Purpose: The purpose of this thesis paper is to evaluate what the current market practice of real estatevaluation and investment decisions is when it comes to different leasing risks and the risk premium.With regard to some of the ongoing trends within real estate, it is believed that investor preferencesaffect the market practice and the underlying theories of valuation does not fully comply to the currentmarket practice. Method: The implementation of the method is stage wise. At first already existing research andliterature was evaluated and triangulated to find relevant knowledge as basis for the theoreticalframework. Afterwards an analysis was performed to answer whether there is a research gap or not.By analyzing the literature, a research gap as well as potential problems related to leasing risks wasfound. The second phase consisted of a qualitative method where experts in the field were interviewedregarding leasing risk to evaluate whether the problem exist in practice or only in literature.Experts on the topic also helped to develop the questions consequently delivered to the interviewees.The mentioned strategy was done with guidance of our tutor Han-Suck Song at KTH and DanielHolmkvist at CBRE. Interviews: Nine interviews were conducted where experts in the business (consultants and propertyfirms) participated to deliver different perspectives on the research question. All interviews were madein Stockholm and held in Swedish and afterwards translated to English. Results: The results consist of the answers from the interview-part, where the relevant findings weresummarized and pin-pointed with regard to the respective field of business and property segment.The general themes that arose throughout the methods are presented, as well as the extremes in termsof opinions and answers. It was found that there is a clear relationship between the leasing risk and therisk premium for commercial real estate. The relationship depends on several factors such asgeographical location, the different submarkets and finally the segment. A municipal- or corporate bondcannot be fully comparable to a leasing contract but for a 20 year or longer contract where the tenant ispublicly financed, the contract can become an interesting investment alternative due to the currentinterest rate cycle. Finally the leasing contract needs to be more effortless to liquidate in order to becomparable to the bond situation. Scientific relevance: The recent transaction activity on the Swedish real estate market has been ratherdefensive for multiple segments the last twelve months with an exception of community properties.A common understanding is that such objects feature “stable tenants” and are viewed as a safeinvestment by the market. This investment practice raises the awareness of what a stable tenant is, andhow the consultants and property owners’ reason during investments and appraising decisions.This research paper illustrates that a common perception on the subject is that the risk exposurecompletely depends on the specific segments, location or contract length etc. The academic researchexplains the theory behind how to derive the discount rate for an investment decision, however thisstudy has during the literature review proven that several important concepts are left out in the theorypartand thus does not fully cover phenomena’s that investors and appraisers are exposed to duringmarket practice. The most critical part is how to relate leasing risk to the risk premium on the Swedishmarket. Since this study focuses on specifically the Swedish market it is crucial to relate to suitableliterature review for further discussions. On foreign markets, more rigid literature on the subject wasfound. / Syfte: Syftet med detta examensarbete är att undersöka vad den aktuella marknadspraxisen inomfastighetsvärdering samt investeringsbeslut är gällande olika nivåer av hyresgästrisker och riskpremie. Metod: Genomförandet av undersökningen har gjorts i två steg. I ett första steg har tidigare forskninginom ämnet analyserats för att finna relevant teori samt identifiera eventuella forskningsgap. Efteranalysen konstaterades ett uppenbart informationsgap inom litteraturen relaterat till hyresgästrisker.Den andra fasen bestod av en kvalitativ metod där experter inom området har intervjuats gällandehyresgästrisker, för att utvärdera om problemet finns i praktiken eller endast i teorin. För att konstruerafrågorna fick vi assistans av experter inom ämnet via våra handledare Han-Suck Song, KTH och DanielHolmkvist, CBRE. Intervjuer: Nio intervjuer genomfördes med experter inom ämnet där både konsulter ochfastighetsägare deltog för att presentera olika synvinklar på problemet. Samtliga intervjuer ärgenomförda i Stockholm och på svenska. Intervjuavsnitten har översatts till engelska i efterhand. Resultat: Resultatavsnittet består av de svar som har erhållits från intervjuerna, där relevantaresonemang har summerats och noggrant