Studien undersöker hur effektiv plan- och bygglagen är för att skydda kulturvärden vid bygglovsprocessen genom att kartlägga förändringar på särskilt värdefulla villor och undersöka om dessa skett med eller utan bygglov samt om de lett till förvanskning. Studien fokuserar på villor klassade som särskilt värdefulla i kommunala kulturmiljöunderlag i Örebro och Karlstad, med syfte att ge en helhetsbild av hur kulturvärden hanteras i bygglovsprocessen. Undersökningen visar på att en övervägande del av villorna förvanskats sedan de kulturmiljöinventerades och att förvanskningarna till störst del skett utan bygglov. Vidare påvisas att en majoritet av de förändringsåtgärder som skett i enlighet med bygglov inneburit att villorna förvanskats. Kommunernas kulturmiljöunderlag används bristfälligt i bygglovsprocessen vilket innebär att kulturvärden negligeras. Ytterligare en faktor som bidrar till denna negligering är att begreppen varsamhet och förvanskning som återfinns i PBL är allmänt hållna, vilket öppnar upp för tolkningar om dess innebörd. För att öka skyddet för villors kulturvärden behöver värdena integreras i detaljplaner som är juridiskt bindande. / The study examines how effective the Swedish Planning and Building Act is in protecting cultural values during the building permit process by mapping changes to particularly valuable villas and investigating whether these changes occurred with or without a building permit and whether they led to degradation. The study focuses on villas classified as particularly valuable in municipal cultural environment documents in the cities Örebro and Karlstad, aiming to provide a comprehensive picture of how cultural values are managed in the building permit process. The investigation shows that most of the villas have been degraded since their historical values were inventoried, and most of the degradations occurred without a building permit. Furthermore, it is demonstrated that most of the changes that occurred in accordance with building permits resulted in the villas being degraded. The municipalities' cultural heritage documents are used inadequately in the building permit process, which means that cultural values are neglected. Another factor contributing to this neglect is that the concepts of caution and degradation found in the Planning and Building Act are generally formulated, allowing for interpretations of their meaning. To increase the protection of the historical values of villas, these values need to be integrated into legally binding detailed development plans.

Detaljplaner reglerar hur Sveriges mark och vatten ska användas. Detaljplanering regleras i plan- och bygglagen (2010:900). En detaljplan ska ange vad som är allmän plats, kvartersmark och vattenområde. Allmän plats får beträdas av allmänheten och ägs av kommunen. Kvartersmark kan ägas av olika aktörer men framförallt av privatpersoner. På kvartersmark kan ändamål såsom bostäder, kontor, handel, skola m.m. förekomma. Frivilliga planbestämmelser kan tillämpas i en detaljplan. Den här studien handlar om den frivilliga planbestämmelsen "x". Ett gement "x" i en detaljplan symboliserar ett markreservat för allmän gång- och cykelväg vilken planläggs på kvartersmark. Vid planläggning av "x", inskränks den berörda fastighetsägaren i sin äganderätt.Genom att bilda en rättighet för x-området undviks fastighetsägarens möjlighet att stänga ute allmänheten från fastigheten. Oklarheter rörande drift och underhåll undviks också när en rättighet bildats. Rättigheten i fråga skapas lämpligast genom bildande av servitut eller nyttjanderätt. Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut skrivs in automatiskt i fastighetsregistret och är ett säkrare alternativ än avtalsservitutet. Bildande av officialservitut sker efter ansökan till lantmäterimyndigheten som bland annat prövar om servitutet är av väsentlig betydelse för den fastighet som får förmån av servitutet. Vid bildande av servitut för x-område bör den fastighet som får förmån av servitutet (härskande fastighet) vara en kommunal fastighet, med tanke på dess allmänna ändamål. Genomföranderegler saknas för x-områden vilket medför en risk för att en rättighet aldrig bildas för dem. När en rättighet inte bildas finns det ingen rätt för kommunen att använda marken för allmän gång- och cykelväg. Det medför även oklarheter rörande drift och underhåll i och med att gång- och cykelvägen är lokaliserad till en fastighet som inte ägs av kommunen men som nyttjas av allmänheten.Vid avsaknad av bildad rättighet kan fastighetsägaren om så önskas stänga ute allmänheten, till exempel genom förbudsskyltar eller