Detta projekt undersöker coronapandemins påverkan på bostadsrätter i Stockholms kommun genom två multipel linjär regressionsanalyser med avseende på kvantitativa faktorer som försäljningspris, våningsplan, area, byggnadsår, månadsavgift och tillgång till hiss. Målet med projektet är att analysera om en förändring av preferenser har skett på transaktionsnivå för bostadsmarknaden i Stockholm kommun. För att möjliggöra analysen jämförs varje beta-koefficient från två olika dataset, en innan coronapandemin och en efter coronapandemin. Resultaten från multipel linjär regressionerna i denna undersökning visar för det första att hushållen i Stockholm värderar större area högre och för det andra att värdet av tillgång till hiss har haft en signifikant ökning efter coronapandemin. Där det första resultatet påvisar en fortsatt trend på ökad behov av arbetsrum till följd av distansarbete även efter coronapandemin. Däremot har betydelse av våningsplan, byggnadsår och månadsavgift minskat. Anledningen till minskningen påstås snarare vara en effekt av att andra variabler har blivit mer betydelsefulla. / This project examines the impact of the COVID-19 pandemic on condominiums in the Stockholm region by using two multiple linear regression analyses with respect to quantitative factors as sell price, year of construction, floor, area, monthly fee and access to elevator. The goal of this project is to analyze if a change of preferences have taken place at the transaction level for the real estate market in the Stockholm region. In order to enable the analysis, every beta-coefficient is compared from two different datasets, one before the pandemic and one after. The results of the multiple linear regressions shows firstly that the households in Stockholm value higher on larger areas and secondly that the value of the access to elevators after the pandemic has increased significantly. Whereas the first result proves a continuing trend with increasing demand for workrooms due to remote work even after COVID-19 pandemic. However, the impact of floor, year of construction and monthly fee has decreased. The reason behind the decrease is interpreted rather as an effect of that other variables have been more meaningful instead.

The aim of this study has been to examine how a few members of the Finnish and non- Scandinavian Romani subgroups experience their own, and their groups, situation on the Housing- and Labour Market. We´ve studied our respondents’ experiences of discrimination, which difficulties they think there are, what strategies can be used to deal with these difficulties and also their own ideas on how to improve the situation for the Romani people in the Swedish society. This has been done by six individual structured interviews which have been analyzed with concepts from Symbolic Interactionism, including Goffman’s Dramaturgical Role Theory, definition of Stigma and Kelly’s theory of Personal Constructions. Our results show that the respondents either have been victims of discrimination themselves, or have family/friends that have, which has led to adjustments to the expectations of how an employee or a houseguest should be. Our respondents believe that difficulties getting/keeping a job/house are a result of prejudice towards the Romani people and the main strategy that can be used is hiding their ethnic identity on these arenas.  Ideas for improvement include members of the majority population and Romanies working together long term to develop knowledge about the Romani people.