strukturerats för att koppla marknadsområden till korrektfastighetssegment. Återkommande teman och ämnen har presenterats i resultatavsnittet, så väl somavvikande uppfattningar. Resultatet visar att det finns ett tydligt samband mellan riskpremium ochhyresgästrisker gällande kommersiella fastigheter. Sambandet beror på ett flertal faktorer där läge ochfastighetssegment har störst inverkan på riskpremien. Gällande obligationsmarknaden går det inte attlikställa ett hyresavtal med en obligation under något förhållande. Däremot om avtalet avser enkontraktslängd på 20 år eller längre och en offentligt finansierad hyresgäst så kan kassaflödet bli ettintressant investeringsalternativ till befintliga obligationer på marknaden. Detta beror till stor del pånuvarande ränteläge. Slutligen måste ett hyresavtal bli lättare att omsätta för att kunna jämföras meden alternativ obligation. Vetenskaplig relevans: Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit relativtdefensiv för flertalet segment med undantag för samhällsfastigheter de senaste tolv månaderna. Dengenerella uppfattningen är att samhällsfastigheter avser ”stabila hyresgäster” och därmed ses som enmindre riskfylld investering. Detta medför frågeställningen, vad avses för att klassificera en hyresgästsom stabil, och hur resonerar konsulter samt fastighetsägare vid investerings- och värderingsbeslut?Efter att ha genomfört undersökningen går det att konstatera att en allmän uppfattning bland experterinom området är att hyresgästrisken till största del beror på vilket segment, lokalisering ellerkontraktslängd som avses. Den akademiska litteraturen förklarar hur diskonteringsräntan härleds förinvesteringsbeslut, men denna undersökning visar att den tillgängliga litteraturen antingen utelämnarflera viktiga koncept eller inte tillräckligt belyser fenomen som investerare och värderare möter i sittpraktiska arbete. Det grundläggande avsnittet som svensk litteratur till viss del utelämnar är sambandetmellan risk premium och hyresgästrisk på specifikt den svenska marknaden. Det finns utländsk litteratursom belyser denna typ av frågeställningar, men just för den svenska marknaden är litteraturen till vissdel ej tillräcklig och därmed har ett potentiellt forskningsgap inom området identifieras.

I takt med den teknologi som har expanderat i samhället har organisationer, b.la rekryterings- och bemanningsföretag, med glädje valt att implementera artificiell intelligens (AI) för att underlätta sina arbetsuppgifter på ett kostnadseffektivt sätt. I samband med detta har fördomar och diskriminering varit en stor fråga i relation till AI-drivna rekryteringsprocesser. Arbetet syftar till att undersöka vilka åtgärder organisationer kan ta för att hantera fördomar i AI-drivna rekryteringsprocesser utifrån svenska aktörers föreställningar. Arbetet syftar även till att förstå hur svenska aktörer ställer sig i relation till de etiska överväganden och den etiska processen som bör tas hos organisationer som använder sig av AI-verktyg i rekryteringsprocessen. Vi vill forska vidare kring hur fördomar ska åtgärdas i en AI-driven rekryteringsprocess och utgå ifrån Sverige. Studien har genomförts genom en kvalitativ metod för att få en djupgående insyn och dessutom forma en god relation med respondenterna. Resultatet visar att fokuset ligger på aktörerna i organisationerna i relation till AI-verktygen. Detta är för att övervaka individernas egna fördomar. Det är främst den etiska processen och etiska överväganden som presenteras i arbetet är det som krävs för att organisationer ska kunna hantera eventuella fördomar som kan dyka upp i AI-driva rekryteringsprocesser. / As technology has expanded in society, organizations, such as recruitment and staffing companies, have been happy to implement artificial intelligence (AI) to facilitate their tasks in a cost-effective way. In this context, prejudice and discrimination has been a major issue in relation to AI-driven recruitment processes. The work aims to investigate what measures organizations can take to manage prejudice in AI-driven recruitment processes based on Swedish actors' perceptions. The work also aims to understand how Swedish actors positionthemselves in relation to the ethical considerations and the ethical process that should be taken by organizations that use AI tools in the recruitment process. We want to further research how prejudices should be addressed in an AI-driven recruitment process and start from Sweden. The study has been conducted through a qualitative method to gain an in-depth insight and also form a good relationship with the respondents. The results show that the focus is on the actors in the organizations in relation to the AI tools. This is to monitor the individuals' own biases. It is mainly the ethical process and ethical considerations presented in the work that are what is required for organizations to be able to manage any biases that may emerge in AI-driven recruitment processes.

