with a few reservations. Along the issue we did initially, we can now conclude that the contract form is less important for communication and collaboration in a project. However, we have concluded that there are certain keywords in order to achieve good communication and good cooperation in a project. The key words we've come up with is: the start of a project, shared goals, personal chemistry, decisiveness, clarity, and knowledge.

Vid projektutveckling utav bostäder i expansiva storstadsområden uppstår stora kostnader vid markförvärv, infrastruktur- och bostadsproduktion. Då byggherren, privat eller kommunal, äger huvudmannaskapet för exploateringsområdet kan infrastrukturen utföras med olika tillvägagångssätt. I Liljeholmen, Stockholm, där JM är en stor markägare, produceras infrastruktur parallellt med bostadsproduktion. I Norra Djurgårdsstaden, Stockholm, har stadens Exploateringskontor istället färdigställt infrastrukturen innan bostadsproduktionen inletts. Rapporten utreder hur dessa två tillvägagångssätt påverkar projektutvecklingens ekonomi, infrastruktur- och bostadsproduktion, logistik, arbetsmiljö, miljö och försäljning. I rapporten omfattar infrastruktur anläggningar som samhället dagligen använder sig av i ett exploateringsområde exempelvis gator, el, tele, fjärrvärme, vatten och avlopp. Rapporten innehåller ej ekonomiska bedömningar i form av kalkyler eftersom detta inte hade varit genomförbart under den korta tidsperioden för arbetet.  I början av undersökningen genomfördes en litteraturstudie för att skapa bred och översiktlig kunskap kring ämnet. Därefter utformades frågemallar som användes under elva personliga intervjuer med sakkunniga från JM, Stockholm stads Exploateringskontor, Forsen Projekt och WSP. Dessutom utfördes en enkätundersökning där syftet var att förstå hur färdigställande av infrastruktur påverkar nyinflyttade bostadsrättsinnehavares självskattade nöjdhet. Resultatet av undersökningen påvisade för majoriteten av delarna att ett storskaligt färdigställande av infrastruktur i ett tidigt skede är det mest fördelaktiga. Detta medför större möjligheter till en kostnadseffektiv infrastruktur- och bostadsproduktion samt bättre förutsättningar för en god arbetsmiljö och logistik. Dessutom möjliggörs bostadsbyggande i en snabbare takt vid en högkonjunktur. Nackdelen med ett tidigt färdigställande är den framtunga och stora investeringen. Denna medför kapitalkostnader och ekonomisk risk, vilket hanteras mer fördelaktigt med det parallella tillvägagångssättet då infrastrukturen produceras i etapper efter behov. För JM som markägare i ett område med cirka tio kvarter föreslås att infrastruktur färdigställs som en kombination av de två tillvägagångssätten. Detta innebär att infrastrukturen, exklusive finplanering, färdigställs för tre kvartersmarksområden samt dess omgärdande allmänna platsmark och ledningssystem. Detta sker innan bostadsproduktionen inleds. I och med det här möjliggörs en mer kostnadseffektiv infrastruktur- och bostadsproduktion på grund av enklare samordning, framkomlighet och logistik på arbetsplatsområdet. Dessutom skapas längre tid till effektiva saneringsmetoder, vilket leder till en kostnads- och miljöbesparing. Då investeringen för en del av infrastrukturen är mindre jämfört med ett färdigställande av all infrastruktur inom området minskas kapitalkostnaderna och den ekonomiska risken. Finplaneringsarbeten utförs i samband med att bostäderna färdigställs, precis innan kunder flyttar in. Detta minimerar risken för skador och slitage på grund av byggtrafik under produktionstiden. Dessutom ökar kundernas nöjdhet då färdigställd finplanering medför en mer attraktiv miljö för boende och kommersiell verksamhet. / Housing developments in urban areas entail considerable expenses in the acquisition of land, the infrastructure development and the production of housing. If the developer, public or private, owns the site the infrastructure can be organized differently. JM, a big landowner and developer, on a site in Liljeholmen, Stockholm developed the infrastructure parallel with the production of housing. In contrast, Stockholm’s Exploateringskontor on their site in Norra Djurgårdsstaden, completed the infrastructure provision before starting to build the housing. This study analyzes how these two approaches affect the economy of the project developments, infrastructure and housing production, logistics, work environment, external environment and sales. In this study infrastructure covers the facilities that the community uses on daily basis, such as roads, electricity, tele communications, heating, water and sewage. The study does not contain economical calculations because of the short time period. A review of the literature was made at the beginning of the studies to create a broad and general knowledge of the subject. Subsequently question templates were designed and used during eleven personal interviews with experts from JM, Stockholm’s Exploateringskontor, Forsen Projekt and WSP. Furthermore, a survey was made to understand how the completion of infrastructure affects the community’s self-rated satisfaction of the environment of occupancy.  