This report examines what students prioritize and value in student housing. The content of the report can be used as a basis for designing new student housing to better match students' wishes, while the production of student housing can be made more cost effective. This report examines which functions of a home that students prioritize and value, and which functions students may consider sharing with others. Additionally, the report studies whether the designing of student housing needs to be differentiated to better suit different groups of students. The examination has been conducted primarily with an internet-based survey that 839 Swedish students responded to. There after an interview study was conducted with selected students representing different groups of students. The work has been carried out in cooperation with the Swedish real estate company Rikshem AB. An interview study was also conducted with other parties who are involved in and has influencing over the design of student housing. This was done in order for the proposals presented in the report to be useful to all involved, be feasible and contribute to a more cost-effective construction of student housing. As a background to the report lies the current housing shortage and the economical difficulty in getting new construction projects with student housing to be profitable. At the same time, there are dissatisfaction among many students over the student housing units that exist because of its lack of functionality and over high rents in new housing. The result of the study shows that students primarily prioritize the so-called “buddy-apartment” with two students sharing a common area, bathroom and kitchen. Secondly, students prioritize a student apartment where they alone have all the functions in the apartment. The result of the work also shows that students primarily prioritize larger social areas, having their own balconies and dishwashers in their homes. However, the former is not economically realistic to put into practice. Students do not prioritize having a washing machine in the apartment, larger workplace or additional storage. Finally, recommendations are submitted for the design of new student housing projects, and it is noted that the differences between different groups of students do not require new housing types than those otherwise mentioned in the report. / Rapporten handlar om vilka funktioner studenter prioriterar och värdesätter i studentbostäder. Innehållet i rapporten kan användas som underlag vidprojektering av nya studentbostäder. Det för att studentbostäder ska stämma överens bättre med studenters önskemål samtidigt som produktionen av studentbostäder kan bli mer kostnadseffektiv. Rapporten undersöker vilka funktioner i en bostad som studenter prioriterar och värdesätter och under vilka förutsättningar studenter kan tänka sig att dela funktioner med andra. Dessutom undersöks om studentbostadsbyggandet behöver differentieras för att bättre passa olika grupper av studenter. Undersökningen har genomförts främst meden enkätstudie där 839 svenska studenter svarade på en internetbaserad enkät. Därefter genomfördes en intervjustudie med utvalda studenter som representerade olika grupper. Arbetet har genomförts i samarbete med fastighetsbolaget Rikshem AB. Vidare genomfördes en intervjustudie med andra aktörer som är med och påverkar utformningen av studentbostäder. Det gjordes för att förslagen som presenteras i rapporten ska gagna alla involverade parter, vara realistiska och genomförbara samt bidra till ett mer kostnadseffektivt byggande av studentbostäder. Som bakgrund till rapporten ligger den rådande bostadsbristen och svårigheten att få nybyggnadsprojekt med studentbostäder att gå ihop ekonomiskt. Samtidigt så finns det ett missnöje bland många studenter över de studentbostäder som finns, dels över bristande funktion och dels över höga hyror i nyproduktion. Resultatet av arbetet visar att den boendeform som studenter prioriterar högst är en så kallad kompislägenhet där två studenter delar gemensamma utrymmen, badrum och kök. I andra hand prioriterar studenterna en studentlägenhet där en student ensamt har alla funktion i bostaden. Resultatet av arbetet visar även att studenter främst prioriterar större sociala ytor, egen balkong och diskmaskin i bostaden. Dock är det förstnämnda inte ekonomisk realistiskt att införa i praktiken. Studenter prioriterar inte att ha tvättmaskin i lägenheten, större arbetsplats eller förvaring. Slutligen lämnas rekommendationer för utformningen av studentbostäder och det konstateras att de skillnader som finns mellan olika grupper av studenter inte kräver några nya boendetyper än de som i övrigt tas upp i rapporten.