bommar vilket antagligen bidrar till att x-området inte uppfyller sin funktion. Tidigare studier har visat att x-områden används i större utsträckning än vad som var ämnat med införande av bestämmelsen. Det har även tidigare framgått att "x" kombineras med "g" med syfte att undvika kostnader, som istället överlåts från kommunen på de delägande fastighetsägarna i gemensamhetsanläggningen. Ett "g" i en detaljplan innebär att en gemensamhetsanläggning ska bildas inom området. Det har även uttryckts under föreläsningar vid Högskolan Väst att oklarheter gällande vem som ansöker om officialservitut förekommer vid exploateringar. Syftet med studien är att undersöka förändring av användningsfrekvensen för "x". Studien gäller beslut mellan 1 januari 2002 och 31 december 2011 i de tre kommunerna Motala, Linköping och Mjölby i Östergötlands län. Syftet är även att utreda hur många av x-områden som ett officialservitut har bildats för.Resultatet av studien visar att inrättande av x-områden minskar. De två sista åren i studien har få inrättningar av x-områden ägt rum. Motala kommun har till skillnad från Linköpings och Mjölby kommun en uppåtgående trendlinje. Dock avviker 2011 i Motala då inga x-områden inrättats. Det avvikande resultatet tyder på en förändring även i Motala kommun. Resultatet från de intervjuer som hållits med planarkitekter i de olika kommunerna kompletterar resultatet ovan. Planarkitekterna bekräftar att de inrättar "x" mer sällan idag än för några år sedan. Av samtliga x-områden i studien har 44 % inte genomförts genom bildande av officialservitut. Markåtkomst kan ha lösts genom annan rättighet eller saknas helt. / Detailed development plans regulate how Sweden's land and water should be used. Statutes on detail planning are to be found in the Swedish planning and building act. A detailed development plan must specify public area, private property area and water area. Everybody may enter the public areas which the municipality owns. The private property area is private and has owners like a housing company or an individual. Optional rules can be used in the detailed development plan. This study deals with the optional regulation "x", which is a land reserve for public pathways. "X" is located on the private property areas.The private property owner may suffer from a restriction of their property rights by getting an "x" over the property. To avoid the risk that the public is prevented from passing through the x-field, a right is formed. If no right is formed, the owner of the property can choose to shut the public out. The right in question occurs appropriate by official easement which occurs by an application. An application can be made to the land survey to create an official easement. The land survey investigates if the official easement has an essential use for the property that has the advantage of the easement.Implementation rules are missing for x-areas, which results in that no right is formed. When no rights are formed there is no legal right for the public to use pedestrian and bicycle pathways. The property owner can choose to put up prohibiting signs and barriers to exclude the public, which results in that the x-areas are not filling their purpose. Previous studies have shown that the x-areas are used more often than intended. Its also used as a combination with "g", to avoid costs for the municipality. A "g" in a detail development plan means that a joint facility will be formed, that consist of the property owners in the area. The cost transfer to the members instead. During lectures at University West it has aroused uncertainties who it is that applies for official easement. The purpose of this study is to investigate how often x-areas have been applied for in the three municipalities of Motala, Linköping and Mjölby in Östergötland County, January 1, 2002 – December 31, 2011. The purpose is also to see how many official easements that have been formed for the x-areas.The result of this research shows that the use of x-areas decreases. The last two years very few x-areas have been established. Motala municipality has unlike Linköping and Mjölby an increasing trend of x-areas. However, in 2011 Motala municipality had no establishment of x-areas. The abnormal result indicates a change, even in Motala. Interviews with plan architects in the different municipalities confirm the result above. The plan architects admit to establish fewer x-areas today than a few years ago. Of all x-areas in the study, 44 percent have no official easement. It may have another easement but it is also possible that they have no easement at all.