The result of the study show that a large-scale completion of infrastructure at an early stage of the development is the most advantageous. The large-scale completion increases the potential for a cost-effective infrastructure and housing production and it also creates better conditions for a good working environment and logistics. It also allows a faster housing production during a boom. However, the large investment at an early stage of the development is a disadvantage when it comes to large-scale completion. The large investment causes capital costs and financial risk. The result is that the parallel approach is more advantageous because the infrastructure is produced in stages after demand with a lower financial risk. JM, as a housing developer for ten blocks in a development area, is recommended to complete the infrastructure as a combination of the two approaches. This means that infrastructure, excluding detailed planning, should be completed for three blocks of the development area along with the surrounding roads and pipeline systems. This takes place before the housing production begins. This enables a more cost-effective infrastructure and housing production because of easier coordination, availability and logistics at the workplace area. It also creates more time for effective soil remediation methods, leading to lower cost and environmental savings. The partial investment in infrastructure is less compared to a completion of all infrastructure in the site area. This reduces the capital costs and financial risk. The detailed planning work is finished with the completion of the housing projects, just before the customers move in. This minimizes the risk of wear and damage due to construction traffic during the construction period. It also increases customer satisfaction when the detailed planning work is completed, making habitation attractive.

Målet med arbetet är att få större insikt kring vad som påverkar fastighetsägarnas beslut om att riva en byggnad. Vidare ska studien klargöra vilket det bästa alternativet mellan riva och renovera är samt se hur detta alternativ kan främjas. Rapporten fokuserar främst på ekonomisk och ekologisk hållbarhet. Arbetet utfördes med hjälp av enkät och fallstudie, som fokuserar på svenska byggherrar. Studierna gav information om hur byggherrar tänker när de väljer att riva en byggnad. Enligt studierna baseras de främsta skälen till att riva och bygga nytt på byggnadens skick, ytanvändning och standard samt att erhålla nya eller utökade byggrätter. Det bästa alternativet mellan renovera och riva för nyproduktion är inte självklart. I de flesta fallen, är renovera bättre utifrån ett miljöperspektiv. Men utifrån fastighetsägarnas perspektiv kan riva för att bygga nytt ofta bli det mer lukrativa valet. Lönsamheten beror mycket på omständigheterna kring byggnaden såsom marknadens styrka. Efterfrågan för de olika byggnadstyperna varierar vilket kan leda till mer rivning. Styrmedel där byggherrar premieras för att renovera kan vara ett sätt att uppmuntra detta alternativ. Ett annat hinder mot renovering är kunskapsbristen kring ämnet hos olika aktörer. / The purpose of the study is to gain greater insight into what affects the decisions of property owners when they demolish a building. In addition, the study will try to clarify what the best alternative between demolition and renovation is. The report focuses on economic and ecological sustainability. To answer the purpose of the study, a survey as well as a case study were carried out and sent to Swedish property developers. The studies provided insight on how property owners think when they choose to demolish a building. According to the studies, the main reasons to demolish and build new are based on the building’s condition, surface use and standard, as well as obtaining new or extended building rights. The best alternative between renovating and tearing down for new construction is not obvious. In most cases, renovating is better from an environmental perspective. But from the property owner’s perspective, tearing down to build new can often be the more lucrative option. The profitability greatly depends on the circumstances surrounding the building such as the strength of the market. Demand based on building types varies, which can lead to more demolition. Another obstacle to renovation is the lack of knowledge regarding the subject. A way to encourage renovation among property owners is by rewarding those who renovate.