De senaste åren har utveckling och hantering av AI i praktiken utvecklats exponentiellt i alla branscher för att effektivisera processer. Dessvärre medför AI etiska implikationer som måste hanteras på ett etiskt korrekt sätt. Hanteras dessa etiska implikation ansvarslöst kan det möjligtvis vara till nackdel för både verksamheter och allmänheten. Den befintliga forskningen är begränsad och lyfter fram flera etiska implikationer med AI i praktiken samt svårigheter med dess hantering. Syftet med studien är att identifiera möjliga etiska implikationer med AI i praktiken samt hur dessa kan hanteras. Sex intervjuer har genomförts med experter inom området. Respektive respondenter har olika roller men vardera arbetar med AI samt etiska implikationer. De etiska implikationer som identifierades genom den empiriska datainsamlingen består främst av implikationer kring transparens, integritet och partiskhet. Med hänsyn till bristande regelverk, otydliga riktlinjer om nivån av transparens och sämre datakvalitet uppstår etiska implikationer. För att effektivt hantera bland annat tidigare nämnda etiska implikationer används EU:s riktlinjer. Utöver EU:s riktlinjer är det grundläggande att implementera arbetsmetoder från början till slutet i AI-systems projekt, det är även effektivt att ha ett kompetenscentrum tillgängliga för råd och anvisningar. / In recent years, the development and management of AI in practice have developed exponentially in all industries to streamline processes. Unfortunately, AI carries ethical implications that must be managed in an ethically correct way. If these ethical implications are managed irresponsibly, it could significantly harm businesses and the public. The existing research is limited and highlights several ethical implications of AI in practice as well as difficulties with its management. The bachelor´s thesis is written in Swedish. The purpose of the study is to identify possible ethical implications with AI in practice and how these can be managed. Six interviews have been conducted with experts in the field. Each respondent has different roles, however, the respondents work with AI and ethical implications. The ethical implications that were identified through the empirical data collection mainly consist of implications around transparency, integrity, and bias. Furthermore, the lack of regulations, unclear guidelines on the level of transparency, and poorer data quality, causes significant ethical implications. To effectively manage the ethical implications, EU guidelines are used. In addition to EU guidelines, it is fundamental to implement work methods from start to finish in AI systems projects. Furthermore, it is effective to have an internal competence center available for advice and instructions.