År 2018 ska betydelsen av biologisk mångfald och värdet av ekosystemtjänster vara allmänt kända och integreras i ekonomiska ställningstaganden, politiska avväganden och andra beslut i samhället där så är relevant och skäligt. Så lyder ett av etappmålet som beslutades av regeringen år 2012. Idag vet vi att endast delar av målet kommer kunna nås. Denna studie omfattar en kartläggning av begreppet ekosystemtjänst i Sveriges samtliga översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner. Vidare har en granskning av tre bostadsbyggnadsprojekt i Stockholms län genomförts, där ekosystemtjänster i planeringen från översiktsplan till genomförande varit fokuspunkt. Av studiens första del, kartläggning av begreppet, framgick det att 116 av 290 kommuner har använt begreppet ekosystemtjänst i sin översiktsplan. De senaste tre åren är det totalt fler antagna översiktsplaner där begreppet behandlas än utan. I studiens andra del granskades översiktsplaner, planhandlingar och genomförandeavtal från projekt i Täby, Nacka och Haninge kommun. Granskningen är baserad på textanalys och platsbesök, resultatet visade att kommunerna har en hög ambition gällande arbetet med ekosystemtjänster. Det finns samband mellan visioner i översiktsplan och bestämmelser i detaljplan. I avtalen för genomförandet av detaljplanerna binds exploatörerna till att arbeta efter gestaltningsprogram och hållbarhetsprogram vilka reglerar hänsynstagandet av ekosystemtjänster. Begreppet ekosystemtjänst används för att visa den nytta människan får från naturens arbete. Vi är beroende av att ekosystemen fortsätter producera tjänster, de är livsviktiga för vår folkhälsa och vårt välbefinnande. Ett gemensamt arbete och hänsynsfullt nyttjande behövs för att säkerställa ekosystemtjänsterna. Det kan resultera i stora samhällsvinster att bevara, utveckla och nyskapa tätortsnära natur och grönområden. Att integrera ekosystemtjänster i den fysiska planeringen är ett steg på vägen. Översiktsplaneringen visar inriktningen för kommunens samhällsplanering och konturerna av den framtida fysiska strukturen, den vägleder kommande detaljplaner och bygglov. Översiktsplanen spelar en nyckelroll för ekosystemtjänsternas framtid eftersom det där finns stora möjligheter att belysa deras mycket betydelsefulla värde. För att uppnå visionerna i översiktsplaneringen krävs möjlighet att förverkliga dessa i detaljplanen. För att säkra ekosystemtjänsternas producerande förmåga krävs en tydlig och ändamålsenlig lagstiftning. Kunskapen och medvetenheten om dess livsviktiga förmåga måste öka. Alla måste se sin del i det gemensamma ansvaret och arbeta för ett hållbart samhälle. / In 2018 the meaning of biodiversity and the value of ecosystem services should be general knowledge and integrated into economical standpoints, political considerations and other decisions where relevant and reasonable. This is one of the milestone targets that the Swedish government decided in 2012. We know today that only parts of this target will be reached. This study includes a survey regarding the concept of ecosystem service in Sweden, all the local authority comprehensive planning, and an examination of three housing projects in Stockholm’s county where ecosystem services were the focal point during the comprehensive planning. In the first part of the study, which concentrates on surveying the concept of ecosystem services, it can be shown that 116 of 290 municipalities have been using the concept in their local authority comprehensive planning. Furthermore, the concept is used more often than not during the last three years in local authority comprehensive planning. In the second part of the study the outline planning was examined, plan handlings and implementation contracts from projects in Täby, Nacka and Haninge municipality. The research was based on text analysis and on-site inspection. The results from the research showed that the municipalities have a high ambition regarding working with ecosystem services, and that there exist a correlation between the visions in the local authority comprehensive planning and regulations in the detailed developed plan. In the agreement the developers are bound to work according to implementation contracts and sustainability program which regulate the considerations of ecosystem services. The concept of ecosystem services is used to show which benefits we humans receive from nature’s work. We are dependent on continual ecosystem services, which are also essential to the public health and wellbeing. Joint effort and a considerate use of ecosystem services is needed to keep them intact. It can result in large profit for society to preserve, develop and recreate nature and green areas in population centers. To integrate ecosystem services in the physical planning is a step in the right direction. The local authority comprehensive planning show the direction for the municipality’s community planning, and the outline of the future physical structure, it also serves to guide upcoming detailed development plans and building acts. The local authority comprehensive planning plays a key part in the ecosystem services future, since its importance can be illustrated within. To reach the visions of the local authority comprehensive planning and the opportunity to actualize it in the detailed development plan is required. To secure the continued functionality of the ecosystem services, a clear and purposive legislation is required. An increase in knowledge and awareness of ecosystem services is essential, and everyone must see their part in the in our common responsibility and work toward a sustainable society.

Today, there is a housing shortage in the larger cities. This together with the long housing waiting lists makes it difficult for younger people to make a housing career and invest in a condominium. In 2014, the Swedish Parliament introduced the reform of attefallshus with the aim of reducing the housing shortage in the country and facilitating entry into the housing market. The work studies whether an attefall block can be a favorable housing concept and an example of such a housing concept is designed. The purpose of the study is to analyze which legal obstacles limit a block of attefall houses and whether the housing concept can possibly reduce the housing shortage. To answer the study's purpose and questions, interviews were conducted with experienced people in the field. The results show that very few attefallshus are currently used as dwellings. Instead they have other functions. Furthermore, the results show that the legal obstacles that limit an Attefall block are, according to the study, availability to existing one- or two residential buildings that allows additional buildings of in total 30 on the plot. The interviewees believe that the concept should change the name to single-family neighborhoods and establish detailed development plans specifically for this. The conclusions are that an attefall block will not be economically favorable, is impracticable and not a solution for housing shortages.