Spekulationsköp i nyproduktion av bostadsrätter förekommer i allt större utsträckning och antalet spekulationsköpare har ökat under senare år. Genom litteraturstudier samt intervjuer och enkäter med såväl byggherrar som spekulationsköpare och mäklare verksamma i nyproduktion har spekulationsmarknaden av nyproducerade bostadsrätter i Stockholms län utretts och kartlagts. Den generella spekulationsköparen är en man mellan 25-35 år med varierande kapitalstyrka som vill tjäna snabba pengar. Områden som är mest attraktiva för spekulationsköpare att investera i är centrala Stockholm och närförorter. Byggherrarna är samstämmiga i att spekulationsköp idag utgör ett problem främst med avseende på företagets affärsrisk. Mäklarna upplever inte spekulationsköp som ett problem. Både byggherrarna och mäklarna ser dock svårigheter i att förhindra spekulationsköp av nyproduktion eftersom det är svårt att identifiera vem som är spekulationsköpare. För att komma tillrätta med problematiken skulle samverkan mellan olika byggherrar och deras kundregister behöva komma till stånd, vilket strider mot befintlig lagstiftning. Efter granskning av köpprocessen i nyproduktion anser författarna att de mest riskfyllda spekulationsköparna kan förhindras genom att senarelägga upplåtelsen till tillträdet och då även låta köparen betala hela köpeskillingen som upplåtelseavgift. Idag betalas omkring 10 procent av den totala köpeskillingen som upplåtelseavgift upp till 6 månader innan tillträdet. Detta innebär att dagens köpare av nyproduktion inte behöver erlägga hela köpesumman förrän tillträde men kan ändå överlåta bostadsrätten till annan från upplåtelsen innan tillträde. Detta öppnar upp för handel med hög avkastning till låg insats. / Speculative buying of newly constructed condominiums has turned to be more common and the number of speculative buyers has increased in recent years. Through literature studies, surveys and interviews with developers as well as speculative buyers and real estate brokers within sales of new housing development, the speculation market of newly built condominiums in Stockholm have been investigated. In general, the most frequent speculation buyer is a man between 25-35 years with variable capital strength who want to make quick and easy money. Areas that are most attractive for speculative buyers to invest in are central Stockholm and the inner suburbs. The developers are unanimous in that speculative buying today is a problem mainly with respect to the company's business risk. The brokers do not experience speculative buying as a problem. Both developers and brokers see, however, difficulties in preventing speculative buying of new construction due to that it is difficult to identify who is a speculative buyer. To deal with the problem the developers would have to interact and share customer records, which is contrary to existing law. After examination of the buying process of new construction, the authors consider that the most risky speculative buyers can be prevented by delaying the concession and at that point also allow the buyer to pay the full purchase price fee. Today, buyers pay around 10 percent of the total purchase price as a concession fee up to 6 months before access. This means that today's buyers of new construction does not need to pay the entire purchase price until the access but can still sell the apartment to another person after the concession and before the access. This opens up for trade of high yield with a low effort.