Denna uppsats har undersökt tid-till-försäljning på Uppsala kommuns bostadsmarknad för lägenheter under året 2021. För att analysera tid-till-försäljning har metoder från överlevnadsanalys använts. Överlevnadsfunktionen och den kumulativa hasardfunktionen har skattats med Kaplan-Meier-skattningen och Nelson-Aalen-skattningen. Därutöver har tre modeller skattats; en Cox proportionell hasardmodell och två 'Accelerated Failure Time'-modeller varav en var en Weibullmodell och en var en Loglogistiskmodell. Resultaten indikerar att tid-till-försäljning har en hög hasard efter två veckor på marknaden varefter en avtagande hasard. Resultaten indikerar att kovariat har en statistisk signifikant effekt på tid-till-försäljning. Grafiska tester indikerar att antagandet om proportionalitet för Cox proportionella hasardmodell och antagandet om den underliggande hasardfunktionen för Weibullmodellen är orimliga. Antagandet om den underliggande hasardfunktionen för loglogistiskamodellen verkar rimlig. Goodness-of-fit indikerar att Weibullmodellen och loglogistiskamodellen var mer välanpassade till datamaterialet än Cox proportionella hasardmodell. / This bachelor's thesis has investigated time-to-sale on the Uppsala municipality property market for apartments during 2021. Analysis has been performed utilising methods from survival analysis. Both the survival function and cumulative hazard function were estimated using the Kaplan-Meier estimate and the Nelson-Aalen estimate respectively. Furthermore, three models were estimated; a Cox Proportional Hazards model as well as two Accelerated Failure Time models of which one was a Weibullmodell and the other was a loglogistic model. The results indicate that time-to-sale has a high hazard after two weeks on the market followed by a decreasing hazard. The results also indicate that covariates have a statistically significant effect on time-to-sale. Graphical tests indicate that the assumption of proportionality for the Cox Proportional Hazards model and the assumption of the underlying hazard function for the Weibullmodell are unreasonable. The assumed hazardfunction of the loglogistic model was found to be reasonable. Goodness of fit indicates that the Weibull model and loglogistic model were a better fit to the data than the Cox proportional Hazardsmodel.

I denna kandidatuppsats har den verkliga bostadsrättsmarknaden studerats ur ett perspektiv inriktat på spekulationsköp av nyproducerade bostadsrätter. Studien omfattar Stockholmsområdet och intervjuer med inblandade aktörer verksamma i områder har legat till grund för undersökningen. Byggbolag, fastighetsmäklare och spekulationsköpare har bistått med information som lett till insyn och fördjupning i spekulationsköpen som pågår av nyproducerade bostadsrätter. Samtliga parter är eniga om att spekulationsköp är vanligt förekommande på dagens bostadsmarknad. Under de senaste två åren har uppemot 30 procent av köpen inom nyproducerade bostadsrätter utgjorts av spekulationsköpare med syfte att göra en ekonomisk vinning. Det stora tidsspannet mellan köp och tillträde, som ofta uppgår till två år, utgör utrymme för bostadens marknadsvärde att stiga rejält i dagens uppåtgående bostadsmarknad. Tre grupper av spekulationsköpare har kunnat urskiljas. Dessa består först och främst av de rutinerade spekulationsköparna med stor koll på bostadsmarknadens prisutveckling. Den andra gruppen består av mer amatörmässiga spekulationsköpare som genom vänner hört hur stora vinster man kan göra. Den tredje gruppen utgörs av fastighetsmäklarna själva som givetvis är väl medvetna om prisutvecklingen, ofta före alla andra, och ser sin chans till snabba pengar. Gemensamt för dessa grupper är att det i hög grad rör sig om yngre män i 30-års åldern med en bra ekonomi. Små bostäder är av högst intresse men även större bostäder till en högre insats är aktuellt för de mer rutinerade köparna. Fastighetsmäklarna spelar en oberoende roll i spekulationsmarknaden, för dem utgör inte spekulationsköpen något problem. För byggherrarna är dock fenomenet problematiskt då det innebär negativa konsekvenser för företaget. Spekulationsköpen resulterar i fler avhopp, utnyttjande av företagens trygghetssystem, missnöjda slutkonsumenter samt en möjlig bidragande faktor till skenande priser och hysteri på bostadsrätter i Stockholm. Byggbolag har vidtagit flertalet åtgärder för att reglera spekulationsköpen. Bland annat förekommer begränsning till max ett pågående köp per kund, krav på lånelöfte, förhöjda kontantinsatser samt