Denna fallstudie berör tre fastigheter i Malmö som genom tillämpningen av tidsbegränsade bygglov kunnat möjliggöra att byggnader används för ett nytt syfte ställt mot vad befintliga ändamålsbestämmelser antyder enligt detaljplan. Fastigheternas planbestämmelser relaterar till användning inom industri och lever idag inte upp till aktuella behov från fastighetsägare och verksamheter, som via det tidsbegränsade lovet kunnat ändra användningen vilket skildrar ett flexibilitet tillvägagångssätt.  Malmö stad har även formulerat intentioner med att använda sig av temporär användning i områden som står inför utveckling i färd med att testa nya flexibla metoder i stadsutvecklingsprocessen. De tre fastigheter som studerats ligger inom områden som Malmö stad har påbörjat planering och utveckling för. Av den anledningen har fastigheterna med tidsbegränsade lov undersöks i relation till Malmö stads intentioner om den temporära användningen och huruvida tidsbegränsade lov kan användas som ett flexibelt verktyg i sådana processer.  Användningen som de tidsbegränsade byggloven bidragit till har bringat nytt liv i fastigheterna som nu inrymmer etablerade och erkända verksamheter vilka bringar dynamik till dess respektive områden och staden. Användningen baseras i stort på kulturverksamheter vilka är öppna, tillgängliga och uppskattade av dess användare. Användningen bidrar både till ekonomiska och kulturella värden men kommer inte helt utan risker. Då både temporär användning och tidsbegränsade bygglov initialt förhåller sig till en bestämd tidsram finns risken att skapade värden går förlorade då användningen inte kan garanteras att bli bestående. / This case study concerns three properties in Malmö that by using time-limited building permits were able to enable buildings to be used for new purposes, contrary to what the existing land regulations say. The properties whose land regulations relate to industrial purposes do not currently meet the current needs of property owners and businesses, who were able to change the use via the time-limited permits, which depicts a flexibility in use.  The city planning department of Malmö has also formulated intentions to make use of temporary planning in areas that are facing development in the process of testing new flexible methods in the urban development. The three properties studied are located in areas for which the city planning department has begun planning and development. For that reason, the properties with time-limited permits have been examined in relation to the intentions of the city planning department regarding the temporary use and whether time-limited permits can be used as a flexible tool in such processes.  The use to which the time-limited building permits have contributed has brought new life to the properties which now house established and recognized businesses which bring dynamism to their respective areas and the city. The use is largely based on cultural activities which are open, accessible and appreciated by their users. The use contributes to both economic and cultural values but does not come entirely without risks. As both temporary use and time- limited building permits initially relate to a fixed time frame, there is a risk that created values are lost as the use cannot be guaranteed to be permanent.

Sweden is currently experiencing major population growth, focused predominantly in and around its major cities. This has created an ongoing challenge for municipalities to ensure housing supply meets demand, in turn increasing the required rate of construction. Furthermore, new property prices are increasing which has led to lower and middle-income earners being pushed out of the market. The thesis examines the relationship between the sale price and unit construction price of new condominiums, and to what degree Swedish building regulations influence construction costs. The design of both new and re-developed housing is influenced by various Swedish laws, regulations and guidelines, where the Planning and Building Act and the National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules govern, which are all recognized nationally. According to the Planning and Building Act, it is not permitted for municipalities to set their own requirements. However, the results of the study show that developers experience different interpretations of these rules and regulations when working within different municipalities, or even between different case officers within the same municipality. This then results in projects being difficult to plan, resulting in higher costs. Sweden has, when compared to other European countries, high production costs, which according to the literature review is considered to have a direct connection to construction requirements and market competition. Additionally, the results show that the requirements make it difficult to produce and implement standard designs and construction methods. This has led to the construction industry finding it difficult to develop in regards to construction technology and from a cost perspective. Lack of predictability has driven costs up when it comes to accessibility, housing design and fire protection. Finally, the study shows that lower production costs can lead to greater competition by making it easier for more developers to establish themselves in the market. This would result in more homes being built at lower production costs, which motivates developers to invest in new projects. As the results indicate that production