I denna kandidatuppsats har den verkliga bostadsrättsmarknaden studerats ur ett perspektiv inriktat på spekulationsköp av nyproducerade bostadsrätter. Studien omfattar Stockholmsområdet och intervjuer med inblandade aktörer verksamma i områder har legat till grund för undersökningen. Byggbolag, fastighetsmäklare och spekulationsköpare har bistått med information som lett till insyn och fördjupning i spekulationsköpen som pågår av nyproducerade bostadsrätter. Samtliga parter är eniga om att spekulationsköp är vanligt förekommande på dagens bostadsmarknad. Under de senaste två åren har uppemot 30 procent av köpen inom nyproducerade bostadsrätter utgjorts av spekulationsköpare med syfte att göra en ekonomisk vinning. Det stora tidsspannet mellan köp och tillträde, som ofta uppgår till två år, utgör utrymme för bostadens marknadsvärde att stiga rejält i dagens uppåtgående bostadsmarknad. Tre grupper av spekulationsköpare har kunnat urskiljas. Dessa består först och främst av de rutinerade spekulationsköparna med stor koll på bostadsmarknadens prisutveckling. Den andra gruppen består av mer amatörmässiga spekulationsköpare som genom vänner hört hur stora vinster man kan göra. Den tredje gruppen utgörs av fastighetsmäklarna själva som givetvis är väl medvetna om prisutvecklingen, ofta före alla andra, och ser sin chans till snabba pengar. Gemensamt för dessa grupper är att det i hög grad rör sig om yngre män i 30-års åldern med en bra ekonomi. Små bostäder är av högst intresse men även större bostäder till en högre insats är aktuellt för de mer rutinerade köparna. Fastighetsmäklarna spelar en oberoende roll i spekulationsmarknaden, för dem utgör inte spekulationsköpen något problem. För byggherrarna är dock fenomenet problematiskt då det innebär negativa konsekvenser för företaget. Spekulationsköpen resulterar i fler avhopp, utnyttjande av företagens trygghetssystem, missnöjda slutkonsumenter samt en möjlig bidragande faktor till skenande priser och hysteri på bostadsrätter i Stockholm. Byggbolag har vidtagit flertalet åtgärder för att reglera spekulationsköpen. Bland annat förekommer begränsning till max ett pågående köp per kund, krav på lånelöfte, förhöjda kontantinsatser samt svarta interna listor på spekulationsköpare. Fastighetsmäklarna anser att byggbolagen innehar det största ansvaret för reglering av spekulationsköp då det är dem som prissätter bostäderna. Byggbolagen själva anser att ansvaret är fördelat hos flertalet aktörer såsom kommun, lagstiftning, bostadsrättsföreningar samt regleringar hos byggbolagen själva. / In this bachelor thesis the real housing market is studied from a perspective focused on speculative buying of newly built condominiums. The study covers the Stockholm area and interviews with the involved actors operating in this zone have been the basis for the investigation. Construction companies, real estate agents and speculative buyers have provided information that’s aided transparency, and depth of understanding in speculative purchases of newly built condominiums. All parties agree that speculative buying is common in today’s housing market. Over the past two years, up to 30 percent of the purchases of newly constructed condominiums have consisted of speculative buyers out to make a quick profit. The time span between purchase and access, which can be up to two years, allows the property time to react to the current market in Stockholm’s ever-rising housing market. Three groups of speculative buyers have been distinguished; the first group consists primarily of seasoned speculative buyers with a keen eye on price trends and today's housing market. The second group is more amateur, have little experience, but are well informed from friends and acquaintances that large profits can be made. The third group consists of real estate agents, they of course, are well aware of price trends often before anyone else, and see an opportunity for fast profits. Common to all three groups are males in their 30’s, with substantial backing. Smaller condominiums are of greatest interest but also larger ones appear among the more routine buyers. Real estate agents play an independent role in the speculative market, for them the speculative buying is not a problem. For building companies, however, the phenomenon has become problematic because it implies negative consequences for the company. Speculation purchases result in more defections, abuse of security systems, and disgruntled end users - as well as contributing to already soaring house prices in Stockholm. Construction companies have taken several measures to regulate speculative purchases. One of the factors, among others, is the limit of one single on going purchase per customer. Also restricted are increased cash contributions and notably the inclusion of internal black lists used to expose offending buyers. Real estate agents believe that construction companies hold most of the responsibility for the regulation of speculative buying, because they are setting the prices. Construction companies themselves believe that the responsibility is shared by stakeholders such as municipalities, legislation, housing associations – but should also expect internal regulating of their own companies.