In late Mars 2020, Covid19was declared to be a pandemic by the World Health Organization.The following crisis negatively affected the overall economy and also the Swedish corporate bond market. Generally, corporate bonds have been described as secure investments during turbulent market conditions, but now they decreased in value rapidly. The sellpressure was of unprecedented measures and it became difficult and costly for companies to issue new corporate bonds in order to refinance operations. Meanwhile, it became difficult for investors to sell their holdings as the liquidity deteriorated. Shortly after, the Swedish National Bank declared the Swedish corporate bond market to be highly dysfunctional. Moreover, the Swedish National Bank and the Financial Supervisory Authority identified some characteristics of the Swedish corporate bond market that contributed to the severe market stress, namely; (1) Limited liquidity and a small market (2) Lacking transparency and unreliable price information (3) Most issuers lacking a credit rating (4) A homogeneous group of investors and (5) Real estate companies constituting a large share of total issuers. These characteristics are defined as the five areas of concern in this thesis. This qualitative study is based on interviews with market participants. The objective is to identify which area of concern should be prioritized in order to improve the Swedish corporate bond market and which improvement measure is deemed most effective. The results show that transparency is the area of concern that should be prioritized. Nevertheless, the new selfregulations that will be implemented July 1st, 2021 with the purpose to improve transparency is not deemed to be enough, but rather a step in the right direction. Therefore, an iterative process is suggested, continuously evaluating and adjusting, ensuring that transparency improves but not to such an extent that liquidity is negatively impacted. / I mars 2020 deklarerade Världshälsoorganisationen att spridningen av Covid19 hade utvecklats till en pandemi. Krisen påverkade hela världsekonomin negativt och även den svenska företagsobligationsmarknaden. Företagsobligationer har generellt beskrivits som säkra investeringar under turbulenta marknadsförhållanden, men nu förlorade de sitt värde mycket snabbt. Försäljningstrycket var enormt och gjorde att det blev dyrt för företag att emittera nya obligationer och refinansiera sin verksamhet. Samtidigt blev det svårt för investerare att sälja sina innehav då likviditeten snabbt försämrades. Strax därefter uppgav Riksbanken att företagsobligationsmarknaden var högst dysfunktionell. Vidare identifierade Riksbanken och Finansinspektionen fem karaktärsdrag på den svenska företagsobligationsmarknaden som kan ha bidragit till den stressade marknadssituationen. Karaktärsdragen var följande; (1) Begränsad likviditet och en liten marknad (2) Bristande transparens och opålitlig prisinformation (3) Faktumet att många emittenter saknar kreditbetyg (4) En homogen grupp av investerare (5) Majoriteten av emittenterna utgörs av fastighetsbolag. De fem identifierade karaktärsdragen har definierats som de fem problemområdena i följande uppsats. Uppsatsen är en kvalitativ studie baserad på intervjuer med marknadsaktörer. Målet är att identifiera vilket av de fem problemområdena som bör prioriteras i arbetet mot en förbättrad företagsobligationsmarknad samt att fastslå vilka förbättringsåtgärder som anses vara mest effektiva. Resultaten visar att transparens är de problemområde som bör prioriteras men att den nya självregleringen som skall implementeras den första juli år 2021 med syftet att förbättra transparensen anses vara otillräcklig. För att förbättra transparensen föreslås en iterativ process med kontinuerlig utvärdering och anpassning av regleringar. Genom en iterativ process kan man även säkerställa att transparenskraven inte blir så pass strikta att de påverkar likviditeten negativt.