costs do not affect final prices – but rather the willingness of developers to invest – a greater supply of housing would push down final prices. / Befolkningen ökar ständigt i Sverige och framför allt i storstäderna. En pågående utmaning för landets kommuner är därför att se till att utbudet av bostäder möter efterfrågan och att det rådande underskottet på bostäder hämtas upp. För att göra det krävs en hög och jämn byggtakt. Vidare har de höga slutpriserna som i dagsläget föreligger på bostadsrätter, försatt låginkomsttagare utanför bostadsmarknaden och även skapat problem för medelinkomsttagare att förvärva en bostad. I detta examensarbete undersöks relationen mellan slutpriser på bostadsrätter och produktionskostnaderna för flerbostadshus samt om de svenska byggreglerna påverkar produktionskostnaderna. I förlängningen undersöker examensarbetet huruvida kraven i de svenska byggreglerna genererar merkostnader som i sin tur leder till dyrare priser på bostadsrätter. Hur ny- och ombyggnation ska utformas regleras i ett antal lagar, föreskrifter och allmänna råd, där Plan- och bygglagen och Boverkets Byggregler styr. Reglerna ska i sin tur verka nationellt och det är därmed enligt Plan- och bygglagen inte tillåtet för kommunerna att ställa egna särkrav. Dock visar resultatet av examensarbetet att byggbolagen upplever att det finns en viss tolkningsfrihet och lokala formuleringar av de rådande kraven. De menar att detta leder till att processen skiljer sig åt beroende på i vilken kommun nyproduktionen projekterats för samt vilken bygglovshandläggare som hanterar ärendet. Vidare resulterar detta i projekt som är svåra att planera och i vissa fall ger högre kostnader. Sverige har jämfört med övriga länder i Europa höga produktionskostnader vilket enligt litteraturöversikten anses ha en direkt koppling till bland annat kravställningarna och konkurrensen på marknaden. Dessutom presenterar resultatet att kravställningarna försvårar produktionen samt implementeringen av standardprodukter och innovationer. Detta leder till att byggbranschen generellt sett får det svårt att utvecklas industriellt, byggtekniskt och ur ett kostnadsperspektiv. Bristande förutsägbarhet är framför allt kostnadsdrivande när det handlar om tillgänglighet, bostadsutformning och brandskydd. Slutligen visar studien att lägre produktionskostnader kan leda till större konkurrens genom att det underlättar för fler byggbolag att etablera sig på marknaden. Detta skulle resultera i att fler bostäder skulle kunna byggas till lägre produktionskostnader vilket motiverar byggbolagen att investera i nya projekt. Eftersom resultatet tyder på att produktionskostnaderna inte påverkar slutpriserna utan snarare investeringsviljan hos byggbolagen, skulle också ett större utbud av bostäder pressa ned slutpriserna.

Behovet av bostäder på marknaden är fortsatt högt, med ett stort antal nya bostäder som behöver byggas varje år för att möta det uppskattade behovet under perioden 2023-2030. Trots detta har marknaden de senaste åren blivit mer avvaktande, och prognoser visar att bostadsbyggandet kommer att ligga under det nödvändiga behovet åtminstone de närmaste tre åren. I den statliga utredningen ‘SOU 2018:67 Ett snabbare bostadsbyggande’ lyfts strategier för hur byggrätter kan utnyttjas mer effektivt, samtidigt som det konstateras att det finns brister i uppföljningen av dessa. Bristerna i uppföljningen försvårar uppskattning av det exakta antalet men det konstateras att de förekommer outnyttjade byggrätter. Denna problematik har inspirerat till denna rapport, som undersöker möjligheten att adressera outnyttjade byggrätter. Syftet med rapporten är att utreda om det finns byggrätter för flerbostadshus som inte har tagits i anspråk och att identifiera de underliggande orsakerna till detta. Dessutom presenteras effektiva strategier och åtgärder för att förbättra utnyttjandet av byggrätter, samt en mer detaljerad undersökning av hur uppföljningen går till på kommunal nivå. Rapporten fokuserar på Stockholms län, specifikt kommunerna Stockholm, Huddinge, Nacka, Upplands Väsby, Lidingö, Nynäshamn, Salem, Upplands-Bro och Vaxholm. De fastställda frågeställningarna undersöks i en teoretisk del genom litteraturöversikt, en empirisk del genom kartläggning av outnyttjade byggrätter samt en kvalitativ del genom semistrukturerade intervjuer med kommuner, fastighetsbolag och konsulter. Resultaten av studien belyser förekomsten av outnyttjade byggrätter och de bakomliggande orsakerna. Litteraturöversikten och intervjuerna visar att outnyttjade byggrätter inte anses vara ett stort problem, trots det rapporterar 24 av 26 kommuner i Stockholms län i årets bostadsmarknadsenkät ett underskott på bostäder. Det kartlagda dataurvalet visar att många byggrätter är felaktigt taxerade, vissa har fortfarande en genomförandetid kvar, och i andra fall pågår produktion på plats. De främsta orsakerna till outnyttjade byggrätter inkluderar marknadsmässiga och ekonomiska faktorer som påverkar projektens lönsamhet, vilket resulterar i att byggandet fördröjs då projektkalkylerna inte går ihop. Enligt den statliga utredningen 'SOU 2020:75 Bygg och bo till lägre kostnad...' är byggbolag vinstdrivande och prioriterar byggrätter med bättre lönsamhetsmarginaler. Andra vanliga orsaker är infrastrukturutbyggnad och etappvis utbyggnad av detaljplaner. Slutligen presenteras strategier och åtgärder för att effektivisera användningen av byggrätter. En vanligt förekommande strategi är att införa viten i avtal för att försöka