I Sverige är behovet av bostäder stort och en utbredd bostadsbrist råder. Av den anledningen behövs det fram till år 2025 uppföras cirka 710 000 bostäder, där det största behovet finns i storstadsregionerna.  En förutsättning för att bostadsbristen ska kunna motverkas är att detaljplaner tas fram, vilka möjliggör ett ökat bostadsbyggande. Detaljplanerna tas fram i form av en detaljplaneprocess, vars syfte är att reglera mark- och vattenanvändningen. Under de senaste åren har denna process fått kritik för att vara ineffektiv och bromsa bostadsbyggandet, där en del av problemet är bristfälligt samarbete mellan kommun och byggherre. Av den anledningen har en undersökning kring relationen mellan parterna utförts i samverkan med Institutionen för Fastigheter och Byggande på KTH.  Denna undersökning syftar till att identifiera framgångsfaktorerna i relationen mellan kommunen och byggherren. Rapporten har avgränsats till detaljplaneläggning av bostäder i Stockholmsregionen, där kommunen och byggherren arbetar i samverkan. Aspekter som har undersökts är samarbete, kommunikation, tillit och lagprestationer.  Inledningsvis utfördes en litteraturstudie av tidigare forskning kring planprocessen och projektledning, där syftet var att skapa översiktlig kunskap kring ämnet samt utgöra underlag för frågemallar till intervjuer. Därefter genomfördes elva djupgående och semistrukturerade intervjuer med sakkunniga representanter från olika kommuner och byggherrar. Målet med intervjuerna var att inhämta empiri för att kunna besvara undersökningens frågeställning: Vilka är de viktigaste framgångsfaktorerna i relationen mellan kommunen och byggherren vad gäller samarbete, kommunikation, tillit och lagprestationer?  Undersökningen påvisar att den enskilt största framgångsfaktorn i relationen mellan parterna är att ett kompetent projektledarskap finns representerat. I en projektledarroll ingår att skapa goda förutsättningar för samarbete, kommunikation, tillit och lagprestationer. Detta gör att relationen mellan parterna kommer att fungera bättre om en kompetent projektledare är ansvarig för processen. Kommunen verkar som planmyndighet och bör därför säkerställa att en kompetent projektledare finns representerad för att leda processen. För ett framgångsrikt samarbete krävs framförallt en gemensam och genomförbar målbild, samt att hålla fast vid det som är överenskommet för att motverka riktningsförändringar i processen vid hög personalomsättning. Dessutom bör parterna inneha förståelse för varandras roller och drivkrafter samt hur respektive organisation styrs, leds och verkar.  För att skapa goda förutsättningar för en bra kommunikation bör parterna sträva mot att ha en så öppen och rak dialog som möjligt, där ställningstaganden och beslut skall motiveras. Dessutom bör parterna vara lyhörda mot varandra och förebygga konflikter genom att i ett tidigt skede diskutera känsliga frågor som exempelvis exploateringsgrad, tidplan och detaljeringsnivå.  De största framgångsfaktorerna för att skapa tillit mellan parterna är att vara så transparenta som möjligt och undvika att dölja angelägenheter för varandra. Dessutom anses det vara viktigt att förvalta det förtroende som den andra parten har gett genom att utföra det som utlovats.  Framgångsfaktorer för att skapa lagprestationer är att involvera lösningsorienterade och engagerade individer, samt som ovan nämnts, involvera en kompetent projektledare. Dessutom bör byggherren bidra med kompetens kring genomförandet för att i ett tidigt skede säkerställa att det som planläggs är möjligt att bygga med en god arbetsmiljö.  Övriga framgångsfaktorer för att skapa en god relation mellan kommunen och byggherren är att tidseffektivisera processen, dock under förutsättningen att kvaliteten inte påverkas negativt av detta. Dessutom bör parterna genomföra en erfarenhetsåterföring efter avslutat projekt, för att dels dra lärdomar och utveckla processen men även för att förbättra relationen mellan varandra.  