Detta arbete undersöker integreringen av artificiell intelligens (AI) och maskininlärning (ML) teknologier i prediktivt underhåll (PdM) vid Glada Hudikhem. De primära målen är att utvärdera effektiviteten hos olika AI/ML-modeller för att förutsäga fel på hushållsapparater och att förbättra transparensen och tillförlitligheten i dessa förutsägelser genom förklarbar AI (XAI) teknik. Studien jämför olika grundläggande och djupa inlärningsmodeller och avslöjar att medan djupa modeller kräver mer beräkningsresurser och kan ta 98% mer tid att träna jämfört med grundläggande modeller, presterar de ungefär 1, 4% sämre i F-1 poäng. F-1-poäng är ett mått som kombinerar precision (andelen av sanna positiva bland förväntade positiva) och recall/återkallelse (andelen av sanna positiva bland faktiska positiva). Dessutom betonar studien vikten av XAI för att göra AI-drivna underhållsbeslut mer transparenta och pålitliga, vilket därmed adresserar den "svarta lådan" naturen hos traditionella AI-modeller. Resultaten tyder på att integrationen av AI och XAI i PdM kan förbättra underhållsarbetsflöden och minska driftkostnaderna, med rekommendationer för branschpartners att utforska AI/ML-lösningar som balanserar resurseffektivitet och prestanda. Studien diskuterar också de etiska och samhälleliga konsekvenserna av AI-antagande och prediktivt underhåll, med betoning av ansvarsfull implementering. Vidare beskriver potentialen för AI att automatisera rutinunderhållsuppgifter, vilket frigör mänskliga resurser för mer komplexa frågor och förbättrar den övergripande drifteffektiviteten. Genom en omfattande analys, ger det här arbetet ett ramverk för framtida forskning och praktiska tillämpningar inom AI-drivet prediktivt underhåll. / This thesis investigates the integration of artificial intelligence (AI) and machine learning (ML) technologies into predictive maintenance (PdM) operations at Glada Hudikhem. The primary objectives are to evaluate the effectiveness of different AI/ML models for predicting household appliance failures and to enhance the transparency and reliability of these predictions through explainable AI (XAI) techniques. The study compares various shallow and deep learning models, revealing that while deep models require more computational resources and can take 98% more time to train compared to shallow models, they score about 1.4% worse in F-1 scores. F-1 scores are a metric that combines precision (the fraction of true positives among predicted positives) and recall (the fraction of true positives among actual positives). Additionally, the research highlights the importance of XAI in making AI-driven maintenance decisions more transparent and trustworthy, thus addressing the "black box" nature of traditional AI models. The findings suggest that integrating AI and XAI into PdM can improve maintenance workflows and reduce operational costs, with recommendations for industry partners to explore AI/ML solutions that balance resource efficiency and performance. The study also discusses the ethical and societal implications of AI adoption in predictive maintenance, emphasizing the need for responsible implementation. Furthermore, it outlines the potential for AI to automate routine maintenance tasks, thereby freeing up human resources for more complex issues and enhancing overall operational efficiency. Through a rigorous discussion and in-depth analysis, this thesis offers a robust framework for future research and practical applications in the field of AI-driven predictive maintenance.

The aim of this thesis is to explore the institutional design of Participatory Budgeting (PB) in Sweden and how the design may contribute to realize central democratic goods. The study records the different PB experiences in Sweden and focuses on one particular case, which is the only case that successfully qualifies as a genuine PB-process according to international standards and definitions. To examine this, the following questions are asked: which municipalities in Sweden have implemented Participatory Budgeting? How can the institutional design of Participatory Budgeting be described and to what extent does it enable the realization of central democratic goods? To what extent does the institutional design enable the realization of the democratic goods inclusion, popular control, considered judgment and transparency? To what extent does the institutional design enable the realization of the institutional goods of efficiency and transferability? The study is based on an institutional theory of democracy. The method used is a mixed method ideal type analysis that combines document analysis, surveys and interviews. The results of the study indicates that the PB-institutions has multiple flaws regarding the way it enables the realization of numerous of the democratic goods analyzed. The institutional design does not pay enough attention to inclusion of different social groups including marginalized groups, popular control is restricted to issues of low political salience and the PB process does not live up to the transparency level expected from a democratic institution. On the other hand, the institutional design of the PB process does take into account some aspects of inclusion among the youth inhabitants and the process has been effective in the sense that it has delivered physical results quickly.