påskynda exploatören. Vidare konstateras det att uppföljningen är otillräcklig och att mer enhetliga definitioner och metoder behövs för att underlätta denna process. Bättre uppföljning hade i sin tur kunnat underlätta för kommunerna i deras långsiktiga planering, vilket är avgörande för beslut kring investeringar och för att möta framtida bostadsbehov. / The demand for housing in the market remains high, with a significant number of new homes needing to be built annually to meet the estimated needs for the period 2023-2030. Despite this, the market has become more hesitant in recent years, and forecasts indicate that housing construction will fall short of the necessary levels at least for the next three years. The governmental investigation 'SOU 2018:67 Ett snabbare bostadsbyggande' highlights strategies for more efficient utilization of building rights, while also noting deficiencies in the monitoring of these, making it difficult to accurately estimate the number of unused building rights. This issue has inspired this report, which examines the possibility of addressing unused building rights. The purpose of this report is to investigate whether there are building rights for apartment buildings that have not been utilized and to identify the reasons for this. Additionally, effective strategies and measures to improve the utilization of building rights are presented, along with a more detailed examination of how the follow-up process is conducted at the municipal level. The report focuses on Stockholm County, specifically the municipalities of Stockholm, Huddinge, Nacka, Upplands Väsby, Lidingö, Nynäshamn, Salem, Upplands-Bro, and Vaxholm. The established research questions are examined in a theoretical part through a literature review, an empirical part through the mapping of unused building rights, and a qualitative part through semi-structured interviews with municipalities, real estate companies, and consultants. The results of the study highlight the presence of unused building rights and the underlying causes. The literature review and interviews indicate that unused building rights are not considered a major problem, despite the fact that 24 out of 26 municipalities in Stockholm County report a housing shortage in this year's ‘housing market survey’. The mapped data selection shows that many building rights are incorrectly assessed, some still have an implementation period remaining, and in other cases, production is ongoing on site. The main reasons for unused building rights include market and economic factors that affect project profitability, resulting in construction delays as project calculations do not add up. According to the governmental investigation 'SOU 2020:75 Bygg och bo till lägre kostnad...', construction companies are profit-driven and prioritize building rights with better profit margins. Other common reasons are infrastructure development and the phased development of detailed plans. Finally, strategies and measures to optimize the use of building rights are presented. A common strategy is to introduce penalties in agreements to expedite the developer. Furthermore, it is noted that the follow-up is insufficient and that more uniform definitions and methods are needed to facilitate this process. Improved follow-up could, in turn, assist municipalities in their long-term planning, which is crucial for investment decisions and to meet future housing needs.

Purpose: In Sweden, a municipal plan monopoly is used to regulate what, how and where you can or cannot build. How the plans, in the shape of comprehensive and detailed development plans, are formed is in turn regulated by the Planning and Building Act (PBL). Throughout history, Swedish building regulations have gone through many more or less extensive changes with the overall goal to improve our built environment and simplify or streamline the planning and building processes. From this comes the term small deviation, which in PBL is used to allow building permits that deviate from the detailed development plan, provided that the deviation is small. There is, however, no explanation in the law as to what this might mean in practice, and so there are large differences in terms of interpretation and application. The goal of this study is to analyse how the term small deviation according to PBL, chapter 9 § 31b is interpreted and applicated in building permit trials. Method: The methods used in this study are interviews (with building permit officers) and document analysis (of building permit decisions from quarter two, 2016, and court cases from the Land and Environment Court of Appeal). Findings: How deviations are interpreted does indeed vastly differ, and while the municipalities do work in a similar manner to determine whether a deviation could be considered small, there are significant differences. Only in the matter of built area on a property, the three studied municipalities all have different practices in what size of violation may be considered small, and the building permit officers in one of these municipalities still deviate from this. In eight out of 13 court cases, the Land and Environment Court of Appeal judged differently from the previous authorities. Only in one did all authorities agree. Implications: The findings implicate the following: There are remarkable differences in how small deviation is assessed. De biggest differences are between the local building permit officers and the Land and Environment Court of Appeal. The factors