Om ovan nämnda framgångsfaktorer finns representerade i processen anses förutsättningarna finnas för att skapa en god relation mellan kommunen och byggherren. Detta är viktigt eftersom en god relation med tillfredställande samarbete parterna emellan anses skapa gynnsammare förutsättningar för planläggningen av bostäder. Detta underlättar framtagandet av fler detaljplaner, vilket leder till att fler bostäder kan byggas och motverka bostadsbristen som råder. / In Sweden the need for housing is extensive, with a widespread housing shortage as an outcome. There is a need of approximately 710 000 units to be built until year 2025, where the highest demand is in the metropolitan regions. A precondition for the ability to meet the housing demand is an increased number of detailed development plans, which is needed when developing housing. The detailed development plan’s purpose is to regulate the land and water usage. During the last years the process of developing the plans has been criticized for being ineffective and to decelerate the building of new housing. A part of the problem is an inadequate collaboration between the municipality and the housing developer. Due to this problem, the relationship between the municipality and the housing developer have been closer studied in this thesis in cooperation with the Department of Real Estate and Construction Management at the Royal Institute of Technology KTH.  The purpose of this study is to identify the success factors in the relationship between the municipality and housing developer. The report has been delimited to only include detailed development planning of housing in the Stockholm region, where the municipality and housing developer collaborate. The aspects which are studied closer are collaboration, communication, trust and team performance.  First of all, a literature review of previous research on the detail development planning process and project management was conducted. This to create broad and general knowledge of the subject. The purpose of the literature study was to gain knowledge of the subject and design question templates for upcoming interviews. As a next step, eleven in-depth and semi-structured interviews were conducted with experts from different municipalities and housing development companies. The goal was to collect empirical data in order to answer the research question: What are the most important success factors in the relationship between the municipality and the housing developer in terms of collaboration, communication, trust and team performance?  The findings reveal that the main success factor in the relationship between the parties is the presence of professional project management. The role of a project manager includes creating preconditions for collaboration, communication, trust and team performance. Meaning, that the relationship between the parties will work more adequate if an individual highly competent within these areas is leading the project. The municipality is the planning authority and should therefore ensure that a competent project manager is represented in the process.  For a successful collaboration, there need to be a common and buildable goal. Also, it is important that one sticks to what is agreed upon, especially when there is a change in management due to high staff turnover. Both parties also need to understand each other’s roles and drivers, and how the different organizations are structured. In order to create good conditions for communication, the parties should try to have an open and straightforward dialogue where all decisions are argued for. The parties should be responsive to each other and prevent conflicts by discussing sensitive issues such as the floor space index, schedules and the degree of details at an early stage of the process. Success factors for establishing trust between the parties are transparency and avoiding to hide things from each other. It is also considered of importance to keep the trust by delivering what is promised. Important factors for a good team performance are to involve solution-oriented and dedicated individuals, led by a competent project manager. The housing developer should also contribute with constructability skills in order to ensure that the detailed development plan is buildable with a safe working environment. Other success factors for establishing a good relationship between the municipality and the housing developer is to make the process more time-effective, without compromising the quality. In addition, the parties should implement experience feedback sessions at the end of the project in order to learn from the process and improve the relationship between the parties. If the above-mentioned success factors are taken into account in the process, the conditions for the relationship can be considered as good. A good relationship with satisfactory collaboration between the parties will benefit the planning process of housing. Hopefully this will result in more detailed development plans and increase the construction rate of housing in order to meet the high demands.