Rätten till politisk delaktighet skapar möjligheter för medborgare att göra anspråk på sina mänskliga rättigheter, och därmed möjliggör för medborgare att påverka sina levnadsförhållanden. Frånvaron av möjligheter till att delta och att kunna påverka beslut är därmed ett betydande rättighetsproblem. Uppsatsen har sin start i den politiska ojämlikheten som har påvisats i Sverige, där den allmänna rösträtten inte verkar räcka till för att garantera politisk jämlikhet. I utredningar föreslås medborgardialog som en lösning. Syftet med denna uppsats är att undersöka om medborgardialoger, initierade av Hallstahammars kommun och Västerås stad, kan förstås som ett uttryck av deliberativ demokrati. För att studera detta avgränsades deliberativ demokrati till fem normativa deliberativa ideal; argumentation, inkludering, jämlikhet, transparens och beslutspåverkan. Dessa ideal ses som rimliga villkor för deliberativ demokrati och har mätts mot kommunernas medborgardialoger med hjälp av en kvalitativ fallstudie med textanalys.   Uppsatsens resultat visar på att medborgardialog kan förstås som ett uttryck för deliberativ demokrati när det gäller en del normativa villkor, men i det stora hela så brister medborgardialogerna i de utvalda deliberativa idealen. Hallstahammars kommun är ett uttryck deliberativ demokrati i större utsträckning än Västerås stad. Kommunernas fortsatta arbete med att utveckla medborgardialoger är därför av största vikt och i synnerhet genom att utveckla riktlinjer och strategier explicit för att främja den politiska jämlikheten för samtliga kommunmedborgare. Uppsatsen har resulterat i en sammanfattande guide för att genomföra medborgardialoger med deliberativa kvalitéer. / The right to political participation creates opportunities for citizens to claim their human rights, thereby enabling citizens to influence their living conditions. The absence of opportunities to participate and to be able to influence decisions is therefore a significant human rights problem. The paper starts with the political inequality that has been demonstrated in Sweden, where voting rights does not seem to be enough to guarantee political equality. In studies, citizen dialogues are proposed as a solution.  The purpose of this paper is to investigate whether citizen dialogues, initiated by Hallstahammar municipality and Västerås municipality, can be understood as an expression of deliberative democracy. To study this, deliberative democracy was limited to five normative deliberative ideals: argumentation, inclusion, equality, transparency and decision-making influence. These ideals are reasonable conditions for deliberative democracy and have been measured against municipal citizen dialogues in a qualitative case study using text analysis as a tool.   The result of the study shows that citizen dialogues can be understood as an expression of deliberative democracy when it comes to some normative conditions, but overall, the citizen dialogues lack in the chosen ideals. Hallstahammar municipality is an expression of deliberative democracy to a greater extent than Västerås municipality. The continued work of municipalities in developing citizen dialogues is therefore of the utmost importance and by developing guidelines and strategies explicitly to promote political equality for all municipal citizens. The study has resulted in a guide to conduct citizen dialogues with deliberative qualities.

The purpose of the study is to compare the valuation process and the selection of value-influencing factors for single-unit residentials properties between Spain and Sweden in a sales context, and to examine how the process is influenced by data availability about comparable properties. This to provide a basis for increased understanding, well-informed purchasing decisions and lessons learned between the markets. The study was conducted through interviews with nine real estate agents, distributed over Spain and Sweden, and the results were put in relation to previous research on the subject. The results were analyzed in the perspective of Resource Dependence Theory and Efficient Market Hypothesis.  