svarta interna listor på spekulationsköpare. Fastighetsmäklarna anser att byggbolagen innehar det största ansvaret för reglering av spekulationsköp då det är dem som prissätter bostäderna. Byggbolagen själva anser att ansvaret är fördelat hos flertalet aktörer såsom kommun, lagstiftning, bostadsrättsföreningar samt regleringar hos byggbolagen själva. / In this bachelor thesis the real housing market is studied from a perspective focused on speculative buying of newly built condominiums. The study covers the Stockholm area and interviews with the involved actors operating in this zone have been the basis for the investigation. Construction companies, real estate agents and speculative buyers have provided information that’s aided transparency, and depth of understanding in speculative purchases of newly built condominiums. All parties agree that speculative buying is common in today’s housing market. Over the past two years, up to 30 percent of the purchases of newly constructed condominiums have consisted of speculative buyers out to make a quick profit. The time span between purchase and access, which can be up to two years, allows the property time to react to the current market in Stockholm’s ever-rising housing market. Three groups of speculative buyers have been distinguished; the first group consists primarily of seasoned speculative buyers with a keen eye on price trends and today's housing market. The second group is more amateur, have little experience, but are well informed from friends and acquaintances that large profits can be made. The third group consists of real estate agents, they of course, are well aware of price trends often before anyone else, and see an opportunity for fast profits. Common to all three groups are males in their 30’s, with substantial backing. Smaller condominiums are of greatest interest but also larger ones appear among the more routine buyers. Real estate agents play an independent role in the speculative market, for them the speculative buying is not a problem. For building companies, however, the phenomenon has become problematic because it implies negative consequences for the company. Speculation purchases result in more defections, abuse of security systems, and disgruntled end users - as well as contributing to already soaring house prices in Stockholm. Construction companies have taken several measures to regulate speculative purchases. One of the factors, among others, is the limit of one single on going purchase per customer. Also restricted are increased cash contributions and notably the inclusion of internal black lists used to expose offending buyers. Real estate agents believe that construction companies hold most of the responsibility for the regulation of speculative buying, because they are setting the prices. Construction companies themselves believe that the responsibility is shared by stakeholders such as municipalities, legislation, housing associations – but should also expect internal regulating of their own companies.

I det här examensarbetet i arkitektur analyseras en ny typ av bostäder i Stockholmsområdet: konceptboendet. Bostadstypen är skapad för en ”urban nomad”. Det är ett ord som används i marknadsföring och kan tolkas som en person som antingen reser mycket i sin yrkesverksamhet eller någon som behöver en tillfällig bostad på grund av studier eller i väntan på en lämpligare bostad. Stockholm har i dag, 2018, en stor bostadsbrist vilket skapar ett tryck på politiker att ta fram lösningar. Synen på bostaden har skiftat från att ha varit en rättighet till en lyxprodukt. Fastighetsutvecklare som Oscar Properties och Axxonen utvecklar och marknadsför premiumbostäder där hotellet är förebild och olik typer service ingår i bostadskonceptet. Det finns förändrade attityder när det gäller höga bostadshus och skyskrapor i Stockholm som ofta har lägenheter som kallas konceptboenden eller premiumbostäder. Det är viktigt att lägga märke till detta skifte i inställning eftersom det förklarar varför bostäder ser ut som de gör och vadsom driver deras design och funktion. Norra tornen vid Torsplan är exempel på premiumbostäder i höghus med inspiration från New Yorks exklusiva skyskrapor. Ett annat exempel är Tellus Towers vid telefonplan som är fylld med enrummare för unga vuxna. Där finns dramatiska utsikter och serviceanläggningar som pool och spa som säljargument. Idén om flyttkedjor motiverar byggandet av lyxlägenheter och skyskrapor i attraktiva lägen eftersom rörligheten ska göra att alla till