that affect the assessment on a municipal level the most are experience, precedent cases and discussion with colleagues. Limitations: A wider study containing more information from several municipalities and an analysis of the material accessible to the municipalities for guidance to assess deviations would provide a clearer answer as to what affects the interpretation. Keywords: PBL, Planning and Building Act, building permits, law interpretation, interpretation, deviation, small deviation, deviation from detailed development plan, sensemaking, the Land and Environment Court of Appeal / Syfte: I Sverige används ett kommunalt planmonopol som regleras av Plan- och bygglagen (PBL) 2010:900. Planerna i form av översikts- och detaljplaner reglerar vad, hur och var man får eller inte får bygga. Genom åren har PBL många gånger genomgått mer eller mindre omfattande förändringar med det övergripande syftet att förbättra svensk byggd miljö och förenkla eller effektivisera plan- och byggprocessen, därför har begreppet liten avvikelse tillkommit i PBL. I författningen framgår att det trots avvikelser från planbestämmelser är möjligt att bevilja bygglov, förutsatt att avvikelsen är liten. Det saknas dock förklaringar i PBL kring vad detta kan innebära, och stora skillnader i bedömningen kring vad som kan anses vara en liten avvikelse finns. Målet med arbetet är att analysera hur begreppet liten avvikelse enligt PBL, kap 9 § 31b tolkas och appliceras vid bygglovshandläggning. Metod: De metoder som använts i undersökningen är intervjuer (med bygglovshandläggare) och dokumentanalys (av bygglovsbeslut kvartal två, 2016, och rättsfall i Mark- och miljööverdomstolen från 2016). Resultat: Resultatet visar att det finns stora skillnader i hur liten avvikelse tolkas och appliceras, både mellan olika instanser och på kommunal nivå. Medan kommunerna använder dylika metoder för att avgöra om en avvikelse kan anses vara liten, finns det även avsevärda skillnader i bedömningen. Bara när det gäller byggrätt har kommunerna i undersökningen riktvärden det är stor skillnad på. I åtta av 13 fall bedömde Mark- och miljööverdomstolen olika från samtliga tidigare instanser, och bara i ett fall var samtliga överens om graden av avvikelse. Konsekvenser: De slutsatser som kan dras från resultatet är att: Det finns anmärkningsvärda skillnader i hur liten avvikelse bedöms. De största skillnaderna är mellan den lokala nämnden och Mark- och miljööverdomstolen. Det som främst påverkar bedömningen på kommunal nivå är erfarenhet, prejudicerande rättsfall och diskussion med kollegor. Begränsningar: En bredare undersökning med fler kommuner och bygglovsbeslut från en längre tidsperiod i kombination med en analys av det material som finns för att hjälpa bygglovshandläggare bedöma avvikelser hade kunnat ge ett tydligare svar på vad som påverkar tolkningen. Det hade också gett ett tydligare svar på hur skillnaderna huvudsakligen ser ut, vilket i sin tur gjort det möjligt att ta fram förslag till lösningar. Nyckelord: PBL, Plan- och bygglagen, bygglov, lagtolkning, tolkning, avvikelse, liten avvikelse, avvikelse från detaljplan, meningsskapande, MÖD, Mark- och miljööverdomstolen

The ongoing trend with urban infill often implicates a conflict with urban green areas, which becomes a problem when green areas in cities are declining and when biodiversity is threatened on a global scale. This case study investigates how green areas and existing biological values are prioritized in an area in Malmö where infill is taking place (Översiktsplan för del av Kirseberg). Specifically, planning process and dialogue, on detailed comprehensive planning level, between the municipality and the landowner is analysed and compared with the policy plan for the area. The methods used are semi-structured interviews combining qualitative and quantitative data.The results show that many of the planning policies regarding green areas are prioritized and considered. However, when it comes to preserving existing vegetation and biological values, these policy goals are prioritized lower than the other policies, which leads to postponed conservation measures. Arguments for planning green areas are about structural concerns and attractivity. Municipal planners are concerned about the low amount of green areas and they find that policies and the planning and building act for green areas give a poor support in the planning process.Vague policy goals for green areas make it difficult for planners to balance between the many policy goals they need to consider. Although the actors have common interests and two-sided compromises are done, profit and a high exploitation level are the priorities of the landowner,which leads to fewer green areas. Landownership therefore limits municipal influence to planfor public interests like green areas. Furthermore, the political focus on high exploitation is another reason for this. Insufficient and outdated policies and planning material are also concerns that affects the planning of green areas.Green areas and biological values are not prioritized enough on the detailed comprehensive planning level neither in the policies of the plan, in the planning process nor in other policies. To change this, both planning laws, policies and political will need to prioritize green areas higher. Many studies state that the planning and building act is insufficient for planning green areas that support ecosystem services on private properties. This seems to apply to this case study as well.