It was found that the processes are largely similar, both anchored in comparable properties. The choices of value-influencing factors proved to be relatively similar. A major difference emerged: Spanish real estate agents have access to lower quality and quantity of data on comparable properties, particularly in terms of sales prices, and therefore rely more on listing prices that do not necessarily reflect actual market values. It was found that Swedish real estate agents rely on data and are more dependent on it compared to their Spanish counterparts. With this dependence, it was also found that external actors exert greater control over the Swedish real estate agents' processes. As it was established that the Spanish real estate market is less transparent than the Swedish one, a lower degree of market efficiency was found to prevail in the Spanish real estate market compared to the Swedish market. / Studiens syfte är att jämföra mäklares värderingsprocess och val av värdepåverkande faktorer hos småhus med bostadsändamål i försäljningssyfte mellan Spanien och Sverige, och undersöka hur processen influeras av datatillgång om jämförelseobjekt. Detta för att ge utrymme för ökad förståelse, välinformerade köpbeslut och lärdomar marknaderna emellan. Studien genomfördes via intervjuer med nio mäklare, fördelade över Spanien och Sverige, och resultaten ställdes i relation till den tidigare forskningen i ämnet. Resultaten analyserades ur perspektivet av Resource Dependence Theory och Efficient Market Hypothesis.  Det kan fastslås att värderingsprocesserna liknar varandra i sin helhet, båda sker med stöd av jämförelseobjekt. Valen av värdepåverkande faktorer visade sig vara relativt lika. En stor skillnad uppdagades, att spanskverkande mäklare har tillgång till sämre kvalitet på och lägre kvantitet av data om jämförelseobjekten, framförallt i form av försäljningspriser, och därför i högre grad använder sig av utropspriser som inte nödvändigtvis reflekterar ett faktiskt marknadsvärde. Det kan konstateras att de svenskverkande mäklarna förlitar sig på data och är beroende av den i större omfattning än de spanska. Med denna beroendeställning kan det även konstateras att externa aktörer besitter större kontroll över de svenskverkande mäklarnas process. Då det konstaterades att den spanska fastighetsmarknaden var mindre transparent än den svenska kunde en lägre grad av effektiv marknad fastställas råda på den spanska fastighetsmarknaden än på den svenska.

This thesis explores the implementation of a conversational user interface for Uppsala Municipality, aimed at optimising the balance between cost of usage and quality when using large language models for public services. The central issue addressed is the effective integration of large language models, such as OpenAI's GPT-4, to enhance municipal services without compromising user privacy and data security. The solution developed involves a prototype that utilises a model chooser and prompt tuner, allowing the interface to adapt the complexity of responses based on user input. This adaptive approach reduces costs while maintaining high response quality. The results indicate that the prototype not only manages costs effectively, but also adheres to standards of data privacy and security. Clear information on data use and transparency improved user trust and understanding. In addition, strategies were effectively implemented to handle sensitive and unexpected input, improving overall data security. Overall, the findings suggest that this approach to implementing conversational user interfaces in public services is viable, offering valuable insights into the cost-effective and secure integration of language models in the public sector. The success of the prototype highlights its potential to improve future municipal services, underscoring the importance of transparency and user engagement in public digital interfaces. / Den här masteruppsatsen undersöker implementeringen av ett konversationsgränssnitt för Uppsala kommun, med målet att optimera balansen mellan kostnad och kvalitet vid användning av stora språkmodeller för den offentliga sektorn. Den centrala frågan som besvaras är hur stora språkmodeller, såsom OpenAI:s GPT-4, kan integreras för att förbättra kommunala tjänster utan att kompromissa med användarnas integritet och datasäkerhet. Den utvecklade lösningen innefattar en prototyp som använder en modellväljare och promptjusterare, vilket gör det möjligt för gränssnittet att anpassa svarens komplexitet baserat på användarens meddelande. Detta tillvägagångssätt reducerar kostnaderna samtidigt som en hög svarskvalitet bibehålls. Resultaten visar att prototypen inte bara hanterar kostnaderna effektivt, utan också upprätthåller standarder för datasekretess och säkerhet. Tydlig information om dataanvändning och transparens förbättrade avsevärt användarnas förtroende och förståelse. Dessutom implementerades strategier effektivt för att hantera känslig och oväntad data, vilket förbättrade den övergripande datasäkerheten. Sammanfattningsvis tyder resultaten på att detta tillvägagångssätt för implementering av konversationsgränssnitt i offentliga tjänster är möjligt och erbjuder lärdomar om kostnadseffektiv och säker integration av språkmodeller i offentlig sektor. Prototypens framgång påvisar dess potential att förbättra framtida kommunala tjänster, men lyfter också vikten av transparens och användarengagemang i offentliga digitala gränssnitt.