slut kommer att få en bostad. För en förmögen målgrupp innebär rörlighet ett internationellt, hotellrumsinspirerat boende: en så kallad ”premiumbostad”. Bostadsrättsföreningen Continental Apartments erbjuder till exempel full hotellrumsservice och är dessutom beläget i de övre våningarna av Hotel Scandic Continental. För bostadslösa låginkomsttagare innebär en rörlig lösning ett boende som de kan tolerera men som i längden är otillräckligt. En tillfällig lösning som skapats på initiativ av den ideella föreningen Snabba hus är flyttbara bostäder på tidsbegränsade bygglov, avsedda för unga bostadssökande. Mellan Continental Apartments och Snabba hus finns, lite oväntat, flera likheter i hur bostäderna är planerade. Men skillnaderna är stora i användning, pris och vilka möjligheter målgrupperna har att välja sin boendesituation. Genom att jämföra renderade bilder, fotografier, ritningar och reklamtexter skildras konceptboendenas olika strategier och målgrupper. I jämförelserna av olika typer av boenden framträder en bild av en marknadsanpassad bostadsproduktion där bostaden behandlas som en livsstilsprodukt och en konsumtionsvara. Kommersialiseringen av bostäder innebär problem för de som drabbats av bostadsbristen. Lösningarna som erbjuds bostadslösa, ofta unga låginkomsttagare, är få och villkorade. Idén om att bostadsmarknaden måste få en ökad rörlighet för att fungera drabbar i stor utsträckning de som har svårast att få tillgång till en bostad genom att inskränka deras rättigheter och boendestandard. Genom att marknadsföra bostadslösningar till unga som livsstilsprodukter överskuggas det verkliga problemen med en utbredd bostadsbrist och en försenad familjebildning. Undersökningens slutsats är att marknadsföringen av konceptboenden ger en ytlig bild av bostäder och deras egentliga värde. Premiumbostädernas kvaliteter, eller brist därpå, döljs genom att erbjuda hushållsnära tjänster och inredningsdetaljer. Den ytliga inställningen till bostäder som enbart statussymboler och konsumtionsvaror gör det svårare att hävda bostaden som rättighet och som en viktig funktion för att forma samhällen. En möjlig motpol till premiumbostäderna är Stockholmshusen, ett försök från allmännyttiga bolag att skapa hyreslägenheter med hög standard men mer överkomlig hyra. Att bygga ut det allmännyttiga beståndet kan även ha en balanserande effekt på marknaden och på sikt trotsa den kommersiella bostadstrenden. / In the marketing of certain types of newly-built urban homes there is an intended target group: the “urban nomad”. A luxury hotel style dominates these pictures of future dwellings and a new aesthetic has evolved in rendered images. These types of images have become so common in architectural magazines and housing ads that they often go unnoticed. Behind the pictures is an underlying idea of ​​a flexible housing market that can create positive outcomes for the whole community. This project examines how the idea of ​​mobility in the Stockholm housing market affects the design and marketing of architecture and the possible downsides to the commercialization of urban homes.

Sweden is currently experiencing major population growth, focused predominantly in and around its major cities. This has created an ongoing challenge for municipalities to ensure housing supply meets demand, in turn increasing the required rate of construction. Furthermore, new property prices are increasing which has led to lower and middle-income earners being pushed out of the market. The thesis examines the relationship between the sale price and unit construction price of new condominiums, and to what degree Swedish building regulations influence construction costs. The design of both new and re-developed housing is influenced by various Swedish laws, regulations and guidelines, where the Planning and Building Act and the National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules govern, which are all recognized nationally. According to the Planning and Building Act, it is not permitted for municipalities to set their own requirements. However, the results of the study show that developers experience different interpretations of these rules and regulations when working within different municipalities, or even between different case officers within the same municipality. This then results in projects being difficult to plan, resulting in higher costs. Sweden has, when compared to other European countries, high production costs, which according to the literature review is considered to have a