Abstract  This thesis is based on the problems surrounding the building permit process that many in the construction industry is experiencing. When you are going to build something new, change a building or demolish a building, you need a building permit from the municipality where the measure is to be carried out. The purpose of the work is to identify the shortcomings that applicants in Malmö municipality experience with the building permit process. And what building permit applicants in Malmö municipality experienced were good and bad with their case and building permit process. Some shortcomings are long processing times, which is a problem and problem with drawings and documents, as well as other problems during the building permit process. The purpose is also to see what solutions are available to these problems, and solutions to shorten the processing times and have a more efficient building permit process. Several methods have been used to identify the perceived shortcomings in the municipality's building permit process. The study is partly based on an interview with Malmö municipality building permit officer which was conducted orally, and partly on a questionnaire that was sent to private individuals to find out which steps in the building permit process they found difficult to perform. Information about applicants comes from Malmö Municipality's city planning office during public documents. The questionnaire was sent out via email to 102 private individuals who applied for a building permit between the years 2019-2021. 19 people participated, which corresponds to a response rate of 18.6%. The types of building permits that have been investigated are new construction of ancillary buildings, extensions of ancillary buildings and extensions of detached houses. The results from the study have led to suggestions for improvement measures, based on the questionnaire responses, five major areas in the process were identified as insufficient. Many had problems with long processing times, there are many who apply for a building permit even if the municipality adheres to statutory processing times. If the municipality were to employ more staff, it could help to shorten the processing time, but it takes a lot of money to complete and there should be people to hire. Many also find it difficult to know which documents and drawings will be submitted with the application to the municipality, which some often consider to be unreasonably many requirements and documentation. Another problem is that private individuals can submit applications and drawings even if they do not have previous knowledge of the construction environment or architecture. Applications must be checked by a professional before the case is submitted to the municipality. The last area that many considered to be a problem is contact and communication with the building permit officer or the municipality. Many find it difficult to get in touch with administrators. A better communication system is needed as this usually takes time when external parties need to be involved in a case. Keywords: Building permit, Building permit process, Building permit documents, Complete documents, Malmö municipality, Planning and Building Act, National Board of Housing, Building and Planning, application process / Sammanfattning Detta examensarbete grundar sig i problematiken kring bygglovsprocessen som många i byggbranschen upplever. När man ska bygga något nytt, ändra eller riva en byggnad behövs ett bygglov från kommunen där åtgärden ska utföras. Syftet med arbetet är att identifiera de brister som sökande i Malmö kommun upplever med bygglovsprocessen. Samt vad bygglovssökare i Malmö upplevde var bra respektive dåligt med deras ärende och bygglovsprocess. Några brister är långa handläggningstider, som är ett av problemen och det andra är problem med ritningar och handlingar, samt andra problem under bygglovsprocessen. Syftet är även att se vilka lösningar som finns för dessa problem,    och hitta nya lösningar för att korta ner handläggningstiderna och få en effektivare bygglovsprocess.  För att identifiera de upplevda bristerna i kommunens bygglovsprocess har flera metoder använts. Studien grundar sig delvis på en intervju med Malmö kommun bygglovshandläggare som utfördes muntligt, och delvis på en enkätundersökning som skickades till privatpersoner för att ta reda på vilka steg i bygglovsprocessen som de fann svåra att utföra. Uppgifter om sökande kommer från Malmö kommuns stadsbyggnadskontoret under offentliga handlingar. Enkäten skickades ut via mejl till 102 privatpersoner som ansökte om bygglov mellan år 2019-2021. 19  personer deltog som motsvarar en svarsfrekvens på 18,6 %. Bygglovs typerna som undersökts är nybyggnad av komplementbyggnad, tillbyggnad av komplementbyggnad samt tillbyggnad av enbostadshus Resultaten från studien har lett fram till förslag på förbättringsåtgärder, baserat på enkätsvaren identifierades fem stora områden i processen som otillräckliga. Många hade problem med långa handläggningstider, det är många som ansöker om bygglov även om kommunen håller sig till lagstadgade handläggningstider. Om kommunen skulle anställa fler personal kan det hjälpa att förkorta handläggningstid, men det behövs stor ekonomi för att slutföra samt ska det finnas personer att anställa. Många har också svårt att veta vilka handlingar och ritningar som kommer att lämnas in med ansökan till kommunen, vilket vissa ansåg ofta var orimligt många krav och dokumentationer. Ett annat problem är att privatpersoner kan skicka in ansökan och ritningar även om de inte har tidigare kunskaper i byggmiljö eller arkitektur. Ansökningar måste kontrolleras av en professionell innan ärendet lämnas in till kommunen. Det sista området som många ansåg var problem är kontakt och kommunikation med bygglovshandläggare eller kommunen. Många har svårt att komma i kontakt med administratörer. Ett bättre kommunikationssystem behövs då detta vanligtvis tar tid när externa parter behöver involveras i ett ärende.