Using the optimal capital structure results in the lowest financing cost, the previous research literature of the subject is comprehensive. Trade-off, pecking order and market timing are the dominating theoretical models to find the optimal leverage ratio. In real estate firms, there are multiple types of equity and debt instruments. Hybrids can be classified differently by the different actors on the market. As the record-breaking low interest rates started to rise at a rarely seen pace, problems arose for real estate firms. The three theories could not explain what the optimal strategy would be during the years following the COVID-19 pandemic, making new studies necessary. The purpose of this study is to understand how Swedish real estate companies deal with their capital structure, and which strategies are used during different economic times, particularly when the macro economy is tightening. Additionally, the study aims to investigate how real estate firms adapt to and prepare themselves to come out stronger after an economic downturn. The aim is to identify the methods usable for real estate companies to maximize the risk adjusted return to shareholders, regardless of high interest and general slow-down of the economy. The work is divided into two parts. One quantitative part, based on regression analysis, and qualitative part, based on interviews with some of the most prominent people in different roles of the Swedish real estate industry. The result of the regression analyses should be interpreted with great caution as the amount of data is small and significant events affected the macroeconomy, leading to both quantitative easing and tightening, demanding more complex non-linear models. The qualitative result show that the symbiosis between different actors on the market has a huge impact on the performance of both the industry and individual companies. The Swedish culture with dedicated owners, finding solutions to most challenges and rarely defaulting makes personal relations and trust to the people significantly important in corporate analyses. Many companies avoid bankruptcy, even when it would be rational for the owners to declare bankruptcy and let creditors take a loss to save their own capital, which often is the case in many other countries. The Swedish model reduces risk for credit investors. / En optimal kapitalstruktur ger lägsta finansieringskostnad och det finns en omfattande forskningslitteratur om optimal kapitalstruktur. Trade-off, pecking order och market timing är de ledande teoretiska modellerna för att hitta den optimala hävstången. I fastighetsbolag finns flera typer av eget kapital och skuldinstrument. Hybrider klassificeras olika av aktörerna på marknaden. När de rekordlåga räntorna började höjas i en sällan skådad hastighet började fastighetsbolagen få stora problem. De tre teorierna misslyckas med att förklara vad som är en optimal strategi under den ekonomiska period som följt åren efter COVID-19-pandemin, vilket gör att nya studier krävs. Syftet med studien är att förstå hur svenska fastighetsbolag hanterar sin kapitalstruktur och vilka strategier de använder under olika ekonomiska tider, särskilt när makroekonomin är åtstramande. Studien syftar även till att utforska hur fastighetsbolag anpassar sig till, och förbereder sig för att komma ut starkare efter en ekonomisk nedgång. Målet är att identifiera de metoder fastighetsbolag kan använda sig av för att optimera riskjusterad avkastning till sina aktieägare, trots utmaningar som höga räntor och en allmän nedgång i ekonomin. Arbetet är uppdelat i två delar. En kvantitativ del som bygger på regressionsanalyser, samt en kvalitativ del som utgörs av en intervjustudie med några av de mest framstående personerna i olika roller i den svenska fastighetsbranschen. Resultaten från regressionsanalysen ska tolkas med stor försiktighet på grund av en liten datamängd och stora makroekonomiska händelser, såväl lättnader som åtstramningar, där det krävs mer komplicerade icke-linjära modeller. Det kvalitativa resultatet visar att symbiosen mellan marknadens aktörer har stor påverkan på hur såväl branschen som enskilda bolag presterar. Den svenska kulturen med hängivna ägare som hittar lösningar på de flesta utmaningarna och sällan drabbas av inställda betalningar gör att personliga relationer och förtroende för människorna utmärker sig som egenskap när bolagsanalyser genomförs. Många bolag undviker konkurs även när det hade varit rationellt för ägarna att begära konkurs för att låta fordringsägare ta en förlust och rädda sitt eget kapital, vilket ofta är fallet i andra länder. Den svenska modellen minskar riskerna för kreditinvesterare.