direct connection to construction requirements and market competition. Additionally, the results show that the requirements make it difficult to produce and implement standard designs and construction methods. This has led to the construction industry finding it difficult to develop in regards to construction technology and from a cost perspective. Lack of predictability has driven costs up when it comes to accessibility, housing design and fire protection. Finally, the study shows that lower production costs can lead to greater competition by making it easier for more developers to establish themselves in the market. This would result in more homes being built at lower production costs, which motivates developers to invest in new projects. As the results indicate that production costs do not affect final prices – but rather the willingness of developers to invest – a greater supply of housing would push down final prices. / Befolkningen ökar ständigt i Sverige och framför allt i storstäderna. En pågående utmaning för landets kommuner är därför att se till att utbudet av bostäder möter efterfrågan och att det rådande underskottet på bostäder hämtas upp. För att göra det krävs en hög och jämn byggtakt. Vidare har de höga slutpriserna som i dagsläget föreligger på bostadsrätter, försatt låginkomsttagare utanför bostadsmarknaden och även skapat problem för medelinkomsttagare att förvärva en bostad. I detta examensarbete undersöks relationen mellan slutpriser på bostadsrätter och produktionskostnaderna för flerbostadshus samt om de svenska byggreglerna påverkar produktionskostnaderna. I förlängningen undersöker examensarbetet huruvida kraven i de svenska byggreglerna genererar merkostnader som i sin tur leder till dyrare priser på bostadsrätter. Hur ny- och ombyggnation ska utformas regleras i ett antal lagar, föreskrifter och allmänna råd, där Plan- och bygglagen och Boverkets Byggregler styr. Reglerna ska i sin tur verka nationellt och det är därmed enligt Plan- och bygglagen inte tillåtet för kommunerna att ställa egna särkrav. Dock visar resultatet av examensarbetet att byggbolagen upplever att det finns en viss tolkningsfrihet och lokala formuleringar av de rådande kraven. De menar att detta leder till att processen skiljer sig åt beroende på i vilken kommun nyproduktionen projekterats för samt vilken bygglovshandläggare som hanterar ärendet. Vidare resulterar detta i projekt som är svåra att planera och i vissa fall ger högre kostnader. Sverige har jämfört med övriga länder i Europa höga produktionskostnader vilket enligt litteraturöversikten anses ha en direkt koppling till bland annat kravställningarna och konkurrensen på marknaden. Dessutom presenterar resultatet att kravställningarna försvårar produktionen samt implementeringen av standardprodukter och innovationer. Detta leder till att byggbranschen generellt sett får det svårt att utvecklas industriellt, byggtekniskt och ur ett kostnadsperspektiv. Bristande förutsägbarhet är framför allt kostnadsdrivande när det handlar om tillgänglighet, bostadsutformning och brandskydd. Slutligen visar studien att lägre produktionskostnader kan leda till större konkurrens genom att det underlättar för fler byggbolag att etablera sig på marknaden. Detta skulle resultera i att fler bostäder skulle kunna byggas till lägre produktionskostnader vilket motiverar byggbolagen att investera i nya projekt. Eftersom resultatet tyder på att produktionskostnaderna inte påverkar slutpriserna utan snarare investeringsviljan hos byggbolagen, skulle också ett större utbud av bostäder pressa ned slutpriserna.

Det har länge hävdats att bostadsbristen i Stockholm i stora delar beror på att Sveriges sedan 1968 rådande hyreslagstiftning har inneburit ett pristak på marknaden, vilket motverkat en tillfredsställande nybyggnation av hyreslägenheter. Syftet med denna uppsats är undersöka om så är fallet. Hyreslagens grundläggande intentioner och antaganden har utifrån grundläggande teori noggrant synats. Dessutom har den utveckling som skett på marknaden jämförts med de symptom som ett efterfrågeöverskott och ett pristak skulle innebära. Lagstiftningen har visat sig bestå av vad som i förlängningen kan argumenteras ha inneburit en icke-adekvat prisbildningsmekanism. Rimligtvis kan detta ha inneburit ett pristak vilket i sin tur det uppenbara efterfrågeöverskottet i teorin kan härledas till. De symptomatiska tillstånd som visat sig gällande i Stockholm kan därmed på många punkter förklaras av att lagen i praktiken har inneburit ett pristak.